J'ai 65 ans et ma femme est beaucoup plus jeune. Pouvons-nous obtenir un prêt hypothécaire inversé ?

Question

J’ai 65 ans et ma femme a 40 ans. Nous avons remboursé une partie importante de notre prêt hypothécaire ordinaire, de sorte que nous avons une valeur nette assez importante dans notre maison. Pouvons-nous obtenir un prêt hypothécaire inversé ?

Réponse

Il semble que vous puissiez probablement être admissible à un prêt hypothécaire inversé, mais ce n’est peut-être pas votre meilleure option.

Les prêts hypothécaires inversés ont été présentés comme un excellent moyen pour les citoyens âgés et les retraités à court d’argent d’obtenir de l’argent de poche sans avoir à abandonner leur maison. Mais sont-ils si formidables que cela ? Les prêts hypothécaires inversés sont compliqués, risqués et coûteux. Obtenir ce type de prêt n’est généralement pas une bonne idée.

Hypothèques inversées

L’hypothèque inversée la plus populaire est le Home Equity Conversion Mortgage (HECM) de la FHA. Avec un prêt hypothécaire inversé, vous recevez des paiements du prêteur en fonction de la valeur nette de votre maison. Le prêt doit généralement être remboursé à votre décès, à votre déménagement, au transfert du titre de propriété ou à la vente de la maison. Toutefois, si vous ne respectez pas les conditions du contrat de prêt, le prêteur peut exiger le remboursement anticipé du prêt. Dans l’une ou l’autre de ces circonstances, si vous ne remboursez pas le prêt, vous pourriez potentiellement perdre la propriété à la suite d’une saisie.

Critères d’admissibilité

En général, pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé, vous devez :

avoir 62 ans ou plus
occuper la propriété en tant que résidence principale, et
avoir une équité substantielle dans la propriété ou être propriétaire de la maison.

Parce que vous avez 65 ans, vous semblez être admissible à un prêt hypothécaire inversé, mais votre conjoint de 40 ans ne l’est pas. Une façon autrefois populaire de contourner ce problème d’admissibilité consistait à faire passer le titre de propriété uniquement au nom du conjoint le plus âgé et à laisser le conjoint le plus jeune en dehors du prêt hypothécaire inversé. Mais cette tactique peut causer des problèmes majeurs.

Le problème de laisser son conjoint en dehors d’un prêt hypothécaire inversé

Dans le passé, les prêts hypothécaires inversés étaient rédigés de telle sorte qu’une fois l’emprunteur décédé, le conjoint survivant (qui n’était pas nommé sur le prêt) se voyait souvent dire qu’il devait rembourser le prêt immédiatement, sinon le prêteur saisirait la propriété.

La loi a changé. En 2013, un tribunal fédéral a jugé que la réglementation du HUD qui permet aux prêteurs d’exiger que les conjoints survivants remboursent immédiatement les prêts hypothécaires inversés au décès de leur conjoint violait la loi fédérale. Selon les directives révisées du HUD, pour les prêts émis à partir du 4 août 2014, le conjoint non emprunteur peut rester dans la maison après le décès de l’emprunteur (et le remboursement du prêt sera différé), tant que des critères spécifiques sont respectés. Pour les HECMs contractés avant le 4 août 2014, le prêteur peut choisir de céder l’hypothèque au HUD et le conjoint non emprunteur peut rester dans la maison tant que des critères spécifiques sont respectés. (Pour en savoir plus, consultez l’article de Nolo intitulé Reverse Mortgages : Foreclosure Protections for Non-Borrowing Spouses.)

Si vous envisagez de contracter une hypothèque inversée avec un conjoint non emprunteur, soyez très prudent et assurez-vous de parler à un avocat ou à un conseiller en logement approuvé par le HUD pour apprendre comment protéger adéquatement le conjoint non emprunteur dans cette situation.

Un autre problème : Vous pourriez manquer d’argent

Vous – et surtout votre conjoint – êtes tous deux relativement jeunes pour contracter une hypothèque inversée, étant donné que la durée de vie moyenne aux États-Unis est de près de 80 ans. Ces prêts hypothécaires prévoient un nombre fini de paiements et vous pourriez manquer d’argent si vous prenez un prêt hypothécaire inversé à ce moment-là. De plus, vous pourriez dépenser la valeur nette de votre maison très tôt et ne pas avoir suffisamment de fonds disponibles pour couvrir vos dépenses ultérieures, qui pourraient inclure les coûts des soins de santé, le legs d’argent à vos héritiers, ainsi que les taxes, l’assurance et l’entretien de la propriété. Gardez également à l’esprit que pour obtenir l’hypothèque inversée, vous devrez généralement d’abord rembourser l’hypothèque existante avec les fonds de l’hypothèque inversée.

Les autres inconvénients comprennent :

L’obtention d’une hypothèque inversée pourrait affecter votre éligibilité à Medicaid.

Les frais sur une hypothèque inversée ont tendance à être élevés.

Autres options à envisager

Vous ne mentionnez pas pourquoi vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire inversé, mais si vous avez besoin d’accéder à des liquidités, voici quelques autres options à envisager comme alternative à la souscription d’un prêt hypothécaire inversé :

l’obtention d’une ligne de crédit sur valeur domiciliaire
le refinancement de votre prêt hypothécaire existant afin de réduire les paiements
l’obtention d’une modification de prêt pour votre prêt hypothécaire existant afin de réduire les paiements
la réduction des effectifs dans une maison plus abordable, et/ou
la demande de programmes fédéraux, étatiques ou locaux qui fournissent une aide financière (pour payer les taxes foncières ou faire des réparations à la maison, par exemple) aux personnes âgées.

Avoir de l’aide

Il est recommandé de procéder avec une extrême prudence si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire inversé. Les prêts hypothécaires inversés sont très complexes. Les conseillers HECM ont rapporté qu’il faut souvent au moins deux heures pour expliquer le fonctionnement de ces prêts hypothécaires et couvrir tous les sujets – y compris les coûts et les conséquences – que les emprunteurs doivent comprendre avant de contracter ce type de prêt.

Même après une séance de conseil HECM, de nombreux emprunteurs ne comprennent toujours pas pleinement toutes les conditions et exigences relatives aux prêts hypothécaires inversés. Envisagez également de parler à un planificateur financier, à un avocat spécialisé dans la planification successorale ou à un avocat spécialisé dans la protection des consommateurs pour obtenir plus d’informations, en particulier si vous ne comprenez pas parfaitement les conditions des prêts hypothécaires inversés.

Les prêts hypothécaires inversés sont des prêts à la consommation.