Anmerkung der Redaktion: FHA-Darlehen Änderungen, die im Jahr 2017 ausgerollt wurden, sind in Wirkung im Jahr 2021. Laut Ellie Mae werden mehr FHA-Antragsteller mit niedrigerer Bonität genehmigt. Im Juli 2016 waren nur 19 % der abgeschlossenen FHA-Darlehen für Antragsteller mit Scores von 600-649. Bis Dezember 2019 stieg dieser Anteil auf 23,5 % der Bewilligungen. Die Kreditgeber lockern die Richtlinien und ermutigen Antragsteller mit geringerer Kreditwürdigkeit, sich zu bewerben.
In Anbetracht dieser Entwicklungen lohnt es sich, Ihren Bewilligungsstatus zu überprüfen, selbst wenn Sie zuvor abgelehnt wurden.
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Was sind die FHA-Kredit-Score-Anforderungen im Jahr 2021?
Die Federal Housing Administration, oder FHA, erfordert einen Kredit-Score von mindestens 500, um ein Haus mit einem FHA-Darlehen zu kaufen. Ein Minimum von 580 wird benötigt, um die Mindestanzahlung von 3,5 % zu leisten. Viele Kreditgeber verlangen jedoch eine Punktzahl von 620 bis 640, um sich zu qualifizieren.
Dank einer neuen FHA-Richtlinie scheinen die Kreditgeber ab 2017 ihre FHA-Mindestkreditanforderungen zu senken, was Tausenden von Hauskäufern die Möglichkeit eröffnet, ein Eigenheim zu erwerben.
FHA-Darlehen haben Tausenden von Hauskäufern geholfen, ihren Kauf trotz niedriger bis durchschnittlicher Kreditwürdigkeit abzuschließen. Sie müssen nicht mehr warten, bis Sie eine ausgezeichnete Kreditwürdigkeit haben, bevor Sie ein Haus kaufen.
Nun hat die FHA eine Richtlinie eingeführt, die die Schleusen für neue Hauskäufer öffnen könnte, die auf den Markt drängen.
Analysten sagen voraus, dass die Änderung 100.000 zusätzlichen Familien pro Jahr ermöglichen könnte, ein Haus mit einem FHA-Darlehen zu kaufen.
Seit seiner Gründung im Jahr 1934 hat das FHA-Darlehensprogramm mehr als 40 Millionen Familien ermöglicht, Eigentum zu kaufen oder zu refinanzieren. Seine extreme Popularität ist eine direkte Folge seiner Flexibilität. Das Programm wurde von Grund auf entwickelt, um den Erwerb von Wohneigentum für einen Teil der Bevölkerung zu fördern, der sich sonst nicht qualifizieren würde.
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Welche Kreditwürdigkeit brauchen Sie, um ein Haus zu kaufen?
Es ist möglich, ein FHA-Darlehen mit einer Kreditwürdigkeit von 580 oder 500 zu erhalten, abhängig von der Höhe Ihrer Anzahlung. VA-, USDA- und konventionelle Darlehen haben eine festgelegte Mindestkreditpunktzahl, aber die Kreditgeber verlangen in der Regel eine Kreditpunktzahl von mindestens 620.
Natürlich sollten Sie daran denken, dass die Mindestpunktzahl Ihnen sagt, was erforderlich ist, um sich zu qualifizieren, aber eine niedrigere Kreditpunktzahl bedeutet in der Regel auch höhere Zinssätze.
Diese Tabelle gibt einen Überblick über die Mindestkreditscores, die typischerweise für den Kauf eines Hauses benötigt werden, basierend auf der Art des Darlehens: konventionell, FHA, VA oder USDA.
| Darlehensart | Minimum FICO Credit Score | Beabsichtigt für |
| FHA | 580 mit einer 3.5% Anzahlung oder 500 mit 10% Anzahlung | Hauskäufer mit niedrigem bis mittleremEinkommen |
| VA | Es gibt kein festgelegtes Minimum von der VA, obwohl die meisten Kreditgeber eine Kreditwürdigkeit von 620 oder höher verlangen (einige erlauben eine Kreditwürdigkeit von nur 580) | Veterans & Aktives Militär |
| USDA | Kein festgelegtes Minimum vom USDA, obwohl die meisten Kreditgeber eine Punktzahl von mindestens 640 verlangen | Käufer die ein Haus in einer ausgewiesenen ländlichen Gegend kaufen |
| Konventionell | 620 bis 640 | Käufer, die eine traditionelle Hypothek wünschen |
FHA schlägt Flexibilität bei konventionellen Krediten
Konventionelle Kredite, die von den Hypothekenriesen Fannie Mae und Freddie Mac angeboten werden, haben sicherlich ihren Platz auf dem Markt. Aber sie sind nicht sehr flexibel, was bestimmte Kreditkriterien angeht. Die FHA füllt die Lücken, indem sie Hypothekenbewilligungen für Personen mit
- mittlerer bis niedriger Bonität
- geringerem Einkommen
- Einkommen aus verschiedenen Quellen
- Mitkreditnehmer, die nicht vorhaben, im Haus zu wohnen (nicht-bewohnende Mitkreditnehmer)
- Anzahlungsgeschenk, aber keine eigene Anzahlung
- Immobilien, die reparaturbedürftig sind
Ohne FHA würden Millionen von Hausbesitzern jahrelang zur Miete wohnen, als sie sollten. Dennoch gibt es immer noch Raum für die FHA, ihre Kapazitäten zu erweitern, um mehr angehenden Hausbesitzern zu dienen.
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FHA-Kreditgeber folgen nicht immer den FHA-Kredit-Score-Minimums
Banken und Hypothekenunternehmen, die FHA-Darlehen anbieten, sind nicht verpflichtet, die FHA-Richtlinien genau zu befolgen.
Dabei handelt es sich um private, gewinnorientierte Unternehmen, die lediglich Darlehen auf der Grundlage der Richtlinien einer Regierungsbehörde, nämlich der Federal Housing Administration (FHA), bewilligen.
Die meisten, wenn nicht sogar alle Kreditgeber im ganzen Land, legen strengere Richtlinien für FHA-Darlehen fest als die FHA selbst. Das scheint nicht viel Sinn zu machen, bis man erkennt, dass die FHA Kreditgeber bestraft, wenn sie zu viele schlechte FHA-Darlehen bewilligen.
Ja, die FHA bestraft tatsächlich Kreditgeber, wenn sie Kreditnehmer bewilligen, die Monate und Jahre später in Verzug geraten, selbst wenn der Kredit perfekt in die von der FHA veröffentlichten Richtlinien passt.
Hier ein Beispiel.
Ein Kreditnehmer beantragt einen Kredit und wird auf der Grundlage der Richtlinien der FHA bewilligt. Sechs Monate später verliert er seinen Job und kann seine monatlichen Zahlungen nicht mehr leisten. Die FHA vermerkt diesen schlechten Kredit in der Akte des Kreditgebers.
Zu viele schlechte Kredite und die FHA könnte dem Kreditgeber die Fähigkeit entziehen, FHA-Kredite anzubieten. Das könnte einige Hypothekenfirmen aus dem Geschäft bringen.
Statistisch gesehen, geraten Kreditnehmer mit niedrigeren Kredit-Scores häufiger in Verzug. Deshalb verlangen die meisten Kreditgeber ein höheres Minimum an Kreditwürdigkeit als die FHA.
Hier sind die Mindestanforderungen der FHA an die Kreditwürdigkeit:
- Kreditwürdigkeit bei oder über 580: Berechtigt für 3,5% Anzahlung
- Kredit-Score von 500-579: Muss 10% Anzahlung leisten, aber immer noch förderfähig
- Kredit-Score unter 500: Nicht förderfähig für FHA-Finanzierung
Die meisten Kreditgeber verlangen einen Score von mindestens 620-640. Aber diese Zahl könnte aufgrund der neuen Richtlinie näher an die von der FHA veröffentlichten Mindestwerte sinken.
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Was war das Policy Update der FHA?
Die FHA fügte ihrer aktuellen Methode zur Identifizierung von Kreditgebern mit hohem Risiko eine weitere Bewertungsebene hinzu.
Die frühere Richtlinie
Die einzige Methode der FHA war der Vergleich eines FHA-Kreditgebers mit anderen FHA-Kreditgebern in der gleichen geografischen Region. Dies ist in der Welt der Kreditvergabe als die „Vergleichsquote“ der FHA bekannt.
Wenn ein Kreditgeber 150% mehr verspätet bezahlte Kredite hatte als andere Kreditgeber in der Gegend, bestand die Gefahr, dass er von der Liste der zugelassenen Kreditgeber der FHA gestrichen wurde.
Viele Banken und Hypothekenfirmen hatten ein Problem mit dieser Methode. Wenn Kreditgeber in der Nähe strengere FHA-Qualifikationsstandards und damit einen besseren Kreditbestand hatten, würden andere Kreditgeber in der Gegend vergleichsweise schlechter dastehen.
Theoretisch könnte ein FHA-Kreditgeber aus der Liste gestrichen werden, weil der FHA-Kreditgeber auf der anderen Straßenseite seine Mindestanforderung an die Kreditwürdigkeit von 640 auf 680 erhöht hat.
Dies kann und hat zu einer Art Eskalation geführt – Kreditgeber haben ihre Mindestanforderungen an die FHA-Kreditwürdigkeit genauso hoch oder höher als ihre Konkurrenten erhöht. Die eigene Politik der FHA konterkarierte ihre Mission, auch weniger perfekten Kreditnehmern den Zugang zu Wohneigentum zu ermöglichen.
Aktualisierte Politik
Während die FHA die Methode des „Vergleichsverhältnisses“ nicht gänzlich abschafft, fügt sie eine weitere Bewertungsebene hinzu.
Nun wird die FHA säumige Kreditnehmer mit Kredit-Scores von
- Weniger als 640
- Zwischen 640 und 680
- Größer als 680
Wie hilft das Kreditnehmern mit niedrigeren Scores?
Der Darlehensgeber läuft nicht Gefahr, seine FHA-Zulassung zu verlieren, wenn seine Darlehen mit niedrigeren Kredit-Scores eine ähnliche Performance aufweisen wie Darlehen innerhalb der gleichen Kredit-Score-Klasse. Darüber hinaus wird der Vergleich landesweit durchgeführt, nicht nur in der geografischen Region des Kreditgebers.
So könnte es in der Praxis aussehen. Kreditgeber X vergibt 100 Kredite an Kreditnehmer mit Scores unter 640. Drei qualifizierte Kreditnehmer stellen schließlich ihre Zahlungen ein, wodurch Kreditgeber X eine „schlechte Kreditrate“ von 3 % erhält.
Kreditgeber Y auf der anderen Straßenseite vergibt 100 Kredite an Kreditnehmer mit einem Score von über 680. Nur einer zahlt seine Hypothek nicht, was Kreditgeber Y eine Ausfallrate von 1 % beschert.
Nach den alten Regeln könnte Kreditgeber X in Schwierigkeiten sein. Seine „Vergleichsquote“ beträgt 300% – das Doppelte des akzeptablen Wertes. An diesem Punkt erhöht Kreditgeber X seinen FHA-Mindestkreditwert auf 680.
Nach den neuen Regeln könnte Kreditgeber X gut dastehen, denn die FHA vergleicht seine Ausfallrate mit dem nationalen Durchschnitt für Kredite mit Kreditwerten unter 640.
Jetzt kann Kreditgeber X weiterhin unterversorgten Hauskäufern helfen, ganz im Einklang mit der Kernaufgabe der FHA.
Kurz gesagt, kann diese neue Politik dazu beitragen, die Anzahl der Kreditgeber zu erhalten, die Kreditnehmern mit Kredit-Scores zur Verfügung stehen, die nicht die Mindestanforderungen von Nicht-FHA-Krediten erfüllen.
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Wann können Kreditnehmer mit niedrigerem Kreditscore einen FHA-Kredit beantragen?
Die neue Richtlinie wird seit einigen Jahren (seit 2017) eingeführt, sodass Ihr gewählter Kreditgeber seine interne Richtlinie möglicherweise bereits geändert hat. Aber einige sind langsamer bei der Übernahme neuer Vorschriften.
Typischerweise gibt es einen Abstufungseffekt in der gesamten Kreditlandschaft. Ein Kreditgeber wird die Richtlinien leicht lockern, gefolgt von anderen, bis eine Mehrheit ähnlich funktioniert. Wenn die neuen Standards funktionieren, lockern die Kreditgeber ein wenig mehr.
Wer ein Haus mit geringerer Bonität kauft, sollte sich mehrere Angebote einholen und bei mehreren Kreditgebern anrufen. Ein Kreditgeber könnte ein Early Adopter der neuen Politik sein, während ein anderer wartet, um die Ergebnisse von allen anderen zu sehen.
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Ungeachtet dessen, wann die Kreditgeber die neue Politik der FHA annehmen, gibt es starke Gründe zu glauben, dass sie es tun werden. Tausende von Mietern, die aufgrund einer unvollkommenen Kreditgeschichte vom Wohneigentum ausgeschlossen waren, könnten sich endlich qualifizieren.
Wollen Sie wissen, ob Sie sich jetzt qualifizieren? Kontaktieren Sie jetzt einen FHA-Kreditgeber, der Sie durch den Qualifizierungsprozess führen wird.
FHA-Darlehens-FAQs
Welche Kreditwürdigkeit braucht man, um ein Haus zu kaufen?
Es gibt keine gesetzliche Mindestkreditwürdigkeit, um sich für eine FHA-Hypothek zu qualifizieren. Die meisten FHA-Darlehen erfordern jedoch in der Regel einen FICO-Score von mindestens 500-580. Die spezifischen Zahlen, die erforderlich sind, werden oft zusammen mit dem Prozentsatz des Wertes des Hauses in der Anzahlung berücksichtigt, falls es eine solche gibt. VA-, USDA- und konventionelle Darlehen (die drei anderen verfügbaren Finanzierungsoptionen) erfordern in der Regel einen Kredit-Score von mindestens 620.
Welchen Kredit-Score brauchen Sie, um zum ersten Mal ein Haus zu kaufen?
Es gibt eine Auswahl an Hypothekendarlehensprogrammen für Erstkäufer, die niedrigere Kredit-Scores zulassen, einschließlich FHA-Darlehen, die für Kreditnehmer mit Scores von nur 500 erhältlich sind (obwohl solche Darlehen eine Anzahlung von 10 % erfordern). FHA-Darlehen – mit nur 3,5 % Anzahlung – sind für Kreditnehmer mit einer Kreditwürdigkeit von 580 oder höher erhältlich.
Kann ich ein Haus mit einer Kreditwürdigkeit von 500 bekommen?
Technisch gesehen ja, aber es ist schwierig. Da es kein Gesetz gibt, das eine Mindestkreditwürdigkeit vorschreibt, um ein Haus zu kaufen (es gibt jedoch Gesetze, die räuberische Kreditvergabepraktiken oder Diskriminierungen aufgrund von Rasse, ethnischer Zugehörigkeit, Geschlecht, Klasse usw. verbieten), kann ein Kreditgeber im Allgemeinen nach eigenem Ermessen Darlehen anbieten, unabhängig von der Kreditgeschichte des Kreditnehmers. Unabhängig davon ist es immer seltener, dass Kreditgeber Haushypotheken für Kreditnehmer mit einer Kreditwürdigkeit von 500 genehmigen – ein FHA-Darlehen ist wahrscheinlich die einzige Art, die in diesem Szenario verfügbar ist, und die meisten FHA-Darlehen, die an Kreditnehmer mit einer Kreditwürdigkeit von 500 vergeben werden, erfordern eine 10%ige Anzahlung.
Welchen FICO-Score verwenden Hypothekarkreditgeber?
Die meisten Kreditgeber bestimmen die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers auf der Grundlage seines FICO-Scores, einem von Fair, Isaac und Company entwickelten Kreditbewertungsmodell und Risikoanalysesystem, das nach seiner Gründung im Jahr 1956 schnell zu einem festen Bestandteil der Verbraucherkredite wurde. FICO-Scores haben bei den drei großen US-amerikanischen Kreditauskunftsunternehmen unterschiedliche Namen: Experian, Equifax und TransUnion. Diese drei werden am häufigsten herangezogen, wenn ein Hypothekarkreditgeber entscheidet, ob er Ihnen einen Kredit gewährt.
Wie schnell kann ich meinen Kreditscore erhöhen?
Kreditscores sind das Ergebnis vieler Variablen (Zahlungsverhalten, Kreditausnutzungsgrad, Länge der Kredithistorie, Kreditmischung), von denen einige schnell berechnet werden und andere, die Wochen oder Monate für eine genaue Berechnung benötigen können. Daher gibt es leider keine genaue Möglichkeit, vollständig vorherzusagen, wie lange oder kurz es dauern wird, einen besseren Kreditscore zu erreichen. Allerdings können Sie beginnen, indem Sie sich auf eine Geschichte von konsistenten Zahlungen konzentrieren, die der einflussreichste Faktor in einer Kredit-Score ist.
Und denken Sie daran, Sie sind berechtigt, eine kostenlose Kredit-Bericht jährlich.
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