Lorsque vous entendez les mots  » prêt d’argent dur  » (ou  » prêt d’argent privé « ), quelle est la première chose qui vous vient à l’esprit ?

Des prêteurs à l’allure louche qui mènent leurs affaires dans des ruelles sombres et facturent des taux d’intérêt astronomiques ?

Au cours des années précédentes, quelques pommes pourries ont terni le secteur des prêts d’argent dur lorsque quelques prêteurs prédateurs tentaient de  » prêter pour posséder « , en accordant des prêts très risqués aux emprunteurs en utilisant des biens immobiliers comme garantie et en ayant l’intention de saisir les propriétés. Heureusement, ces types de prêteurs d’argent dur n’existent pas sur le marché d’aujourd’hui, bien que certains stigmates résiduels restent pour certains investisseurs immobiliers qui n’ont pas récemment utilisé les services d’un prêteur d’argent dur réputé.

Dans cet article, nous allons passer en revue les bases des prêts d’argent dur, y compris :

• Ce que sont les prêts d’argent dur.
• Les types de propriétés et de transactions pour lesquelles les prêts d’argent dur sont appropriés.
• Quel type de taux d’intérêt et de ratios prêt/valeur attendre.
• Les exigences standard de l’emprunteur.
• Où trouver un prêteur de hard money expérimenté avec lequel travailler.

Qu’est-ce qu’un prêt de hard money ?

Un prêt de hard money est simplement un prêt à court terme garanti par un bien immobilier. Ils sont financés par des investisseurs privés (ou un fonds d’investisseurs) par opposition aux prêteurs conventionnels tels que les banques ou les coopératives de crédit. Les durées sont généralement d’environ 12 mois, mais la durée du prêt peut être étendue à des durées plus longues, de 2 à 5 ans. Le prêt nécessite des paiements mensuels uniquement d’intérêts ou d’intérêts et d’une partie du principal avec un paiement de ballon à la fin du terme.

Le montant que les prêteurs d’argent dur sont en mesure de prêter à l’emprunteur est principalement basé sur la valeur de la propriété en question. Il peut s’agir d’un bien que l’emprunteur possède déjà et qu’il souhaite utiliser comme garantie ou d’un bien que l’emprunteur est en train d’acquérir.

Les prêteurs de hard money se préoccupent principalement de la valeur du bien plutôt que du crédit de l’emprunteur (bien que le crédit ait toujours une certaine importance pour le prêteur). Les emprunteurs qui ne peuvent pas obtenir de financement conventionnel en raison d’une saisie ou d’une vente à découvert récente peuvent encore obtenir un prêt hard money s’ils ont suffisamment de fonds propres dans la propriété qui sert de garantie. Lorsque les banques disent « Non », les prêteurs d’argent dur peuvent encore dire « Oui ».

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Types de propriété pour les prêts d’argent dur

Un emprunteur peut obtenir un prêt d’argent dur sur presque n’importe quel type de propriété – y compris les résidences unifamiliales, les résidences multifamiliales, les commerces, les terrains et les industries.

Certains prêteurs d’argent dur peuvent se spécialiser dans un type de propriété spécifique, comme le résidentiel, et ne pas être en mesure de faire des prêts fonciers, simplement parce qu’ils n’ont pas d’expérience dans ce domaine. La plupart des prêteurs hard money ont une niche spécifique de prêt avec laquelle ils sont le plus à l’aise. Demandez-leur dès le départ quel type de prêts ils sont prêts et capables de faire.

De nombreux prêteurs d’argent dur ne prêteront pas sur les propriétés résidentielles occupées par le propriétaire en raison des règles et règlements supplémentaires (merci Dodd-Frank !), mais il y a ceux qui sont prêts à patauger dans la paperasse avec l’emprunteur. Tous les prêteurs d’argent dur feront des prêts en 1ère position, tandis que moins feront la 2ème position en raison du risque accru pour le prêteur.

Quels types de transactions devraient être utilisés pour les prêts d’argent dur ?

Les prêts d’argent dur ne sont pas appropriés pour toutes les transactions. Lors de l’achat d’une résidence principale avec un bon crédit, des antécédents de revenus, et il n’y a pas de problèmes tels qu’une vente à découvert ou une saisie, le financement conventionnel par une banque est la meilleure solution si l’emprunteur a encore le temps de passer par le long processus d’approbation requis par une banque. Le hard money est votre source de financement lorsque les banques ne sont pas une option ou que le prêt est nécessaire dans un court laps de temps.

Les prêts hard money sont idéaux pour des situations telles que :

• Fix and Flips
• Land Loans
• Construction Loans
• When the Buyer has credit issues.
• Lorsqu’un investisseur immobilier doit agir rapidement.

Qui devrait utiliser un prêt Hard Money ?

Les investisseurs immobiliers choisissent d’utiliser le hard money pour de nombreuses raisons différentes. La principale raison est la capacité du prêteur de hard money à financer le prêt rapidement. Dans la plupart des situations, les prêts hard money peuvent être financés en une semaine. Comparez cela aux 30 à 45 jours qu’il faut pour obtenir un prêt bancaire. Le processus de demande d’un prêt d’argent dur prend généralement un jour ou deux et, dans certains cas, un prêt peut être approuvé le jour même. Bonne chance pour avoir des nouvelles d’une approbation de prêt de votre banque dans la même semaine !

La capacité d’obtenir un financement à un rythme beaucoup plus rapide qu’un prêt bancaire est un avantage significatif pour un investisseur immobilier. Surtout lorsque l’investisseur immobilier essaie d’acquérir une propriété avec de nombreuses offres concurrentes, une clôture rapide avec un prêt hard money attirera l’attention d’un vendeur et distinguera son offre du reste des acheteurs offrant un financement conventionnel lent.

Une autre raison pour laquelle un emprunteur peut choisir d’utiliser un prêt hard money est qu’il a été rejeté par les banques pour un prêt conventionnel. La vie ne se déroule pas toujours comme prévu. Les ventes à découvert, les saisies, les problèmes de crédit… cela arrive. Une autre chose importante que les banques ont besoin de voir est l’historique des revenus. Si un emprunteur potentiel a récemment commencé un nouvel emploi, la banque peut refuser la demande de prêt en raison d’un historique de revenus insuffisant, même si l’emprunteur a un bon revenu. Les prêteurs d’argent dur sont capables de passer outre ces problèmes tant que le prêt être remboursé et que l’emprunteur a suffisamment de capitaux propres investis dans la propriété.

Taux d’intérêt et points pour les prêts d’argent dur

Les taux d’intérêt et les points facturés par les prêteurs d’argent dur varieront d’un prêteur à l’autre et varieront également d’une région à l’autre. Par exemple, les prêteurs d’argent dur en Californie ont généralement des taux plus bas que dans d’autres régions du pays, car la Californie compte de nombreuses sociétés de prêt d’argent dur. L’augmentation de la concurrence entraîne une baisse des prix.

Les prêteurs hard money prennent plus de risques avec leurs prêts par rapport à un prêt bancaire classique. En raison de ce risque plus élevé impliqué sur un prêt d’argent dur, les taux d’intérêt pour un prêt d’argent dur seront plus élevés que les prêts conventionnels. Les taux d’intérêt pour les prêts durs varient de 10 à 15 % selon le prêteur spécifique et le risque perçu du prêt. Les points peuvent varier de 2 à 4 % du montant total du prêt. Les taux d’intérêt et les points peuvent varier considérablement en fonction du ratio prêt/valeur.

Ratios prêt/valeur en hard money

Le montant du prêt que le prêteur hard money est en mesure de prêter est déterminé par le ratio du montant du prêt divisé par la valeur d’une propriété. C’est ce qu’on appelle le ratio prêt/valeur (LTV). De nombreux prêteurs de hard money prêtent jusqu’à 65 à 75 % de la valeur actuelle du bien. Certains prêteurs prêtent sur la base de la valeur après réparation (ARV), qui est la valeur estimée du bien après que l’emprunteur l’a amélioré. Cela crée un prêt plus risqué du point de vue du prêteur de hard money car le montant du capital investi par le prêteur augmente et le montant du capital investi par l’emprunteur diminue. Ce risque accru amènera le prêteur de hard money à facturer un taux d’intérêt plus élevé.

Il existe certains prêteurs de hard money qui prêteront un pourcentage élevé de la VRA et financeront même les coûts de réhabilitation. Cela peut sembler génial du point de vue de l’emprunteur pour commencer, mais ces types de prêts ont un risque beaucoup plus élevé impliqué et le taux d’intérêt et les points seront BEAUCOUP plus élevés. Attendez-vous à un taux d’intérêt de 15 à 18 % et à 5 à 6 points lorsqu’un prêteur finance un prêt avec peu ou pas d’acompte de la part de l’emprunteur. Dans certains cas, il peut être intéressant pour l’emprunteur de payer ces taux exorbitants afin de sécuriser l’affaire s’il peut encore générer des bénéfices sur le projet.

Exigences de l’emprunteur pour les prêts hard money

Comme nous l’avons vu précédemment, les prêteurs hard money sont principalement préoccupés par le montant des fonds propres que l’emprunteur a investi dans la propriété qui sera utilisée comme garantie. Ils sont moins préoccupés par la cote de crédit de l’emprunteur. Les problèmes figurant dans le dossier de l’emprunteur, comme une saisie ou une vente à découvert, peuvent être négligés si l’emprunteur dispose du capital nécessaire pour payer les intérêts du prêt.

Le prêteur de hard money doit également tenir compte du plan de l’emprunteur pour la propriété. L’emprunteur doit présenter un plan raisonnable qui montre comment il a l’intention de rembourser finalement le prêt. Habituellement, il s’agit d’améliorer la propriété et de la vendre ou d’obtenir un financement à long terme plus tard.

Trouver un prêteur de hard money avec lequel travailler

Il existe différentes façons de trouver un prêteur de hard money réputé. Un moyen facile de trouver un prêteur hard money local est de faire une recherche sur Google pour +  » hard money lenders « . Vous trouverez des entreprises individuelles dans les résultats de recherche ainsi que des listes de prêteurs d’argent dur compilées par d’autres. Cela fournira une bonne quantité de prêteurs pour commencer à contacter et à évaluer.

Un autre moyen de trouver un prêteur d’argent dur est d’assister à la réunion de votre club local d’investisseurs immobiliers. Ces réunions de club existent dans la plupart des villes et sont généralement bien fréquentées par les prêteurs d’argent dur qui cherchent à établir un réseau avec des emprunteurs potentiels. Si aucun prêteur d’argent dur n’est présent à la réunion, demandez à d’autres investisseurs immobiliers s’ils ont un prêteur d’argent dur qu’ils peuvent recommander. Les courtiers immobiliers, les courtiers en hypothèques conventionnelles et d’autres professionnels de l’immobilier peuvent être en mesure de vous recommander un prêteur expérimenté. Tirez parti de votre réseau existant et voyez qui est le plus recommandé.

Une fois qu’une liste de quelques prêteurs a été compilée, il est temps de commencer à les contacter et à trouver le prêteur le plus approprié pour financer votre prochaine transaction.

Conclusion

Espérons que cet article vous a armé de suffisamment de connaissances et de confiance pour envisager un prêt hard money pour financer l’une de vos futures transactions immobilières. Les taux d’intérêt plus élevés peuvent sembler effrayants au début, mais les avantages d’obtenir un prêt financé rapidement et d’être en mesure d’obtenir un financement lorsque toutes les banques ont dit « Non » dépasseront de loin le coût supplémentaire.

Don Hensel est impliqué dans le secteur des prêts d’argent dur depuis 1979. La North Coast Financial et ses sociétés affiliées ont financé plus de 750 millions de dollars de prêts immobiliers en Californie. Ces prêts ont été garantis par des résidences unifamiliales, des résidences multifamiliales, des bâtiments commerciaux et des terrains. Don a obtenu son diplôme de B.S. en finance de l’Université de l’Illinois et son M.B.A. en finance et comptabilité de l’Université Northwestern.

North Coast Financial, Inc. est un prêteur d’argent dur à San Diego, en Californie, avec 35 ans d’expérience dans le prêt de propriétés dans toute la Californie du Sud. Pour plus d’informations sur nos programmes de prêts ou pour vous renseigner sur un prêt, veuillez contacter Don Hensel.

[email protected] 760-722-2991

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