Hinweis: Wurde Ihr Mietvertrag vor dem 18.4.18 unterzeichnet oder hat Ihr Anliegen vor diesem Datum begonnen? Wenn ja, sehen Sie bitte am Ende dieser Seite nach, welche Gesetzesänderungen sich auf Ihre Situation auswirken können. Für kurze Zusammenfassungen der vielen, vielen Gesetzesänderungen sehen Sie unsere Seite über Gesetzesänderungen.

…darf ein Vermieter in einem Wohnmietverhältnis nicht die Miete erhöhen, die Leistungen verringern, eine Klage auf Besitz der Räumlichkeiten einreichen, die Verlängerung eines Mietvertrags verweigern oder mit einem der vorgenannten Punkte drohen, wenn es ein Übergewicht an Beweisen gibt, dass die Aktion oder Untätigkeit nicht stattfinden würde, wenn der Vermieter nicht Vergeltungsmaßnahmen gegen den Mieter für…. eine gutgläubige Beschwerde über einen Mangel in den Räumlichkeiten vorgebracht hat… sich beim Vermieter über einen Verstoß gegen s. 704.07 oder eine örtliche Wohnungsordnung beschwert hat… ein gesetzliches Recht in Bezug auf Wohnungsmietverhältnisse ausgeübt hat.
aus Wisconsin Statute 704.45, „Retaliatory Conduct Prohibited“

Have You Been Retaliated Against for Exercising Your Tenant Rights?

Das Gesetz schützt Mieter vor Vermietern, die Vergeltungsmaßnahmen gegen sie ergreifen (sie bestrafen) würden, weil sie versuchen, ihre Rechte zu nutzen. Der Gesetzgeber, die Gerichte und das Ministerium für Landwirtschaft, Handel und Verbraucherschutz haben alle Schutzmaßnahmen geschaffen, die erkennen, dass Mieterrechte bedeutungslos sind, wenn Mieter sie aus Angst vor Vergeltungsmaßnahmen des Vermieters nicht nutzen.

Gesetzeswidrige Vergeltung hat drei Hauptbestandteile:

Hat der Mieter ein Mieterrecht ausgeübt oder versucht, es auszuüben?

Das erste Anzeichen dafür, dass es sich bei der Aktion eines Vermieters um eine gesetzeswidrige Vergeltung handelt, ist, wenn sie einem Mieter folgt, der seine Mieterrechte ausübt. Der Mieter muss das Recht nicht zu Ende ausüben (z. B. indem er den Vermieter vor Gericht bringt oder eine Beschwerde einreicht) – manchmal könnte er das Recht einfach nur geltend gemacht oder versucht haben, es zu nutzen (z. B. indem er den Vermieter auffordert, die Gesetze zu befolgen).

Mieterrechte umfassen viele Dinge, zum Beispiel:

• Verlangen von geforderten oder versprochenen Reparaturen (Madison und Fitchburg oder Wisconsin)
• Anrufen des Gebäudeinspektors
• Verlangen, dass der Vermieter die Wohnung nur zu Zwecken betritt, die durch die Vermieterbestimmungen erlaubt sind
• Verweigerung des Zutritts des Vermieters ohne ordnungsgemäße Ankündigung
• Beschweren Sie sich beim Verbraucherschutz oder Klage gegen die Hausverwaltung einreichen
• Ein Gast unter dem Recht des Mieters auf „ausschließlichen Besitz der Räumlichkeiten“ zu haben, da der Mietvertrag Gäste nicht verbietet
• Verweigerung, dem Vermieter zu erlauben, wesentliche Regeln in der Mitte des Mietverhältnisses zu ändern
• Ein Ende der Diskriminierung zu fordern (z.B.: Ein schwarzer Mieter verlangt eine Klimaanlage, da allen weißen Mietern eine zur Verfügung gestellt wurde, schwarzen Mietern aber nicht)
• Das Recht des Mieters auf Ruhe zu schützen, indem er einen lärmenden Nachbarn abmahnt oder rausschmeißt
• Die Geltendmachung oder der Versuch, ein beliebiges Mieterrecht aus einem Mietvertrag, einem Gesetz, einer Verordnung, einem Verwaltungscode oder einem Gerichtsurteil auszuüben
• Oder die Durchsetzung vieler anderer Rechte, die oben nicht aufgeführt sind!

Bewahren Sie immer eine Papierspur auf!

Selbst wenn der Vermieter und der Mieter beide wissen, dass der Mieter ein Recht geltend gemacht hat, kann das Problem darin bestehen, es zu dokumentieren. Wenn Mieter ein Anliegen haben (z. B. wegen Reparaturen), sollten sie niemals nur mit dem Vermieter am Telefon oder persönlich sprechen. Mieter sollten schriftlich nachhaken und eine Kopie des Briefes oder der E-Mail aufbewahren. Auch wenn Mieter eine Beschwerde bei einer Bauaufsichtsbehörde, dem Verbraucherschutz oder einer anderen Behörde einreichen, sollten sie so schnell wie möglich eine Kopie des Berichts für ihre Unterlagen erhalten. Wann immer ein Vermieter auf die Beschwerde eines Mieters antwortet, sollte er dies immer schriftlich tun, um zu dokumentieren, dass er die Gesetze befolgt.

Hat der Vermieter eine Vergeltungsmaßnahme begangen?

Einige Dinge, die Vermieter tun, um Vergeltung zu üben, sind nicht illegal, wie z.B. unhöflich zu ihren Mietern zu sein oder mit den Nachbarn über sie zu sprechen. Nur die folgenden Handlungen qualifizieren sich als illegale Vergeltung, wenn die Situation alle anderen Kriterien erfüllt.

Verbotene Vergeltungsmaßnahmen nach Wisconsin Statute 704.45

• Erhöhung der Miete
• Verringerung der dem Mieter zur Verfügung stehenden Leistungen
• Einreichen einer Räumungsklage vor Gericht
  • HINWEIS: Mieter, die auch mit der Miete im Rückstand sind oder gegen andere Regeln im Mietvertrag verstoßen, können sich nicht auf Vergeltung berufen, es sei denn, der Grund des Vermieters für die Räumung ist selbst eine Form der Vergeltung (z.B., wenn der Mieter sich geweigert hat, eine vergeltende Mieterhöhung zu zahlen)
• Verweigerung der Verlängerung des Mietvertrages
• Drohung mit einer der oben genannten Handlungen

Verbotene vergeltende Handlungen gemäß dem Wisconsin Administrative Code ATCP 134.09(5) und Madison General Ordinances 32.12(4) & 32.15

• Beendigung eines Mietverhältnisses
• Kündigung, um eine automatische Verlängerung eines Mietvertrages zu stoppen
• Konstruktive Räumung eines Mieters durch Reduzierung von Heizung, Wasser oder Strom (illegal, auch wenn nicht als Vergeltung, siehe Räumung für weitere Informationen)

Eine weitere Vergeltungsmaßnahme, die nur in der Stadt Madison verboten ist, ist die Meldung des Mieters an die Strafverfolgungsbehörden, dass er unrechtmäßig in die Vereinigten Staaten eingereist oder eingewandert ist, um Vergeltung gegen den Mieter zu üben, weil er seine Rechte als Mieter wahrgenommen hat, unabhängig von der Gültigkeit einer solchen Meldung. MGO 32.12(4)

Hat der Vermieter dies getan, weil der Mieter ein Mieterrecht geltend gemacht, ausgeübt oder versucht hat, es auszuüben?

Dies ist der letzte Teil der Vergeltung. Jede Vorschrift hat ein unterschiedliches Maß an Beweisen, die erforderlich sind, damit die Handlung als rechtswidrig angesehen wird:

Bei Verstößen gegen das Wisconsin Statute 704.45

Der Mieter muss nur zeigen, dass es wahrscheinlicher ist, dass der Vermieter die Handlung nicht durchgeführt hätte, „aber für“ den Mieter, der ein Mieterrecht ausübt. Während der Vermieter andere legitime Gründe für die Räumung oder Handlung haben könnte, ist die Vergeltung immer noch illegal, wenn der Vermieter keine Vergeltung geübt hätte, außer dass der Mieter seine Rechte ausgeübt hat. Jedoch, Wis. Stat. 704.45 bietet jedoch absolut keinen Schutz vor einer Zwangsräumung, wenn der Mieter mit seiner Miete im Rückstand ist (es sei denn, die nicht gezahlte Miete ist auf eine vergeltende Mieterhöhung zurückzuführen). Dieses Gesetz bietet auch absolut keinen Schutz für Mieter, die sich über Mängel oder Schäden beschweren, die sie selbst durch Fahrlässigkeit oder unsachgemäßen Gebrauch verursacht haben.

Seit dem 31.3.12 können Mieter, die vor dem Small Claims Court wegen Verstößen gegen diese Gesetze klagen, das Doppelte des damit verbundenen finanziellen Schadens erhalten. Wis. Stat. 704.95, 2011 Wis. Act 143, Sec. 36 Eff. 3/31/12. Unter 2013 Wisconsin Act 76 entfernt die Sprache über doppelten Schadensersatz, Gerichtskosten, und angemessene Anwaltsgebühren für alle Angelegenheiten in Wis. Stat 704 mit Ausnahme von Kautionen und Verstößen gegen illegale Mietvertragsklauseln. Doppelter Schadensersatz für Verstöße gegen Kapitel 704 ist nur noch zwischen dem 31.3.12 und 28.2.14 zulässig. Wis. Stat. 704.95, 2013 Wis. Act 76, Sec. 27

HINWEIS: Doppelter Schadensersatz ist immer erlaubt bei Vergeltungsmaßnahmen des Vermieters gemäß ATCP 134. Siehe unten.

Nachweis erforderlich für Wisconsin Administrative Code ATCP 134.09(5)

Gleich Wis. Stat. 704.45 schützt das Verbraucherschutzgesetz Mieter, die tatsächlich ein Recht ausüben. Im Gegensatz zu den bundesstaatlichen Statuten schützt es auch Mieter, die „ein Recht geltend gemacht oder versucht haben, es geltend zu machen.“

Hinweis: ATCP 134.09(5) hat eine leicht abweichende Liste von Mieterrechten und verbotenen Handlungen (siehe oben).

Mieter können eine Beschwerde beim Verbraucherschutz einreichen und/oder vor einem Gericht für geringfügige Forderungen auf doppelten Schadensersatz, Gerichtskosten und angemessene Anwaltsgebühren klagen. ATCP 134.09(5)

Nachweis für Dikhut v. Norton (1970)

Dikhut v. Norton ist eine Gerichtsentscheidung, die das Recht eines Mieters schützt, eine „öffentliche Richtlinie“ wie die Bauordnung zu nutzen. Der Fall kann Mieter schützen, die eine „public policy“ geltend machen oder zu verwenden versuchen (im Gegensatz zu Wis. Stat. 704.45) und kann Mieter schützen, die nicht unter das Verbraucherschutzgesetz fallen.

Der Fall erfordert ein hohes Maß an Beweisen: die Geltendmachung, Verwendung oder versuchte Verwendung der „public policy“ muss der einzige Grund für die Räumung oder Belästigung durch den Vermieter sein.

Beweispflicht für Madison General Ordinances 32.12(4) & 32.15

Die Bewohner der Stadt Madison haben den gleichen Schutz wie in den Verbraucherschutzverordnungen, aber die Beweislast liegt beim Vermieter, was bedeutet, dass er zeigen muss, dass er keine Vergeltungsmaßnahmen ergriffen hat, oder der Mieter wird gewinnen.

Wenn die Angelegenheit vor Gericht geht, können sich die Mieter auf die MGO 32.15 berufen, die vom Gericht verlangt, „anzunehmen“, dass der Vermieter Vergeltung übt, wenn die Handlung des Vermieters innerhalb von sechs Monaten, nachdem der Mieter eine Beschwerde bei den städtischen Behörden eingereicht hat, stattgefunden hat.

Die Polizei der Stadt Madison kann für eine begrenzte Anzahl von Verstößen (Entfernen von Türen und Fenstern, Beschlagnahme von Eigentum, Betreten von Eigentum ohne Vorankündigung, Versäumnis, eine Mietgutschrift zu gewähren oder eine Kaution zurückzugeben) Bußgelder von $60 bis $600 ausstellen.

Reaktion auf Vergeltungsmaßnahmen des Vermieters

Mieter, die glauben, dass gegen sie Vergeltungsmaßnahmen ergriffen werden, sollten Folgendes tun:

1. Dokumentieren Sie, was vor sich geht. Mieter sollten einen Brief an den Vermieter schreiben, der dokumentiert, dass es sich um Vergeltungsmaßnahmen handelt und sie das wissen. Zum Beispiel: „Wie Sie wissen, habe ich Sie letzte Woche gebeten, nicht mehr unangemeldet einzutreten. Heute haben Sie mir eine Nichtverlängerungsmitteilung zukommen lassen. Sie sollten sich darüber im Klaren sein, dass Ihre Nichterneuerung ungültig und illegal ist gemäß Statut 704.45 und ATCP 134.09(5). Ich beabsichtige, den Vertrag zu verlängern und erwarte, dass Sie diese Mitteilung zurücknehmen und aus meiner Akte entfernen. Ich kenne meine Rechte, eine Beschwerde einzureichen oder meinen Schaden einzuklagen.“

2. Wenden Sie sich an eine Agentur. Wenn der Vermieter die Vergeltungsmaßnahmen nicht schnell schriftlich zurücknimmt, sollten Mieter eine Kopie ihres Schreibens an die Verbraucherschutzbehörde schicken oder sie gebührenfrei unter (800) 422-7128 anrufen. Mieter in Städten wie Madison sollten ihre Beschwerde auch an den Bauinspektor, die Polizeibehörde und den Stadtanwalt weiterleiten. Die Behörden können den Vermieter verwarnen, damit er seine Drohungen oder Belästigungen einstellt, oder sogar strafrechtlich verfolgen, wenn der Vermieter zuvor gegen Vorschriften verstoßen hat.

3. Sammeln Sie Beweise. Wenn die Handlung(en) stattfanden, nachdem der Mieter den Inspektor, die Polizei oder eine andere Behörde angerufen hat, sollten sie eine Kopie des Berichts für ihre Unterlagen erhalten. Wenn der Vermieter auf Räumung klagt, kann der Mieter den Bericht, alle Briefe, eine Zeitleiste des Problems und alle anderen Beweise oder Zeugen sowie Kopien der Gesetze mitbringen und darum bitten, dass die Räumung abgewiesen wird. Nach den neuen Gesetzen ist es besonders wichtig, Kopien dieser Gesetze beim ersten Gerichtstermin dabei zu haben, da das Gericht nur dann eine Verhandlung anberaumt, wenn der Mieter „gültige rechtliche Gründe“ vorbringt. Wis. Stat. 799(206(3), 2017 Wis. Act 317, Sec. 49, Eff. 4/18/18. Der Mieter kann auch alle Beweise, die sie haben, zur ersten Anhörung bringen.

4. Bringen Sie es zu einem Richter. Wenn die Vergeltungsmaßnahmen des Vermieters Sie Geld gekostet haben, können Sie auf die damit verbundenen Schäden klagen. Verstöße gegen die Verbraucherschutzgesetze erfordern zwingend doppelten Schadensersatz plus Gerichtskosten und Anwaltsgebühren.

Die Gesetze zur Vergeltung sind sowohl in Wis. Stat. 704 und ATCP 134. Seit dem 31.3.12 können Mieter, die vor dem Small Claims Court wegen Verstößen gegen das Gesetz 704 klagen, den doppelten Schadenersatz erhalten. Wis. Stat. 704.95, 2011 Wis. Act 143, Sec. 36 Eff. 3/31/12. Der doppelte Schadensersatz für Verstöße gegen das gesamte Kapitel 704 ist nur zwischen dem 31.3.12 und dem 28.2.14 zulässig. Nach dem 28.2.14 sind sie nur noch für Kautionen und illegale Mietvertragsklauseln zulässig. Wis. Stat. 704.95, 2013 Wis. Act 76, Sec. 27 Double damages for ATCP 134 have remained the same.

Wenn der Vermieter mit einer Räumungsklage droht, kann der Mieter zurückschreiben und erklären, dass sie wissen, dass sie nicht als Vergeltung für die Ausübung ihrer Rechte vertrieben werden können. Wenn es vor Gericht geht, kann er eine Kopie des Briefes und andere Beweise mitbringen, die der Richter sehen kann. Leider muss sich der Mieter gegen die Vergeltungsmaßnahmen wehren, da seine Wohnung auf dem Spiel steht. Anwälte sind in Bagatell- oder Räumungsfällen nicht erforderlich, aber die Mieter sollten sich an einen qualifizierten Anwalt für Wohnungsrecht in Wisconsin wenden. Weitere Informationen finden Sie unter Räumung.

Die Gesetze haben sich 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 und 2018 geändert. Viele Faktoren können bestimmen, welche Gesetze für Ihre Situation gelten, einschließlich des Zeitpunkts, an dem das Problem auftrat, wann der Mietvertrag unterzeichnet oder verlängert wurde und wann eine Zwangsräumung stattfand. Wenn Ihr Mietvertrag vor dem 18.4.18 unterzeichnet wurde oder das Problem vor dem 18.4.18 begann, sollten Sie den Wortlaut des Gesetzes sorgfältig prüfen, um festzustellen, ob es auf Ihre Situation zutrifft.

Violetter Text gilt für Mietverträge und Ereignisse ab dem 21.12.11 (2011 Wis. Act 108) Zusammenfassung

Orangefarbener Text gilt für Mietverträge und Ereignisse ab dem 31.3.12 (2011 Wis. Act 143) Zusammenfassung

Grüner Text gilt für Mietverträge und Ereignisse ab dem 1.3.14 (2013 Wis. Act 76) Zusammenfassung WI, Zusammenfassung Dane Co.

Blauer Text gilt für Pachtverträge und Veranstaltungen ab dem 11/1/15 (CR 14-038) Zusammenfassung

Maroon Text gilt für Pachtverträge und Veranstaltungen ab dem 3/2/16 (2015 Wis. Act. 176) Zusammenfassung

Brauner Text gilt für Mietverträge und Veranstaltungen ab dem 18.4.18 (2017 Wis. Act 317) Zusammenfassung