Depuis la Grande Récession, qui a officiellement commencé en décembre 2007, les prix médians des maisons de la région de Denver ont augmenté d’un pourcentage plus élevé que dans toute autre grande ville américaine.

C’est l’une des conclusions les plus significatives d’un rapport récent d’ATTOM Data Solutions, mais ce n’est guère la seule liée au Colorado. Sur les 149 zones métropolitaines analysées par le service, Greeley a terminé en tête, avec des prix supérieurs de 87 % aux pics d’avant la récession – même plus que les 80 % de Denver. Et Fort Collins n’était pas loin derrière, avec une bosse de 76 pour cent.

Todd Teta, directeur des produits et de la technologie d’ATTOM, a fourni à Westword les chiffres bruts derrière les principales conclusions de l’étude, y compris celles relatives à Denver et à d’autres endroits du Colorado, en particulier le long du corridor urbain. Mais s’il a reconnu par courriel les signes indiquant que Denver pourrait passer à un marché d’acheteurs, comme l’a théorisé l’experte locale en immobilier Veronica Collin dans un billet de juillet, il ne pense pas que la transition ait déjà eu lieu.

En effet, le gain du vendeur (la différence entre le prix d’achat médian et le prix de vente médian, qui reflète combien le vendeur typique gagne sur une transaction) dans la zone statistique métropolitaine de Denver-Aurora-Lakewood, ou MSA, s’élève actuellement à 133 000 $, soit près du double de la moyenne nationale de 67 500 $. Et c’est modeste par rapport à Boulder, où les vendeurs récoltent généralement 194 741 $.

Pour ce qui est des prix des maisons, ATTOM utilise une métrique différente de celle de la Metro Denver Association of Realtors ; la première fixe l’étiquette médiane dans la MSA de Denver pour le deuxième trimestre de 2019 à 408 000 $, tandis que la seconde liste le prix moyen vendu à 499 807 $. Mais les chiffres d’ATTOM indiquent à quel point les prix ont grimpé en flèche au cours des dix dernières années et plus. Au premier trimestre 2005, par exemple, le prix médian d’une maison à Denver était de 213 000 $, et il a atteint son point le plus bas au premier trimestre 2009, à 167 500 $.

Voici un graphique d’ATTOM qui montre les dix MSA de plus d’un million d’habitants qui ont connu les plus fortes hausses de prix médians en pourcentage depuis avant la récession, Denver étant en tête du peloton.

Selon Teta, la prééminence de Denver à cet égard est liée à « de multiples facteurs », notamment « l’emploi régional, les salaires, le coût de la vie, les impôts fonciers, la politique, la réputation, la démographie et le mode de vie. »

Il souligne « la baisse relativement importante du taux de chômage du Colorado depuis la fin de la Grande Récession, qui est passé de 8,7 % en 2010 à 2,7 en 2017 et 3,3 en 2018. L’État avait le deuxième taux le plus bas du pays en 2017 et s’est classé 14e en 2018. C’est bien en dessous de son rang de 31e en 2012. Dans le même temps, le salaire annuel moyen de Denver a augmenté à peu près au même rythme que le gain national depuis 2012. »

En outre, poursuit Teta, la forte croissance démographique de Denver (le nombre de résidents de la zone métropolitaine a augmenté de plus de 388 000 en huit ans), a entraîné « une demande de logements, qui joue un rôle énorme dans la façon dont les prix des maisons fluctuent. »

La tendance entre également en jeu, note-t-il. Comme on l’a vu ci-dessus, Austin, qui, comme la Mile High City, est largement considérée comme un endroit cool où vivre, en particulier par les milléniaux, était la deuxième ville après Denver pour le pourcentage d’augmentation du prix médian des maisons depuis la récession parmi les grandes villes américaines, à 77%.

Lorsqu’on l’interroge sur la hausse des prix dans des endroits comme Greeley et Fort Collins, Teta cite le faible taux de chômage et les salaires relativement élevés là aussi : « Les salaires moyens dans les comtés de Denver, Boulder, Arapahoe et Douglas vont de 64 000 à 70 000 dollars, ce qui les place au-dessus de la moyenne nationale d’environ 57 300 dollars au quatrième trimestre de 2018. » Mais il pourrait y avoir des vents contraires : Il reconnaît qu’au cours de cette même période, « le comté de Larimer était inférieur à la moyenne nationale. »

L’argent à gagner en vendant des maisons à Denver a également influencé la tenure du logement – la durée pendant laquelle les types de la région métropolitaine restent dans leurs demeures. « Les propriétaires de la région de Denver déménagent plus tôt que presque partout dans le pays, restant dans leur maison en moyenne 6,9 ans contre 8,1 ans à l’échelle nationale », révèle Teta. « Denver a la troisième plus courte période d’occupation parmi les MSA analysées dans le dernier rapport. »

Le prix affiché pour cette maison à 475 Madison Street est de 4,5 millions de dollars.

Google Maps

Grâce, poursuit-il, « le chiffre de Denver est un peu en baisse ces deux dernières années, alors que celui de la nation est en hausse. Mais la région de Denver a à peu près suivi les tendances nationales, la période moyenne avant la vente augmentant considérablement. Le nombre de Denver est presque le triple de ce qu’il était au début de 2009 (2,4 ans au début de 2009) ; le nombre national était plus du double de ce qu’il était au début de 2008 (3,5 ans). »

Malgré les prix élevés, le marché du Colorado reste sain selon Teta, comme en témoigne le fait que l’État a le dixième plus faible nombre de ventes en difficulté, ce qui « montre que les Coloradiens ont acheté des maisons à des prix qu’ils pouvaient se permettre plus que la plupart du pays. Moins de saisies signifie moins de maisons négligées ou vacantes, ce qui stimule les valeurs et rend les quartiers plus attrayants. »

Dans le même temps, cependant, le montant que les vendeurs gagnent lors de l’achat d’une maison a diminué de 5 % à Denver au cours de l’année dernière. « Il faut faire attention ici à ne pas trop lire dans un changement d’une année sur l’autre pour un seul trimestre », avertit Teta. « Le chiffre est un peu en baisse par rapport aux deuxième et troisième trimestres de l’année dernière, mais il reste vraiment excellent. Néanmoins, tout vendeur ou agent immobilier potentiel prêtant attention au marché de la région de Denver verra que les marges bénéficiaires ont diminué. Même si les prix sont à des sommets historiques, la tendance à la baisse des bénéfices est un facteur clé à examiner, étant donné que les marchés immobiliers fonctionnent par cycles et que celui-ci n’a jamais été aussi élevé. »

Est-ce que cela suggère que le marché local a atteint un sommet, déclenchant potentiellement le changement susmentionné vers un marché d’acheteurs ? Teta n’écarte pas cette perspective. « Denver a connu un gain de prix de 6 % entre le premier et le deuxième trimestre et un gain de 2 % par rapport à l’année dernière. Ce n’est pas mal, mais pas génial. Ces deux chiffres sont bien inférieurs aux hausses nationales de 10,8 et 6,4 %, respectivement. Malgré la hausse habituelle des prix au printemps, les chiffres de la région de Denver étaient plutôt tièdes et suivaient une période de l’année dernière où les prix avaient un peu baissé. »

Néanmoins, poursuit-il, « le marché de la région de Denver a dépassé les sommets d’avant la récession mieux que la plupart des régions du pays, et c’est toujours un marché de vendeurs à grande échelle. Mais les tendances récentes suggèrent que le marché régional, comme beaucoup d’autres dans le pays, pourrait se refroidir et être prêt pour une sorte de creux. »

• Business
• News