Chicago Mieter Rechte

Viele Chicago Vermieter halten sich nicht an die Chicago Residential Landlord Tenant Ordinance (RLTO). Um dieses Problem zu bekämpfen, hat der Stadtrat von Chicago Gesetze zum Schutz der Mieter erlassen. Sie können jeden Abschnitt der RLTO lesen, indem Sie die Dropdown-Schaltfläche im obigen Menü verwenden.

Mieter erhalten Schadensersatz und/oder dürfen ihren Mietvertrag kündigen, wenn Vermieter gegen bestimmte Bestimmungen der RLTO verstoßen. Dies bietet Mietern einen gewissen Regress, obwohl das Gesetz im Allgemeinen immer noch die Vermieter begünstigt. Lassen Sie Ihren Chicagoer Stadtrat wissen, dass Sie eine Beschneidung der Rechte von Mietern nicht unterstützen.

Einigen Mietern könnte die neue Verordnung von 2013 ebenfalls Erleichterung verschaffen: „Schutz von Mietern in zwangsversteigerten Mietobjekten.“

Mehr über Mieten in Illinois & Chicago

Dies ist keine Rechtsberatung

Der Illinois Appellate Court hat gesagt, dass es ein „historisches Missverhältnis zwischen den Verhandlungsbefugnissen von Vermieter und Mieter gibt.“ Plambeck v. Greystone Mgmt. & Columbia Nat’l Trust Co., 281 Ill. App. 3d 260, 266-267 (1st Dist. 1996). Einige der Gesetze in Illinois und insbesondere in Chicago sind dazu gedacht, den Mietern von Wohngebäuden ein wenig Hilfe zu bieten. Dies gibt Mietern ein gewisses Druckmittel und eine Genugtuung, wenn fast alles andere die Vermieter begünstigt. Beispiele dafür, was in diesen Fällen manchmal passiert, können Sie auf unserer Seite „Fälle“ sehen. Sowohl für Mieter als auch für Vermieter kann es hilfreich sein, zu sehen, was anderen in ähnlichen Situationen passiert ist.

I. MIETVERTRÄGE & BREAKING THEM:

Außer in DeKalb, Mount Prospect und Oak Park müssen Wohnungsmietverträge in Illinois nicht schriftlich abgeschlossen werden. Mietverträge in DeKalb Mount Prospect und Oak Park für Wohnmietverhältnisse müssen schriftlich abgeschlossen werden. Überall sonst in Illinois, wenn ein Mieter keinen schriftlichen Mietvertrag hat, sind sie wahrscheinlich auf einer Monat-zu-Monat-Basis zu mieten. Diese Art von Mietvertrag ist gültig und durchsetzbar. Es ist immer noch üblich, schriftlich zu kündigen, um richtig zu kündigen.

Auch wenn ein schriftlicher Mietvertrag keine Voraussetzung für die Anmietung ist, kann ein Mieter einen schriftlichen Mietvertrag vorziehen. Mündliche Mietverträge sind zwar durchsetzbar, aber unzuverlässig. Wer hat was genau versprochen? Das ist nicht klar. Dennoch kann ein Mieter keinen schriftlichen Mietvertrag wollen, damit er kurzfristig ausziehen kann. Vermieter wollen in der Regel einen schriftlichen Mietvertrag, damit sie ihre Mieter für einen langen Zeitraum zur Zahlung der Miete verpflichten können. Ein schriftlicher 12-Monats-Mietvertrag ist ein Versprechen des Mieters, 12 Monatsmieten zu zahlen. Vermieter können Mieter erfolgreich auf die gesamte Miete verklagen, die unter einem schriftlichen 12-Monats-Mietvertrag fällig ist, selbst wenn der Mieter nie eingezogen ist. Es gibt also Zeiten, in denen die Unterzeichnung eines schriftlichen Mietvertrags gut ist, und Zeiten, in denen sie schlecht ist. Wenn Sie einen Mietvertrag von Monat zu Monat haben, ist die Flexibilität schön, aber Sie könnten am Ende alle Ihre Sachen in ein Lager bringen und schnell eine neue Wohnung finden müssen.

Wenn ein Mieter einen Mietvertrag vorschriftswidrig bricht, ist dieser Mieter wahrscheinlich für den Rest der Mietdauer am Haken. Unter keinen Umständen sollte sich ein Mieter auf das VERBALE Einverständnis des Vermieters verlassen, dass der Mieter den Mietvertrag auflöst. Ebenso wenig sollte der Mieter nur eine VERBALE 30-Tage-Kündigung abgeben, um einen Monat-zu-Monat-Mietvertrag zu kündigen. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag selbst nicht schriftlich vorliegt. Wenn eine Vereinbarung zur Beendigung eines Mietvertrags vor seinem natürlichen Ablaufdatum nicht schriftlich vorliegt, sollte sich der Mieter nicht darauf verlassen. Der unglückliche Mieter könnte am Ende noch Miete schuldig sein, nachdem er vorzeitig ausgezogen ist und sein Vermieter am Telefon oder persönlich gesagt hat: „Machen Sie sich darüber keine Sorgen“. Der Mieter wird zumindest seine Kaution aufs Spiel setzen. Es kann vorkommen, dass ein Mieter die Miete für Monate schuldet, in denen er nicht einmal in der Wohnung wohnt. Es gibt Fälle, in denen ein Mieter seinen Mietvertrag rechtlich nicht vorzeitig kündigen kann, egal wie sehr er das möchte. Sogar in Chicago. Seien Sie vorsichtig bei der Kündigung von Mietverträgen. Wenn Sie es nicht richtig machen können, tun Sie es nicht.

Mitbewohnerprobleme? Mieter können einem Mietvertrag, den sie mit Mitbewohnern abgeschlossen haben, nicht einfach entkommen, nur weil einige, aber nicht alle, Mieter gegen den Mietvertrag verstoßen oder die Wohnung ungemütlich machen. Die Mieter eines Mietvertrages sind in der Regel gesamtschuldnerisch haftbar. Das bedeutet, dass der Vermieter jeden der Mieter eines Mietvertrages auf ALLE Mietschulden aus dem Mietvertrag verklagen kann. Ja, Sie können für die Miete Ihres säumigen Mitbewohners verantwortlich sein, selbst wenn Sie die gesamte Miete bezahlt haben. Seien Sie also vorsichtig, mit wem Sie einen Mietvertrag abschließen. Zumindest in Chicago haben Sie unter Umständen das Recht, den Mietvertrag zu kündigen und allein oder mit einem verantwortungsvolleren Mitbewohner einen Neuanfang zu machen. Sie sollten mit einem Anwalt für Mietrecht in Chicago über diese Möglichkeit sprechen. Neben dem Risiko, Miete für einen ehemaligen „Freund“ oder „Mitbewohner“ zu schulden, wird diese Person auch Zugang zu den Gemeinschaftsräumen und vielleicht sogar zu Ihrem Schlafzimmer in der gemieteten Wohnung haben. Dies kann die Sicherheit Ihrer Wertsachen und sogar Ihrer Person gefährden. Sogar Ihr Papierkorb, der Quittungen, Kontoauszüge oder Kreditkartenangebote enthält, gefährdet Ihre Identität und Ihren Kredit, wenn es zu einer schiefgelaufenen Mitbewohnersituation kommt. Schließlich können Sie Ihren Mitbewohner nicht rauswerfen, weil er die Miete nicht bezahlt, oder ihn aus der Wohnung aussperren.

Einige Mieter in Oak Park haben einen Mangel in ihrem Mietvertrag, der sie mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen aus dem schriftlichen Mietvertrag herausbringen kann.

Mieter in den meisten Teilen von Illinois haben keine sichere Möglichkeit, einen Mietvertrag vor seinem schriftlichen Ablaufdatum rechtmäßig zu kündigen. Die beste Hoffnung für diese Mieter ist es, eine Lösung mit ihrem Vermieter auszuhandeln und diese schriftlich festzuhalten. Die Verteidigung der „konstruktiven Räumung“ ist vielleicht eine Option, aber schwer zu beweisen und unzuverlässig.

II. IST IHRE MIETE DURCH DAS RLTO IN CHICAGO ABGEDECKT?

Die meisten Appartement-, Eigentumswohnungs- und Hausvermietungen in Chicago sind von der RLTO abgedeckt, da die RLTO für alle Mietverträge in der Stadt gilt, sowohl für schriftliche als auch für ungeschriebene, es sei denn, die Vermietung unterliegt einem Ausschluss, der in Abschnitt 020 der RLTO zu finden ist. Dieser Abschnitt schließt eine Reihe von Mietverhältnissen aus, und diese Diskussion berührt nur ein paar dieser Ausschlüsse. Mieter sollten sicherstellen, dass sie keine Maßnahmen oder Untätigkeit im Vertrauen auf diese Diskussion oder die RLTO ergreifen, ohne einen Anwalt zu konsultieren. Es wird nicht gut ausgehen, wenn die RLTO nicht anwendbar ist. Die Chicago RLTO gilt nur in Chicago, nicht im gesamten Cook County. Es gibt auch eine Evanston RLTO, die nicht mit der Chicago RLTO identisch ist. In diesem Abschnitt II sprechen wir nur über Chicago.

Eigentümerbelegt und weniger als 7 Wohnungen im Gebäude

Die RLTO gilt nicht für eine Vermietung in einem Gebäude, wenn der Eigentümer der Immobilie im Gebäude wohnt UND das Gebäude nur sechs Einheiten hat, oder weniger. Dabei ist es unerheblich, wie viele der Einheiten tatsächlich vermietet werden. Siehe Meyer v. Cohen, 260 Ill. App. 3d 351, 358 (1st Dist. 1993).

Außerdem haben wir auf die harte Tour gelernt, dass, auch wenn ein freistehendes Wohnwagenhaus auf demselben Grundstück nicht vom Eigentümer des Grundstücks bewohnt wird, wenn der Eigentümer im Haupthaus wohnt, das Wohnwagenhaus immer noch als „vom Eigentümer bewohnt“ gilt und von der Deckung unter der RLTO ausgeschlossen ist, wenn es weniger als sieben (7) Einheiten hat. Siehe Berven v. Marquette Nat’l Bank & Trust No. 14662, 394 Ill. App. 3d 22 (1st Dist. 2009). Ist das Ergebnis dasselbe, wenn das gesamte Grundstück mehr als sieben (7) Einheiten hat, aber nicht das Trainerhaus? Wer weiß. Klingt nach einem weiteren Berufungsfall. Wenn es jedoch fünf (5) oder mehr Einheiten auf dem gesamten Grundstück gibt, obwohl sie auf beide Gebäude aufgeteilt sind, sollten die Mieter in beiden Gebäuden immer noch unter das Illinois Security Deposit Return Act fallen, auch wenn die RLTO nicht gilt, weil ein Eigentümer dort wohnt. Siehe Hoffman v. Altamore, 352 Ill. App. 3d 246, 256 (2d Dist. 2004) („‚Wohnimmobilie‘ im Sinne von Abschnitt 1 des Kautionsrückgabegesetzes ist auf Gebäude auf demselben Grundstück beschränkt“) (Hervorhebung von uns hinzugefügt).

Ein Einfamilienhaus fällt in Chicago unter das RLTO, weil der Eigentümer des gemieteten Hauses nicht im gemieteten Haus wohnt. Nur der Mieter wohnt in dem gemieteten Haus. Das Gleiche gilt für eine einzelne vermietete Eigentumswohnung in einem großen Gebäude. Selbst wenn der Vermieter der Eigentumswohnung nur eine Einheit im Gebäude besitzt, ist diese von der RLTO abgedeckt. Siehe VG Marina Mgmt. Corp. v. Wiener, 378 Ill. App. 3d 887 (2d Dist. 2008).

Das Berufungsgericht von Illinois hat entschieden, dass Reihenhäuser in einer Reihe unter demselben Dach immer noch separate Gebäude im Sinne der RLTO sind. Allen v. Lin, 356 Ill. App. 3d 405, 413 (1st Dist. 2005). Wenn es also eine Reihe von fünf Reihenhäusern gibt und Ihr Vermieter in einem wohnt und Sie das Haus nebenan mieten, können Sie immer noch durch die RLTO geschützt sein. Wenn Sie hingegen eine Einheit in einem Doppelhaus mieten und der Eigentümer in der anderen Einheit wohnt, sind Sie nicht durch die RLTO geschützt. Aber wenn das Gebäude sieben oder mehr Einheiten hat und der Vermieter im selben Gebäude wohnt, sind Sie immer noch geschützt.

Die Frage, wer ein „Eigentümer“ ist, wird durch Abschnitt 030 beantwortet, der „Eigentümer“ als jeden definiert, der ein wirtschaftliches Interesse an der Immobilie und ein Recht auf gegenwärtigen Genuss hat. Mit anderen Worten: Selbst wenn ein Trust das Eigentum an der Immobilie hält, sind seine Begünstigten „Eigentümer“, auch wenn ihr Name nirgendwo in der Urkunde erscheint. Außerdem kann es oft mehrere Eigentümer und nicht-menschliche Eigentümer, wie z. B. Eigentümer einer LLC oder eines Unternehmens, geben. Mit anderen Worten, die Person oder Firma, an die Sie Miete zahlen, ist nicht notwendigerweise der einzige Eigentümer, oder sogar ein Eigentümer. In Detrana v. Such, 368 Ill. App. 3d 861, 869 (1st Dist. 2006), wurde entschieden, dass ein Teileigentümer, der in einem Keller wohnte, aber kein Einkommen aus der Immobilie bezog oder die Immobilie verwaltete, trotzdem ein Eigentümer war. Die RLTO galt also nicht für das Gebäude.

Die Frage, was „bewohnt“ bedeutet, wird von den veröffentlichten Meinungen nicht beantwortet. Wir waren kürzlich in einen Fall involviert, in dem das Berufungsgericht die Feststellung des Erstgerichts aufhob, dass ein Eigentümer ein kleines Gebäude besetzt hielt, obwohl die Mieter den Vermieter nur einmal in zwei Jahren sahen. In einem unveröffentlichten Beschluss aus dem Jahr 2010 hat das Berufungsgericht seine Argumentation dargelegt:

„Wir finden, dass, um ein Gebäude zu ‚besetzen‘, zumindest ein gewisses Maß an ‚Wohnen‘ vorhanden sein muss, wie in Berven dargelegt, das ausreicht, um die oben genannten Zwecke der Ausnahme für Eigentümer zu erreichen. * * * Ein abwesender Vermieter könnte eine Einheit in zahlreichen Liegenschaften halten und behaupten, sie alle zu bewohnen, wenn er den Ort gelegentlich besucht und Post dorthin schicken lässt. Der einzige mögliche Beweis für eine Besetzung bezieht sich auf die Angaben im Führerschein und ihre Aussage, dass sie in Cook County gewählt hat. Der Rest ihrer Aussage und Argumente in der Berufung laufen auf nichts anderes hinaus als auf einen zynischen Versuch, ihren Mieter daran zu hindern, die vorteilhaften Effekte der Verordnung zu erhalten. Darüber hinaus gibt es reichlich Beweise, die eindeutig zeigen, dass sie während der relevanten Zeit in Joliet lebte und die überwiegende Mehrheit ihrer Zeit dort verbrachte. Das bedeutet, dass sie unter diesen Umständen eine abwesende Eigentümerin war, da sie nicht wusste und nicht erreichbar war, wenn irgendwelche mieterbezogenen Probleme auftraten, was dem Zweck der vom Stadtrat geschaffenen Ausnahme für Eigentümer zuwiderläuft.“

Unnötig zu sagen, dass wir zustimmen, dass ein Eigentümer nicht in seinem Haus in Joliet leben und behaupten kann, dass sein Chicagoer Wohnhaus „eigentümerbesetzt“ ist.“

Co-op

Die RLTO gilt nicht für eine Einheit, die von einem Mitglied einer Genossenschaft gemietet wird, die einen eigenen Mietvertrag hat. Unser Büro war in einem Fall involviert, in dem der Vermieter behauptete, dass ein großes Gebäude, das er verwaltete, eine Co-op sei und daher nicht unter die RLTO falle. Das Gericht entschied, dass dies nicht zutreffend war, da die Mieter keine Anteile an der Gesellschaft besaßen, der das Gebäude gehörte. Echte Inhaber von „proprietary leases“ in einer Co-op besitzen Anteile an der Co-op Corporation, und die Mieter in unserem Fall besaßen keine Anteile an der „Tenants Association“, die das Eigentum an dem Gebäude hielt.

Klöster, Schulheime, Krankenhäuser, Übergangspflegeeinrichtungen, Gemeinnützige Altenheime, Asylantenheime

Alle oben genannten fallen nicht unter die RLTO. Bis Anfang 2008 war ein College-Wohnheim nur dann von der Deckung durch die RLTO ausgenommen, wenn es der Schule gehörte UND von ihr betrieben wurde. Aber wenn Sie in einem privaten Wohnheim gemietet haben, das nicht im Besitz der Institution ist, kann es immer noch von der RLTO abgedeckt worden sein. Allerdings änderte der Stadtrat die RLTO Anfang 2008, um das „und“ in ein „oder“ zu verwandeln, so dass zuvor abgedeckte Gebäude von der RLTO-Abdeckung ausgeschlossen wurden. Diese Änderung kam wahrscheinlich auf verzweifelten Wunsch von Institutionen wie der Roosevelt und der DePaul Universität, da bestimmte Wohnheime von ihnen in Sammelklagen wegen angeblicher Verstöße gegen die RLTO verklagt wurden. Es ist auch wichtig zu erwähnen, dass ein gemeinnütziges Altenheim zwar nicht unter die RLTO fällt, aber wenn es 25 oder mehr Einheiten hat und kein „öffentlicher Wohnungsbau“ ist, kann es dennoch unter den Illinois Security Deposit Interest Act und Security Deposit Return Act fallen.

Hotels, Rooming Houses, Bett&Frühstücke

Wenn Sie sich in einer Art Pension einmieten, und die Miete täglich oder wöchentlich zahlen, sind Sie erst dann durch die RLTO geschützt, wenn Sie dort mehr als 32 Tage in Folge gemietet haben. Dann sind Sie möglicherweise geschützt, wenn Sie anfangen, eine Monatsmiete zu zahlen. Die RLTO ist unklar darüber, was passiert, wenn Sie mehr als 32 Tage lang wöchentlich oder täglich Miete zahlen, aber nie eine „Monatsmiete“ bezahlen. Wir sind der Meinung, dass Mieter in einem Hotel oder einer Pension mit 25 oder mehr Einheiten, die eine Kaution hinterlegen und länger als sechs Monate bleiben, durch den Illinois Security Deposit Interest Act geschützt sind, unabhängig davon, ob die RLTO gilt oder nicht.

Käufer oder Verkäufer gemäß einem Immobilienkaufvertrag vor der Eigentumsübertragung

Die Definition von „Immobilienkaufvertrag“ in diesem Abschnitt ist leider auslegungsfähig. Umfasst dieser Ausschluss auch eine „rent-to-own“-Situation? Wie sieht es mit einer Option oder einem Vorkaufsrecht aus? Wenn es nicht zu einem Eigentumsübergang kommt, können Mieter, die zum Kauf mieten oder andere Optionen besitzen, vernünftigerweise argumentieren, dass sie keinen „Immobilienkaufvertrag“ haben. Nur die Gerichte oder der Stadtrat können die Zweideutigkeit, die sich aus diesem Ausschluss ergibt, auflösen.

Mitarbeiter eines Vermieters, dessen Belegungsrecht von der Beschäftigung in den Räumlichkeiten abhängig ist

Mieter, die eine Wohnung bekommen, weil sie auf oder in der Immobilie arbeiten, sind nicht durch die RLTO geschützt. Wenn Sie der Hausmeister sind, kann es sein, dass der Mieter gegenüber von der RLTO geschützt ist, während Sie es nicht sind. Es gibt Situationen, auf die wir gestoßen sind, in denen Mieter Mietverträge haben und Miete zahlen, aber ihre Miete wird aufgrund von Arbeiten, die der Mieter am Gebäude durchführt, ermäßigt. Die Deckung dieser Vereinbarungen durch die RLTO ist unbekannt. Diese Mieter können argumentieren, dass ihre Belegung nicht „abhängig von der Beschäftigung“ ist, weil, wenn sie nur den höheren Mietbetrag zahlen, ihre Beschäftigung keine Rolle spielt. Nur die Gerichte oder der Stadtrat können dies beantworten.

III. Chicagos RLTO ist mehr als nur Kautionsrecht

Wenn es zutrifft, bietet die Chicago Landlord Tenant Ordinance mehr als nur Kautionsrecht. Das Chicagoer Recht bietet auch Möglichkeiten, einen Mietvertrag zu kündigen und Schadensersatz für übermäßige Verspätungsgebühren, lästige Wohnungsbesichtigungen und rachsüchtige Zwangsräumungen zu erhalten, um nur einige häufige Verstöße zu nennen. Einen Mieter zu zwingen, seinen Mietvertrag mehr als 90 Tage vor Ablauf zu verlängern, zu versuchen, eine Mietvertragsklausel durchzusetzen, die den Mieter verpflichtet, die Anwaltskosten des Vermieters zu zahlen, Drohungen, einen Mieter auszusperren, das Versäumnis, den Besitz zu Beginn des Mietverhältnisses zu übergeben, und das Versäumnis, Vorladungen gegen ein Gebäude offenzulegen, bevor der Mieter einen Mietvertrag unterschreibt, können einen Mieter zu automatischen Schadensersatzansprüchen berechtigen, selbst wenn der Mieter keinen tatsächlichen Schaden erlitten hat. Wir haben beträchtliche Schadensersatzsummen für Mieter in Chicago erstritten, die nicht einmal eine Kaution hinterlegt hatten. Die Chicagoer Wohnungsgesetze sind komplizierter als nur die Zahlung von Zinsen und die Rückgabe der Kaution innerhalb von 45 Tagen.

IV. Anwendung des Mieterrechtsgesetzes außerhalb Chicagos im Rest von Illinois

Mit wenigen lokalen Ausnahmen gelten für Mietwohnungen im Rest von Illinois nur das Illinois Security Deposit Interest Act und Illinois Security Deposit Return Act. Diese Gesetze sind gegenüber Mietern nicht so großzügig wie die lokalen Verordnungen in Chicago, Evanston, Mount Prospect, Oak Park, DeKalb und Urbana.

A. EVANSTON MIETERRECHTSGESETZ: Wir haben günstige Ergebnisse für Mieter nach dem Evanston RLTO erzielt, das im Bundesstaat einzigartig ist, weil es verlangt, dass Kautionen innerhalb von 21 Tagen nach dem Auszug eines Mieters zurückgegeben und abgerechnet werden, auch wenn die Einbehaltung für Miete ist. Wir vertreten viele Studenten der Northwestern University, die in Evanston unter der Evanston RLTO mieten. In einem Fall, in dem wir die Mieter vertraten, entschied das Berufungsgericht, dass die „Unfähigkeit des Vermieters, innerhalb von 21 Tagen einen Schadensvoranschlag zu erhalten, irrelevant für die Pflicht des Vermieters nach Abschnitt 5-3-5-1(C) ist, die Kaution zurückzugeben.“ Nadhir v. Salomon, 2011 Ill. App. LEXIS 1011 (Ill. App. Ct. 1st Dist. 2011).

B. DOWNSTATE ILLINOIS MIETERRECHTSGESETZ: Das Illinois Security Deposit Interest Act gilt nur für Mieter von Vermietern, die Immobilien mit 25 oder mehr Einheiten besitzen oder verwalten. Der Illinois Security Deposit Return Act gilt nur für Mieter in Gebäuden mit fünf oder mehr Einheiten.

Nach dem Illinois Security Deposit Interest Act muss ein Mieter nachweisen, dass sein Vermieter „vorsätzlich versäumt“ hat, die vom Gesetz geforderten Zinsen zu zahlen, oder sich geweigert hat. Der Nachweis eines entschädigungsfähigen Verstoßes nach einem der beiden Kautionsgesetze ist komplizierter als in Chicago. Unsere Kanzlei hat mehrere Sammelklagen unter diesen Gesetzen gegen große Vermieter von Wohnanlagen mit Hunderten von Einheiten in Downstate und Cook County eingereicht.

Nach dem Kautionsrückgabegesetz von Illinois hat der Mieter nur dann Anspruch auf Schadensersatz in Höhe des zweifachen Betrags, den der Vermieter einbehält, wenn „Bösgläubigkeit“ oder die Weigerung, eine schriftliche Erklärung mit Belegen vorzulegen, nachgewiesen wird. Dies mag nicht einfach sein. Ein Mieter hat jedoch Anspruch auf Rückerstattung seiner Kaution in voller Höhe, wenn der Vermieter behauptet, externe Auftragnehmer oder Verkäufer für Arbeiten in der Wohnung bezahlt zu haben, es aber versäumt, dem Mieter innerhalb von 60 Tagen nach seinem Auszug Kopien der bezahlten Quittungen vorzulegen. Selbst wenn dieses Versäumnis keine Weigerung oder bösgläubig war, muss die Kaution selbst zurückgegeben werden (ohne Strafschadenersatz oder Anwaltskosten für den Mieter). Wenn der Mieter nachweisen kann, dass das Versäumnis eine Verweigerung war, dann kann der Schadenersatz und die Anwaltskosten zuerkannt werden. Wir haben Mietern geholfen, Briefe an ihre Vermieter zu verfassen, um die „Verweigerung“ zu beweisen.

Bei Anmietungen außerhalb von Chicago muss ein Mieter aus Illinois verstehen, dass es möglicherweise kein Gesetz gibt, das die Rückgabe der Kaution regelt, außer den Bestimmungen des Mietvertrags oder dem Gewohnheitsrecht.

Außerdem gibt es, anders als in Chicago und Oak Park, wahrscheinlich keine Möglichkeit für einen Mieter in Downstate Illinois, legal aus einem langfristigen Mietvertrag auszusteigen. Mieter können sich nicht aufgrund wirtschaftlicher Notlagen, eines Jobwechsels, ehelicher Unstimmigkeiten oder angeblicher „Schimmelpilze“ aus der Haftung ihres Mietvertrages befreien. Ein Vermieter kann immer die Kapitulation eines Mieters akzeptieren und einen Mieter freiwillig aus seinen Mietverpflichtungen entlassen, aber stellen Sie sicher, dass Sie das SCHRIFTLICH bekommen. Wenn ein Mieter wirklich beweisen kann, dass die Wohnung oder das Haus aufgrund von Problemen mit der Bewohnbarkeit laut einer zuständigen Behörde oder einem lizenzierten Inspektor völlig unbewohnbar ist, kann der Mieter in der Lage sein, aus dem Mietvertrag herauszukommen, indem er eine „konstruktive Räumung“ geltend macht. Dies ist jedoch nicht einfach.

Mieter außerhalb Chicagos in Illinois sind durch eine weniger effektive Version der RLTO-Bestimmungen geschützt, die es erlauben, die Miete einzubehalten, wenn ein Mieter Reparaturen durchführen muss, die der Vermieter durchführen sollte. Das Illinois Residential Tenants‘ Right to Repair Act erlaubt es Mietern nicht, Mietverträge zu kündigen, aber es kann ihnen erlauben, von der Miete bis zu 500 Dollar oder die Hälfte der Monatsmiete einzubehalten, je nachdem, was weniger ist, für Zahlungen, die der Mieter an Auftragnehmer leistet, um Probleme zu beheben, die in der Verantwortung des Vermieters liegen. Dies ist jedoch nur erlaubt, nachdem der Mieter dem Vermieter ein Einschreiben (mit Rückschein) geschrieben hat, in dem er den Vermieter über die Probleme informiert und ihm mindestens 14 Tage Zeit gibt, die Probleme selbst zu beheben. Natürlich kann der Mieter dieses Recht nicht ausüben, wenn er den Schaden verursacht hat.

Der Illinois Safe Homes Act sieht auch vor, dass ein Mieter in der Lage sein kann, die Haftung für den Rest des Mietvertrages zu vermeiden, wenn er unter einer „glaubwürdigen unmittelbaren Bedrohung durch häusliche oder sexuelle Gewalt in den Räumlichkeiten“ ausgezogen ist; und (2) der Mieter dem Vermieter vor oder innerhalb von 3 Tagen nach dem Auszug schriftlich mitgeteilt hat, dass der Grund für den Auszug eine glaubwürdige unmittelbare Bedrohung durch häusliche oder sexuelle Gewalt gegen den Mieter oder ein Mitglied des Haushalts des Mieters war.“ Was ist eine „glaubwürdige unmittelbare Bedrohung“?

Neu zum 1. Januar 2012 ist eine Änderung des Illinois Landlord and Tenant Act, die Vermietern in Bezirken mit mehr als drei Millionen Einwohnern (Cook County – nicht nur Chicago) vorschreibt, die Schlösser von Wohnungen nach jedem Mietverhältnis zu wechseln. Das heißt, außer bei von Eigentümern bewohnten Gebäuden mit vier oder weniger Einheiten. Dieser neue Abschnitt, 765 ILCS 705/15 „Changing or rekeying of the dwelling unit lock“ (Wechsel oder Neuverriegelung des Wohnungsschlosses) soll neue Mieter vor Diebstahl durch frühere Wohnungseigentümer oder Personen, die alte Schlüssel erhalten haben, schützen. Wenn der Vermieter diesen Abschnitt nicht einhält und es zu einem Diebstahl kommt, dann haftet der Vermieter dem Mieter für den erlittenen Verlust.