In der Immobilienbranche ist der After-Repair-Value (ARV) der Wert einer Immobilie, nachdem Sie Reparaturen durchgeführt haben und bereit zum Verkauf sind. Er berücksichtigt die Gesamtkosten der Reparaturen und den geschätzten Wert des Hauses.

Einzelpersonen und Unternehmen, die Häuser kaufen, um sie zu reparieren und eventuell weiterzuverkaufen, werden als Immobilien-Flipper bezeichnet. Erfahrene Flipper kennen ihre Gebiete und ihre Märkte gut. Sie sind auch Immobilieninvestoren – sie kaufen Häuser, reparieren sie und verkaufen sie in der kalkulierten Hoffnung auf einen Gewinn.

Der ARV wird von Flippern mit ausreichender Erfahrung in der Reparatur und dem Verkauf von Häusern verwendet, um den Wert zu schätzen. Diese Geschäftsinhaber haben oft Generalunternehmer- und Immobilienlizenzen – die nützlich sind, um selbst am Haus zu arbeiten und es zu verkaufen, aber im Allgemeinen nicht erforderlich sind – und fühlen sich sicher in ihrer Fähigkeit, den Wert der Immobilie zu berechnen, nachdem sie Renovierungen abgeschlossen haben oder anderweitig zum Verkauf bereit sind.

Was ist der After Repair Value (ARV)?

Der ARV ist weniger ein Buchwert einer Immobilie als vielmehr eine fundierte Schätzung des aktuellen Wertes einer Immobilie. Immobilieninvestoren haben in der Regel eine fundierte Meinung über die Häuser, die sie kaufen oder reparieren, und was sie im Laufe der Zeit oder nach Abschluss der Reparaturen wert sein könnten.

Wenn Reparaturen notwendig sind, nimmt der Investor seine Schätzung des aktuellen Werts der Immobilie und addiert die Kosten für die Reparaturen (oder die geschätzten Kosten), was den ARV des Hauses ergibt.

Wie berechnet man den Wert nach der Reparatur (ARV)

Die ARV-Formel selbst ist nicht komplex.

Der aktuelle Wert der Immobilie ist der Betrag, für den der Investor das Haus gekauft hat, und die gesamten Renovierungskosten sind der Wert der durchgeführten Renovierungen oder eine Schätzung.

Wie der After-Repair-Value (ARV) funktioniert

Das Aufstellen der Variablen für die Gleichung kann knifflig sein. Der aktuelle Wert einer Immobilie spiegelt ihren derzeitigen Zustand wider. Der Investor muss in der Lage sein, so weit unter dem aktuellen Wert des Hauses zu zahlen, um seinen Gewinn zu maximieren, wenn er es verkauft.

Die Schätzung der Renovierungskosten ist der riskanteste Aspekt der Investition in eine Hausreparatur. Es kann sein, dass es nur den Schaden gibt, den man sehen kann, oder es kann viel mehr Schaden geben, den man nicht sehen kann, bis andere Reparaturen beginnen.

Angenommen, ein Flipper schätzte den Wert eines Hauses auf der Basis von neuem Abstellgleis, Teppich und einem Dachersatz. Als sie den Teppich hochziehen ließen, wurde festgestellt, dass sich hinter den Fußleisten Schimmel befand. Bei einer weiteren Untersuchung fanden sie schwarzen Schimmel in den Wänden aller Räume des Hauses.

Käufer sind möglicherweise nicht bereit, den erhöhten Wert des Hauses zu zahlen, da sie den Dollarwert der erforderlichen Reparaturen nicht verstehen oder berücksichtigen können – ein Gutachter möglicherweise auch nicht.

Eine weitere Überlegung zum ARV einer Immobilie ist es, ein Gefühl für die Konkurrenz zu bekommen – was vergleichbare Immobilien (in der Branche als „Comps“ bekannt) in der lokalen Gegend kosten. Dies könnte Ihnen helfen, Ihre Preisvorstellung anzupassen, wenn die Reparaturen abgeschlossen sind und Sie bereit sind zu verkaufen.

Grenzen des After-Repair-Value (ARV)

Der ARV ist eine Berechnung einer Momentaufnahme in der Zeit – der Wert der Immobilie unter den aktuellen Bedingungen des Wohnungsmarktes und des Reparaturzustands des Hauses zum Zeitpunkt der Berechnung. Dieser Wert kann sich während des gesamten Renovierungszyklus eines Hauses täglich ändern.

Der Immobilienmarkt kann schwanken, was dazu führt, dass vergleichbare Hauswerte nach oben oder unten gehen. Die Renovierungskosten können je nach festgestellten Schäden variieren – sie können geringer oder höher sein als geschätzt.

Ein Gutachter kann andere Annahmen treffen und bestimmte Aspekte des Hauses anders bewerten als ein Investor oder Immobilienmakler. Da jeder Kreditgeber ein aktuelles Gutachten möchte, kann dies zu einem Verlust für einen Investor führen, wenn der Gutachter entscheidet, dass der Wert der Immobilie geringer ist als geschätzt.

Die Rendite für den Investor hängt auch von seiner Fähigkeit ab, den günstigsten Kauf- und Verkaufspreis für sich auszuhandeln. Wenn sie gut in der Schätzung von Reparaturen, aber nicht in der Preisverhandlung sind, könnten sie große Geldbeträge an Käufer verlieren, wenn der Schätzwert niedriger ist als ihr errechneter ARV. Sie bräuchten ein starkes Verhandlungsgeschick, um die Käufer davon zu überzeugen, dass das Haus mehr wert ist als der Schätzwert.