Le rendement de la dette est une métrique simple utilisée pour déterminer le risque d’un prêt proposé. La formule est la suivante
Rendement de la dette = revenu net d’exploitation (RNE)/montant du prêt
Bien qu’il soit très facile à calculer, le prêteur doit déterminer si le résultat est un investissement rentable pour lui compte tenu du type de propriété et des conditions du marché. En général, dix pour cent (10%) est considéré comme le rendement minimum de la dette pour un prêt. Essentiellement, plus le Debt Yield est faible, plus le risque du prêteur est élevé.
Le Debt Yield est calculé indépendamment des taux de capitalisation (« cap rate »), des taux d’intérêt ou des périodes d’amortissement. C’est un moyen rapide et facile d’évaluer le risque d’un prêt mais ce n’est pas le seul critère d’analyse d’un prêt. Deux autres paramètres d’évaluation d’un prêt sont le ratio prêt/valeur (« LTV ») et le ratio de couverture du service de la dette (« DSCR »). Un prêt proposé doit être soutenu par le rendement de la dette et respecter les exigences de LTV et de DSCR déterminées par le prêteur.
Par exemple, le DSCR peut être ajusté pour entrer dans la » boîte » d’un prêteur en modifiant la période d’amortissement. Dans le tableau ci-dessous, l’extension de la période d’amortissement de cinq (5) ans, de 20 ans à 25 ans, fait passer le DSCR de 1,15x à 1,22x. Si le prêteur avait une exigence de DSCR de 1,20x, ce petit ajustement peut faire la différence pour obtenir un prêt ou non.
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Montant du prêt |
750,000 |
750 000 $ |
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Taux d’intérêt |
10.0% |
10.0% |
Amortissement |
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Loan PMT |
81$,783 |
86 852$ |
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DSCR |
1.22x |
1,15x |
L’ajustement de la période d’amortissement n’a pas d’impact sur le rendement de la dette. Dans l’exemple (suppose un revenu net d’exploitation de 100 000 $, un taux de capitalisation de 10 % et un ratio prêt/valeur de 75 %) ci-dessus, le rendement de la dette serait calculé comme suit :
Rendement de la dette = revenu net d’exploitation (RNE)/montant du prêt
Rendement de la dette= 100 000 $/750 000 $
Rendement de la dette= 13.33%
Le rendement de la dette fournit au prêteur une mesure du risque indépendante du taux d’intérêt, par opposition au DSCR et au LTV. Compte tenu des conditions récentes du marché (avant COVID-19), où les taux d’intérêt bas et les taux de capitalisation compressés étaient la norme, les montants des prêts déterminés uniquement par le DSCR et le LTV offraient peu de confort dans un environnement de taux d’intérêt en hausse.
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