Die Schuldenrendite ist eine einfache Metrik, die verwendet wird, um das Risiko eines vorgeschlagenen Kredits zu bestimmen. Die Formel lautet
Schuldenrendite = Nettobetriebseinkommen (NOI)/Kreditbetrag
Während sie sehr einfach zu berechnen ist, muss der Kreditgeber bestimmen, ob das Ergebnis angesichts des Immobilientyps und der Marktbedingungen für ihn eine lohnende Investition ist. Im Allgemeinen werden zehn Prozent (10 %) als minimaler Debt Yield für ein Darlehen angesehen. Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Debt Yield, desto höher das Risiko des Kreditgebers.
Der Debt Yield wird unabhängig von Kapitalisierungsraten („Cap Rate“), Zinssätzen oder Tilgungszeiten berechnet. Er ist eine schnelle und einfache Möglichkeit, das Risiko eines Kredits zu beurteilen, aber nicht das einzige Kriterium bei der Analyse eines Kredits. Zwei weitere Messgrößen zur Bewertung eines Kredits sind Loan-to-Value („LTV“) und Debt Service Coverage Ratio („DSCR“). Ein vorgeschlagenes Darlehen muss durch den Schuldenertrag gestützt werden und die vom Kreditgeber festgelegten LTV- und DSCR-Anforderungen erfüllen.
Zum Beispiel kann das DSCR an die „Box“ eines Kreditgebers angepasst werden, indem die Tilgungsdauer geändert wird. In der untenstehenden Tabelle erhöht eine Verlängerung der Amortisationszeit um fünf (5) Jahre von 20 auf 25 Jahre das DSCR von 1,15x auf 1,22x. Wenn der Kreditgeber eine DSCR-Anforderung von 1,20x hatte, kann diese kleine Anpassung den Unterschied ausmachen, ob ein Kredit zustande kommt oder nicht.
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Kreditbetrag |
$ 750,000 |
$ 750.000 |
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Zinssatz |
10.0% |
10.0% |
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Amortisation |
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Kredit PMT |
$81,783 |
$86.852 |
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DSCR |
1.22x |
1.15x |
Die Anpassung der Amortisationszeit hat keinen Einfluss auf die Fremdkapitalrendite. Im obigen Beispiel (bei einem NOI von 100.000 $, einer Cap-Rate von 10 % und einem LTV von 75 %) würde die Fremdkapitalrendite wie folgt berechnet werden:
Fremdkapitalrendite = Net Operating Income (NOI)/Kreditbetrag
Fremdkapitalrendite= 100.000 $/$750.000
Fremdkapitalrendite= 13.33%
Debt Yield bietet einem Kreditgeber ein vom Zinssatz unabhängiges Maß für das Risiko, im Gegensatz zu DSCR und LTV. Angesichts der jüngsten Marktbedingungen (vor COVID-19), wo niedrige Zinsen und komprimierte Cap Rates die Norm waren, boten Darlehensbeträge, die allein durch DSCR und LTV bestimmt wurden, wenig Komfort in einem Umfeld steigender Zinsen.
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