Was ist der Deal mit Zwangsräumungen in Alabama?

Es gibt viele Gründe Vermieter oder Eigentümer können wählen, um durch eine Räumung in den Staat Alabama folgen. Im Fall eines Wohnparks am Lake Martin sogar wegen eines defekten Abwassersystems.

Anfang 2014 wurde der Alabama Power gehörende Pleasure Point Park and Marina von den Gesundheitsbeamten des Tallapoosa County wegen unsicherer Zustände zitiert. Berichten zufolge hatten 19 der 70 Grundstücke auf dem Gelände defekte oder illegale septische Systeme. Kurz nach dieser Enthüllung teilte das Unternehmen den Bewohnern mit, dass sie sechs Monate Zeit hätten, um einen neuen Platz zum Leben zu finden.

Das Unternehmen bot den Bewohnern auch Müllcontainer an, um ihnen bei der Reinigung ihrer Grundstücke zu helfen, einen Service, um ihnen zu helfen, ihre Wohnmobile von dem gepachteten Land zu entfernen, und viel Zeit, um einen neuen Platz für sie zu finden.

Das ist keine schöne Situation für alle Beteiligten, aber da die Grundstückseigentümer die Verantwortung für ihre Versäumnisse übernahmen und den Bewohnern viel Zeit und Unterstützung beim Umzug gaben, konnten sie wahrscheinlich kostspielige Gerichtsstreitigkeiten vermeiden, mit denen viele Grundstückseigentümer konfrontiert sind, wenn es um eine Zwangsräumung geht.

Lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren, wie man den Buchstaben des Gesetzes während des Räumungsprozesses folgt.

Was sind einige Gründe, warum ich einen Mieter in Alabama räumen kann?

Vermieter können beschließen, Mieter aus einer Reihe von Gründen zu vertreiben, einschließlich:

• Brechen die Bedingungen des Mietvertrags
• Unbezahlte Miete
• Die Beendigung von Monat-zu-Monat-Mietverträgen (mit einer 30-Tage-Kündigung)

Gibt es Situationen, in denen ich einen Mieter nicht vertreiben kann?

Mieter können in Alabama nicht als eine Form der Vergeltung zwangsgeräumt werden. Wenn es vor der Zustellung des Räumungsbescheids Beweise dafür gibt, dass der Mieter versucht hat, seine gesetzlichen Rechte auszuüben – wie der Beitritt zu einer Mieterorganisation oder das Melden von Gesundheits- oder Sicherheitsverstößen – liegt es in der Verantwortung des Vermieters zu beweisen, dass der Grund für die Zwangsräumung außerhalb dieser Aktionen liegt.

Mieter können nicht wegen der Verletzung von Zusatzbedingungen zum Mietvertrag zwangsgeräumt werden. Wenn ein Vermieter versucht, eine neue Regel oder Regelung in den Mietvertrag aufzunehmen, ohne dass der Mieter dem schriftlich zugestimmt hat, kann der Mieter nicht wegen eines Verstoßes dagegen vertrieben werden. Zum Beispiel: Erhöhen Sie die Miete ohne eine entsprechende Bestimmung im Mietvertrag, die dies erlaubt, und versuchen Sie dann, den Mieter wegen Nichtzahlung zu vertreiben.

Wie sieht der Prozess normalerweise aus?

Da Zwangsräumungen in Alabama oft vor Gericht landen, kann es Vermietern oder Immobilienbesitzern Zeit, Geld und Stress ersparen, wenn sie versuchen, die Probleme zu lösen, ohne einen Räumungsbescheid zuzustellen.

Dabei lässt sich ein Räumungsprozess nicht mit „Selbsthilfe“-Maßnahmen vermeiden. Das Auswechseln der Schlösser, das Abschalten von Versorgungseinrichtungen oder andere Maßnahmen, um einen Mieter zu „zwingen“, sind illegal und werden wahrscheinlich dazu führen, dass ein Richter Ihren Räumungsantrag vor Gericht ablehnt.

Vermieter können entweder ein rechtswidriges Räumungsverfahren (eine zivilrechtliche Räumung) oder ein Räumungsversäumnisverfahren (eine strafrechtliche Räumung) verfolgen.

Ein rechtswidriges Räumungsverfahren erfordert, dass der Vermieter den Mieter schriftlich auffordert, die Wohnung zu verlassen. Wenn er nicht innerhalb der Kündigungsfrist räumt, kann der Vermieter dann eine Klage bei Gericht einreichen. Siehe Schritte unten.

Die Räumungsklage erfordert eine schriftliche Ankündigung des Vermieters mit einer Frist von 10 Tagen und kann nur im Falle der Nichtzahlung der Miete angewendet werden. Wenn der Mieter das Grundstück nicht innerhalb der Kündigungsfrist verlässt, kann er wegen eines Vergehens angeklagt werden, woraufhin er vor Gericht erscheinen muss und möglicherweise bis zu 25 Dollar für jeden Tag zahlen muss, den er auf dem Grundstück verbleibt.

In allen anderen Fällen:

1. Servieren Sie eine 14- oder 7-tägige Kündigung. Um den Räumungsprozess zu beginnen, muss dem Mieter persönlich oder über einen Gerichtsvollzieher eine schriftliche Mitteilung zugestellt werden, die den Grund für die Räumung sowie den Namen und die Adresse des Mieters enthält. Eine 14-tägige Kündigungsfrist muss eingehalten werden, wenn der Mieter gegen die Bestimmungen des Mietvertrags verstößt. Bei Nichtzahlung der Miete muss eine 7-tägige Kündigungsfrist eingehalten werden. Für Monatsmieter ist eine 30-tägige Kündigungsfrist erforderlich.
2. Erlauben Sie Mietern, ihre ausstehende Miete zu bezahlen, falls zutreffend, bevor ihre Kündigungsfrist abgelaufen ist. Mieter sind verpflichtet, ausstehende Mieten und Gebühren innerhalb dieser Frist zu bezahlen, aber wenn der Vermieter oder die Hausverwaltung Teilzahlungen akzeptiert, wird die ursprüngliche Kündigungsfrist ungültig. In diesem Fall können die Mieter in der Wohnung bleiben, bis die Mietzeit abgelaufen ist.
3. Erlauben Sie den Mietern, die in der Kündigung genannten Probleme in Bezug auf Gesundheit/Sicherheit oder Nichteinhaltung von Vorschriften zu beheben, falls zutreffend. Mieter haben bis zu 14 Tage Zeit, um das Problem zu beheben.
4. Nach Ablauf der Kündigungsfrist kann der Vermieter eine Vorladung und Klage wegen unrechtmäßiger Räumung einreichen und zustellen. Bei Nichtzahlung der Miete haben Mieter 14 Tage Zeit, darauf zu reagieren. Bei anderen Gründen haben die Mieter 7 Tage Zeit, um zu reagieren. Reagiert der Mieter nicht oder erhebt keinen Einspruch gegen die Klage, gerät er in Verzug und der Richter entscheidet wahrscheinlich zugunsten des Vermieters für ein Räumungsverfahren.
5. Eine Anhörung findet vor einem Richter statt. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter werden die Chance haben, ihre Seiten der Geschichte zu präsentieren, aber es liegt am Vermieter zu beweisen, dass die Kündigung rechtmäßig zugestellt wurde und dass der Mieter seinen Mietvertrag gebrochen hat.
6. Ein Urteil zu Gunsten des Vermieters kann finanzielle Entschädigungen wie überfällige Miete, Anwaltskosten und Prozessgebühren beinhalten. Der Mieter hat dann 7 Tage Zeit, um gegen das Urteil Berufung einzulegen.
7. Nach Ablauf der 7-tägigen Berufungsfrist kann der Vermieter ein „Writ of Possession“ erwirken. Ein Sheriff wird dem Mieter das Räumungsurteil zustellen, wenn dieser die Wohnung noch nicht geräumt hat. Der Mieter hat dann eine kurze Zeit, um die Wohnung zu verlassen, oder der Sheriff wird ihn gewaltsam aus der Wohnung entfernen.
8. Mieter können immer noch gegen die Entscheidung Berufung einlegen und ein Schwurgerichtsverfahren beantragen, müssen aber während des Prozesses Miete zahlen.
9. Wenn sich noch Gegenstände auf der Wohnung befinden, muss der Vermieter 14 Tage warten, bevor er sie nach eigenem Ermessen entsorgen kann.

Wo kann ich mehr erfahren?

Wenn Sie Fragen haben oder denken, dass Sie den Räumungsprozess mit einem Mieter in Alabama beginnen wollen, wenden Sie sich bitte an einen Anwalt.

Ressourcen:

• Unlawful Detainer Act No. 2006-316: Regarding Uniform Residential Landlord and Tenant Act
• NOLO Guide to Termination of Nonpayment of Rent

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