Chicago Tenants Rights

Muitos proprietários de Chicago não cumprem a Portaria do Arrendatário Residencial de Chicago (RLTO). Para resolver este problema, a Câmara Municipal de Chicago promulgou leis que protegem os inquilinos. Pode ler cada secção da RLTO usando o botão drop down do menu acima.

Os inquilinos são indemnizados e/ou autorizados a violar o seu arrendamento quando os senhorios violam determinadas disposições da RLTO. Isto oferece aos inquilinos algum recurso, embora a lei ainda favoreça geralmente os senhorios. Deixe o seu vereador de Chicago saber que não apoia a diminuição dos direitos dos inquilinos.

alguns inquilinos poderão também obter algum alívio com a nova Portaria de 2013: “Protecção dos Inquilinos em Imóveis de Arrendamento Fechados”.”

Mais sobre arrendamento em Illinois & Chicago

Este não é um conselho legal

O Tribunal de Apelação de Illinois afirmou que existe uma “disparidade histórica entre os poderes de negociação do senhorio e do inquilino.” Plambeck v. Greystone Mgmt. & Columbia Nat’l Trust Co., 281 Ill. App. 3d 260, 266-267 (1ª Dist. 1996). Algumas das leis do Illinois e especialmente de Chicago destinam-se a oferecer uma pequena ajuda aos inquilinos residenciais. Isto dá aos inquilinos alguma vantagem, e satisfação, quando quase tudo o resto favorece os senhorios. Exemplos do que acontece por vezes nestes casos podem ser vistos na nossa página de Casos. Tanto para inquilinos como para senhorios, ver o que aconteceu a outros em situações semelhantes pode ser útil.

I. LEASES & BREAKING THEM:

Excepto em DeKalb, Mount Prospect, e Oak Park, Illinois os arrendamentos de apartamentos não precisam de ser feitos por escrito. Os arrendamentos em DeKalb Mount Prospect, e Oak Park para arrendamento residencial devem ser feitos por escrito. Em qualquer outro lugar do Illinois, se um inquilino não tiver um arrendamento por escrito, provavelmente alugam numa base mensal. Este tipo de arrendamento é válido e exequível. Normalmente, ainda é necessário um aviso escrito para terminar correctamente.

Mesmo que um arrendamento por escrito não seja um pré-requisito para alugar, um inquilino pode preferir um arrendamento por escrito. Contratos de arrendamento verbais são executáveis, mas não fiáveis. Quem prometeu exactamente o quê? Não é claro. Ainda assim, um inquilino pode não querer um contrato de arrendamento por escrito para que possa sair em cima da hora. Os senhorios geralmente querem um contrato de arrendamento escrito para que possam vincular os seus inquilinos ao pagamento de um aluguer a longo prazo. Um arrendamento escrito por 12 meses é uma promessa do inquilino de pagar 12 meses de renda. Os senhorios podem processar com sucesso os arrendatários por todo o aluguer devido ao abrigo de um contrato escrito de 12 meses, mesmo que o arrendatário nunca tenha mudado de casa. Portanto, há alturas em que assinar um contrato de arrendamento por escrito é bom, e alturas em que é mau. Se tiver um aluguer mensal, a flexibilidade é boa, mas pode acabar por ter de colocar todas as suas coisas num armazém e encontrar rapidamente um novo apartamento.

Se um inquilino quebrar um aluguer de forma imprópria, esse inquilino estará provavelmente no gancho para o aluguer durante o resto do período do aluguer. Em nenhuma circunstância um inquilino deve confiar no contrato VERBAL de um senhorio para deixar o inquilino desrespeitar o contrato de arrendamento. O inquilino também não deve dar apenas um pré-aviso VERBAL de 30 dias para rescindir um aluguer mensal. Isto é verdade mesmo que o contrato de arrendamento em si não seja por escrito. Se um contrato para rescindir um arrendamento antes da sua data natural de expiração não for por escrito, o arrendatário não deve confiar no mesmo. Esse infeliz arrendatário pode acabar por ficar a dever o aluguer depois de se ter mudado cedo e o seu senhorio ter dito “não se preocupe com isso” ao telefone, ou pessoalmente. O inquilino irá pelo menos pôr em risco a sua caução. Um inquilino pode terminar a renda devida durante meses que o inquilino nem sequer vive na propriedade. Há casos em que um inquilino simplesmente não pode rescindir legalmente o seu arrendamento mais cedo, por mais que seja necessário. Mesmo em Chicago. Tenha cuidado ao rescindir contratos de arrendamento. Se não o conseguir fazer correctamente, não o faça.

Problemas com companheiros de quarto? Os inquilinos não podem facilmente escapar a um arrendamento que assinaram com colegas de quarto só porque alguns, mas não todos, os inquilinos estão a violar o arrendamento ou a tornar o apartamento nojento. Os inquilinos de um contrato de arrendamento são geralmente solidariamente responsáveis. Isto significa que o senhorio pode processar qualquer um dos inquilinos de um contrato de arrendamento por TODOS os alugueres devidos ao abrigo do contrato. Sim, pode ser responsável pela renda do seu colega de quarto caloteiro, mesmo que tenha pago a totalidade da renda. Portanto, tenha cuidado com quem assina um contrato de arrendamento. Pelo menos em Chicago poderá ter motivos para rescindir legalmente o contrato de arrendamento e obter um novo começo por conta própria ou com um colega de quarto mais responsável. Poderá decidir falar com um advogado dos direitos de aluguer de Chicago sobre esta opção. Para além do risco de dever renda por um antigo “amigo” ou “namorado”, essa pessoa também terá acesso às áreas comuns e talvez até ao seu quarto no apartamento alugado. Isto pode colocar em risco a segurança dos seus valores e até mesmo da sua pessoa. Mesmo o seu lixo contendo recibos, extractos bancários, ou ofertas de cartão de crédito colocam em risco a sua identidade e o seu crédito, uma vez que surge uma situação de “companheiro de quarto-muito mau”. Afinal de contas, não pode despejar o seu companheiro de quarto por não pagar renda, ou fechá-lo fora da propriedade.

Alguns inquilinos em Oak Park têm um defeito no seu contrato de arrendamento que os pode tirar do contrato de arrendamento por escrito com 30 dias de antecedência.

Os arrendatários na maior parte do Illinois não têm meios certos para rescindir legalmente um contrato de arrendamento antes da sua data de expiração escrita. A melhor esperança destes arrendatários é negociar alguma resolução com o seu senhorio e comprometê-la a assinar por escrito. A defesa do “despejo construtivo” é talvez uma opção, mas difícil de provar, e pouco fiável.

II. O SEU ALUGUER ESTÁ COBERTO PELO RLTO EM CHICAGO?

A maioria dos alugueres de apartamentos, condomínios e casas em Chicago são cobertos pela RLTO porque a RLTO se aplica a todos os contratos de aluguer na Cidade, escritos e não escritos, a menos que o aluguer esteja sujeito a alguma exclusão encontrada na secção 020 da RLTO. Essa secção exclui uma série de alugueres, e esta discussão incide apenas sobre algumas dessas exclusões. Os arrendatários são aconselhados a certificarem-se de que não tomam qualquer acção ou inacção com base nesta discussão, ou no RLTO, sem consultar um advogado. Não vai correr bem se o RLTO não se aplicar. A RLTO de Chicago só se aplica em Chicago; nem toda a região de Cook. Existe também uma RLTO Evanston, que não é a mesma que a RLTO de Chicago. Nesta secção II estamos a falar apenas de Chicago.

Proprietário Ocupado e Menos de 7 Apartamentos no Edifício

O RLTO não se aplica a um aluguer num edifício se o proprietário da propriedade viver no edifício E o edifício tiver apenas seis unidades, ou menos. Não importa quantas das unidades estão de facto a ser alugadas na altura. Ver Meyer v. Cohen, 260 Ill. App. 3d 351, 358 (1ª Dist. 1993).

Também, como aprendemos da maneira mais difícil, embora uma casa de autocarros separada na mesma propriedade não seja habitada pelo proprietário da propriedade, se o proprietário viver na casa principal, a casa de autocarros ainda é considerada “ocupada pelo proprietário” e excluída da cobertura ao abrigo do RLTO se tiver menos de sete (7) unidades. Ver Berven v. Marquette Nat’l Bank & Trust No. 14662, 394 Ill. App. 3d 22 (1ª Dist. 2009). O resultado é o mesmo se toda a propriedade tiver mais de sete (7) unidades, mas não a casa do autocarro? Quem sabe. Parece-me outro caso de recurso. Contudo, se houver cinco (5) ou mais unidades em toda a propriedade, embora divididas entre ambos os edifícios, os inquilinos em ambos os edifícios devem continuar a ser abrangidos pela Lei de Retorno do Depósito de Segurança de Illinois, mesmo que a RLTO não se aplique porque um proprietário vive lá. Ver Hoffman v. Altamore, 352 Ill. App. 3d 246, 256 (2d Dist. 2004) (“propriedade imobiliária residencial” para efeitos da secção 1 da Lei de Devolução de Depósito de Títulos está limitada a edifícios na mesma parcela de propriedade imobiliária”) (ênfase acrescentada por nós).

Uma casa unifamiliar será coberta pelo RLTO em Chicago, porque o proprietário da casa alugada não vive na casa alugada. Apenas o inquilino vive na casa alugada. O mesmo se aplica a uma única unidade de condomínio alugada num grande edifício. Mesmo que o proprietário do condomínio só possua uma unidade no edifício, estas são cobertas pelo RLTO. Ver VG Marina Mgmt. Corp. v. Wiener, 378 Ill. App. 3d 887 (2d Dist. 2008).

O tribunal de apelação de Illinois considerou que as casas da cidade em fila sob o mesmo tecto continuam a ser edifícios separados sob a RLTO. Allen v. Lin, 356 Ill. App. 3d 405, 413 (1ª Dist. 2005). Portanto, se houver uma fila de cinco casas de cidade e o seu senhorio viver numa, e se alugar a casa ao lado, ainda poderá estar protegido pela RLTO. Por outro lado, se alugar uma unidade em duplex, e o proprietário viver na outra unidade, não está protegido pela RLTO. Mas se o edifício tiver sete ou mais unidades e o proprietário viver no mesmo edifício, continua protegido.

A questão de quem é um “proprietário” é respondida pela Secção 030, que define “proprietário” como qualquer pessoa com um interesse benéfico na propriedade e direito de apresentar gozo. Por outras palavras, mesmo que um trust detenha o título da propriedade, os seus beneficiários são “proprietários” mesmo que o seu nome não apareça em lado nenhum na escritura. Além disso, pode haver frequentemente múltiplos proprietários, e proprietários não-humanos como LLC ou proprietários de empresas. Por outras palavras, a pessoa ou empresa a quem se paga renda não é necessariamente o único proprietário, ou mesmo um proprietário. Em Detrana v. Such, 368 Ill. App. 3d 861, 869 (1ª Dist. 2006), foi considerado que um proprietário parcial que vivia numa cave mas não recebia qualquer rendimento da propriedade, ou que não geria a propriedade, ainda era um proprietário. Assim, o RLTO não se aplicava ao edifício.

A questão do que significa “ocupado” não é respondida pelas opiniões publicadas. Estivemos recentemente envolvidos num caso em que o tribunal de recurso inverteu a conclusão do tribunal de julgamento de que um proprietário ocupava um pequeno edifício quando os inquilinos só viram o senhorio uma vez em dois anos, Numa ordem não publicada de 2010, o tribunal de recurso delineou o seu raciocínio:

“descobrimos que, para ‘ocupar’ um edifício, deve existir pelo menos um grau de ‘habitabilidade’, tal como estabelecido em Berven, suficiente para realizar os objectivos acima mencionados da excepção ocupada pelo proprietário. * * * Um proprietário ausente poderia manter uma unidade em numerosas propriedades e afirmar estar a ocupar todas elas se ocasionalmente visitasse o local e mandasse para lá correio. A única prova possível de ocupação diz respeito à informação sobre a carta de condução e ao seu testemunho de que votou no condado de Cook. O resto do seu testemunho e argumentos em recurso não passam de uma tentativa cínica de impedir o seu inquilino de obter os efeitos benéficos da portaria. Além disso, há muitas provas que mostram claramente que viveu em Joliet durante os tempos relevantes em questão e passou lá a grande maioria do seu tempo. A sua inquilina, para todos os efeitos, era uma proprietária ausente nestas circunstâncias, uma vez que não teria conhecimento e estaria inacessível caso surgisse qualquer problema relacionado com o inquilino, o que é contrário aos objectivos da excepção ocupada pelo proprietário, talhada pela câmara municipal.

Needless to say, concordamos que um proprietário não pode viver na sua casa em Joliet e afirmar que o seu prédio de apartamentos de Chicago está “ocupado pelo proprietário”.”

Co-op

O RLTO não se aplica a uma unidade alugada por um membro de uma cooperativa que detém um contrato de arrendamento próprio. O nosso escritório esteve envolvido num caso em que o senhorio alegou que um enorme edifício por ele gerido era uma cooperativa, e por isso não estava coberto pelo RLTO. O tribunal decidiu que isto não era verdade, porque os inquilinos não eram proprietários de quaisquer acções da empresa que era proprietária do edifício. Os verdadeiros titulares de “arrendamentos proprietários” numa cooperativa possuem acções da cooperativa, e os inquilinos no nosso caso não possuíam acções da “Associação de Inquilinos” que detinham o título de propriedade do edifício.

Monasteries, Dormitórios Escolares, Hospitais, Instalações de Cuidados Transitórios, Casas sem fins lucrativos para Idosos, Asylums

Todas as anteriores não são abrangidas pelo RLTO. Até ao início de 2008, um dormitório universitário só era dispensado da cobertura pela RLTO se fosse detido E operado pela escola. Mas se alugou num dormitório privado, não pertencente à instituição, pode ainda ter sido coberto pelo RLTO. Contudo, a Câmara Municipal alterou o RLTO no início de 2008 para transformar o “e” num “ou” de modo a que edifícios anteriormente cobertos ficassem excluídos da cobertura do RLTO. Esta alteração surgiu provavelmente a pedido desesperado de instituições como as Universidades Roosevelt e DePaul, uma vez que alguns dos seus edifícios estavam a ser processados em processos judiciais de acção colectiva alegando violações da RLTO. É também importante mencionar que, embora um lar sem fins lucrativos para idosos não seja abrangido pela RLTO, se tiver 25 ou mais unidades e não for “habitação pública”, pode ainda assim ser abrangido pela Lei de Illinois sobre Juros de Depósitos de Segurança e Lei de Devolução de Depósitos de Segurança.

Hoteis, Rooming Houses, Cama & Café da manhã

Se alugar num estabelecimento do tipo flophouse, e pagar renda diariamente ou semanalmente, não está protegido pelo RLTO até ter alugado lá mais de 32 dias seguidos. Então, poderá estar coberto se começar a pagar uma renda mensal. O RLTO não é claro sobre o que acontece se continuar a pagar uma renda semanal ou diária por mais de 32 dias, e nunca pagar uma “renda mensal”. É nossa opinião que os inquilinos num hotel ou pensão com 25 ou mais unidades que dão depósitos e ficam mais de seis meses estão protegidos pela Lei de Illinois sobre os Juros de Depósito de Segurança, independentemente de a RLTO se aplicar ou não.

Comprador ou Vendedor De acordo com um Contrato de Compra de Imóveis Antes da Transferência de Título

A definição de “contrato de compra de imóveis” nesta secção está lamentavelmente aberta a interpretação. Será que esta exclusão abrange uma situação de rent-to-own? Que tal uma opção, ou um direito de primeira recusa? A menos que haja uma transferência de título, com certeza, de acordo com os termos escritos do contrato, os inquilinos que alugam para comprar ou detêm outras opções podem razoavelmente argumentar que não têm um “contrato de compra e venda de bens imóveis”. Apenas os tribunais ou a Câmara Municipal podem resolver a ambiguidade resultante desta exclusão.

Empregado de um Proprietário cujo Direito de Ocupação é Condicional ao Emprego nas Instalações

Os inquilinos que recebem um apartamento porque trabalham na propriedade ou no imóvel não estão protegidos pelo RLTO. Se for o super construtor, o inquilino do outro lado do hall poderá estar protegido pelo RLTO enquanto não estiver. Há situações em que os inquilinos têm arrendamentos e pagam renda, mas a sua renda é descontada por causa das obras que o inquilino faz no edifício. A cobertura destas disposições pela RLTO é desconhecida. Estes inquilinos podem argumentar que a sua ocupação não está “condicionada ao emprego” porque, se apenas pagarem o montante mais elevado da renda, o seu emprego não importa. Apenas os tribunais ou a Câmara Municipal podem responder a isto.

III. O RLTO de Chicago é Mais do que apenas a Lei de Depósito de Segurança

Se se aplicar, há mais no Decreto do Locatário de Chicago do que apenas a lei de depósito de segurança. A lei de Chicago também oferece oportunidades para quebrar um contrato de arrendamento, e recuperar danos por taxas excessivas de atraso, exibições de apartamentos irritantes, e despejos retaliatórios, para mencionar apenas algumas violações comuns. Forçar um inquilino a renovar o seu arrendamento mais de 90 dias antes de este expirar, tentar aplicar uma cláusula de arrendamento que exija que o inquilino pague os honorários do advogado do senhorio, ameaças de bloquear um inquilino, não entrega a posse no início do arrendamento, e não divulgação de citações de código contra um edifício antes de o inquilino assinar o arrendamento, tudo isto pode dar ao inquilino o direito a danos automáticos, mesmo que o inquilino não tenha sofrido danos reais. Recuperámos prémios de danos substanciais para arrendatários de Chicago que nem sequer deram depósitos de segurança. As leis de apartamentos de Chicago são mais complicadas do que apenas pagar juros e devolver o depósito de segurança no prazo de 45 dias.

IV. Aplicação da Lei dos Direitos dos Inquilinos Fora de Chicago no Resto de Illinois

Com poucas excepções locais, os arrendamentos de apartamentos no resto de Illinois são regidos apenas pela Lei de Illinois sobre Juros de Depósito de Títulos de Illinois e pela Lei de Retorno de Depósito de Títulos de Illinois. Estas Leis não são tão generosas para com os inquilinos como as portarias locais em Chicago, Evanston, Mount Prospect, Oak Park, DeKalb, e Urbana.

A. EVANSTON RENTERS RIGHTS LAW: Obtivemos resultados favoráveis para inquilinos ao abrigo da RLTO Evanston, que é única no estado porque exige que os depósitos de segurança sejam devolvidos e contabilizados no prazo de 21 dias após a mudança de um inquilino, mesmo que a retenção seja para aluguer. Representamos muitos estudantes da Northwestern University que alugam em Evanston ao abrigo da RLTO de Evanston. Num dos casos em que representamos os inquilinos, o Tribunal de Recurso decidiu que a “incapacidade do senhorio em obter uma estimativa de danos no prazo de 21 dias é irrelevante para o dever do senhorio, nos termos da secção 5-3-5-1(C), de devolver o depósito de segurança”. Nadhir v. Salomon, 2011 Ill. App. LEXIS 1011 (Ill. App. Ct. 1ª Dist. 2011).

B. DOWNSTATE ILLINOIS RENTERS RIGHTS LAW: A Lei de Illinois sobre os Juros de Depósito de Garantia aplica-se apenas a arrendatários de senhorios que possuam ou administrem propriedades com 25 ou mais unidades. A lei de Illinois sobre a devolução do depósito de segurança de Illinois aplica-se apenas a arrendatários de edifícios com cinco ou mais unidades.

A Lei de Illinois sobre o Depósito de Garantia de Illinois exige que um inquilino mostre que o seu senhorio “falhou deliberadamente” no pagamento de juros, conforme exigido pela Lei, ou recusado. Provar uma violação compensatória ao abrigo de qualquer uma das Leis de Depósito de Títulos é mais complicado do que em Chicago. O nosso escritório apresentou vários processos de acção colectiva ao abrigo destas Leis contra grandes senhorios de complexos de apartamentos com centenas de unidades, de condados suburbanos de Cook e downstate.

Ao abrigo da Lei de Retorno do Depósito de Segurança de Illinois, o inquilino só tem direito a indemnização igual a duas vezes o montante que o senhorio retém se for provada “má-fé” ou uma recusa em fornecer uma declaração escrita complementada por recibos. Isto pode não ser fácil. No entanto, um inquilino tem direito à devolução total do seu depósito se o senhorio afirmar ter pago a empreiteiros ou vendedores externos para fazer obras no apartamento mas não fornecer ao inquilino cópias dos recibos pagos no prazo de 60 dias após o inquilino se ter mudado. Mesmo que esta falha não tenha sido uma recusa, ou de má-fé, o depósito em si deve ser devolvido (sem penalização por danos ou honorários advocatícios para o inquilino). Se o inquilino puder demonstrar que o incumprimento foi uma recusa, então a indemnização por multa e os honorários advocatícios poderão ser atribuídos. Ajudámos os inquilinos a redigir cartas aos seus senhorios a fim de provar a “recusa”.

Quando se aluga fora de Chicago, um inquilino de Illinois precisa de compreender que pode não haver nenhuma lei que regule a devolução da sua caução, excepto as disposições do seu arrendamento, ou a lei comum.

Também, ao contrário do que acontece em Chicago e Oak Park, não é provável que um inquilino de Illinois possa sair legalmente de um arrendamento a longo prazo. Os inquilinos não podem fugir à responsabilidade ao abrigo dos seus contratos de arrendamento devido a dificuldades económicas, transferência de emprego, discórdia conjugal, ou alegado “bolor”. Um senhorio pode sempre aceitar a rendição de um inquilino e libertar voluntariamente um inquilino das suas obrigações de arrendamento, mas certifique-se de que o faz em ESCRITO. Se um inquilino puder realmente provar que os problemas de habitabilidade tornam o apartamento ou casa totalmente inabitável, de acordo com uma agência governamental competente ou um inspector licenciado, o inquilino pode ser capaz de sair de um contrato de arrendamento alegando “despejo construtivo”. No entanto, isto não é fácil.

Os inquilinos fora de Chicago no Illinois estão protegidos por uma versão menos eficaz das disposições da RLTO que permitem a retenção de renda quando um inquilino tem de fazer reparações que o senhorio deve fazer. A Lei do Direito de Reparação dos Inquilinos Residenciais de Illinois não permite que os inquilinos violem contratos de arrendamento, mas pode permitir-lhes reter do arrendamento até $500 ou metade do aluguer mensal, o que for menor, para pagamentos que o inquilino efectue a empreiteiros para reparar problemas que são da responsabilidade do senhorio. Mas isto só é permitido depois de o arrendatário ter escrito ao senhorio uma carta certificada (recibo de devolução) informando o senhorio dos problemas e dando ao senhorio pelo menos 14 dias para resolver eles próprios os problemas. Obviamente, o inquilino não pode exercer este direito se o inquilino tiver causado o dano.

A Lei de Lares Seguros de Illinois também prevê que um inquilino pode ser capaz de evitar a responsabilidade ao abrigo do resto de um contrato de arrendamento se se mudar sob uma “ameaça iminente credível de violência doméstica ou sexual nas instalações; e (2) o arrendatário notificou por escrito o senhorio, antes ou no prazo de 3 dias após a desocupação das instalações, de que a razão da desocupação se devia a uma ameaça iminente e credível de violência doméstica ou sexual contra o arrendatário ou um membro do agregado familiar do arrendatário.” O que é uma “ameaça iminente credível”? Cabe ao juiz ou ao júri.

Novo para 1 de Janeiro de 2012 é uma emenda à Lei do Proprietário e Inquilinois de Illinois que cria uma exigência para os proprietários em condados com mais de três milhões de pessoas (Cook County – não apenas Chicago) mudarem as fechaduras dos apartamentos após cada arrendamento. Ou seja, excepto para os edifícios ocupados pelo proprietário com quatro ou menos unidades. Esta nova secção, 765 ILCS 705/15 “Mudança ou reactivação da fechadura da unidade habitacional” destina-se a oferecer protecção aos novos inquilinos contra roubo por antigos proprietários de unidades, ou pessoas que obtiveram chaves antigas. Se o senhorio não cumprir esta secção e houver um roubo, então o senhorio torna-se responsável perante o inquilino pela perda sofrida.