Wenn Sie die Worte „Hartgeld-Kredit“ (oder „Private Money Loan“) hören, was ist das erste, was Ihnen durch den Kopf geht?

Dunkel aussehende Kreditgeber, die ihre Geschäfte in dunklen Gassen führen und himmelhohe Zinsen verlangen?

In früheren Jahren haben einige schlechte Äpfel die Hartgeld-Kreditbranche getrübt, als einige räuberische Kreditgeber versuchten, „loan-to-own“ zu betreiben, indem sie sehr riskante Kredite an Kreditnehmer vergaben, die Immobilien als Sicherheiten nutzten und die Absicht hatten, die Immobilien zu zwangsvollstrecken. Glücklicherweise gibt es diese Art von Kreditgebern für hartes Geld auf dem heutigen Markt nicht mehr, obwohl ein gewisses Reststigma für einige Immobilieninvestoren bleibt, die in letzter Zeit nicht die Dienste eines seriösen Kreditgebers für hartes Geld in Anspruch genommen haben.

In diesem Artikel gehen wir auf die Grundlagen von Krediten für hartes Geld ein, einschließlich:

• Was es mit Krediten für hartes Geld auf sich hat.
• Die Arten von Objekten und Geschäften, für die Hartgeldkredite geeignet sind.
• Welche Art von Zinssätzen und Beleihungsquoten zu erwarten sind.
• Standardanforderungen an den Kreditnehmer.
• Wo Sie einen erfahrenen Kreditgeber finden, mit dem Sie zusammenarbeiten können.

Was ist ein Hard Money Loan?

Ein Hard Money Loan ist einfach ein kurzfristiges Darlehen, das durch eine Immobilie gesichert ist. Sie werden von privaten Investoren (oder einem Fonds von Investoren) finanziert, im Gegensatz zu konventionellen Kreditgebern wie Banken oder Kreditgenossenschaften. Die Laufzeiten betragen in der Regel etwa 12 Monate, aber die Kreditlaufzeit kann auf längere Laufzeiten von 2-5 Jahren ausgedehnt werden. Das Darlehen erfordert monatliche Zahlungen von nur Zinsen oder Zinsen und etwas Kapital mit einer Ballonzahlung am Ende der Laufzeit.

Der Betrag, den die Hartgeld-Kreditgeber in der Lage sind, dem Kreditnehmer zu leihen, basiert in erster Linie auf dem Wert der betreffenden Immobilie. Dabei kann es sich um eine Immobilie handeln, die der Kreditnehmer bereits besitzt und als Sicherheit verwenden möchte, oder um eine Immobilie, die der Kreditnehmer erwirbt.

Hartgeld-Kreditgeber sind in erster Linie am Wert der Immobilie interessiert und nicht an der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers (obwohl Kreditwürdigkeit für den Kreditgeber immer noch von Bedeutung ist). Kreditnehmer, die aufgrund einer kürzlichen Zwangsvollstreckung oder eines Leerverkaufs keine konventionelle Finanzierung erhalten können, können immer noch ein Hartgelddarlehen erhalten, wenn sie genügend Eigenkapital in der Immobilie haben, die als Sicherheit verwendet wird. Wenn die Banken „Nein“ sagen, können die Hartgeld-Kreditgeber immer noch „Ja“ sagen.

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Eigentumstypen für Hartgeld-Darlehen

Ein Kreditnehmer kann ein Hartgeld-Darlehen für fast jede Art von Immobilie bekommen – einschließlich Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Gewerbe, Land und Industrie.

Einige Kreditgeber können sich auf einen bestimmten Immobilientyp spezialisieren, wie z.B. Wohnimmobilien, und sind nicht in der Lage, Landkredite zu vergeben, einfach weil sie keine Erfahrung in diesem Bereich haben. Die meisten Hartgeld-Kreditgeber haben eine bestimmte Nische von Darlehen, mit denen sie sich am wohlsten fühlen. Fragen Sie sie im Voraus, welche Art von Darlehen sie bereit und in der Lage sind, zu tun.

Viele Hartgeld-Kreditgeber werden nicht auf eigengenutzte Wohnimmobilien aufgrund der zusätzlichen Regeln und Vorschriften (danke Dodd-Frank!) zu verleihen, aber es gibt diejenigen, die bereit sind, durch den Papierkram mit dem Kreditnehmer zu waten. Alle Hartgeld-Kreditgeber werden Darlehen in der 1. Position tun, während weniger die 2. Position aufgrund des erhöhten Risikos für den Kreditgeber tun werden.

Welche Arten von Deals sollten Hartgeld-Darlehen für verwendet werden?

Hartgeld-Darlehen sind nicht für alle Geschäfte geeignet. Beim Kauf eines Hauptwohnsitzes mit guter Kreditwürdigkeit, Einkommenshistorie und es gibt keine Probleme wie einen Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung, ist eine konventionelle Finanzierung durch eine Bank der beste Weg, wenn der Kreditnehmer noch Zeit hat, den langwierigen Genehmigungsprozess zu durchlaufen, der von einer Bank verlangt wird. Hartes Geld ist Ihre Finanzierungsquelle, wenn Banken keine Option sind oder das Darlehen in einem kurzen Zeitraum benötigt wird.

Hartes Geld Darlehen sind ideal für Situationen wie:

• Fix and Flips
• Land Loans
• Construction Loans
• Wenn der Käufer Kreditprobleme hat.
• Wenn ein Immobilieninvestor schnell handeln muss.

Wer sollte ein Hartgelddarlehen nutzen?

Immobilieninvestoren entscheiden sich aus vielen verschiedenen Gründen für Hartgeld. Der Hauptgrund ist die Fähigkeit des Hartgeld-Kreditgebers, das Darlehen schnell zu finanzieren. In den meisten Situationen können Hartgeldkredite innerhalb einer Woche finanziert werden. Vergleichen Sie das mit den 30 – 45 Tagen, die es dauert, einen Bankkredit zu finanzieren. Der Antragsprozess für ein Hartgelddarlehen dauert in der Regel ein oder zwei Tage und in einigen Fällen kann ein Darlehen noch am selben Tag genehmigt werden. Viel Glück, wenn Sie von Ihrer Bank innerhalb derselben Woche eine Kreditgenehmigung erhalten!

Die Möglichkeit, eine Finanzierung viel schneller zu erhalten als ein Bankkredit, ist ein bedeutender Vorteil für einen Immobilieninvestor. Vor allem, wenn der Immobilieninvestor versucht, eine Immobilie mit vielen konkurrierenden Angeboten zu erwerben, wird ein schneller Abschluss mit einem Hartgeld-Kredit die Aufmerksamkeit des Verkäufers erregen und sein Angebot vom Rest der Käufer, die eine langsame konventionelle Finanzierung anbieten, abheben.

Ein weiterer Grund, warum sich ein Kreditnehmer für einen Hartgeld-Kredit entscheiden kann, ist, dass er von den Banken für einen konventionellen Kredit abgelehnt wurde. Das Leben verläuft nicht immer wie geplant. Leerverkäufe, Zwangsvollstreckungen, Kreditprobleme… sie passieren. Eine weitere wichtige Sache, die die Banken sehen müssen, ist die Einkommenshistorie. Wenn ein potenzieller Kreditnehmer vor kurzem eine neue Stelle angetreten hat, kann die Bank den Kreditantrag aufgrund einer unzureichenden Einkommenshistorie ablehnen, selbst wenn der Kreditnehmer ein gesundes Einkommen hat. Hartgeld-Kreditgeber sind in der Lage, über diese Probleme hinwegzusehen, solange das Darlehen zurückgezahlt wird und der Kreditnehmer genug Eigenkapital in die Immobilie investiert hat.

Zinssätze und Punkte für Hartgeld-Darlehen

Die Zinssätze und Punkte, die von Hartgeld-Kreditgebern erhoben werden, variieren von Kreditgeber zu Kreditgeber und variieren auch von Region zu Region. Zum Beispiel haben Hartgeld-Kreditgeber in Kalifornien in der Regel niedrigere Zinssätze als in anderen Teilen des Landes, da es in Kalifornien viele Hartgeld-Kreditunternehmen gibt. Erhöhter Wettbewerb führt zu einem Preisrückgang.

Hartgeld-Kreditgeber gehen mit ihren Krediten ein höheres Risiko ein als bei einem herkömmlichen Bankkredit. Aufgrund dieses höheren Risikos, das mit einem Hartgeldkredit verbunden ist, sind die Zinssätze für einen Hartgeldkredit höher als konventionelle Kredite. Die Zinssätze für Hartgeld-Darlehen liegen zwischen 10 und 15 %, abhängig vom jeweiligen Kreditgeber und dem wahrgenommenen Risiko des Darlehens. Die Gebühren können zwischen 2 und 4 % der gesamten Kreditsumme betragen. Die Zinssätze und Punkte können je nach Beleihungsauslauf stark variieren.

Hartgeld-Darlehensauslauf

Der Darlehensbetrag, den ein Hartgeld-Kreditgeber vergeben kann, wird durch das Verhältnis des Darlehensbetrags geteilt durch den Wert einer Immobilie bestimmt. Dies wird als Loan to Value (LTV) bezeichnet. Viele Hard-Money-Kreditgeber vergeben Kredite bis zu 65 – 75% des aktuellen Wertes der Immobilie. Einige Kreditgeber vergeben Kredite auf der Grundlage des Wertes nach der Reparatur (ARV), d. h. des geschätzten Wertes der Immobilie, nachdem der Kreditnehmer die Immobilie verbessert hat. Dies führt zu einem risikoreicheren Kredit aus Sicht des Kreditgebers, da der Kapitaleinsatz des Kreditgebers steigt und der Kapitaleinsatz des Kreditnehmers sinkt. Dieses erhöhte Risiko wird dazu führen, dass ein Hartgeld-Kreditgeber einen höheren Zinssatz verlangt.

Es gibt einige Hartgeld-Kreditgeber, die einen hohen Prozentsatz des ARV verleihen und sogar die Sanierungskosten finanzieren werden. Das mag aus der Sicht des Kreditnehmers zunächst großartig klingen, aber diese Arten von Darlehen haben ein viel höheres Risiko und der Zinssatz und die Punkte werden VIEL höher sein. Rechnen Sie mit 15 – 18% Zinsen und 5 – 6 Punkten, wenn ein Kreditgeber ein Darlehen mit wenig oder gar keiner Anzahlung des Kreditnehmers finanziert. In einigen Fällen kann es sich für den Kreditnehmer lohnen, diese exorbitanten Zinssätze zu zahlen, um das Geschäft zu sichern, wenn er immer noch einen Gewinn aus dem Projekt erzielen kann.

Kreditnehmeranforderungen für Hartgeldkredite

Wie bereits erwähnt, sind Hartgeldkreditgeber in erster Linie an der Höhe des Eigenkapitals interessiert, das der Kreditnehmer in die Immobilie investiert hat, die als Sicherheit verwendet werden soll. Weniger wichtig ist ihnen die Bonität des Kreditnehmers. Probleme in der Akte des Kreditnehmers, wie z.B. eine Zwangsvollstreckung oder ein Leerverkauf, können übersehen werden, wenn der Kreditnehmer das Kapital hat, um die Zinsen für den Kredit zu bezahlen.

Der Kreditgeber für hartes Geld muss auch den Plan des Kreditnehmers für die Immobilie berücksichtigen. Der Kreditnehmer muss einen vernünftigen Plan vorlegen, der zeigt, wie er beabsichtigt, den Kredit letztendlich abzubezahlen. Normalerweise ist dies die Verbesserung der Immobilie und der Verkauf oder eine langfristige Finanzierung zu einem späteren Zeitpunkt.

Finden Sie einen Hartgeld-Kreditgeber, mit dem Sie zusammenarbeiten können

Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten, einen seriösen Hartgeld-Kreditgeber zu finden. Eine einfache Möglichkeit, einen lokalen Hartgeld-Kreditgeber zu finden, ist die Google-Suche nach + „hard money lenders“. In den Suchergebnissen werden sowohl einzelne Unternehmen als auch von anderen zusammengestellte Listen von Kreditgebern für hartes Geld angezeigt. So erhalten Sie eine gute Anzahl von Kreditgebern, die Sie kontaktieren und bewerten können.

Eine weitere Möglichkeit, einen Kreditgeber für hartes Geld zu finden, ist die Teilnahme an einem Treffen Ihres örtlichen Immobilien-Investoren-Clubs. Diese Clubtreffen gibt es in den meisten Städten und sind in der Regel gut besucht von Hartgeld-Kreditgebern, die sich mit potenziellen Kreditnehmern vernetzen wollen. Wenn bei dem Treffen keine Kreditgeber für hartes Geld anwesend sind, fragen Sie andere Immobilieninvestoren, ob sie einen Kreditgeber für hartes Geld haben, den sie empfehlen können. Immobilienmakler, konventionelle Hypothekenmakler und andere Immobilienprofis können möglicherweise einen erfahrenen Kreditgeber für hartes Geld empfehlen. Nutzen Sie Ihr bestehendes Netzwerk und schauen Sie, wer am meisten empfohlen wird.

Wenn Sie eine Liste mit einigen Kreditgebern zusammengestellt haben, ist es an der Zeit, diese zu kontaktieren und den am besten geeigneten Kreditgeber zu finden, um Ihr nächstes Geschäft zu finanzieren.

Abschluss

Hoffentlich hat Sie dieser Artikel mit genügend Wissen und Vertrauen ausgestattet, um ein Hartgelddarlehen in Betracht zu ziehen, um eines Ihrer zukünftigen Immobiliengeschäfte zu finanzieren. Die höheren Zinssätze mögen auf den ersten Blick beängstigend erscheinen, aber die Vorteile, ein Darlehen schnell finanziert zu bekommen und in der Lage zu sein, eine Finanzierung zu erhalten, wenn alle Banken „Nein“ gesagt haben, werden die zusätzlichen Kosten bei weitem überwiegen.

Don Hensel ist seit 1979 im Hartgeldkreditgeschäft tätig. North Coast Financial und seine Tochtergesellschaften haben in Kalifornien über 750 Millionen Dollar an Hartgeld-Immobilienkrediten finanziert. Diese Darlehen wurden durch Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, gewerbliche Gebäude und Grundstücke gesichert. Don erhielt seinen B.S.-Abschluss in Finanzwesen von der University of Illinois und seinen M.B.A.-Abschluss in Finanz- und Rechnungswesen von der Northwestern University.

North Coast Financial, Inc. ist ein Hartgeld-Kreditgeber in San Diego, Kalifornien mit 35 Jahren Erfahrung in der Kreditvergabe für Immobilien in ganz Südkalifornien. Für weitere Informationen zu unseren Darlehensprogrammen oder für eine Anfrage zu einem Darlehen kontaktieren Sie bitte Don Hensel.

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