Nota do Editor: As alterações de empréstimo FHA que foram implementadas em 2017 estão em vigor em 2021. De acordo com Ellie Mae, estão a ser aprovados mais candidatos FHA de crédito mais baixo. Em Julho de 2016, apenas 19% dos empréstimos FHA fechados foram para candidatos com pontuações de 600-649. Em Dezembro de 2019, este valor aumentou para 23,5% das aprovações. Os credores estão a afrouxar as directrizes e a encorajar os candidatos com créditos mais baixos a candidatarem-se.

Tendo em conta estes desenvolvimentos, vale a pena verificar o seu estatuto de aprovação, mesmo que já tenha sido negado antes.

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Quais são os requisitos de pontuação de crédito FHA em 2021?

A Administração Federal de Habitação, ou FHA, requer uma pontuação de crédito de pelo menos 500 para comprar uma casa com um empréstimo FHA. É necessário um mínimo de 580 para fazer a entrada mínima de 3,5%. No entanto, muitos credores exigem uma pontuação de 620 a 640 para se qualificarem.

Abres de uma nova política FHA, os credores parecem ter começado a reduzir os seus requisitos de pontuação mínima de crédito FHA a partir de 2017, abrindo a propriedade da casa a milhares de outros compradores.

Os empréstimos FHA têm ajudado milhares de compradores de casas a completar as suas compras apesar de pontuações de crédito baixas a médias. Já não é necessário esperar para ter um crédito excelente antes de comprar uma casa.

Agora a FHA implementou uma política que pode abrir as comportas dos novos compradores de casas apressando-se a entrar no mercado.

Analistas prevêem que a mudança poderia permitir a 100.000 famílias adicionais por ano comprar uma casa com um empréstimo FHA.

Desde o seu início em 1934, o programa de empréstimo FHA permitiu a mais de 40 milhões de famílias comprar ou refinanciar propriedades. A sua extrema popularidade é um resultado directo da sua flexibilidade. O programa foi construído desde o início para promover a propriedade da casa entre uma parte da população que de outra forma não se qualificaria.

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De que pontuação de crédito precisa para comprar uma casa?

É possível obter um empréstimo FHA com uma pontuação de crédito de 580 ou 500, dependendo do tamanho do seu pagamento de entrada. VA, USDA, e empréstimos convencionais têm uma pontuação de crédito mínima definida, mas os credores geralmente exigirão uma pontuação de crédito de pelo menos 620,

Obviamente, lembre-se que o quadrado mínimo dir-lhe-á o que é necessário para se qualificar, mas uma pontuação de crédito mais baixa também significa geralmente taxas de juro mais elevadas.

Esta tabela descreve a pontuação mínima de crédito tipicamente necessária para comprar uma casa com base no tipo de empréstimo: convencional, FHA, VA ou USDA.

Convencional

Loan Type	Pontuação Mínima de Crédito FICO	Intended For
FHA	580 com um 3.5% de entrada ou 500 com 10% de entrada	Compradores domésticos com baixa a moderada…rendimento
VA	Nenhum valor mínimo definido da VA embora a maioria dos credores com requisitos de 620 ou mais crédito (alguns podem permitir uma pontuação tão baixa como 580)	Veterans & Militar activo
USDA	Nenhum valor mínimo estabelecido pela USDA, embora a maioria dos financiadores exija uma pontuação mínima de 640	Compradores comprar uma casa numa área rural designada
620 a 640	Compradores que querem uma hipoteca tradicional

FHA Beats Conventional Loan Flexibility

Empréstimos convencionais oferecidos pelos gigantes hipotecários Fannie Mae e Freddie Mac têm certamente o seu lugar no mercado. Mas não são muito flexíveis em relação a certos critérios de empréstimo. A FHA preenche as lacunas oferecendo aprovações hipotecárias àqueles com

• Medio a baixo crédito
• Baixo rendimento
• Incomeça de numerosas fontes
• Co-mutuários que não planeiam viver em casa (co-mutuários não ocupantes)
• Down payment gift money, mas nenhum pagamento de entrada próprio
• Propriedades que necessitam de reparação

Sem FHA, milhões de proprietários de casas ficariam presos a alugar durante mais anos do que deveriam. No entanto, ainda há espaço para a FHA expandir a sua capacidade para servir mais aspirantes a proprietários de casas.

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FHA Mutuantes Nem Sempre Seguem os Mínimos de Pontuação de Crédito FHA

Bancos e empresas hipotecárias que oferecem empréstimos FHA não são obrigados a seguir à letra as orientações da FHA.

Estas são empresas privadas, com fins lucrativos, que simplesmente aprovam empréstimos com base em directrizes fornecidas por uma agência governamental, nomeadamente a Administração Federal de Habitação, ou FHA.

P>A maioria se não todas as entidades financiadoras em todo o país impõem directrizes mais rigorosas para empréstimos FHA do que a própria FHA. Não parece fazer muito sentido até que se perceba que a FHA penaliza os mutuantes por aprovarem demasiados empréstimos FHA maus.

Sim, a FHA penaliza efectivamente os mutuantes se aprovarem mutuários que falham meses e anos mais tarde, mesmo que o empréstimo se encaixe perfeitamente nas directrizes publicadas pela FHA.

P>Aqui está um exemplo.p>Um mutuário solicita um empréstimo e é aprovado com base nas directrizes da FHA. Seis meses depois ele perde o seu emprego e já não pode fazer as suas prestações mensais. A FHA regista esse mau empréstimo no registo do mutuante.

Muitos maus empréstimos e a FHA poderia revogar a capacidade do mutuante de oferecer empréstimos da FHA. Isso poderia colocar algumas empresas hipotecárias fora do negócio.

Estatisticamente, os mutuários com pontuações de crédito mais baixas falham mais frequentemente. É por isso que a maioria dos mutuantes exige uma pontuação mínima de crédito mais elevada do que a FHA.

Aqui estão as pontuações mínimas de crédito, tal como indicado por FHA:

• Pontuação de crédito igual ou superior a 580: Elegíveis para 3,5% de entrada

li>Créditos de 500-579: Tem de colocar 10%, mas ainda elegível

• Pontuação de crédito inferior a 500: Não elegível para financiamento FHA

A maioria dos credores requer uma pontuação de pelo menos 620-640. Mas esse número poderia aproximar-se dos mínimos publicados pela FHA devido à nova política.

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O que foi a actualização da política da FHA?

FHA adicionou outra camada de avaliação ao seu método actual de identificação de financiadores de alto risco.

Former Policy

O único método da FHA foi comparar um financiador FHA com outros financiadores FHA na mesma região geográfica. Isto é conhecido no mundo dos empréstimos como a “relação de comparação FHA”

Se um credor tivesse 150% mais empréstimos atrasados do que outros credores da área, corria o risco de ser expulso da lista de credores aprovados pela FHA.

Muitos bancos e companhias hipotecárias tinham um problema com este método. Se os mutuantes próximos tivessem padrões de qualificação FHA mais rigorosos e, portanto, uma melhor carteira de empréstimos, outros mutuantes da área pareceriam comparativamente piores.

Em teoria, um mutuante FHA poderia ser encerrado porque o mutuante FHA do outro lado da rua aumentou o seu requisito mínimo de pontuação de crédito de 640 para 680.

Isto pode e levou a uma escalada de tipos – os mutuantes aumentaram os seus requisitos mínimos de pontuação de crédito FHA tão elevados ou superiores aos dos seus concorrentes. As próprias políticas da FHA contrariaram a sua missão de dar acesso à propriedade da casa própria a mutuários menos perfeitos.

Política Actualizada

p>Embora a FHA não esteja a terminar completamente o método do “rácio de comparação”, está a acrescentar outro nível de avaliação.

Agora, FHA examinará separadamente os empréstimos atrasados com base nos mutuários com pontuações de crédito de

• Li>Menos de 640
• Entre 640 e 680
• Mais de 680

Como é que isto vai ajudar os mutuários com pontuações mais baixas?

O mutuante não correrá o risco de perder as suas credenciais FHA se os seus empréstimos com pontuação de crédito mais baixa tiverem um desempenho semelhante aos empréstimos dentro do mesmo escalão de pontuação de crédito. Além disso, a comparação será feita a nível nacional, não apenas na região geográfica do credor.

Aqui está como poderá parecer na vida real. O emprestador X emite 100 empréstimos a mutuários com pontuação inferior a 640. Três mutuantes qualificados acabam por deixar de fazer os seus pagamentos, dando ao Mutuante X uma taxa de “mau empréstimo” de 3%.

O Mutuante Y do outro lado da rua emite 100 empréstimos a mutuários com pontuações acima de 680. Apenas um não paga a sua hipoteca, dando ao Mutuante Y uma taxa de incumprimento de 1%.

Acima das regras antigas, o Mutuante X pode estar em apuros. O seu “rácio de comparação” é de 300% – o dobro do nível aceitável. Neste ponto, o Mutuante X aumenta a sua pontuação mínima de crédito FHA para 680,

Através das novas regras, o Mutuante X pode estar simplesmente bem, porque o FHA compara a sua taxa de incumprimento com a média nacional para empréstimos com pontuação de crédito inferior a 640,

Agora, o Mutuante X pode continuar a ajudar os compradores de casas mal servidas, em sintonia com a missão principal do FHA.

Em suma, esta nova política pode ajudar a manter o número de mutuantes disponíveis para mutuários com pontuações de crédito que não cumpram os requisitos mínimos de empréstimos não FHA.

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Quando é que os Mutuários podem baixar a pontuação de crédito para FHA?

A nova apólice foi implementada há alguns anos (desde 2017), pelo que o mutuante escolhido pode já ter alterado a sua política interna. Mas alguns são mais lentos a adoptar novos regulamentos.

Tipicamente, há um efeito de “step-down” em todo o panorama de empréstimos. Um mutuante flexibilizará ligeiramente as orientações, seguido por outros até que uma maioria funcione de forma semelhante. Se os novos padrões funcionarem, os credores afrouxam um pouco mais.

Ligações de crédito mais baixas para os compradores de casas devem obter múltiplas citações e telefonar a vários credores. Um credor pode ser um dos primeiros a adoptar novas políticas, enquanto outro espera para ver os resultados de todos os outros.

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Embora os credores adoptem a nova política da FHA, há fortes razões para acreditar que o farão. Milhares de inquilinos que foram excluídos da propriedade da casa devido a um histórico de crédito imperfeito poderiam finalmente qualificar-se.

Quer saber se se qualifica agora? Contacte agora um credor FHA que o guiará através do processo de qualificação.

FHA FAQs sobre empréstimos

De que pontuação de crédito precisa para comprar uma casa?

Não é necessária uma pontuação de crédito mínima legal para se qualificar para uma hipoteca de casa FHA. No entanto, a maioria dos empréstimos FHA exigem geralmente que a sua pontuação FICO seja de pelo menos 500-580. Os números específicos exigidos são muitas vezes considerados em conjunto com a percentagem do valor da casa que está incluída no adiantamento, se existir uma. VA, USDA, e empréstimos convencionais (as três outras opções de financiamento disponíveis) requerem geralmente uma pontuação de crédito mínima de 620,

De que pontuação de crédito necessita para comprar uma casa pela primeira vez?

Há uma selecção de programas de empréstimo hipotecário destinados a compradores de casa pela primeira vez que permitem pontuações de crédito mais baixas, incluindo empréstimos FHA disponíveis para mutuários com pontuações tão baixas como 500 (embora tais empréstimos exijam uma redução de 10%). Empréstimos FHA – com apenas 3,5% de Downpayment – estão disponíveis para mutuários com uma pontuação de crédito de 580 ou superior.

P>Posso obter uma casa com uma pontuação de crédito de 500?

Tecnicamente, sim, embora seja difícil. Como não há nenhuma lei que estipule uma pontuação de crédito mínima necessária para comprar uma casa (há, no entanto, leis que proíbem práticas predatórias de empréstimo ou discriminações baseadas na raça, etnia, género, classe, etc.), um emprestador pode, em geral, oferecer empréstimos à sua discrição, independentemente do histórico de crédito do mutuário. Independentemente disso, é cada vez mais raro que os mutuantes aprovem hipotecas à habitação para mutuários com uma pontuação de crédito de 500 – um empréstimo FHA é provavelmente o único tipo disponível neste cenário, e a maioria dos empréstimos FHA concedidos a mutuários com uma pontuação de crédito de 500 requerem um adiantamento de 10%.

Qual a pontuação FICO que os mutuantes hipotecários utilizam?

A maioria dos mutuantes determina a solvabilidade de um mutuário com base na sua pontuação FICO, num modelo de pontuação de crédito e num sistema de análise de risco desenvolvido pela Fair, Isaac, and Company, que rapidamente se tornou um instrumento de empréstimo ao consumidor aquando da sua criação em 1956. As pontuações FICO têm nomes diferentes em cada uma das três principais empresas de relatórios de crédito dos Estados Unidos: Experian, Equifax, e TransUnion. Estas três são mais frequentemente referidas quando um credor hipotecário está a determinar se lhe deve conceder um empréstimo.

Quão rapidamente posso aumentar a minha pontuação de crédito?

As pontuações de crédito são os resultados de muitas variáveis (histórico de pagamento, rácio de utilização de crédito, duração do histórico de crédito, mistura de crédito), algumas das quais são calculadas rapidamente, e outras que podem requerer semanas ou meses para serem calculadas com precisão. Assim, infelizmente, não existe uma forma precisa de prever completamente quanto tempo ou curto será necessário para obter uma melhor pontuação de crédito. Contudo, pode começar por se concentrar em acumular um historial de pagamentos consistentes, que é o factor mais influente numa pontuação de crédito.

E lembre-se, tem direito a um relatório de crédito gratuito anualmente.

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