Frage

Ich bin 65 und meine Frau ist 40. Wir haben einen beträchtlichen Teil unserer regulären Hypothek abbezahlt, so dass wir ziemlich viel Eigenkapital in unserem Haus haben. Können wir eine umgekehrte Hypothek bekommen?

Antwort

Es klingt so, als ob Sie sich wahrscheinlich für eine umgekehrte Hypothek qualifizieren können, aber es ist vielleicht nicht die beste Option.

Umgekehrte Hypotheken werden als eine großartige Möglichkeit für ältere Bürger und Personen im Ruhestand angepriesen, die in Geldnöten sind, um Geld auszugeben, ohne ihre Häuser aufgeben zu müssen. Aber sind sie wirklich so toll? Umkehrhypotheken sind kompliziert, riskant und teuer. Diese Art von Darlehen zu bekommen ist im Allgemeinen keine gute Idee.

Umkehrhypotheken

Die beliebteste Umkehrhypothek ist die Home Equity Conversion Mortgage (HECM) der FHA. Bei einer Umkehrhypothek erhalten Sie vom Darlehensgeber Zahlungen, die auf dem Eigenkapital Ihres Hauses basieren. Das Darlehen muss in der Regel zurückbezahlt werden, wenn Sie sterben, umziehen, das Eigentum übertragen oder das Haus verkaufen. Wenn Sie jedoch die Bedingungen des Darlehensvertrags verletzen, kann der Darlehensgeber das Darlehen früher fällig stellen. Wenn Sie unter diesen Umständen das Darlehen nicht zurückzahlen, könnten Sie die Immobilie durch eine Zwangsvollstreckung verlieren.

Zulässigkeitskriterien

Generell müssen Sie, um sich für eine umgekehrte Hypothek zu qualifizieren:

• Sind Sie 62 Jahre alt oder älter
• Bewohnen Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz, und
• haben Sie ein beträchtliches Eigenkapital in der Immobilie oder besitzen Sie das Haus komplett.

Da Sie 65 Jahre alt sind, scheinen Sie sich für eine umgekehrte Hypothek zu qualifizieren, aber Ihr 40-jähriger Ehepartner nicht. Ein beliebter Weg, dieses Problem zu umgehen, bestand darin, das Eigentum an der Immobilie ausschließlich auf den Namen des älteren Ehepartners zu übertragen und den jüngeren Ehepartner von der Umkehrhypothek auszunehmen. Aber diese Taktik kann zu großen Problemen führen.

Das Problem mit dem Verlassen Ihres Ehepartners aus einer umgekehrten Hypothek

In der Vergangenheit wurden umgekehrte Hypotheken so geschrieben, dass, sobald der Kreditnehmer stirbt, der überlebende Ehepartner (der nicht auf dem Darlehen genannt wurde) oft gesagt wurde, dass er oder sie das Darlehen sofort zurückzahlen muss, sonst würde der Kreditgeber die Immobilie zwangsvollstrecken.

Das Gesetz hat sich geändert. Im Jahr 2013 entschied ein Bundesgericht, dass die HUD-Verordnung, die es Kreditgebern erlaubt, von überlebenden Ehepartnern die sofortige Rückzahlung von Umkehrhypothekendarlehen nach dem Tod des Ehepartners zu verlangen, gegen Bundesrecht verstößt. Nach den überarbeiteten HUD-Richtlinien kann bei Darlehen, die am oder nach dem 4. August 2014 ausgestellt wurden, der nicht kreditnehmende Ehepartner nach dem Tod des Kreditnehmers im Haus bleiben (und die Darlehensrückzahlung wird aufgeschoben), solange bestimmte Kriterien erfüllt sind. Bei HECMs, die vor dem 4. August 2014 abgeschlossen wurden, kann der Kreditgeber die Hypothek an das HUD abtreten und der nicht kreditnehmende Ehepartner kann im Haus bleiben, solange bestimmte Kriterien erfüllt sind. (Erfahren Sie mehr in Nolos Artikel Reverse Mortgages: Foreclosure Protections for Non-Borrowing Spouses.)

Wenn Sie darüber nachdenken, eine Umkehrhypothek mit einem nicht kreditnehmenden Ehepartner abzuschließen, seien Sie sehr vorsichtig und sprechen Sie unbedingt mit einem Anwalt oder einem vom HUD zugelassenen Wohnberater, um zu erfahren, wie Sie den nicht kreditnehmenden Ehepartner in dieser Situation angemessen schützen können.

Another Issue: Ihnen könnte das Geld ausgehen

Sie – und vor allem Ihr Ehepartner – sind beide relativ jung, um eine Umkehrhypothek aufzunehmen, wenn man bedenkt, dass die durchschnittliche Lebenserwartung in den USA fast 80 Jahre beträgt. Diese Hypotheken sehen eine endliche Anzahl von Zahlungen vor, und Ihnen könnte das Geld ausgehen, wenn Sie zu diesem Zeitpunkt eine Umkehrhypothek abschließen. Außerdem könnten Sie das Eigenkapital Ihres Hauses frühzeitig aufbrauchen und dann nicht mehr genug Geld zur Verfügung haben, um Ihre späteren Ausgaben zu decken, zu denen wahrscheinlich Gesundheitskosten, die Hinterlassung von Geld an Ihre Erben sowie Steuern, Versicherungen und die Instandhaltung der Immobilie gehören könnten. Beachten Sie auch, dass Sie für die Umkehrhypothek in der Regel zuerst die bestehende Hypothek mit den Mitteln aus der Umkehrhypothek abbezahlen müssen.

Andere Nachteile sind:

• Die Aufnahme einer Umkehrhypothek könnte Ihren Anspruch auf Medicaid beeinflussen.

• Die Gebühren für eine Umkehrhypothek sind in der Regel hoch.

Andere Optionen

Sie erwähnen nicht, warum Sie eine Umkehrhypothek aufnehmen wollen, aber wenn Sie Zugang zu Bargeld benötigen, gibt es einige andere Optionen, die Sie als Alternative zur Umkehrhypothek in Betracht ziehen können:

• eine Home Equity Line of Credit aufzunehmen
• Ihre bestehende Hypothek zu refinanzieren, um die Zahlungen zu senken
• eine Darlehensänderung für Ihre bestehende Hypothek zu erwirken, um die Zahlungen zu senken
• eine Verkleinerung in ein erschwinglicheres Haus, und/oder
• die Beantragung von Bundes-, Landes- oder lokalen Programmen, die finanzielle Unterstützung (z.B. für die Zahlung von Grundsteuern oder für Hausreparaturen) für Senioren bieten.

Hilfe holen

Es wird empfohlen, äußerst vorsichtig vorzugehen, wenn Sie über die Aufnahme einer umgekehrten Hypothek nachdenken. Umkehrhypotheken sind sehr komplex. HECM-Berater haben berichtet, dass es oft mindestens ein paar Stunden dauert, um zu erklären, wie diese Hypotheken funktionieren und alle Themen – einschließlich der Kosten und Konsequenzen – zu behandeln, die Kreditnehmer verstehen müssen, bevor sie diese Art von Darlehen aufnehmen.

Auch nach einer HECM-Beratung verstehen viele Kreditnehmer immer noch nicht alle Bedingungen und Anforderungen der Umkehrhypothek vollständig. Ziehen Sie in Erwägung, mit einem Finanzplaner, einem Anwalt für Nachlassplanung oder einem Anwalt für Verbraucherschutz zu sprechen, um weitere Informationen zu erhalten, vor allem, wenn Sie die Bedingungen für Umkehrhypothekendarlehen nicht vollständig verstehen.