Um dos maiores obstáculos com que qualquer investidor de terrenos tem de lutar é como encontrar o “valor de mercado” de terrenos vagos.

Pode parecer um dilema estranho para um investidor imobiliário convencional, mas confie em mim – se alguma vez tentou encontrar comps ou dados de avaliação relevantes para uma parcela de terreno em bruto, sabe como pode ser desafiante encontrar um valor concreto para este tipo de bens imóveis.

Especialmente para quem está no negócio de venda de terrenos, apresenta um desafio MAIOR, porque as conclusões que tiramos sobre este número afectarão tudo o resto no processo, e a maioria dos dados de que precisamos simplesmente não existe.

Antes de entrarmos na complexidade da avaliação de terrenos, vamos estabelecer um entendimento fundamental de como funcionam as avaliações imobiliárias.

Na grande maioria das transacções imobiliárias (especialmente quando se trata de financiamento), compradores e financiadores contratarão um avaliador profissional para verificar o valor dos bens imobiliários que estão a ser adquiridos e/ou financiados. O avaliador elaborará um relatório abrangente que considere três abordagens-chave de avaliação:

1. A Abordagem do Rendimento
2. A Abordagem do Custo
3. A Abordagem de Comparação de Vendas

Estes são amplamente considerados como os métodos mais fiáveis para determinar o valor de mercado de um imóvel. Na maioria dos casos, um avaliador utilizará pelo menos dois (se não todos os três) destes métodos para chegar à sua conclusão final. Aqui está uma rápida visão geral de como cada um deles funciona:

Abordagem de Income

A ideia por detrás desta abordagem é determinar o montante de rendimento contínuo (isto é – rendimento de aluguer ou renda) que se pode esperar que o imóvel sujeito produza. A fim de determinar este número, um avaliador analisará a “renda de mercado” na área. Por outras palavras, para que são actualmente alugados ou arrendados imóveis semelhantes no mesmo mercado? O avaliador analisará vários imóveis semelhantes (considerando também o seu tamanho, localização, condição, comodidades, etc.) a fim de ter uma ideia da quantidade de rendimentos que o imóvel em questão poderia produzir de forma viável.

Abordagem de custos

Com esta abordagem, o avaliador tentará determinar quanto custaria reconstruir exactamente a mesma estrutura a partir do zero. O avaliador calculará um custo estimado de construção, com base nos preços actuais (menos depreciação, mais terreno) e utilizá-lo-á para obter uma medida do valor da propriedade.

Há muitas grandes suposições que vivem dentro desta abordagem (nomeadamente, o custo dos materiais de construção, e a suposição de que ninguém pagará mais por uma propriedade do que o custo dos melhoramentos). A abordagem do custo é uma consideração importante – mas quase nunca é suficiente utilizar esta abordagem por si só para determinar o valor justo de mercado de um imóvel.

Abordagem Comparativa de Vendas

Com este método de avaliação, o avaliador analisará os números recentes de vendas de imóveis semelhantes na área (ou seja – os preços pelos quais imóveis semelhantes foram vendidos na história recente). Com esta abordagem, o avaliador faz a suposição geral de que um comprador normal não pagará mais pelo imóvel em questão do que outros pagaram recentemente por imóveis semelhantes na mesma área.

Avaliadores apenas considerarão os dados de imóveis que foram efectivamente vendidos porque estes são números concretos e (em teoria) representam preços de compra reais que foram pagos. Os avaliadores normalmente encontram estes dados em vários registos públicos, agentes imobiliários, outros avaliadores, etc.

O problema com o terreno

Estas abordagens de avaliação funcionam normalmente bastante bem para casas, apartamentos, edifícios comerciais, e afins, mas os terrenos vagos são uma história completamente diferente.

Na grande maioria dos casos, os dados necessários para tirar estas conclusões para um terreno vago simplesmente não estão disponíveis.

A Abordagem do Rendimento normalmente não se aplica, porque a menos que a propriedade esteja a ser arrendada a um agricultor ou caçador, ou esteja a gerar rendimento por qualquer outro meio, é altamente invulgar que um lote vago gere qualquer tipo de rendimento regular.

A Abordagem de Custos não se aplica, porque por natureza do facto de ser terreno vago, não há melhorias a ter em consideração.

A Abordagem de Comparação de Vendas pode aplicar-se, mas apenas se houver suficientes comps vendidos para ter em consideração (e muitas vezes, não há). Na maioria dos casos, há FAR menos comps de vendas disponíveis para terrenos do que para casas e outras propriedades melhoradas… e mesmo quando os comps existem, são muito mais difíceis de quantificar do que as propriedades melhoradas. Olhar para diferentes lotes vagos dificilmente é uma comparação “de maçãs para maçãs”, e é uma ciência muito imperfeita na melhor das hipóteses.

É um dilema frustrante para os investidores em terrenos, porque é extremamente importante para nós compreender o valor de mercado de uma propriedade. Este número conduz a tudo o resto no processo (o preço da oferta, o custo dos impostos sobre a propriedade, os custos de detenção, os custos de encerramento, a margem de lucro na venda, etc.).

Se não pudermos ter a certeza sobre o valor de mercado de uma propriedade, teremos de viver com algum nível de ambiguidade – e a ambiguidade nunca é ideal, especialmente quando se investe muito dinheiro numa propriedade sobre a qual não se pode dar ao luxo de estar errado.

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O que impulsiona o valor do terreno?

Felizmente, não há “bala mágica” quando se trata de valorizar um terreno. Como qualquer avaliador imobiliário pode dizer, é virtualmente impossível chegar ao ponto de 100% de certeza sobre o valor de mercado de qualquer propriedade, e isso é especialmente verdade para terrenos não melhorados.





A boa notícia é que há quase sempre uma forma de se sentir razoavelmente confortável com um “valor de parqueamento” numa propriedade, mesmo com terrenos em bruto.

Embora não seja uma abordagem de avaliação a preto e branco por qualquer trecho, há uma série de medidas fiáveis que pode utilizar para ficar confiante com o valor de uma propriedade em perspectiva antes de afundar algum do seu próprio dinheiro na mesma.

Quando estou a avaliar seriamente um potencial investimento em terrenos, começo por olhar para vários factores diferentes e perguntar-me: “Qual será a importância destes factores para o meu comprador final?”

Como é o terreno zoneado?

Para que pode este terreno ser usado?

Pode alguém usá-lo para construir uma casa? Edifício de escritórios? Fábrica?

P>É mais adequado para agricultura? Caça? Exploração mineira?

Certifique-se de que compreende o que poderá (ou o seu futuro comprador) fazer com a propriedade de acordo com o departamento local de ordenamento e planeamento.

Em muitos casos, uma propriedade pode ser útil para mais do que um objectivo, e isso vale a pena considerar também.

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Quanto inventário está disponível no mercado?

Esta é uma propriedade única ou há centenas de outras exactamente como esta no mercado neste momento?





se possuir terrenos com uma localização incrível (ou vista, ou acesso, ou recursos, etc.).) ao contrário de qualquer outro na área, isso provavelmente vale alguma coisa.

No entanto, se a sua propriedade for uma de uma centena de outras exactamente iguais, e todas elas estiverem actualmente listadas para venda – isso tornará muito mais difícil vender a sua propriedade a um preço superior.

Quais são os preços dos imóveis semelhantes listados nas proximidades imediatas?

Pretender por um momento que é o proprietário deste imóvel que está a avaliar.

Se listasse este imóvel para venda hoje, com que tipo de “concorrência de venda” teria de lidar nas proximidades imediatas?

Se for capaz de adquirir o imóvel em questão pelo preço que pretende, poderá voltar a listá-lo, e enumerá-lo a um preço significativamente superior ao que pagou por ele, E excessivamente inferior a todos os outros imóveis da área? É assim que se ganha dinheiro como um terreno vago, e é outra consideração fundamental para determinar o que se deve estar disposto a pagar por uma parcela de terreno vago.

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Quão desejável é a propriedade?

P>Pense nisto como a abordagem de “senso comum”.

A primeira vez que viu esta parcela de terra, qual foi a sua primeira impressão? Alguma coisa nela parecia interessante, desejável, apelativa ou atraente? Seja honesto consigo mesmo – havia algo de sexy nela? É provável que captasse o interesse de mais alguém? Está a olhar para um lote lindo, arborizado, de montanha – ou é um terreno seco, árido e hostil?





Se passar pelo esforço de criar uma grande listagem de propriedades, quão bonita será capaz de fazer esta propriedade parecer? Pode dar aos compradores uma oferta que eles não podem recusar?

Quais são os custos de detenção associados à propriedade?

Se comprar uma parcela de terreno e não for capaz de a revender imediatamente.

e se tiver de se agarrar a ela durante 6 meses? 12 meses? 2 anos?

Se for obrigado a agarrar-se a esta propriedade por mais tempo do que deseja, quanto lhe custará (por exemplo – impostos sobre a propriedade, taxas de associação, avaliações, etc.)? Tem dinheiro para isso? Vale a pena o risco?

Felizmente, os custos de retenção em terrenos vagos são normalmente bastante baratos… mas se verificar que uma propriedade tem impostos sobre a propriedade ou taxas de HOA invulgarmente elevados, vai querer ter em conta esse pequeno risco na equação.

A propriedade tem acesso à estrada?

Quando está a lidar com terrenos vagos, este é um grande negócio, e tem enormes implicações para o valor de uma propriedade.

É sempre importante verificar que um terreno vago tem acesso rodoviário (ou algum tipo de facilidade legal) para que o proprietário (seja você, ou o seu futuro comprador) possa realmente chegar até ele.





Se não tiver nenhum ponto de acesso legal (e acredite em mim, há um número surpreendente de lotes vagos que não têm), a sua propriedade pode muito bem estar na lua. Certifique-se de que o imóvel tem acesso legal, e se decidir lançar os dados num imóvel sem acesso ao mar, certifique-se de que não paga quase nada por ele.

Qual é o tamanho, forma & dimensões do imóvel?

P>Pense no que este imóvel poderá ser usado para um dia. A parcela é suficientemente grande? Tem uma forma estranha? Estará localizada ao lado de qualquer coisa que diminua significativamente a sua conveniência? Tome nota mental de qualquer bandeira vermelha com que se depare… estes podem ser problemas sérios que influenciarão o valor da propriedade.

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Quão perto está esta propriedade das conveniências e amenidades locais?

Considerar que tipos de amenidades ou atracções locais estarão disponíveis para o proprietário desta propriedade. Será que terão uma mercearia do outro lado da rua ou terão de conduzir 3 horas para lá chegar? Poderá comercializar a localização da propriedade como uma coisa boa?



loja de conveniência de gás

Esta está intimamente relacionada com a conveniência da propriedade e a sua melhor e mais alta utilização. Se o uso mais óbvio da propriedade é construir uma casa unifamiliar, estacionar uma casa móvel ou manter qualquer tipo de residência, então esta métrica torna-se ainda mais importante a considerar.

Como são as propriedades adjacentes?

As propriedades vizinhas podem ter algumas implicações importantes para o valor e “vendabilidade” de uma parcela de terreno (e.g. – Pense nisso, prefere viver/trabalhar ao lado do Parque Nacional Glaciar ou de um Laboratório de Metanfetaminas?).

A maioria das pessoas preocupa-se muito com quem são os seus vizinhos, por isso tente ter uma boa ideia de como as propriedades circundantes podem ter impacto na desejabilidade da sua propriedade. Se as propriedades adjacentes tiverem quaisquer questões óbvias que estejam fora do seu controlo, vai querer pensar cuidadosamente no que isto significa para o valor da propriedade.

É a propriedade situada numa zona de inundação?

Quando as propriedades estão localizadas dentro de uma zona de inundação, o custo do seguro contra inundações pode ser muito caro, e este custo adicional de propriedade pode ter um GRANDE impacto negativo sobre a viabilidade de melhoramentos na propriedade.





Para ter uma ideia se uma propriedade está situada dentro de uma zona de inundação, consulte o website da FEMA ou as ferramentas de inundação.com e fazer uma pesquisa de propriedade para ver se a sua propriedade está situada dentro ou perto de uma zona de inundação.

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Hacks de Avaliação de Terra

P>Even, embora os dados para avaliações de terrenos vagos sejam escassos na maioria das áreas, ainda existem algumas abordagens alternativas que podem ajudá-lo a zerar sobre um valor realista do bem que está a avaliar. Aqui estão alguns truques que uso regularmente…

Vasculhe o MLS

Nota: Em 2015, Trulia foi adquirida pela Zillow (e a Zillow fez alguns GRANDES melhoramentos na sua base de dados de comps de venda de terrenos). Se se dirigir a Zillow, pode usar exactamente este mesmo processo para encontrar listagens actuais de terrenos E recentes comps de venda de terrenos na sua área. Também pode usar Redfin para determinar valores de mercado aproximados da mesma forma (mas com melhores opções para análise de dados), como explico neste post do blog.

Esta abordagem está longe de ser perfeita (por razões óbvias), mas faz uma coisa muito bem… irá informá-lo do tipo de concorrência com que está a lidar (e o que esses vendedores esperam obter da sua propriedade). Por outras palavras – se hoje em dia listasse o seu imóvel à venda neste mercado, que outras listagens teria de enfrentar?

p>Tire um minuto e faça as contas. Uma vez entendido o preço que o seu imóvel terá de ser listado para parecer o melhor negócio no mercado, isto dar-lhe-á uma melhor perspectiva do valor potencial do imóvel em contraste com o que está actualmente disponível no mercado (porque se estiver a oferecer o melhor negócio e a publicitá-lo bem, será teoricamente o primeiro a vender).

Calculadora de Avaliação do Chefe de Preços

Se quiser dar mais alguns passos, outra forma inteligente de passar por este exercício é com um avaliador de imóveis chamado Price Boss (como explico com muito mais detalhe neste post do blog). Price Boss permite-lhe copiar e colar os dados em bruto em qualquer mercado a partir de websites como Zillow, LandWatch, e Craigslist e, por fim, chegar a uma decisão muito mais orientada para os dados.

Este vídeo explica como funciona…

Nota: Como mencionado acima, pode ajudar a apoiar este site E obter um desconto de $100 no Price Boss Pro se utilizar o código de cupão RETIPSTER durante o processo de checkout. Desfrute!

Check Out Price Boss Here

Price Boss não é uma “bala mágica”, mas é MUITO melhor do que simplesmente ir com o seu instinto depois de ver algumas listas vagamente semelhantes na área.

Apenas como qualquer calculadora ou folha de cálculo, a fiabilidade do Price Boss depende muito da qualidade da informação com que começa, mas se for esperto sobre a forma como trabalha com a informação, pode ser útil para lhe dar muito mais confiança sobre quais são os valores de terreno em qualquer área.

Contacte os Agentes Imobiliários Locais

Conquiste, isto está longe de ser um método infalível, mas ajuda a “contar a história” do que a sua propriedade em questão poderá vender por.

É certamente útil olhar para os dados do mercado no seu computador, mas há todo um outro nível de valor que vem de pegar no telefone e ligar para alguns agentes imobiliários locais.

Quando encontro um agente local com alguma experiência na venda de lotes vagos na área, pergunto-lhes algo do género…

“Suponhamos que sou proprietário desta propriedade livre e clara e que queria listá-la para venda convosco hoje. Que preço teria de o listar para o vender dentro de 6 meses?”

Este tipo de declaração diz ao agente um par de coisas:

1. Você está à procura de uma ideia realista do que será necessário para vender este imóvel rapidamente. Está a levar isto a sério, e quer algumas respostas honestas.
2. Se este agente se revelar legitimamente útil, pode realmente querer contratá-los para o trabalho! Isto irá encorajá-los a dar-lhe a hora do dia e oferecer-lhe algumas respostas legítimas.

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Como está a ter estas conversas, preste muita atenção aos preços que eles sugerem. Se eles deitarem fora alguns números que claramente não vão funcionar para si, agora é a altura de descobrir isso (em vez de depois de já ter comprado a coisa).

Outra coisa a ter em mente é que poderá querer contratar uma destas pessoas para listar esta propriedade no futuro. Não faz mal começar a estender a mão e a fazer ligações com agentes na parte da frente da propriedade desta forma. Os seus serviços podem vir mesmo a ser úteis.

O meu primeiro aviso seria este: Não deposite demasiada fé na opinião de qualquer UM agente. Há por aí muitos agentes imobiliários sem pistas, especialmente quando se trata de terrenos vagos. Se decidir passar por este exercício, certifique-se de que está a receber a entrada de pelo menos 2 ou 3 agentes (quanto mais melhor).

Recognizing Hidden Value

Em alguns casos, o valor de uma propriedade é um pouco mais difícil de reconhecer.

Em papel, pode não haver muito valor na localização da propriedade, ou para que pode ser usada, mas ainda há muito valor no que está a crescer sobre ela.

Cuidar de qualquer valor que possa ser obtido através do abate de madeira. Se notar que uma propriedade está situada numa área densamente arborizada, isto pode valer a pena investigar mais a fundo. Um consultor florestal profissional pode ajudá-lo a ter uma ideia do valor da madeira num pedaço de terra.





Também tenha em mente que, dependendo de vários factores, a remoção de árvores tem o potencial de aumentar ou diminuir o valor e a utilidade de uma propriedade. Em alguns casos, a limpeza do terreno (ou a escolha das áreas certas para limpar) pode tornar uma propriedade mais facilmente utilizável para desenvolvimento. Noutros casos, a densa cobertura arbórea pode fomentar a vida selvagem e tornar uma propriedade mais útil para fins recreativos.

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Outro ponto de valor potencial são os direitos minerais da propriedade (que nem sempre são automaticamente transferidos para um novo proprietário com os direitos de superfície).

Direitos de superfície são exactamente como soam – são os seus direitos de possuir e utilizar a superfície da terra. Dependendo do tipo de propriedade que possui, os direitos de superfície permitem-lhe desenvolver o terreno de acordo com a ordenação local de zoneamento e planeamento.

Direitos minerais aplicam-se a qualquer coisa que exista sob a superfície. Isto inclui carvão, gás natural, petróleo ou qualquer outra mercadoria que possa ser extraída. Se o seu terreno estiver situado numa área com estes recursos energéticos, e se for proprietário dos direitos minerais sobre o seu terreno, pode vendê-los ou arrendá-los a uma parte interessada. Ambas as opções têm os seus prós e os seus contras, e pode ganhar dinheiro quer cobrando juros de royalties quer juros de trabalho. Caber-lhe-á a si decidir qual prefere.

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Quando uma propriedade tem valor a oferecer sob a forma de madeira ou minerais inexplorados, este valor acrescentado muitas vezes não é contabilizado simplesmente olhando para os aspectos básicos como tamanho, forma, localização, zoneamento e propriedades similares listadas na área. Pode haver um valor real em jogo quando uma parcela tem recursos naturais ricos, e estes podem apresentar algumas grandes oportunidades que muitos outros investidores em terrenos irão ignorar.

An Appraiser’s Perspective

Agora de ter ouvido um investidor em terrenos a tomar esta questão, quis aprofundar um pouco mais e obter a perspectiva de um avaliador sobre a forma como avaliam terrenos vagos.

Fui ter com Ryan Lundquist (fundador do Sacramento Appraisal Blog e avaliador certificado no Estado da Califórnia) para obter a sua opinião sobre como abordaria a tarefa de avaliar terrenos.

Quando se trata de avaliações imobiliárias, a palavra deste tipo tem muito peso, porque ele está a trabalhar neste mundo todos os dias. Como avaliador profissional, ele entende como abordar este processo utilizando os padrões convencionais bem estabelecidos na indústria imobiliária.

Aqui está um resumo de um Q&Uma entrevista que reunimos sobre este tópico…

Quais são os factores mais importantes para determinar o valor de um terreno vago?

Não é, honestamente, fácil determinar o valor de um terreno porque há tantos factores a considerar (como chegaremos abaixo). Além disso, uma vez que possuo uma licença estatal para avaliar a propriedade, tenho de apoiar realmente os valores que dou – quer esteja a dar um valor verbal “ballpark” ou uma avaliação completa e escrita. Sou essencialmente responsável por qualquer valor que dou, por isso pode ser um desafio quando as pessoas me ligam e dizem: “Não preciso de uma avaliação completa, mas apenas de um valor rápido”. Eu recebo o que as pessoas me pedem, mas uma vez que tenho de apoiar o valor que dou, está mais envolvido no meu fim.

Vamos falar de localização, zoneamento, e topografia. Porque é que estas coisas são importantes? E quanto a estes três factores, o valor de um imóvel subiria ou desceria?

Todos sabem que o imóvel é sobre localização. Um local junto a uma lixeira tóxica, por exemplo, provavelmente não vai buscar dólares altos, mas um lote vago num bairro de luxo vai valer muito mais.

Que os seres disseram, nem todos os lotes vagos são criados iguais e é aqui que o zoneamento entra para jogar. O zoneamento ajuda-nos a dizer-nos para que é que o sítio pode ser utilizado legalmente. Isto significa que se um lote vago fosse zoneado para habitação residencial e pudesse ser dividido em quatro lotes urbanizáveis, isso poderia ter muito mais peso do que um lote que não é de todo urbanizável (por qualquer razão). Por outro lado, se o zoneamento apenas permitiria uma propriedade para uso industrial, vale a pena considerar se esse uso pode ser plenamente realizado no mercado actual. Por outras palavras, é um bom mercado melhorar um lote industrial?

Por último, a topografia é crucial. Dois lotes separados podem ter o mesmo tamanho exacto em papel, mas se um deles estiver numa inclinação acentuada e tiver muito pouco espaço para construção, o lote que é realmente utilizável poderia valer muito mais.

Na sua opinião, será um terreno vago um tipo de imóvel difícil de valorizar? Se sim, porquê?

Às vezes parece difícil porque há definitivamente menos comps. Dados escassos tornam sempre as avaliações mais desafiantes. Uma vez que a maior parte do meu trabalho envolve lotes que já foram melhorados, isso é definitivamente parte da razão pela qual me leva mais tempo.

(Nota: Quando os dados estão disponíveis, este é o tipo de contexto visual que Ryan gosta de fornecer aos seus clientes)





Quando um avaliador prega o valor de uma parcela de terreno vago, quanto desvio (ou “falta de fiabilidade”) pensa que existe neste número e porquê?

Depende honestamente do avaliador e de quão bom é o relatório. Não há uma verdadeira resposta “padrão” a esta pergunta. O leitor de um relatório de avaliação terá de cheirar se o mesmo parece legítimo ou não. O relatório conta uma história convincente de valor para que o valor faça sentido?

Quanto peso e importância daria aos seguintes factores?

O valor avaliado da propriedade:

Suponho que depende realmente de quão boa é a avaliação. Algumas áreas podem ser melhores do que outras. Contudo, uma consideração importante é que as avaliações na minha área, pelo menos, se baseiam no momento em que o imóvel foi adquirido em vez do valor de mercado actual. Isto significa que uma avaliação para um terreno adquirido há 15 anos pode mostrar um valor profundamente inferior ao que o mercado actual está disposto a pagar. Pessoalmente, quase não presto atenção à avaliação por este motivo.

Os preços de lotes semelhantes na área:

Penso que o preço de lista para propriedades semelhantes pode dizer algo sobre o valor, embora por vezes as listagens estejam fora de sincronia com o mercado. Presto atenção a elas (bem como às transacções pendentes e retiradas), mas é sempre importante julgar cada uma por si – e determinar se diz ou não alguma coisa sobre o mercado. Quero saber quanto interesse tiveram propriedades semelhantes de compradores quando expostos ao mercado aberto e quantos dias passaram também no mercado. Pode ser revelador se as listas não estão a vender a um determinado nível ou se estão a obter muito interesse a um determinado preço.

A quantidade de inventário (de propriedades semelhantes) no mercado:

Isto é importante porque quando há mais inventário num mercado, tende a diluir o preço (devido ao aumento da concorrência). Isto é economia básica. Quando há mais oferta do que procura, os preços irão inevitavelmente descer.

Para o típico investidor de terrenos que está a tentar apanhar o “valor de um lote vago” (SEM encomendar uma avaliação), existem erros de avaliação comuns ou conceitos errados perigosos que deveriam ter em atenção?

Eu diria para ter a certeza de que está a comparar maçãs com maçãs. Um lote pode parecer muito competitivo no papel, mas ao passar de carro ou pelo menos ao vê-lo no Google “Street View”, as diferenças podem tornar-se aparentes. Recomendaria também que falasse com a cidade para garantir que o uso do solo e o zoneamento são compreendidos. Digo isto porque por vezes a informação fornecida nos Registos Fiscais pode não ser precisa. A palavra definitiva deve vir do departamento de planeamento em vez de registos publicados que podem não ter sido actualizados em anos.

É uma arte, não uma ciência.

Acredite em mim, eu adoraria dar-lhe uma abordagem cristalina à valorização de terrenos que funcionarão sempre, sempre – mas não é assim tão simples (e se alguém tentar dizer-lhe o contrário, eu ficaria altamente desconfiado do que quer que esteja a tentar vender-lhe). O facto é que – mesmo a opinião de um avaliador deve ser tomada com um grão de sal. Quando falamos de imóveis (ou qualquer outro produto ou serviço, aliás), a regra final é esta:

Vale o que quer que alguém esteja disposto a pagar por ele.

Os dados (quando disponíveis) podem dar-nos uma ideia meio decente sobre isto, mas isso não é algo em que se deva apostar a vida. No final do dia, o valor depende sobretudo de encontrar o comprador certo, para a propriedade certa, no momento certo. Extrair o maior valor de qualquer propriedade imobiliária é uma arte, não uma ciência.



Foto de Elizabeth Gottwald

Quando se trata de determinar o valor do terreno – o melhor que se pode fazer é realizar uma quantidade razoável de investigação. Leve o tempo necessário para considerar cuidadosamente os itens listados acima. Procure quaisquer dados que encontre com ferramentas como AgentPro247 ou DataTree, procure outras propriedades listadas localmente em Zillow e use o melhor e mais imparcial julgamento que conseguir.

No final do dia, se estiver a fazer ofertas suficientemente baixas, deverá ser capaz de se proteger da maioria dos riscos de investimento em terrenos.

Devia-se à dificuldade de obter avaliações perfeitas, deve estar a dar a si próprio um amortecedor saudável para ajudar a compensar quaisquer erros de julgamento que possa estar a cometer ao longo do caminho. Esta é a forma como o faço há anos, e mesmo que nem sempre o tenha feito na perfeição, nunca me meti na cabeça – e isso é algo que a maioria dos investidores imobiliários não pode dizer por si.