Unterstützen Sie die unabhängige Stimme von Denver und helfen Sie, die Zukunft von Westword frei zu halten.

Seit der Großen Rezession, die offiziell im Dezember 2007 begann, sind die mittleren Immobilienpreise in der Region Denver um einen größeren Prozentsatz gestiegen als in jeder anderen US-Großstadt.

Das ist eine der wichtigsten Erkenntnisse aus einem neuen Bericht von ATTOM Data Solutions, aber es ist kaum die einzige, die mit Colorado verbunden ist. Von den 149 von ATTOM Data Solutions untersuchten Ballungsräumen belegte Greeley den ersten Platz, mit Preisen, die 87 Prozent über den Spitzenwerten vor der Rezession lagen – sogar höher als die 80 Prozent in Denver. Und Fort Collins lag mit einem Anstieg von 76 Prozent nicht weit dahinter.

Todd Teta, ATTOMs Chief Product and Technology Officer, lieferte Westword die rohen Zahlen hinter den wichtigsten Schlussfolgerungen der Studie, einschließlich derer, die Denver und andere Orte in Colorado betreffen, insbesondere entlang des urbanen Korridors. Aber während er per E-Mail die Anzeichen bestätigte, die darauf hindeuten, dass Denver sich zu einem Käufermarkt entwickeln könnte, wie von der lokalen Immobilienexpertin Veronica Collin in einem Beitrag im Juli theoretisiert wurde, glaubt er nicht, dass der Übergang bereits stattgefunden hat.

In der Tat liegt der Verkäufergewinn (die Differenz zwischen dem mittleren Kauf- und dem mittleren Verkaufspreis, die widerspiegelt, wie viel der typische Verkäufer bei einer Transaktion verdient) in der Denver-Aurora-Lakewood Metropolitan Statistical Area, oder MSA, derzeit bei 133.000 Dollar, fast doppelt so hoch wie der nationale Durchschnitt von 67.500 Dollar. Und das ist bescheiden im Vergleich zu Boulder, wo Verkäufer typischerweise 194.741 $ ernten.

Was die Hauspreise angeht, verwendet ATTOM eine andere Metrik als die Metro Denver Association of Realtors; erstere setzt den Medianpreis in der Denver MSA für das zweite Quartal 2019 auf 408.000 $, während letztere den durchschnittlichen Verkaufspreis mit 499.807 $ angibt. Aber die Zahlen von ATTOM zeigen, wie sehr die Preise in den letzten zehn Jahren in die Höhe geschossen sind. Im ersten Quartal 2005 lag der Medianpreis für ein Haus in Denver beispielsweise bei 213.000 Dollar und erreichte seinen Tiefpunkt im ersten Quartal 2009 mit 167.500 Dollar.

Hier ist eine ATTOM-Grafik, die die zehn MSAs mit mehr als einer Million Einwohnern zeigt, die seit der Rezession den größten prozentualen Anstieg des Medianpreises erlebt haben, wobei Denver an der Spitze steht.

Die Vormachtstellung Denvers in dieser Hinsicht hat laut Teta mit „mehreren Faktoren“ zu tun, darunter „regionale Beschäftigung, Löhne, Lebenshaltungskosten, Grundsteuern, Politik, Ruf, Demografie und Lebensstil.“

Er unterstreicht „den relativ starken Rückgang der Arbeitslosenquote in Colorado seit dem Ende der Großen Rezession, von 8,7 Prozent im Jahr 2010 auf 2,7 im Jahr 2017 und 3,3 im Jahr 2018. Der Bundesstaat hatte 2017 die zweitniedrigste Rate im Land und lag 2018 auf Platz 14. Das ist deutlich weniger als der 31. Platz im Jahr 2012. Gleichzeitig sind die durchschnittlichen Jahreslöhne in Denver seit 2012 etwa gleich stark gestiegen wie die des Landes.“

Darüber hinaus, so Teta weiter, hat das große Bevölkerungswachstum in Denver (die Zahl der Einwohner im Stadtgebiet ist in acht Jahren um mehr als 388.000 gestiegen) zu einer „Nachfrage nach Wohnraum geführt, die eine große Rolle dabei spielt, wie die Immobilienpreise schwanken.“

Auch der Trend kommt ins Spiel, stellt er fest. Wie oben zu sehen ist, war Austin, das wie die Mile High City weithin als cooler Ort zum Leben angesehen wird, vor allem von Millennials, nach Denver die zweitgrößte Stadt in den USA, was den prozentualen Anstieg des mittleren Hauspreises seit der Rezession angeht, mit 77 Prozent.

Auf die Frage nach dem Preisanstieg in Orten wie Greeley und Fort Collins führt Teta die niedrige Arbeitslosigkeit und die relativ hohen Gehälter an: „Die Durchschnittslöhne in den Bezirken Denver, Boulder, Arapahoe und Douglas reichen von 64.000 bis 70.000 Dollar und liegen damit über dem nationalen Durchschnitt von rund 57.300 Dollar im vierten Quartal 2018.“ Aber es könnte Gegenwind geben: Er räumt ein, dass im gleichen Zeitraum „Larimer County unter dem nationalen Durchschnitt lag.“

Das Geld, das mit dem Verkauf von Häusern in Denver verdient werden kann, hat auch die Wohndauer beeinflusst – die Zeit, die die Menschen in der Metro-Area in ihren Häusern bleiben. „Hauseigentümer in der Region Denver ziehen früher um als fast überall im Land, sie bleiben im Durchschnitt 6,9 Jahre in ihren Häusern, im Vergleich zu 8,1 Jahren landesweit“, verrät Teta. „Denver hat die drittkürzeste Verweildauer der MSAs, die im neuesten Bericht analysiert wurden.“

Der gelistete Preis für dieses Haus in der 475 Madison Street liegt bei 4,5 Millionen Dollar.

Google Maps

Zugegeben, er fährt fort: „Denvers Zahl ist in den letzten zwei Jahren ein wenig gesunken, während die der Nation gestiegen ist. Aber die Gegend um Denver ist ziemlich genau dem nationalen Trend gefolgt, wobei die durchschnittliche Zeitspanne vor dem Verkauf deutlich gestiegen ist. Denvers Zahl ist fast dreimal so hoch wie Anfang 2009 (2,4 Jahre Anfang 2009); die nationale Zahl war mehr als doppelt so hoch wie Anfang 2008 (3,5 Jahre).“

Trotz der hohen Preise bleibt der Markt in Colorado nach Tetas Einschätzung gesund, was sich darin zeigt, dass der Bundesstaat die zehntniedrigste Zahl an notleidenden Verkäufen hat, was „zeigt, dass die Coloradaner Häuser zu Preisen gekauft haben, die sie sich eher leisten konnten als der Großteil des Landes. Weniger Zwangsvollstreckungen bedeuten weniger verwahrloste oder leerstehende Häuser, was die Werte steigert und die Nachbarschaften attraktiver macht.“

Gleichzeitig ist jedoch der Geldbetrag, den Verkäufer bei einem Hauskauf verdienen, in Denver im vergangenen Jahr um 5 Prozent gesunken. „Hier sollte man vorsichtig sein, zu viel in eine Veränderung von Jahr zu Jahr für ein einzelnes Quartal hineinzulesen“, warnt Teta. „Die Zahl ist ein bisschen niedriger als im zweiten und dritten Quartal des letzten Jahres, aber immer noch sehr gut. Nichtsdestotrotz wird jeder potenzielle Verkäufer oder Immobilienmakler, der den Markt in der Region Denver aufmerksam beobachtet, feststellen, dass die Gewinnspannen nach unten getickt sind. Auch wenn sich die Preise auf einem Allzeithoch befinden, ist der Abwärtstrend bei den Gewinnmargen ein wichtiger Faktor, den man im Auge behalten sollte, denn Immobilienmärkte verlaufen in Zyklen und dieser war noch nie so hoch.“

Hat der lokale Markt damit seinen Höhepunkt erreicht und könnte den bereits erwähnten Wechsel zu einem Käufermarkt auslösen? Teta schließt die Aussicht nicht aus. „Denver verzeichnete einen Preisanstieg von 6 Prozent vom ersten zum zweiten Quartal und einen Anstieg von 2 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Nicht schlecht, aber auch nicht großartig. Beide Zahlen lagen deutlich unter den nationalen Sprüngen von 10,8 bzw. 6,4 Prozent. Trotz des üblichen Preisanstiegs im Frühjahr waren die Zahlen für die Region Denver eher lau und folgten auf eine Periode im letzten Jahr, in der die Preise etwas zurückgingen.“

Dennoch, so fährt er fort, „hat der Markt in der Region Denver die Höchststände vor der Rezession besser als die meisten anderen Regionen des Landes hinter sich gelassen, und es ist immer noch ein großer Verkäufermarkt. Aber die jüngsten Trends deuten darauf hin, dass der regionale Markt, wie viele im ganzen Land, sich abkühlt und bereit für eine Art Dip ist.“

• Wirtschaft
• Nachrichten