Voici ce que vous devez savoir sur l’achat ou la vente de maisons et de biens immobiliers dans la zone métropolitaine de Boise Idaho. Mes tableaux comportent 14 ans de données montrant l’histoire, les conditions actuelles et les grandes tendances des marchés immobiliers locaux pour vous aider à juger du moment opportun pour acheter ou vendre une propriété. Enregistrez ce site dans vos favoris et consultez-le tous les mois. Consultez également ma lettre d’information trimestrielle.

Les acheteurs de maisons ont payé la plus grande prime encore en février

La demande de logements dans le sud-ouest de l’Idaho reste trop forte pour l’inventaire extrêmement faible. La plupart des inscriptions obtiennent des offres multiples et le prix de vente moyen était 3,8% plus élevé que la demande sur les maisons fermées en février dans le comté d’Ada et 2,4% de plus à Canyon. Il s’agit de la prime la plus élevée à ce jour et du 7ème mois consécutif où l’acheteur résidentiel moyen a payé plus que le prix demandé dans la région métropolitaine de Boise. Avec des taux hypothécaires bas records, une économie locale forte et une croissance démographique, il n’est pas nécessaire d’avoir une boule de cristal pour voir que les prix des maisons en Idaho vont continuer à augmenter. Battez la ruée vers le printemps si vous le pouvez.

Pénurie d’inventaire de logements dans Boise Metro

Ce tableau des maisons disponibles à la vente dans les comtés d’Ada & Canyon montre à quel point les conditions sont extrêmes sur les marchés du logement de Boise Metro et du SW Idaho. Honnêtement, l’année dernière, je pensais qu’un approvisionnement d’un mois était le plus bas que je verrais jamais. Maintenant une semaine !
Les inscriptions disponibles ont eu tendance à diminuer chaque année, car la population augmente et les maisons se vendent rapidement. Sur les maisons existantes vendues en février, la moitié des maisons se sont vendues (de l’inscription à l’acceptation de l’offre) dans les 3 premiers jours dans les deux comtés.

Il s’agit de toutes les inscriptions actives (disponibles) dans Ada & Canyon County, Idaho le premier jour ouvrable de chaque mois, y compris tous les types de maisons unifamiliales, à la fois existantes & nouvelles constructions.

Au cours de la dernière année, les inscriptions disponibles dans les deux comtés d’Ada & Canyon ont dégringolé à des niveaux qui n’ont pas été vus depuis de très nombreuses années. Je ne m’attends pas à ce que cela change en 2021.

Remarquablement, l’inventaire réel des logements disponibles est beaucoup plus faible qu’il n’apparaît ici, car de nombreuses maisons disponibles sont à construire ou en cours de construction. Voir mes diagrammes circulaires ci-dessous pour les ventilations de l’inventaire disponible.

Prix médians des maisons au T4 2020 – Comté d’Ada/Canyon, Idaho

Les prix des maisons ont grimpé en flèche dans la région de Boise au cours du quatrième trimestre. Normalement, les quatrièmes trimestres sont négatifs par ici, alors c’est tout à fait extraordinaire et un signe certain d’une année forte à venir.

Pour le quatrième trimestre, le prix médian des maisons existantes du comté d’Ada, qui s’élève à 413 000 $, a connu une hausse rapide de 5,9 % par rapport au trimestre précédent. Cela représente deux pour cent par mois pendant la saison morte !

Après ce trimestre étonnant dans le comté d’Ada, le prix médian des maisons existantes est maintenant en hausse de 25,15 % sur un an. Honnêtement, je ne voyais pas cela venir dans une année de pandémie.

Le prix médian des maisons existantes du comté de Canyon, de 305 000 $ pour le 4e trimestre, est en hausse de 8 % par rapport au trimestre précédent. C’est énorme pour l’hiver ! D’une année sur l’autre, le prix médian du T4 pour le comté de Canyon est en hausse de 26,5 %. La pénurie de logements dans les deux comtés a terminé l’année plus serrée que jamais, alors attendez-vous à ce que les prix continuent à augmenter.

J’utilise uniquement les maisons existantes pour évaluer les prix des logements, car les nouvelles constructions sont beaucoup plus volatiles et saisonnières. J’ignore également les lectures mensuelles sans signification. Les trimestriels constituent un échantillon beaucoup plus fiable et indicatif des tendances à long terme des prix des logements. Ces statistiques ont une pertinence limitée pour une propriété individuelle. Demandez-moi une analyse de marché gratuite pour votre propriété. Je serais heureux d’estimer le prix de vente et le produit de la vente.

Boise ID Metro- Home Sales

Les ventes de maisons suivent la tendance typique des quatre saisons en Idaho, les pics et les vallées se déplaçant constamment vers le haut chaque année dans ces graphiques des maisons vendues par mois, reflétant la croissance de la population et du parc immobilier dans la Treasure Valley.

Ces graphiques montrent toutes les propriétés résidentielles unifamiliales vendues chaque mois, y compris les maisons en rangée, les condos et les produits manufacturés. La ligne rouge montre les nouvelles constructions dans le comté d’Ada. La maison neuve bâtie la moins chère vendue à Ada le mois dernier était encore de 349 999 $.

Le comté d’Ada a connu une très forte année 2020 pour les ventes de maisons, malgré la covide. Les ventes ont été limitées par le faible inventaire, mais restent beaucoup plus fortes que l’année dernière à ce moment. Une autre année très occupée à venir!

La nouvelle construction dans le comté d’Ada a ralenti après la pandémie et devrait commencer à grimper avec un temps plus chaud. Pas encore assez pour entamer la pénurie de logements.

Les ventes de maisons du comté de Canyon ont également suivi une tendance constante à la hausse avec la croissance de la population et ont connu une année très forte, post-pandémie. Les plus grandes villes de Nampa, Caldwell & Middleton ont toutes connu de fortes ventes de maisons, car de nouvelles personnes s’installent et l’accessibilité financière pousse les gens plus loin de Boise. Ce grand plongeon était la neige de 2017. Le blip de Covid a été un peu plus extrême ici qu’à Ada, mais court.

Les fermetures de nouvelles constructions ont faibli dans le comté de Canyon. Construire est génial pour l’économie et atténuer la pénurie de logements. La maison neuve la moins chère vendue à Canyon le mois dernier était de 348 990 $ pour une maison en bâton.

L’offre & La demande entraîne les prix des maisons

Les maisons en attente (les ventes du mois prochain) sont le meilleur indicateur prospectif de la demande des acheteurs. En divisant les actifs par les pendants, nous obtenons une offre de maisons en mois qui prédit de manière très fiable les tendances futures des prix des maisons. Selon la NAR, une offre de logements à vendre de 5 à 6 mois correspond à un marché immobilier équilibré où les prix sont stables ou augmentent lentement et où ni les acheteurs ni les vendeurs n’ont un avantage distinct. Pour savoir où vont les prix des maisons dans n’importe quel marché local, regardez les niveaux d’offre de logements – également appelé le taux d’absorption.

.digit appreciation

Inventaire	1-2 mois	3-4 mois	5-6 mois	7-8 mois	9-10 mois
Variation des prix	Valorisation à deux chiffres	single-chiffre	stable	dépréciation à un chiffre	dépréciation à deux chiffres	.digit depreciation

Voici le tableau local de l’offre & demande avec les comtés d’Ada & Canyon réunis. Le tableau de la NAR se vérifie – avec une offre inférieure à un mois, les prix sont en hausse annuelle à deux chiffres dans les deux comtés d’Ada & Canyon. C’est pourquoi je m’attends à ce que la forte appréciation des prix des maisons se poursuive dans la Treasure Valley en 2021. Une très bonne raison d’investir dans l’immobilier de Boise en toute confiance.

Si plus aucune maison n’était inscrite, au rythme actuel des ventes, nous en manquerions en moins d’une semaine ! De fortes ventes, combinées à moins de vendeurs, provoquent une pression à la hausse extrême sur les prix des maisons.

Comté d’Ada, Idaho

En incluant les villes de Boise, Meridian, Eagle, Star et Kuna, voici un aperçu des marchés immobiliers du comté d’Ada en examinant les tendances de l’offre, de la demande et de l’inventaire des maisons à vendre.

La composition des maisons à vendre nous en dit long sur les tendances actuelles du marché pour les maisons existantes et nouvellement construites. Une chose est évidente : nous ne construisons pas assez de maisons.

Les vendeurs habituels de maisons existantes ont tendance à suivre les tendances saisonnières avec la plupart des inscriptions en milieu d’année, par temps favorable et entre les années scolaires. Aujourd’hui, c’est tout sauf normal.

Les nouvelles constructions dans le comté d’Ada représentent maintenant la majorité des inscriptions et des ventes. Seuls quelques-uns sont inscrits à être construits. Le reste est en cours de construction ou terminé – nous appelons cela du neuf jamais occupé. Vous trouverez ci-dessous les mêmes données dans un graphique linéaire montrant les tendances historiques du marché.

Les inscriptions de maisons existantes ont vraiment piqué du nez au cours de la dernière année. Les vendeurs réguliers de maisons existantes ont eu une tendance à la baisse chaque année, car la demande continue de se développer et il n’y a pas assez de maisons inscrites à la vente dans le comté d’Ada pour répondre à cette demande.

Dans les segments des nouvelles constructions- la construction a ralenti dans le comté d’Ada. Je ne vois aucun danger que les constructeurs dépassent la demande avec 157 nouvelles maisons disponibles (130 terminées) à vendre dans le comté d’Ada. Cela représente moins d’un mois d’approvisionnement au rythme actuel des ventes, comme l’indiquent les 284 ventes conclues en février. Ce n’est qu’une fraction de ce que serait un niveau d’offre normal.

Les forclusions et les ventes à découvert sont très rares dans le SW Idaho maintenant. Les prix des maisons dans la région de Boise ont augmenté de façon constante depuis des années maintenant, ce qui fait que peu de propriétaires se retrouvent en difficulté alors qu’ils sont à l’envers et incapables de vendre. Ne vous laissez pas tromper par les sites Internet qui montrent des pré-frappes dans la région de Boise – un avis de défaut de paiement signifie seulement que les paiements sont en retard et donne aux propriétaires 120 jours pour remédier au défaut. Très, très peu de maisons sont réellement saisies dans le SW Idaho maintenant.

Boise, Idaho

La ville joyau de la Treasure Valley dans le SW Idaho, Boise est le plus grand marché du logement et mène généralement la voie dans les tendances immobilières locales. Boise est en plein essor et les prix des maisons & les loyers augmentent rapidement.

Pour février, Boise a eu 210 ventes de maisons existantes (Med 430 000 $ Avg 477 909 $ Jours moyens sur le marché 8, médiane 3 jours !)

Au cours des 14 dernières années, ce graphique indique le nombre d’inscriptions de maisons actives et en attente le premier jour de chaque mois. Cela comprend tous les types de maisons unifamiliales neuves et existantes : condo, maison en rangée, manufacturée, bâtie en bâton avec et sans acre.

Boise est toujours l’une des villes à la croissance la plus rapide de la nation et l’inventaire des logements n’a jamais été aussi serré, et c’est pourquoi ce graphique est si inversé par rapport à un marché normal.

Ces diagrammes circulaires montrent la répartition par vendeur de toutes les maisons actives à vendre le premier jour de chaque mois. Boise comptait à peine 103 maisons à vendre le 1er mars. C’est moins de la moitié du nombre d’inscriptions disponibles il y a un an ! Les segments de nouvelles constructions représentent désormais une plus petite partie du gâteau.

Meridian, Idaho

Située au centre de la zone métropolitaine de Boise, Meridian est destinée à se développer simplement par son emplacement. Récemment nommé le meilleur endroit pour élever une famille dans la nation, Meridian est environ la moitié de la taille de Boise, mais très similaire dans les prix des maisons.

Pour février, Meridian avait 104 maisons existantes vendues (Med $457,500 Avg $506,341 Moyenne des jours sur le marché 7, médiane 3 jours !)

Les inscriptions se sont taries ici depuis covid. Meridian a encore une fois moins de maisons disponibles ce mois-ci. La plupart des logements disponibles sont des logements neufs et jamais occupés. Cela continuera à faire monter les prix des maisons.

Meridian n’avait que 92 maisons totales inscrites à la vente le 1er mars et maintenant la plupart des maisons disponibles sont de nouvelles constructions. Il semble que ce soit le bon moment pour acheter une nouvelle maison à Meridian avec 60 maisons achevées et attendant des acheteurs.

Eagle, Idaho

Avec de beaux terrains de golf et une ceinture verte en expansion le long de la pittoresque rivière Boise, Eagle est la communauté la plus chère de la Treasure Valley où vous trouverez les maisons les plus grandes et les plus chères.

Pour le mois de février, Eagle a eu 30 maisons existantes vendues (Med $813,550 Avg $917,733 Avg days on market 5, median 3 days !)

Les inscriptions à Eagle ont également chuté, alors que l’activité des acheteurs était forte. Ce mois-ci, Eagle avait encore beaucoup moins de maisons disponibles, car les signatures de contrats sont beaucoup plus fortes que les nouvelles inscriptions. Maintenant avec moins d’une semaine d’offre globale de maisons à vendre à Eagle, marché encore très serré où les prix devraient augmenter.

Avec un total de 31 maisons à vendre le 1er mars, et maintenant seulement 35 pour cent des maisons disponibles sont de nouvelles constructions, dont 7 maisons achevées et 2 en cours.

Star, Idaho

Une étoile montante dans la Treasure Valley avec une topographie de vallée de rivière / collines roulantes. De nombreuses personnes s’installent en Idaho et choisissent cette petite ville encore pittoresque pour les prix plus bas (par rapport à Eagle), les trajets relativement courts (30 minutes de l’aéroport/Boise) et un nom formidable.

Pour février, Star a eu 13 maisons existantes vendues (Med 486 000 $ Moy 519 616 $ Jours moyens sur le marché 3 !)

Que se passe-t-il à Star ? Je dois sans cesse revérifier mes chiffres quand je vois ce graphique – une disparité extrêmement importante dans les lignes de tendance. Les ventes ont explosé, mais les inscriptions se sont taries. Maintenant, avec moins d’un dixième de mois d’offre de maisons à vendre- le plus bas dans le métro, je vois les prix des maisons augmenter le plus rapidement ici dans un avenir proche.

Star n’avait que 11 maisons totales à vendre le 1er mars.

Kuna, Idaho

Kuna a les prix des maisons les plus bas du comté d’Ada, ce qui la rend populaire pour les premiers acheteurs et les investisseurs. Situé à seulement 10 miles au sud de Meridian et de l’accès à l’autoroute, Kuna a un joli petit centre-ville et de nombreuses maisons de niveau débutant. De nombreuses personnes choisissent Kuna plutôt que de faire de longs trajets et de payer des impôts fonciers plus élevés dans le comté de Canyon. De plus, la croissance dans les secteurs commerciaux rattrape enfin le résidentiel autour de Kuna.

Pour février, Kuna a eu 30 ventes de maisons existantes (Med 381 725 $ Moy 411 658 $ Jours moyens sur le marché 13, médiane 3 jours !)

La demande de maisons de Kuna a tendance à augmenter. Cependant, l’inventaire est extrêmement faible (seulement 0,26 mois d’approvisionnement) et cela freinera également les ventes. Les prix sont très probablement en hausse ici.

Kuna comptait 64 maisons totales à vendre le 1er mars et la grande majorité sont de nouvelles constructions. De nombreuses maisons sont terminées – un moment idéal pour acheter du neuf à Kuna. Les acheteurs peuvent s’attendre à une forte concurrence pour les maisons existantes ici avec peu de disponibles.

Canyon County, Idaho

Canyon County couvre une grande zone rurale de petites villes. Je me concentre sur la zone métropolitaine – Nampa, Caldwell & Middleton. Mes chiffres peuvent ne pas correspondre aux statistiques des autres pour l’ensemble du comté, mais je fais les mêmes relevés chaque mois, ce qui fonctionne pour identifier les tendances générales.

Les ventes sont en hausse par rapport à l’année dernière, car le comté se développe. L’offre de logements est très faible, mais les constructeurs perdent leur élan même avec une forte demande. Désormais, 47 % des maisons disponibles dans le comté de Canyon sont des constructions neuves.

Les constructions neuves du comté de Canyon étaient en plein essor jusqu’à Covid, puis ont faibli pour le reste de 2020. Heureusement, les maisons en construction ont de nouveau une tendance à la hausse dans le comté de Canyon. Presque pas de saisies et de ventes à découvert ici.

Au 1er mars, il n’y a que 68 nouvelles maisons totales sur le marché dans le comté de Canyon, en baisse par rapport au mois dernier et à peine un tiers de l’inventaire d’il y a un an.

Nampa, Idaho

Avec un centre-ville revitalisé, Nampa est la plus grande ville et le principal centre de trafic (Caldwell est le siège du comté) du comté de Canyon. Les prix des maisons ont fait un bond à deux chiffres ici aussi, en raison d’une forte demande et d’une faible offre.

Pour février, Nampa a enregistré 111 ventes de maisons existantes (Med 325 000 $ Avg 333 965 $ Jours moyens sur le marché 6, médiane 3 jours !)

L’un des marchés les plus solides de la vallée en 2020, les maisons en attente de Nampa dépassent largement celles qui sont activement en vente. L’offre s’est encore resserrée le mois dernier. Maintenant, avec moins d’une semaine d’approvisionnement en maisons sur le marché, je m’attends à ce que les prix des maisons de Nampa continuent de grimper rapidement cette année.

Nampa n’avait que 106 maisons totales à vendre le 1er mars. Maintenant, plus de la moitié des maisons disponibles sont de nouvelles constructions avec un tas de to-be-builts qui viennent d’être listés.

Caldwell, Idaho

Caldwell, foyer du rodéo mondialement connu et l’une des villes les plus abordables de la zone métropolitaine de Boise. Située au centre et siège du comté de Canyon, c’est une ville en pleine croissance.

Pour le mois de février, Caldwell a enregistré 53 ventes de maisons existantes (Med 325 000 $ Avg 331 886 $ Jours moyens sur le marché 6, médiane 3 jours !)

Les signatures de contrats ont bondi à Caldwell le mois dernier. L’offre de maisons à Caldwell est toujours une offre très mince de 0,18 mois, moins d’une semaine. Les prix des maisons devraient continuer à grimper à Caldwell, surtout au deuxième trimestre.

Caldwell n’avait que 43 maisons totales à vendre le 1er mars. Les nouvelles constructions représentent maintenant près de la moitié des maisons disponibles ce mois-ci.

Middleton, Idaho

Middleton est à l’extrême nord-ouest du métro de Boise. Petite ville mais en pleine croissance avec des prix des maisons très abordables et de nombreuses maisons avec un acre font que les prix des maisons semblent plus élevés.

Pour février, Middleton a eu 17 maisons existantes vendues (Med 401 500 $ Avg 534 097 $ Avg jours sur le marché 8, médiane 3 !)

Au 1er mars, Middleton a une offre d’à peine 0,18 mois, car les inscriptions disponibles seraient épuisées en moins d’une semaine au rythme actuel des ventes. Attendez-vous à ce que les prix des maisons continuent à augmenter à Middleton.

Middleton n’avait que 14 maisons totales à vendre le 1er mars, la plupart étant des constructions neuves.

Tous les graphiques sont basés sur les données MLS, jugées fiables mais non garanties, recherchant tous les types de logements unifamiliaux dans le Boise-Nampa Metro, nouveaux et existants, y compris les maisons en bâton, les maisons avec un acre, les condos, les maisons de ville, les maisons manufacturées sur des lots loués et avec un terrain.

Merci de votre intérêt. Pourquoi se contenter d’un simple agent ? Je suis un courtier, autorisé dans l’Idaho, et agent immobilier depuis 1991, spécialisé dans l’immobilier résidentiel à vendre, y compris les maisons, les condos, les maisons de ville, les maisons manufacturées, les acreages, les terrains, les lots, la propriété. Je sers Boise, Meridian, Eagle, Star, Kuna, Nampa, Caldwell, Middleton, le comté d’Ada, le comté de Canyon, la Treasure Valley et le sud-ouest de l’Idaho.

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