What Is an Eviction?
Bevor wir zur Sache kommen, lassen Sie uns besprechen, was eine Räumung wirklich ist, um sicherzustellen, dass wir alle auf der gleichen Seite sind. Eine Zwangsräumung ist der Vorgang, bei dem jemand, insbesondere ein Mieter, aus einer Immobilie vertrieben wird. Wenn Sie sich als Vermieter in einer Situation befinden, in der Sie es für notwendig halten, einen Ihrer Mieter zu vertreiben, dann ist dieser Artikel für Sie! Lassen Sie uns die Schritte für eine Zwangsräumung durchgehen, damit Sie den richtigen (gerichtlich genehmigten) Weg finden, einen Mieter aus Ihrem Mietobjekt zu vertreiben.
Die Schritte für eine Zwangsräumung
Es ist nicht ungewöhnlich, dass eine Zwangsräumung vorkommt – denken Sie daran, es ist einfach ein Teil des Vermieterdaseins und des Geschäfts mit Mietobjekten. Wenn ein Mieter seine Miete nicht zahlen kann oder den Mietvertrag auf die eine oder andere Weise gebrochen hat, ist eine Zwangsräumung oft der nächste Schritt für einen Vermieter. Obwohl es kein Thema ist, über das die meisten von uns gerne sprechen, ist es ein notwendiges Übel – also lassen Sie uns sicherstellen, dass wir alle die richtigen Schritte für eine Zwangsräumung verstehen.
Da die Zwangsräumungsgesetze von Staat zu Staat variieren, ist es für jeden Vermieter wichtig, diese Gesetze für den jeweiligen Staat, in dem er/sie Mietobjekte besitzt, gründlich zu recherchieren. Achten Sie darauf, dass Sie diese Gesetze auch beim Verfassen Ihrer Mietverträge berücksichtigen. Wenn Sie sich beim Verfassen des Mietvertrags nicht wohl fühlen, beauftragen Sie einen Anwalt damit.
Es ist nicht klug, den Räumungsprozess ohne einen gültigen Grund zu beginnen. Wenn Sie neugierig sind, was gängige (und gültige) Gründe für eine Zwangsräumung sind, gehören dazu:
- Nichtzahlung der Miete
- Verstöße gegen den Mietvertrag
- Eigentumsbeschädigung
- Illegale Aktivitäten (meist im Zusammenhang mit Drogen)
- Ablauf des Mietvertrags
Wenn einer dieser Gründe auf Ihre aktuelle Situation zutrifft, können Sie den Räumungsprozess einleiten. Stellen Sie sicher, dass Sie dokumentierte Beweise für jeden Anspruch gegen Ihren Mieter haben – dies wird notwendig sein, wenn Sie den Räumungsfall vor Gericht bringen.
Wenn Sie aus irgendeinem Grund das Gefühl haben, dass das Gesetz nicht auf Ihrer Seite ist – vielleicht, wenn Sie keinen rechtsverbindlichen Mietvertrag mit dem Mieter haben – oder wenn Sie sich nicht mit einem Räumungsprozess auseinandersetzen wollen, können Sie versuchen, mit Ihrem Mieter oder Ihren Mietern zu argumentieren. Wenn Sie ein anständiges Verhältnis zu ihnen haben, dann wird der Mieter Ihren Versuch vielleicht zu schätzen wissen und zustimmen, die Wohnung ohne weiteren Aufwand zu verlassen. Es ist am besten, wenn Sie Verständnis für die Situation des Mieters aufbringen, aber dennoch ein Gefühl der Ernsthaftigkeit in Bezug auf seine Unfähigkeit, die Miete zu zahlen, beibehalten. Versuchen Sie, dies an einem öffentlichen Ort zu tun und nicht im Mietobjekt selbst.
Wenn der Mieter jedoch nicht auf Ihre Argumentation eingeht, sollten Sie die Sache nicht selbst in die Hand nehmen. Eine „Selbsthilfe-Räumung“ ist illegal, egal in welchem Bundesland Sie leben. Um sich selbst aus Schwierigkeiten herauszuhalten, entfernen Sie nicht die Besitztümer des Mieters aus der Immobilie, sperren Sie den Mieter aus der Immobilie aus, schalten Sie die Versorgungseinrichtungen des Mieters ab oder drängen Sie den Mieter in irgendeiner Weise, die Wohnung zu verlassen.
Wenn die Argumentation mit Ihrem Mieter erfolglos war, dann hat er Ihnen leider keine andere Wahl gelassen. Es ist an der Zeit, einen formellen Räumungsbescheid zu erlassen. Ihre Räumungsmitteilung sollte:
- Enthalten Sie ein Datum, bis zu dem der Mieter die Miete zahlen oder ausziehen muss
- Enthalten Sie den Geldbetrag, den der Mieter dem Vermieter schuldet
- Geben Sie dem Mieter eine bestimmte Anzahl von Tagen (überprüfen Sie Ihre lokalen Gesetze), bevor
- Sie müssen an der Haustür des Mieters angebracht oder per Post verschickt werden (stellen Sie sicher, dass Sie eine Quittung für diese Mitteilung von der Post erhalten)
Auch wenn Räumungsmitteilungen nicht angenehm sind, ist es ein notwendiger Schritt, wenn Sie nicht wollen, dass dieser Mieter in Ihrem Mietobjekt bleibt. Wenn sich bis zu dem auf dem Räumungsbescheid angegebenen Datum nichts geändert hat (was bedeutet, dass der Mieter nicht bezahlt hat oder ausgezogen ist), können Sie die Räumung bei Gericht einreichen.
Hier wird es ernst. Wenn Sie die Räumung bei Gericht einreichen wollen, müssen Sie zu Ihrem örtlichen Gericht fahren. Sie werden gebeten, eine Gebühr zu bezahlen, und dann wird Ihnen ein Anhörungstermin genannt. Der Gerichtsschreiber wird Sie bitten, einen Beweis (eine Quittung vom Einschreiben, dass Sie die Räumungsmitteilung geschickt haben) vorzulegen, dass Sie dem Mieter die gesetzlich vorgeschriebene Zeit für eine Räumungsmitteilung gegeben haben. Das Gericht wird den Mieter durch eine Vorladung benachrichtigen, machen Sie sich also keine Gedanken darüber, den Mieter selbst zu benachrichtigen.
Die Gerichtsanhörung ist Ihre einzige Chance, Ihre Behauptung zu beweisen, dass der Mieter aus der Immobilie vertrieben werden muss. Seien Sie ehrlich über die Situation und lassen Sie Ihre Unterlagen und Beweise über die Situation Ihren Standpunkt beweisen. Zur Gerichtsanhörung müssen Sie die folgenden Dinge mitbringen:
- Der original unterschriebene Mietvertrag
- Alle geplatzten Schecks oder Zahlungen
- Alle Zahlungsbelege
- Telefon- und E-Mail-Aufzeichnungen zwischen Ihnen und Ihrem Mieter (um zu beweisen, dass Sie mit ihm kommuniziert haben
- Eine Kopie der schriftlichen Räumungsmitteilung an Ihren Mieter
- Eine datierte Unterschrift des Mieters oder eine Quittung von USPS, die beweist, dass der Mieter ordnungsgemäß benachrichtigt wurde
Wenn die Chancen bei der Gerichtsverhandlung zu Ihren Gunsten stehen, dann wird der Richter Ihren Mieter darüber informieren, wie viel Zeit er hat, bevor er die Immobilie verlassen muss. Dies kann je nach den örtlichen Gesetzen zwischen 48 Stunden und einer Woche liegen. Wenn der Mieter die Immobilie nicht rechtzeitig verlässt (bevor die Zeit abgelaufen ist), müssen Sie die örtlichen Behörden kontaktieren, um den Mieter aus der Immobilie zu begleiten und alle seine Sachen aus der Immobilie und auf den Bordstein zu entfernen. Auch wenn es nicht immer so weit kommt, kann es passieren – bereiten Sie sich also auf das Schlimmste vor.
Um das Geld, das Ihnen an überfälliger Miete geschuldet wird, einzutreiben, müssen Sie eine Klage mit geringem Streitwert einreichen, um das Mietgeld zu verfolgen. Der Richter wird wahrscheinlich zu Ihren Gunsten entscheiden, und wenn dies der Fall ist, dann können Sie dem Arbeitgeber des Mieters (wenn er einen hat), den formellen Gerichtsbeschluss geben. Hier kommt der Begriff „Lohnpfändung“ ins Spiel – damit wird der Arbeitgeber aufgefordert, den Lohn des Mieters zu pfänden. Das bedeutet, dass Sie, der Vermieter, bezahlt werden, bevor der Mieter für seine Arbeit bezahlt wird, um die Mietschulden des Mieters zu begleichen.
Wie man mit zukünftigen Zwangsräumungen umgeht
Wenn Sie hoffen, Zwangsräumungen in der Zukunft zu vermeiden (was Sie sicher tun), können Sie sich selbst helfen, indem Sie potenzielle Mieter gründlich recherchieren, bevor Sie ihre Mietanträge genehmigen. Dazu gehören Hintergrundüberprüfungen, Bonitätsprüfungen, Beschäftigungsnachweise und die Mietgeschichte. Fragen Sie unbedingt nach Referenzen von aktuellen und früheren Arbeitgebern sowie nach Referenzen von früheren Vermietern oder Hausverwaltungen. Es gibt nichts Hilfreicheres, als den ehemaligen Vermieter oder Hausverwalter des Mieters zu kontaktieren, um zu erfahren, wie seine Erfahrungen mit diesem speziellen Mieter waren. Sobald Sie alle Informationen über den Mieter gesammelt haben, können Sie entscheiden, ob er ein guter Mietkandidat zu sein scheint. Es ist besser, jetzt auf Nummer sicher zu gehen, als es später zu bereuen!
Veröffentlicht am 12. September 2019