L’un des plus grands obstacles auxquels tout investisseur foncier doit faire face est de savoir comment trouver la  » valeur marchande  » d’un terrain vacant.

Cela peut sembler être un dilemme étrange pour un investisseur immobilier conventionnel, mais croyez-moi – si vous avez déjà essayé de trouver des comps ou des données d’évaluation pertinentes pour une parcelle de terrain brut, vous savez à quel point il peut être difficile de clouer une valeur concrète pour ce type de bien immobilier.

Spécialement pour ceux qui travaillent dans le domaine du land flipping, cela représente un défi MAJEUR, car les conclusions que nous tirons de ce nombre affecteront tout le reste du processus, et la plupart des données dont nous avons besoin ne sont tout simplement pas là.

Avant d’entrer dans les complexités de l’évaluation des terrains, établissons une compréhension fondamentale du fonctionnement des évaluations immobilières.

Dans la grande majorité des transactions immobilières (surtout lorsqu’un financement est impliqué), les acheteurs et les prêteurs engageront un évaluateur professionnel pour vérifier la valeur du bien immobilier acheté et/ou financé. L’évaluateur établira un rapport complet qui tiendra compte de trois approches d’évaluation clés :

1. L’approche par le revenu
2. L’approche par le coût
3. L’approche par la comparaison des ventes

Ces méthodes sont largement considérées comme les plus fiables pour déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier. Dans la plupart des cas, un évaluateur utilisera au moins deux (sinon les trois) de ces méthodes pour arriver à sa conclusion finale. Voici un aperçu rapide du fonctionnement de chacune d’elles :

Approche par le revenu

L’idée derrière cette approche est de déterminer le montant du revenu continu (c’est-à-dire – le loyer ou les revenus de location) que l’on peut s’attendre à ce que la propriété en question produise. Afin de déterminer ce chiffre, un évaluateur examinera le « loyer du marché » dans la région. En d’autres termes, à quel prix des biens similaires sont-ils actuellement loués ou mis en location sur le même marché ? L’évaluateur examinera plusieurs propriétés similaires (tout en tenant compte de leur taille, de leur emplacement, de leur état, de leurs commodités, etc.) afin de se faire une idée du montant des revenus que la propriété en question pourrait produire en pratique.

Approche par les coûts

Avec cette approche, l’évaluateur essaiera de déterminer ce qu’il en coûterait pour reconstruire exactement la même structure à partir de zéro. L’évaluateur va calculer un coût de construction estimé, basé sur les prix d’aujourd’hui (moins la dépréciation, plus le terrain) et l’utiliser pour arriver à une mesure de la valeur de la propriété.

Il y a beaucoup de grandes hypothèses qui vivent à l’intérieur de cette approche (à savoir, le coût des matériaux de construction, et l’hypothèse que personne ne paiera jamais plus pour une propriété que le coût des améliorations). L’approche du coût est une considération importante – mais il n’est presque jamais suffisant d’utiliser cette approche à elle seule pour déterminer la juste valeur marchande d’une propriété.

Approche de la comparaison des ventes

Avec cette méthode d’évaluation, l’évaluateur examinera les chiffres de vente récents de propriétés similaires dans la région (c’est-à-dire – les prix auxquels des propriétés similaires se sont vendues dans l’histoire récente). Avec cette approche, l’évaluateur fait l’hypothèse générale qu’un acheteur normal ne paiera pas plus pour la propriété en question que ce que d’autres ont récemment payé pour des propriétés similaires dans la même zone.

Les évaluateurs ne prendront en compte que les données des propriétés qui ont effectivement été vendues car ce sont des chiffres concrets et (en théorie) ils représentent les prix d’achat réels qui ont été payés. Les évaluateurs trouvent généralement ces données auprès de divers registres publics, d’agents immobiliers, d’autres évaluateurs, etc.

Le problème avec les terrains

Ces approches d’évaluation fonctionnent généralement assez bien pour les maisons, les appartements, les immeubles commerciaux et autres, mais les terrains vacants sont une toute autre histoire.

Dans la grande majorité des cas, les données nécessaires pour tirer ces conclusions pour un terrain vacant ne sont tout simplement pas disponibles.

L’approche par le revenu ne s’applique généralement pas, car à moins que la propriété soit louée à un agriculteur ou à un chasseur, ou qu’elle génère un revenu par un autre moyen, il est très inhabituel qu’un terrain vacant génère un quelconque revenu régulier.

L’approche par les coûts ne s’applique pas, car par nature, il s’agit d’un terrain vacant, il n’y a pas d’améliorations à prendre en considération.

L’approche par la comparaison des ventes peut s’appliquer, mais seulement s’il y a suffisamment de comps vendus à prendre en considération (et bien souvent, il n’y en a pas). Dans la plupart des cas, il y a BEAUCOUP moins de comps de ventes disponibles pour les terrains que pour les maisons et autres propriétés améliorées… et même quand les comps existent, elles sont beaucoup plus difficiles à quantifier que les propriétés améliorées. Regarder différents terrains vacants est difficilement une comparaison  » pommes contre pommes « , et c’est une science très imparfaite au mieux.

C’est un dilemme frustrant pour les investisseurs fonciers car il est extrêmement important pour nous de comprendre la valeur marchande d’une propriété. Ce chiffre oriente tout le reste du processus (le prix de l’offre, le coût des taxes foncières, les frais de détention, les frais de clôture, la marge bénéficiaire lors de la vente, etc.).

Si nous ne pouvons pas être certains de la valeur marchande d’une propriété, nous devrons vivre avec un certain niveau d’ambiguïté – et l’ambiguïté n’est jamais idéale, surtout lorsque vous investissez beaucoup d’argent dans une propriété sur laquelle vous ne pouvez pas vous permettre de vous tromper.

Relié : La vérité sur l’investissement foncier : 15 signes d’alerte à rechercher lors de l’achat d’un terrain vacant

Qu’est-ce qui détermine la valeur d’un terrain ?

Malheureusement, il n’y a pas de  » solution miracle  » lorsqu’il s’agit d’évaluer un terrain. Comme n’importe quel évaluateur immobilier peut vous le dire, il est pratiquement impossible d’atteindre le point de certitude à 100 % de la valeur marchande de n’importe quelle propriété, et c’est particulièrement vrai pour les terrains non améliorés.

La bonne nouvelle, c’est qu’il existe presque toujours un moyen d’être raisonnablement à l’aise avec une  » valeur approximative  » sur une propriété, même avec un terrain brut.

Bien qu’il ne s’agisse pas d’une approche d’évaluation noire et blanche, loin de là, il existe un certain nombre de mesures fiables que vous pouvez utiliser pour être confiant avec la valeur d’une propriété potentielle avant d’y plonger votre propre argent.

Lorsque j’évalue sérieusement un investissement foncier potentiel, je commence par examiner plusieurs facteurs différents et je me demande :  » Quelle sera l’importance de ces facteurs pour mon acheteur final ? « 

Comment la propriété est-elle zonée ?

À quoi ce terrain peut-il être utilisé ?

Peut-on l’utiliser pour construire une maison ? Un immeuble de bureaux ? Une usine ?

Est-il le mieux adapté à l’agriculture ? La chasse ? L’exploitation minière ?

Veillez à bien comprendre ce que vous (ou votre futur acheteur) serez autorisé à faire avec la propriété, conformément au service local de zonage et d’urbanisme.

Dans de nombreux cas, une propriété peut être utile à plus d’un usage, et cela vaut la peine d’être pris en compte également.

RELATED : Quelle est l’utilisation la plus élevée et la meilleure pour votre terrain ?

Quel est l’inventaire disponible sur le marché ?

S’agit-il d’une propriété unique en son genre ou y a-t-il des centaines d’autres exactement comme elle sur le marché en ce moment ?

Si vous possédez un terrain avec un emplacement incroyable (ou une vue, ou un accès, ou des ressources, etc.) différent de tout autre dans la région, cela vaut probablement quelque chose.

Par contre, si votre propriété est l’une des cent autres exactement comme elle, et qu’elles sont toutes actuellement inscrites à la vente – cela rendra beaucoup plus difficile la vente de votre propriété à un prix supérieur.

Quels sont les prix des biens similaires mis en vente dans le voisinage immédiat ?

Pardon un instant que vous êtes le propriétaire de ce bien que vous évaluez.

Si vous mettiez ce bien en vente aujourd’hui, à quel type de  » concurrence de vente  » auriez-vous à faire face dans le voisinage immédiat ?

Si vous êtes en mesure d’acquérir la propriété en question au prix que vous souhaitez, pourrez-vous la réinscrire, et l’inscrire à un prix nettement supérieur à celui que vous avez payé, ET excessivement inférieur à celui de toutes les autres propriétés de la région ? C’est ainsi que vous gagnez de l’argent en tant que flipper foncier, et c’est un autre élément clé à prendre en compte pour déterminer ce que vous devriez être prêt à payer pour une parcelle de terrain vacant.

RELATED : Combien devriez-vous offrir pour cette propriété ?

Combien la propriété est-elle désirable ?

Pensez à cette approche comme celle du  » bon sens « .

La première fois que vous avez vu cette parcelle de terrain, quelle a été votre première impression ? Est-ce que quelque chose à son sujet vous a paru intéressant, désirable, attrayant ou séduisant ? Soyez honnête avec vous-même – y avait-il quelque chose de sexy à son sujet ? Est-il susceptible de susciter l’intérêt de quelqu’un d’autre ? Avez-vous devant vous un magnifique terrain boisé à flanc de montagne – ou est-ce un terrain vague sec, stérile et hostile ?

Si vous faites l’effort de créer une superbe annonce immobilière, à quel point pourrez-vous rendre cette propriété magnifique ? Pouvez-vous proposer aux acheteurs une offre qu’ils ne peuvent pas refuser ?

Quels sont les coûts de détention associés à la propriété ?

Supposons que vous achetiez une parcelle de terrain et que vous ne puissiez pas la revendre immédiatement.

Que se passe-t-il si vous devez la garder pendant 6 mois ? 12 mois ? 2 ans ?

Si vous êtes obligé de conserver ce bien plus longtemps que vous ne le souhaitez, combien cela vous coûtera-t-il (par exemple – impôts fonciers, frais d’association, évaluations, etc.) Pouvez-vous vous le permettre ? Le jeu en vaut-il la chandelle ?

Heureusement, les coûts de détention d’un terrain vacant sont généralement assez bon marché… mais si vous constatez qu’une propriété a des taxes foncières ou des frais de HOA inhabituellement élevés, vous voudrez tenir compte de ce petit bout de risque dans l’équation.

La propriété a-t-elle un accès routier ?

Lorsque vous avez affaire à un terrain vacant, celui-ci est un gros morceau, et il a d’énormes implications sur la valeur d’une propriété.

Il est toujours important de vérifier qu’un terrain vacant a un accès routier (ou une sorte de servitude légale) afin que le propriétaire (que ce soit vous, ou votre futur acheteur) puisse réellement s’y rendre.

S’il n’a aucun point d’accès légal (et croyez-moi, il y a un nombre surprenant de terrains vacants qui n’en ont pas), votre propriété pourrait aussi bien se trouver sur la lune. Assurez-vous que la propriété a un accès légal, et si vous décidez de jeter les dés sur une propriété enclavée, assurez-vous que vous ne payez presque rien pour cela.

Quelle est la taille, la forme & dimensions de la propriété?

Réfléchissez à ce que cette propriété pourrait être utilisée un jour. La parcelle est-elle assez grande ? A-t-elle une forme bizarre ? Est-elle située à côté de quelque chose qui diminuerait considérablement sa désirabilité ? Notez mentalement tous les drapeaux rouges que vous rencontrez… il peut s’agir de problèmes sérieux qui influenceront la valeur de la propriété.

RELATED : Une astuce bizarre pour trouver la taille, la forme, les dimensions et l’emplacement de votre propriété

À quelle distance se trouve cette propriété des commodités et des équipements locaux ?

Considérez quels types de commodités ou d’attractions locales seront disponibles pour le propriétaire de cette propriété. Auront-ils une épicerie de l’autre côté de la rue ou devront-ils faire 3 heures de route pour s’y rendre ? Serez-vous en mesure de commercialiser l’emplacement de la propriété comme une bonne chose ?

Ceci est étroitement lié à la désirabilité de la propriété et à son utilisation maximale et optimale. Si l’utilisation la plus évidente de la propriété est de construire une maison unifamiliale, de garer une maison mobile ou de tenir n’importe quel type de résidence, alors cette métrique devient encore plus importante à prendre en compte.

À quoi ressemblent les propriétés adjacentes ?

Les propriétés voisines peuvent avoir des implications majeures sur la valeur et la  » vendabilité  » d’une parcelle de terrain (ex.g. – Pensez-y, préférez-vous vivre/travailler à côté du parc national Glacier ou d’un laboratoire de méthamphétamine ?).

La plupart des gens se soucient beaucoup de qui sont leurs voisins, alors essayez d’avoir une bonne idée de la façon dont les propriétés environnantes pourraient avoir un impact sur la désirabilité de votre propriété. Si les propriétés contiguës présentent des problèmes évidents qui échappent à votre contrôle, vous voudrez réfléchir attentivement à ce que cela signifie pour la valeur de la propriété.

La propriété est-elle située dans une zone inondable ?

Lorsque les propriétés sont situées dans une zone inondable, le coût de l’assurance contre les inondations peut être très élevé, et ce coût supplémentaire de la propriété peut avoir un impact GRANDEment négatif sur la faisabilité de la construction d’améliorations sur la propriété.

Pour savoir si une propriété est située dans une zone inondable, consultez le site Web de la FEMA ou FloodTools.com et faites une recherche de propriété pour voir si votre propriété est située à l’intérieur ou à proximité d’une zone inondable.

RELATED : Comment identifier (et éviter) les zones humides

RELATED : Comment fonctionne un « Perc Test » (et à quel point cela importe-t-il vraiment) ?

Land Valuation Hacks

Même si les données pour l’évaluation des terrains vacants sont rares dans la plupart des régions, il existe encore quelques approches alternatives qui peuvent vous aider à mettre à zéro une valeur réaliste de la propriété que vous évaluez. Voici quelques astuces que j’utilise régulièrement…

Faire le tour du MLS

Note : En 2015, Trulia a été racheté par Zillow (et Zillow a apporté de GRANDES améliorations à sa base de données de comps de ventes de terrains). Si vous vous rendez sur Zillow, vous pouvez utiliser exactement le même processus pour trouver les annonces de terrains actuelles ET les comps de ventes de terrains récentes dans votre région. Vous pouvez également utiliser Redfin pour déterminer les valeurs approximatives du marché de la même manière (mais avec de meilleures options pour l’analyse des données), comme je l’explique dans cet article de blog.

Cette approche est loin d’être parfaite (pour des raisons évidentes), mais elle fait une chose assez bien… elle vous informe du type de concurrence auquel vous avez affaire (et de ce que ces vendeurs espèrent obtenir de leur propriété). En d’autres termes – si vous deviez mettre en vente votre propriété concernée sur ce marché aujourd’hui, quelles autres inscriptions auriez-vous à concurrencer ?

Prenez une minute et faites le calcul. Une fois que vous aurez compris à quel prix votre propriété devra être inscrite pour ressembler à la meilleure affaire du marché, cela vous donnera une meilleure perspective pour la valeur potentielle de la propriété par rapport à ce qui est actuellement disponible sur le marché (car si vous offrez la meilleure affaire et que vous en faites une bonne publicité, elle sera théoriquement la première à se vendre).

Calculateur d’évaluation Price Boss

Si vous voulez aller un peu plus loin, une autre façon intelligente de procéder à cet exercice est d’utiliser un évaluateur de biens appelé Price Boss (comme je l’explique beaucoup plus en détail dans cet article de blog). Price Boss vous permet de copier et de coller les données brutes de n’importe quel marché à partir de sites Web comme Zillow, LandWatch et Craigslist et, en fin de compte, de parvenir à une décision beaucoup plus axée sur les données.

Cette vidéo explique comment cela fonctionne…

Note : Comme mentionné ci-dessus, vous pouvez aider à soutenir ce site ET obtenir une réduction de 100 $ sur Price Boss Pro si vous utilisez le code de coupon RETIPSTER pendant le processus de paiement. Profitez-en !

Check Out Price Boss Here

Price Boss n’est pas une  » solution miracle « , mais c’est BEAUCOUP mieux que de simplement suivre votre instinct après avoir vu quelques inscriptions vaguement similaires dans la région.

Comme toute calculatrice ou feuille de calcul, la fiabilité de Price Boss dépend grandement de la qualité de l’information avec laquelle vous commencez, mais si vous êtes intelligent sur la façon dont vous travaillez avec l’information, il peut être utile en vous donnant beaucoup plus de confiance sur ce que sont les valeurs foncières dans une zone donnée.

Contactez les agents immobiliers locaux

Encore, c’est loin d’être une méthode infaillible, mais cela aide à  » raconter l’histoire  » de ce que votre propriété sujet peut être susceptible de vendre.

Il est certainement utile de regarder les données du marché sur votre ordinateur, mais il y a un tout autre niveau de valeur qui vient de prendre le téléphone et d’appeler quelques agents immobiliers locaux.

Quand je trouve un agent local qui a réellement de l’expérience dans la vente de terrains vacants dans la région, je lui demande quelque chose comme ceci…

« Supposons que je possède cette propriété libre et claire et que je veuille la mettre en vente avec vous aujourd’hui. À quel prix devrais-je l’inscrire pour la vendre dans les 6 mois ? »

Ce genre de déclaration indique à l’agent deux choses :

RELATED : Comment les investisseurs fonciers peuvent tirer parti du pouvoir des agents immobiliers

Lorsque vous aurez ces conversations, prêtez une attention particulière aux prix qu’ils suggèrent. S’ils lancent des chiffres qui ne vont clairement pas fonctionner pour vous, c’est le moment de le comprendre (plutôt qu’après avoir déjà acheté la chose).

Une autre chose à garder à l’esprit est que vous pourriez en fait vouloir embaucher l’une de ces personnes pour répertorier cette propriété à l’avenir. Il ne fait pas de mal de commencer à tendre la main et à établir des connexions avec des agents en amont comme cela. Leurs services pourraient en fait s’avérer utiles.

Mon principal avertissement serait le suivant : Ne mettez pas trop de foi dans l’opinion d’UN seul agent. Il y a beaucoup d’agents immobiliers désemparés, surtout lorsqu’il s’agit de terrains vacants. Si vous décidez de vous livrer à cet exercice, assurez-vous d’obtenir l’avis d’au moins 2 ou 3 agents (plus on est de fous, plus on rit).

Reconnaître la valeur cachée

Dans certains cas, la valeur d’une propriété est un peu plus difficile à reconnaître.

Sur le papier, il se peut qu’il n’y ait pas beaucoup de valeur dans l’emplacement de la propriété, ou dans ce à quoi elle peut être utilisée, mais il y a toujours beaucoup de valeur dans ce qui y pousse.

Regardez à l’œil toute valeur qui peut être obtenue par la récolte du bois. Si vous remarquez qu’une propriété est située dans une zone densément boisée, cela peut valoir la peine d’enquêter davantage. Un consultant forestier professionnel peut vous aider à avoir une idée de la valeur du bois sur un terrain.

Ne perdez pas de vue non plus que, selon un certain nombre de facteurs, l’enlèvement des arbres peut potentiellement augmenter ou diminuer la valeur et l’utilité d’une propriété. Dans certains cas, le défrichage du terrain (ou le choix des bonnes zones à défricher) peut rendre une propriété plus facilement utilisable pour le développement. Dans d’autres cas, une couverture arborée dense peut favoriser la faune et la flore et rendre une propriété plus utile à des fins récréatives.

Relié : TIMBER ! Un guide pour la récolte des arbres

Un autre point de valeur potentiel est les droits miniers de la propriété (qui ne sont pas toujours automatiquement transférés à un nouveau propriétaire avec les droits de surface).

Les droits de surface sont exactement ce qu’ils semblent être – ce sont vos droits de posséder et d’utiliser la surface du terrain. Selon le type de propriété que vous possédez, les droits de surface vous permettent de développer le terrain conformément à l’ordonnance locale de zonage et de planification.

Les droits miniers s’appliquent à tout ce qui existe sous la surface. Cela inclut le charbon, le gaz naturel, le pétrole ou toute autre marchandise qui peut être exploitée. Si votre terrain est situé dans une zone disposant de ces ressources énergétiques, et si vous possédez les droits miniers sur votre terrain, vous pouvez soit les vendre, soit les louer à une partie intéressée. Les deux options ont leurs avantages et leurs inconvénients, et vous pouvez gagner de l’argent en percevant soit des redevances, soit une participation directe. Il vous appartiendra de décider laquelle vous préférez.

LIAISON : Ce que tout investisseur foncier devrait savoir sur les droits miniers

Lorsqu’une propriété a de la valeur à offrir sous la forme de bois ou de minéraux inexploités, cette valeur ajoutée n’est souvent pas prise en compte simplement en examinant les éléments de base comme la taille, la forme, l’emplacement, le zonage et les propriétés répertoriées similaires dans la région. Il peut y avoir une réelle valeur en jeu lorsqu’une parcelle possède de riches ressources naturelles, et celles-ci peuvent présenter de grandes opportunités que beaucoup d’autres investisseurs fonciers négligeront.

Le point de vue d’un évaluateur

Maintenant que vous avez entendu le point de vue d’un investisseur foncier sur cette question, je voulais creuser un peu plus et obtenir le point de vue d’un évaluateur sur la façon dont il évalue les terrains vacants.

J’ai contacté Ryan Lundquist (fondateur du Sacramento Appraisal Blog et évaluateur certifié dans l’État de Californie) pour obtenir son avis sur la façon dont il aborderait la tâche d’évaluer les terrains.

Lorsqu’il s’agit d’évaluations immobilières, la parole de ce type a beaucoup de poids, car il travaille dans ce monde tous les jours. En tant qu’évaluateur professionnel, il comprend comment aborder ce processus en utilisant les normes conventionnelles bien établies dans l’industrie immobilière.

Voici un résumé d’une interview Q&A que nous avons réalisée sur ce sujet…

Quels sont les facteurs les plus importants que vous examinez pour déterminer la valeur d’un terrain vacant ?

Il n’est honnêtement pas facile de déterminer une valeur approximative pour un terrain car il y a tellement de facteurs à prendre en compte (comme nous le verrons plus loin). De plus, comme je suis titulaire d’une licence d’État pour évaluer les biens, je dois justifier les valeurs que je donne, qu’il s’agisse d’une valeur approximative verbale ou d’une évaluation écrite complète. Je suis essentiellement responsable de toute valeur que je donne, c’est pourquoi cela peut être un défi lorsque les gens m’appellent et disent : « Je n’ai pas besoin d’une évaluation complète, mais juste d’une valeur rapide ». Je comprends ce que les gens demandent, mais comme je dois effectivement soutenir la valeur que je donne, c’est plus impliqué de mon côté.

Parlons de l’emplacement, du zonage et de la topographie. Pourquoi ces éléments sont-ils importants ? Qu’est-ce qui, dans ces trois facteurs, ferait augmenter ou baisser la valeur d’une propriété ?

Tout le monde sait que l’immobilier est une question d’emplacement. Un site à côté d’une décharge toxique, par exemple, ne va probablement pas rapporter beaucoup d’argent, mais un terrain vacant dans un quartier chic va valoir beaucoup plus.

Cela étant dit, tous les terrains vacants ne sont pas créés égaux et c’est là que le zonage entre en jeu. Le zonage permet de nous dire à quoi le site peut être utilisé légalement. Cela signifie que si un terrain vacant était zoné pour des logements résidentiels et qu’il pouvait être divisé en quatre lots constructibles, cela pourrait avoir beaucoup plus de poids qu’un terrain qui n’est pas du tout constructible (pour quelque raison que ce soit). D’un autre côté, si le zonage ne permet qu’un usage industriel, il convient de se demander si cet usage peut être pleinement réalisé sur le marché actuel. En d’autres termes, est-ce un bon marché pour améliorer un lot industriel ?

En dernier lieu, la topographie est cruciale. Deux terrains distincts pourraient avoir exactement la même taille sur le papier, mais si l’un d’eux se trouve sur une pente raide et a très peu d’espace constructible, le terrain qui est réellement utilisable pourrait valoir beaucoup plus.

Selon vous, les terrains vacants sont-ils un type de bien immobilier difficile à évaluer ? Si oui, pourquoi ?

Il semble parfois difficile parce qu’il y a définitivement moins de comps. Des données éparses rendent toujours les évaluations plus difficiles. Comme la majeure partie de mon travail concerne des lots qui ont déjà été améliorés, c’est certainement une partie de la raison pour laquelle cela me prend plus de temps.

(Note : Lorsque les données sont disponibles, c’est le genre de contexte visuel que Ryan aime fournir à ses clients)

Lorsqu’un évaluateur cloue la valeur d’une parcelle de terrain vacante, quel est, selon vous, l’écart (ou le  » manque de fiabilité « ) de ce chiffre et pourquoi ?

Il dépend honnêtement de l’évaluateur et de la qualité du rapport. Il n’y a pas vraiment de réponse  » standard  » et définitive à cette question. Le lecteur d’un rapport d’évaluation devra sentir s’il semble légitime ou non. Le rapport raconte-t-il une histoire convaincante de la valeur de manière à ce que celle-ci ait un sens raisonnable ?

Combien de poids et d’importance accorderiez-vous aux facteurs suivants ?

La valeur imposable de la propriété :

Je suppose que cela dépend vraiment de la qualité de l’évaluation. Certaines régions peuvent être meilleures que d’autres. Cependant, une considération importante est que les évaluations, dans ma région au moins, sont basées sur le moment où la propriété a été achetée au lieu de la valeur marchande actuelle. Cela signifie que l’évaluation d’un terrain acheté il y a 15 ans peut indiquer une valeur nettement inférieure à celle que le marché actuel est prêt à payer. Personnellement, je ne prête presque aucune attention à l’évaluation pour cette raison.

Les prix listés de terrains similaires dans la région:

Je pense que le prix listé de propriétés similaires peut dire quelque chose sur la valeur, même si parfois les listings sont en décalage avec le marché. J’y prête attention (ainsi qu’aux transactions en attente et retirées), mais il est toujours important de juger chacune d’entre elles individuellement – et de déterminer si elle est révélatrice du marché ou non. Je veux savoir combien de propriétés similaires ont suscité l’intérêt des acheteurs lorsqu’elles ont été exposées sur le marché libre et combien de jours elles ont passé sur le marché. Cela peut être révélateur si les inscriptions ne se vendent pas à un certain niveau ou si elles suscitent beaucoup d’intérêt à un certain prix.

La quantité d’inventaire (de propriétés similaires) sur le marché:

C’est important car lorsqu’il y a plus d’inventaire sur un marché, cela a tendance à diluer le prix (en raison de la concurrence accrue). C’est une question d’économie de base. Lorsqu’il y a plus d’offre que de demande, les prix vont inévitablement baisser.

Pour l’investisseur foncier typique qui essaie de clouer une  » valeur approximative  » d’un terrain vacant (SANS commander une évaluation), y a-t-il des erreurs d’évaluation courantes ou des idées fausses dangereuses auxquelles il doit faire attention ?

Je dirais de s’assurer que vous comparez des pommes avec des pommes. Un terrain peut sembler très compétitif sur le papier, mais en passant devant ou au moins en le visualisant sur Google « Street View », les différences peuvent devenir apparentes. Je vous recommande également de discuter avec la ville pour vous assurer que l’utilisation du terrain et le zonage sont bien compris. Je dis cela parce que parfois, les informations fournies dans les dossiers fiscaux peuvent ne pas être exactes. Le mot définitif devrait venir du service de planification au lieu des dossiers publiés qui peuvent ne pas avoir été mis à jour depuis des années.

C’est un art, pas une science.

Crois-moi, j’ADORERais te donner une approche limpide de l’évaluation des terrains qui fonctionnera toujours, à chaque fois – mais ce n’est tout simplement pas si simple (et si quelqu’un essaie de te dire le contraire, je me méfierais fortement de ce qu’il essaie de te vendre). Le fait est que même l’opinion d’un évaluateur doit être prise avec un grain de sel. Lorsque nous parlons de biens immobiliers (ou de tout autre produit ou service, d’ailleurs), la règle finale est la suivante :

Il vaut ce que quelqu’un est prêt à payer pour lui.

Les données (lorsqu’elles sont disponibles) peuvent nous donner une idée à moitié décente à ce sujet, mais ce n’est pas quelque chose sur lequel vous devriez parier votre vie. En fin de compte, la valeur dépend surtout du fait de trouver le bon acheteur, pour la bonne propriété, au bon moment. Extraire la plus grande valeur de n’importe quel bien immobilier est un art, pas une science.

Lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur d’un terrain – le mieux que vous puissiez faire est d’effectuer une quantité raisonnable de recherches. Prenez le temps dont vous avez besoin pour examiner attentivement les éléments énumérés ci-dessus. Déterrez toutes les données que vous pouvez trouver avec des outils comme AgentPro247 ou DataTree, regardez d’autres propriétés répertoriées localement sur Zillow et utilisez le meilleur jugement, le plus impartial, que vous pouvez gérer.

À la fin de la journée, si vous faites des offres suffisamment basses, vous devriez être en mesure de vous protéger de la plupart des risques de l’investissement foncier.

En raison de la difficulté d’obtenir des évaluations parfaites, vous devriez vous donner un tampon sain pour aider à compenser toute erreur de jugement que vous pourriez faire en cours de route. C’est ainsi que je procède depuis des années, et même si je ne l’ai pas toujours fait parfaitement, je n’ai jamais été dépassé par les événements – et c’est quelque chose que la plupart des investisseurs immobiliers ne peuvent pas affirmer pour eux-mêmes.