Konventionelle Hypotheken machen die Mehrheit aller Wohnungsbaudarlehen aus – insgesamt etwa 64 %. Konventionelle Hypotheken werden von Banken und anderen Kreditgebern vergeben und oft an staatlich unterstützte Organisationen wie Fannie Mae und Freddie Mac verkauft.

Obwohl ein konventionelles Darlehen die häufigste Hypothek ist, ist es überraschend schwierig, es zu bekommen. Um sich zu qualifizieren, müssen Kreditnehmer eine Mindestkreditwürdigkeit von etwa 640 Punkten vorweisen – die höchste Mindestpunktzahl aller Hypothekenprodukte – und ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von 43 % oder weniger haben. Kreditnehmer müssen auch in der Lage sein, eine Anzahlung von 20% oder mehr zu leisten, um eine Hypothekenversicherung zu vermeiden.

Was ist eine konventionelle Hypothek?

Ein konventionelles Darlehen ist eine Art von Hypothek, die für Wohnimmobilien gemacht wird. Diese Darlehen werden von privaten Kreditgebern (Banken, Kreditgenossenschaften und anderen Kreditgebern) vergeben. Kreditgeber, die konventionelle Darlehen vergeben, betreuen diese auch, d.h. sie treiben die Hypothekenzahlungen ein und betreiben die Zwangsvollstreckung, wenn ein Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Konventionelle Hypotheken sind nicht staatlich abgesichert, wie z.B. ein USDA- oder FHA-Darlehen. Damit sich ein Hauskredit als konventionelle Hypothek qualifizieren kann, muss er jedoch die von Fannie Mae und Freddie Mac festgelegten Kreditvergaberegeln erfüllen. Diese Regeln erfordern:

• Eine minimale Kreditwürdigkeit von ca. 640, um sich zu qualifizieren, abhängig von der Kredithöhe, dem Schulden-Einkommens-Verhältnis und anderen Faktoren
• Ein Schulden-Einkommens-Verhältnis unter 43% – kann für Kreditnehmer mit niedrigeren Kreditwürdigkeiten niedriger sein
• Keine größeren Probleme in der Kreditauskunft, wie Konkurs oder Zwangsvollstreckung
• Eine Anzahlung von 3 % oder mehr (20 %, wenn Sie keine Hypothekenversicherung abschließen möchten)
• Ein Gesamtkreditbetrag von 510.400 $ oder weniger (in den meisten Gebieten – 765.600 $ in Gebieten mit höheren Kosten)

Die Kreditgrenze für konventionelle Hypotheken variiert je nach Standort. Für 2020 liegt die Grenze in den meisten Gebieten bei 510.400 $. In Gebieten mit höheren Kosten kann das Limit jedoch bis zu 765.600 $ betragen.

Wie eine konventionelle Hypothek funktioniert

Ein konventionelles Darlehen zu erhalten, kann ein langwieriger Prozess sein. Es gibt eine Menge Papierkram und Unterlagen, die Sie vorlegen müssen. Aber die Schritte, die nötig sind, um einen konventionellen Kredit zu bekommen, sind eigentlich relativ einfach.

Der Prozess beginnt, wenn Sie eine Hypothek beantragen. Sie arbeiten mit einem Kreditsachbearbeiter zusammen, um Ihren Antrag auszufüllen und relevante Finanzdokumente einzureichen.

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, nimmt der Kreditgeber, der Ihr Darlehen ausstellt, ein Pfandrecht an Ihrem Haus, was ihm ein gesichertes Interesse an der Immobilie gibt. Wenn Sie eine Hypothek haben, können Sie die Immobilie nicht ohne die Erlaubnis des Kreditgebers verkaufen oder beleihen. Wenn Sie Ihre Hypothek nicht mehr bezahlen, kann der Kreditgeber die Immobilie verkaufen, um den ausstehenden Kreditsaldo auszugleichen.

Erforderliche Unterlagen, die Sie bei der Beantragung einer Hypothek benötigen

Vor der Bewilligung Ihres Kredits muss Ihr Kreditgeber alles dokumentieren, was Sie in Ihrem Antrag angegeben haben, einschließlich Einkommen, Schulden, Vermögen und Ihre Kreditwürdigkeit. Der Kreditgeber benötigt dies, um sicherzustellen, dass Sie genug Geld verdienen, um sich Ihren Kredit leisten zu können.

Die sieben Teile der Dokumentation, die Sie benötigen, sind:

1. Ihren Führerschein oder einen anderen Lichtbildausweis
2. Lohnabrechnungen des letzten Monats (wenn Sie ein W2-Angestellter sind)
3. Steuererklärungen der letzten zwei Jahre
4. Dokumente, die zeigen, wie Sie Ihre Anzahlung leisten werden
5. Eine Finanzaufstellung, die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten aufzeigt
6. Ihre Kreditauskunft, die Ihr Kreditgeber anfordern wird
7. Ein Gutachten über die zu beleihende Immobilie

Wer qualifiziert sich für ein konventionelles Darlehen?

Zu den standardmäßigen Qualifikationsanforderungen gehören:

• Ein Schulden-Einkommens-Verhältnis unter 43 % (möglicherweise niedriger, wenn Sie keine gute Bonität haben)
• Eine Mindestkreditwürdigkeit von etwa 640
• Eine Anzahlung von mindestens 3 % (20 %, wenn Sie keine Hypothekenversicherung zahlen wollen)

Da viele konventionelle Darlehen an staatliche Einrichtungen wie Fannie Mae und Freddie Mac verkauft werden, Das bedeutet, dass Kreditnehmer oft die niedrigsten verfügbaren Zinssätze erhalten können – vor allem, wenn sie eine gute oder ausgezeichnete Bonität und ein Haushaltseinkommen von über 60.000 bis 75.000 US-Dollar pro Jahr haben.

Ein konventioneller Kredit ist ideal für:

• Mitarbeiter mit stabilen Vollzeitjobs, die regelmäßige, gleichbleibende Gehaltsabrechnungen liefern
• Selbstständige mit drei oder mehr Jahren gleichbleibendem, zuverlässigem Einkommen
• Verheiratete Paare mit mittlerem bis hohem Haushaltseinkommen und wenig Schulden

Konformer Kredit vs. Non-Conforming Loan Non-Conforming Loan

Ein konventionelles Darlehen fällt in zwei verschiedene Kategorien: konforme und nicht-konforme. Konforme Darlehen sind solche, die den Kreditvergabestandards von Fannie Mae und Freddie Mac entsprechen, was bedeutet, dass Fannie oder Freddie das Darlehen vom Kreditgeber kaufen, so dass der Kreditgeber nicht 30 Jahre warten muss, um den vollen Betrag des Darlehens zu erhalten.

Die andere Art von konventionellen Darlehen – nicht-konforme Darlehen – entsprechen nicht den Kreditvergabestandards von Fannie oder Freddie, so dass sie nicht schnell vom Kreditgeber verkauft werden können. Da die Kreditgeber diese Darlehen länger halten müssen, gehen sie ein höheres Risiko ein, was bedeutet, dass die Zinssätze in der Regel höher sind, ebenso wie die Mindestkreditanforderungen. Diese Kredite sind oft für besonders gut qualifizierte Kreditnehmer reserviert, die ein hohes Einkommen und ein hohes Vermögen haben.

Wie Jumbo-Hypotheken funktionieren

Jumbo-Hypotheken ähneln konventionellen Krediten bis auf einen entscheidenden Unterschied: Sie haben Darlehensbeträge, die über dem Limit für konforme Darlehen liegen ($510.400 für die meisten Gebiete im Jahr 2020, aber das variiert je nach Ort).

Da diese Darlehen nicht den Kreditvergabeanforderungen von Fannie und Freddie entsprechen, können sie von den Kreditgebern nicht so leicht verkauft werden. Das bedeutet, dass Kreditgeber bei Jumbo-Darlehen ein höheres Risiko eingehen müssen, so dass sie manchmal höhere Anzahlungen, höhere Mindestkreditsummen oder ein niedrigeres Verhältnis von Schulden zu Einkommen verlangen, um sich zu qualifizieren.

Was ist die Mindestanzahlung für eine konventionelle Hypothek?

Die niedrigste Anzahlung, die für konventionelle Hypotheken verfügbar ist, beträgt 3 % für 30-jährige Festzinskredite. Für Hypotheken mit variabler Verzinsung (ARMs) ist die Anforderung höher – 5 %. Allerdings muss jeder Kreditnehmer, der weniger als 20% anzahlt, eine Hypothekenversicherung abschließen.

Mindestanzahlungen für konventionelle Darlehen sind:

• 3% für festverzinsliche Darlehen
• 5% für variabel verzinsliche Darlehen

Wann müssen Sie eine private Hypothekenversicherung bezahlen

Jeder Kreditnehmer mit einem konventionellen Darlehen, der weniger als 20% anzahlt, muss eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen, die die jährlichen Kosten für das Darlehen erhöht. Diese Hypothekenversicherung kann gekündigt werden, sobald das Eigenkapital des Hausbesitzers 20% übersteigt. Die Hypothekenversicherung bietet Ihrem Kreditgeber Schutz für den Fall, dass Sie mit Ihrem Kredit in Verzug geraten.

Konventionelle Darlehen im Vergleich zu anderen Arten von Hypotheken

Konventionelle Darlehen ähneln anderen Arten von Wohnungsbaudarlehen – insbesondere solchen, die von der Regierung unterstützt werden, wie FHA- und USDA-Darlehen. Da konventionelle Hypotheken jedoch von privaten Kreditgebern vergeben werden und nicht staatlich versichert sind, erfordern sie in der Regel eine höhere Mindestkreditwürdigkeit, um sich zu qualifizieren.

Der größte Unterschied zwischen konventionellen Hypotheken und anderen staatlich unterstützten Wohnungsbaudarlehen besteht darin, dass staatlich unterstützte Darlehen in der Regel für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen oder mit niedriger Kreditwürdigkeit bestimmt sind. Konventionelle Darlehen hingegen sind ideal für Personen mit guter Bonität, festem Arbeitsplatz und niedrigem Verschuldungsgrad.

Wie konventionelle Darlehenszinsen im Vergleich

Während konventionelle Hypothekenzinsen im Vergleich zu alternativen Wohnungsbaudarlehen relativ niedrig sind, sind sie typischerweise nicht so niedrig wie einige staatlich unterstützte Hypotheken.

Außerdem können konventionelle Hypotheken für Kreditnehmer, die nicht in der Lage sind, 20 % Anzahlung zu leisten, teurer sein als staatlich geförderte Darlehen, da sie eine private Hypothekenversicherung abschließen müssen. Diese Versicherung fügt typischerweise 0,5 % bis 1 % zu den Kosten des Kredits jedes Jahr hinzu, was höher ist als die Hypothekenversicherung, die von den FHA- und USDA-Heimkreditprogrammen verlangt wird.

Wenn Sie eine Kreditwürdigkeit von 700 oder höher, ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 35 % oder niedriger und eine 20-prozentige Anzahlung für Ihren Kredit haben, kann eine konventionelle Hypothek Ihre beste Wahl sein. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit niedriger als 640 ist oder Sie keine 20 % Anzahlung leisten können, sollten Sie stattdessen ein FHA- oder USDA-Darlehen in Betracht ziehen.