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Desde a Grande Recessão, que começou oficialmente em Dezembro de 2007, os preços médios das casas na área de Denver subiram numa percentagem maior do que em qualquer outra grande cidade dos EUA.

Está entre as tomadas mais significativas de um novo relatório da ATTOM Data Solutions, mas dificilmente é a única ligada ao Colorado. Das 149 áreas de metro analisadas pelo serviço, Greeley terminou primeiro, com preços 87 por cento acima dos picos de pré-recessão – mesmo acima dos 80 por cento de Denver. E Fort Collins não ficou muito atrás, com uma lomba de 76%.

Todd Teta, o chefe de produto e tecnologia da ATTOM, forneceu a Westword os números em bruto por detrás das principais conclusões do estudo, incluindo as relativas a Denver e outros locais no Colorado, particularmente ao longo do corredor urbano. Mas embora tenha reconhecido por e-mail os sinais que indicam que Denver pode estar a mudar para o mercado de um comprador, como teorizou a especialista imobiliária local Veronica Collin num post de Julho, ele não pensa que a transição ainda não tenha ocorrido.

Indeed, o ganho do vendedor (a diferença entre o preço mediano de compra e o preço mediano de venda, que reflecte o quanto o vendedor típico ganha numa transacção) na área estatística metropolitana de Denver-Aurora-Lakewood, ou MSA, situa-se actualmente em $133.000, quase o dobro da média nacional de $67.500. E isso é modesto em comparação com Boulder, onde os vendedores estão tipicamente a colher $194.741,

As para preços domésticos, a ATTOM utiliza uma métrica diferente da da Associação de Corretores de Imóveis de Denver; a primeira fixa a etiqueta mediana na MSA de Denver para o segundo trimestre de 2019 em $408.000, enquanto a segunda enumera o preço médio vendido em $499.807. Mas os números da ATTOM indicam quanto os preços dispararam durante a última década – mais. No primeiro trimestre de 2005, por exemplo, o preço médio da casa em Denver foi de $213.000, e no primeiro trimestre de 2009 atingiu o seu ponto mais baixo a $167.500,

Aqui está um gráfico da ATTOM que mostra os dez MSAs com uma população superior a um milhão que viram o maior aumento do preço mediano percentual desde antes da recessão, com Denver a liderar o pacote.

De acordo com Teta, a preeminência de Denver a este respeito tem a ver com “múltiplos factores”, incluindo “emprego regional, salários, custo de vida, impostos prediais, política, reputação, demografia e estilo de vida”

P>Ele sublinha “a queda relativamente grande na taxa de desemprego do Colorado desde o fim da Grande Recessão, de 8,7% em 2010 para 2,7 em 2017 e 3,3 em 2018. O Estado tinha a segunda menor taxa do país em 2017 e ocupava o 14º lugar em 2018. Isto está muito abaixo do seu 31º lugar em 2012. Ao mesmo tempo, o salário médio anual de Denver aumentou aproximadamente à mesma taxa que o ganho nacional desde 2012”

Além disso, Teta continua, o grande crescimento populacional de Denver (o número de residentes da área metropolitana subiu mais de 388.000 em oito anos), levou a “procura de habitação, o que desempenha um papel enorme na forma como os preços das casas flutuam”

Tendência também entra em jogo, observa ele. Como se viu acima, Austin, que, tal como a Mile High City, é amplamente vista como um lugar fixe para se viver, especialmente por milénios, ficou atrás de Denver na percentagem de aumentos medianos dos preços das casas desde a recessão entre as principais cidades dos EUA, com 77 por cento.

Quando perguntado sobre os aumentos de preços em lugares como Greeley e Fort Collins, Teta cita também o baixo desemprego e os salários relativamente altos: “Os salários médios nos condados de Denver, Boulder, Arapahoe e Douglas variam entre $64.000 e $70.000, colocando-os acima da média nacional de cerca de $57.300 no quarto trimestre de 2018”. Mas pode haver ventos de proa: Ele reconhece que durante este mesmo período, “o condado de Larimer estava abaixo da média nacional”

O dinheiro a ser feito com a venda de casas em Denver também influenciou a posse de habitações – o tempo que os tipos de área metropolitana permanecem nas suas casas. “Os proprietários de casas na área de Denver mudam-se mais cedo do que em quase qualquer parte do país, ficando nas suas casas uma média de 6,9 anos contra 8,1 anos em todo o país”, revela Teta. “Denver tem o terceiro período de posse mais curto dos MSA analisados no último relatório”

O preço indicado para esta casa na Rua Madison, 475, é $4,5 milhões.

Google Maps

Granted, prossegue, “O número de Denver está um pouco em baixo nos últimos dois anos, enquanto o da nação está em alta. Mas a área de Denver tem seguido praticamente as tendências nacionais, com o período médio de tempo antes da venda a crescer significativamente. O número de Denver é quase o triplo do que era no início de 2009 (2,4 anos no início de 2009); o número nacional era mais do dobro do que era no início de 2008 (3,5 anos)”

Apesar dos preços elevados, o mercado no Colorado permanece saudável na estimativa de Teta, como evidenciado pelo estado ter o décimo menor número de vendas em dificuldades, o que “mostra que os Coloradans compraram casas a preços que podiam pagar mais do que a maior parte do país”. Menos execuções de hipotecas significam menos casas negligenciadas ou vagas, o que aumenta os valores e torna os bairros mais atraentes”

Ao mesmo tempo, porém, a quantidade de dinheiro que os vendedores ganham com a compra de uma casa caiu 5% em Denver ao longo do ano passado. “Há que ter cuidado ao ler demasiado aqui, para que a mudança de ano para ano seja de um único trimestre”, adverte Teta. “O número está um pouco abaixo do segundo e terceiro trimestres do ano passado, mas ainda assim é realmente excelente”. No entanto, qualquer potencial vendedor ou agente imobiliário que preste atenção ao mercado da área de Denver verá que as margens de lucro têm vindo a diminuir. Embora os preços estejam sempre em alta, a tendência de lucro descendente é um factor chave a ter em conta, dado que os mercados imobiliários funcionam em ciclos e este nunca foi tão alto”

Does que sugerem que o mercado local atingiu o seu pico, podendo desencadear a referida mudança para o mercado de um comprador? Teta não rejeita a perspectiva. “Denver viu um ganho de preços de 6% do primeiro ao segundo trimestre e um ganho de 2% há mais de um ano. Nada mau, mas não grande. Ambos os números estavam bem abaixo dos saltos nacionais de 10,8 e 6,4 por cento, respectivamente. Apesar do habitual aumento de preços na Primavera, os números da área de Denver foram um pouco tépidos e seguiram-se a um período no ano passado em que os preços diminuíram um pouco”

Não obstante, continua, “o mercado da área de Denver ultrapassou os máximos da pré-recessão melhor do que a maioria das áreas do país, e continua a ser um grande mercado de vendedores. Mas as tendências recentes sugerem que o mercado regional, como muitos em todo o país, pode estar a arrefecer e pronto para algum tipo de mergulho”

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