Rendimento da dívida é uma métrica simples utilizada para determinar o risco de um empréstimo proposto. A fórmula é
Debt Yield = Rendimento Operacional Líquido (NOI)/Montante do Empréstimo
Embora seja muito fácil de calcular, o mutuante deve determinar se o resultado é um investimento que vale a pena para eles, dado o tipo de propriedade e as condições de mercado. Geralmente, dez por cento (10%) é considerado o Rendimento mínimo da dívida para um empréstimo. Essencialmente, quanto menor o Rendimento da Dívida, maior é o risco do mutuante.
Rendimento da Dívida é calculado independentemente das taxas de capitalização (“cap rate”), taxas de juro ou períodos de amortização. É uma forma rápida e fácil de avaliar o risco de um empréstimo, mas não é o único critério na análise de um empréstimo. Duas outras métricas para avaliar um empréstimo são Loan-to-Value (“LTV”) e Debt Service Coverage Ratio (“DSCR”). Um empréstimo proposto deve ser suportado pelo Rendimento da Dívida e cumprir os requisitos de LTV e DSCR, conforme determinado pelo mutuante.
Por exemplo, o DSCR pode ser ajustado para caber na “caixa” do mutuante, alterando o período de amortização. Na tabela abaixo, a expansão do período de amortização em cinco (5) anos de 20 anos para 25 anos aumenta o DSCR de 1,15x para 1,22x. Se o mutuante tivesse um requisito de 1,20x DSCR, esse pequeno ajustamento pode fazer a diferença na obtenção de um empréstimo ou não.
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Loan Amount |
$ 750,000 |
$ 750.000 |
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Taxa de juro |
10.0% |
10.0% |
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Amortização |
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Loan PMT |
$81,783 |
$86,852 |
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DSCR |
1.22x |
1.15x |
O ajustamento ao período de amortização não tem impacto no Rendimento da Dívida. No exemplo (assume NOI de $100.000, uma taxa limite de 10% e 75% LTV) acima do Rendimento da Dívida seria calculado da seguinte forma:
Rendimento da Dívida = Rendimento Operacional Líquido (NOI)/ Montante do Empréstimo
Rendimento da Dívida= $100.000/$750.000
Rendimento da Dívida= 13.33%
Debt Yield fornece a um credor uma medida de risco independente da taxa de juro, em oposição ao DSCR e LTV. Dadas as recentes condições de mercado (pré COVID-19), onde as taxas de juro baixas e as taxas de limite de juro comprimido eram a norma, os montantes de empréstimo determinados exclusivamente por DSCR e LTV proporcionavam pouco conforto num ambiente de taxas de juro crescentes.
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