Es ist wieder die Zeit des Jahres, in der alle Einkünfte aus Immobilieninvestitionen an SARS gemeldet werden müssen und der Einkommenssteuer unterliegen, dies schließt alle Mieteinnahmen ein. Hier ist, was Sie wissen müssen.

In Vorbereitung auf die Steuersaison können Steuerzahler damit beginnen, alle Belege zu sammeln, die für die Abgabe ihrer Steuererklärungen benötigt werden. Der erste wichtige Punkt, der bei der Überprüfung der einkommenssteuerlichen Auswirkungen von Wohnimmobilien zu beachten ist, ist der Unterschied zwischen; der Einkommenssteuer von Hauptwohnsitzen und Buy-to-Let-Wohnimmobilien:

Hauptwohnsitze werden vom Eigentümer der Immobilie bewohnt und es gibt daher kein steuerpflichtiges Einkommen, das aus dem Eigentum an der Immobilie generiert wird. Alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie anfallen, sind daher persönlicher Natur und können bei der Einkommensteuer nicht abgezogen werden.

Vermietete Immobilien werden von einem Mieter vermietet und der Eigentümer der Immobilie (der Vermieter) erhält als Gegenleistung für die Vermietung der Immobilie monatliche Mieteinnahmen. Die Mieteinnahmen müssen in das steuerpflichtige Einkommen des Immobilieneigentümers einbezogen werden, unabhängig davon, ob der Immobilieneigentümer eine natürliche oder juristische Person oder ein Trust ist. Alle Kosten, die zur Erzielung der monatlichen Mieteinnahmen anfallen, können bei der Berechnung des zu versteuernden Einkommens des Immobilieneigentümers für Veranlagungszwecke von den Einkünften abgezogen werden, die der Immobilieneigentümer erhält.

Zur Vermietung von Wohnraum gehören:

– Ferienhäuser
– Frühstückspensionen
– Gästehäuser
– Untervermietung eines Teils Ihres Hauses, z.B. eines Zimmers oder einer Gartenwohnung
– Wohnhäuser und
– andere ähnliche Wohngebäude

„Der wichtige Faktor beim Besitz einer als Kapitalanlage gehaltenen Immobilie ist, dass alle Ausgaben von den Mieteinnahmen abzugsfähig sind, bevor die Steuer berechnet wird. Zu diesen Kosten gehören typischerweise Hausverwaltungsgebühren, kommunale Gebühren, Abgaben von Körperschaften, Reparaturen und Instandhaltung, Versicherungsprämien und kommunale Servicekosten, die vom Immobilieneigentümer bezahlt werden. Daher müssen ordnungsgemäße Buchhaltungsunterlagen geführt werden, um SARS bei Bedarf Belege für die geltend gemachten Abzüge für Einkommenssteuerzwecke zu liefern“, sagt Craig Hutchison, CEO Engel & Völkers Southern Africa.

Wie wird die Steuer auf Mieteinnahmen berechnet?

Die Mieteinnahmen, die Sie erhalten, sollten zu allen anderen steuerpflichtigen Einkünften, die Sie haben, addiert werden. Jeder Betrag, der Ihnen zusätzlich zur monatlichen Miete gezahlt wird, unterliegt ebenfalls der Einkommensteuer. Diese zusätzlichen Beträge oder Mietprämien werden in der Regel in Form von Pauschalbeträgen zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt und der volle Betrag unterliegt der Steuer in dem Jahr, in dem er anfällt oder erhalten wird. Eine rückzahlbare Kaution, die von einem Mieter gezahlt wird, ist nicht steuerpflichtig, vorausgesetzt, sie wird separat auf einem Treuhandkonto aufbewahrt und nicht von Ihnen verwendet, aber wenn sie vom Mieter verwirkt wird, ist sie steuerpflichtig.

Kann die Steuerbemessungsgrundlage auf Mieteinnahmen reduziert werden?

Ja, die Steuerbemessungsgrundlage (Mieteinnahmen) kann reduziert werden, da Ihnen während des Zeitraums, in dem die Immobilie vermietet wurde, Ausgaben entstehen können. Es können nur Aufwendungen geltend gemacht werden, die bei der Erzielung dieser Mieteinnahmen entstanden sind. Jegliche Kapital- und/oder Privatausgaben werden nicht zum Abzug zugelassen.

Welche Ausgaben sind zulässig?

Aufwendungen, die vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden können, sind unter anderem:
– Raten und Steuern
– Anleihezinsen
– Werbung – Vermittlungsgebühren von Immobilienmaklern
– Versicherungen (nur Hausbesitzer, nicht Hausrat)
– Gartendienstleistungen
– Reparaturen in Bezug auf die vermietete Fläche und
– Sicherheits- und Vermögensabgaben

Welche Aufwendungen sind nicht erlaubt?

Nach Alvin van Staden, Director/CA(SA) bei The Consulting Services Hub (TCSH), sind Instandhaltung und Reparaturen als spezifische Kosten zu beachten und nicht mit Verbesserungskosten zu verwechseln. Letztere sind ein Kapitalaufwand, der in die Grundkosten der Immobilie einfließen würde, um den Kapitalgewinn (oder -verlust) bei der Veräußerung der Immobilie für Zwecke der Kapitalertragssteuer effektiv zu reduzieren.

Wenn es um die Geltendmachung von Ausgaben für die Umsatzsteuer geht, ist die Lieferung von Wohnraum mittels einer „Wohnung“ eine steuerfreie Lieferung für Umsatzsteuerzwecke, und Sie können die für die Ausgaben angefallene Umsatzsteuer nicht abziehen. Wenn die „Wohnung“ jedoch zur Erzielung von Mieteinnahmen durch die Bereitstellung von „kommerziellen Unterkünften“ (wie z.B. Hotels, B&B’s und Lodges) verwendet wird, hat der Eigentümer Anspruch auf einen Mehrwertsteuer-Ausgabenanspruch im Sinne der spezifischen Regeln, die im Gesetz festgelegt sind, wenn er ein registrierter Mehrwertsteuer-Verkäufer ist

Was ist, wenn die Ausgaben die Mieteinnahmen übersteigen?

Sollten die Aufwendungen die Mieteinnahmen übersteigen, sollte der Verlust mit anderen Einkünften des Hauseigentümers verrechnet werden können, vorausgesetzt, dass die Verluste nicht im Sinne der geltenden Vorschriften zur Verhinderung von Steuerumgehung „abgegrenzt“ sind. Der Hauseigentümer muss tatsächlich in der Lage sein, SARS davon zu überzeugen, dass er durch die Vermietung seiner Immobilie ein gutgläubiges Gewerbe ausübt.

Kann sich ein Vermieter unter bestimmten Umständen für bestimmte Freibeträge qualifizieren? Ja. Tertius Troost, Steuerberater bei Mazars Südafrika, erklärt, dass ein Vermieter unter bestimmten Umständen bei der Vermietung einer Immobilie bestimmte Freibeträge in Anspruch nehmen kann, die der Vermieter von den Mieteinnahmen abziehen kann, die er aus der Immobilie erzielt.

Freibetrag für Urban Development Zone (UDZ)

Wenn sich die Immobilie in einer UDZ befindet, kann der Vermieter einen bestimmten Freibetrag geltend machen. Diese Zulagen sind abhängig von der Beschaffenheit des Gebäudes. Von entscheidender Bedeutung ist, dass der Vermieter eine Bescheinigung des Bauträgers oder der Gemeinde benötigt, aus der hervorgeht, dass sich die Immobilie in einer UDZ befindet.

5-Wohneinheiten-Freibetrag

Wenn ein Vermieter mindestens 5 neue und unbenutzte Wohnimmobilien in Südafrika besitzt, kann der Steuerzahler einen Freibetrag von 5% des Kaufpreises als Abzug geltend machen. Ob Kauf, Verkauf oder Beginn eines Mietverhältnisses, es ist wichtig, beim Abschluss einer Transaktion einen Steuerspezialisten zu konsultieren, um sicherzustellen, dass die Steuerangelegenheiten korrekt behandelt werden.

Investitionen in Immobilien oder der Erwerb von Wohneigentum können sowohl persönlich als auch finanziell lohnend sein. Aber ohne korrekte Informationen darüber, welche Steuern in welcher Höhe zu zahlen sind, könnten Käufer mit ihrem Kauf in Schwierigkeiten mit dem Finanzamt und knietief in Schulden geraten. Abschließend erinnert Zulfah Mullins, Steuerverwalter bei Hobbs Sinclair, daran, dass alle während eines Steuerjahres erzielten Mieteinnahmen in das zu versteuernde Einkommen einbezogen werden sollten. Werden Immobilienbesitzer bei der Steuerhinterziehung erwischt, drohen ihnen saftige Strafen oder Gefängnisstrafen.

Hier ist eine Checkliste von Dokumenten, die für die Steuersaison aufbewahrt werden sollten (für ein ganzes Jahr oder einen Teil davon, wo anwendbar)

– Monatliche Raten &-Steuererklärungen
– Monatlicher Bankauszug des Hauskredits
– Abgaben oder HOA-Abrechnungen
– Hausbesitzerversicherung
– Alle Versorgungsrechnungen, die in den Mieteinnahmen enthalten sind
– Rechnungen für Werbung oder Agenturgebühren
– Belege und Rechnungen für durchgeführte Reparaturen (z.B. geplatzter Geysir)
– Gartenarbeiten oder andere Dienstleistungen, die notwendig sind, um das Haus vermietbar zu machen