Dans certains cercles, on a le sentiment qu’il manque à San Diego une carte de visite internationalement reconnaissable, comme une destination digne d’une carte postale – ou dans le jargon d’aujourd’hui, Instagrammable – qui crie : « Visitez-moi. » La tour cylindrique à taille cintrée qui est présentée comme le remplacement de haut vol d’un Seaport Village plat par comparaison pourrait changer cela.
C’est-à-dire, si la Californie l’autorise.
Symbole de changement à couper le souffle pour la zone de front de mer qui constitue le Central Embarcadero du centre-ville, la tour de 500 pieds est annoncée par le promoteur 1HWY1 comme le point focal architectural de son projet Seaport San Diego massif de 2,4 milliards de dollars. Son emplacement, là où la baie se termine et la Pacific Highway commence, lui confère également une importance géographique.
L’effort de réaménagement complet englobe 70 acres de terre et d’eau le long de Harbor Drive et est actuellement dans les étapes initiales de planification. Son programme envisage un total de 2 050 chambres d’hôtel réparties sur différentes propriétés, dont 385 chambres à la base de la tour. Sont également proposés un aquarium de 170 822 pieds carrés, un centre d’événements de 110 247 pieds carrés, 261 411 pieds carrés d’espace commercial et 159 454 pieds carrés d’espace de bureaux réservés aux entreprises liées à la recherche océanique.
En juin, 1HWY1 a soumis une proposition de projet formelle au port de San Diego, qui a le pouvoir d’autorisation sur les terres de marée. Le personnel de l’agence est en train d’examiner le plan, qui a évolué depuis la première offre réussie du promoteur pour réaménager le site. Le personnel prévoit de présenter Seaport San Diego aux commissaires du port pour une approbation préliminaire en août ou septembre.
La tour est, par conception, un spectacle – la version de San Diego de la Space Needle.
« Rien de tel n’a été fait sur l’eau en Californie », a déclaré Yehudi « Gaf » Gaffen, qui dirige 1HWY1.
Il y a une raison à cela. La plupart des zones côtières de l’État sont soumises à une restriction de hauteur de 30 pieds grâce au Coastal Act de 1976 adopté par la législature californienne. Cette loi a également rendu permanente la California Coastal Commission, créée en 1972, en tant qu’agence quasi-judiciaire chargée de superviser le développement adjacent à l’eau et de protéger les ressources publiques. Le centre-ville de San Diego est toutefois exempté de la restriction de hauteur côtière, laissant le port en charge des limites de hauteur pour les propriétés situées à l’ouest de Pacific Highway et au sud de Harbor Drive.
Cela ne signifie pas que le projet Seaport San Diego peut être maîtrisé, et encore moins construit, dans une bulle. C’est la commission côtière qui aura le dernier mot. Tout permis côtier délivré par le port pour le projet peut être rejeté par l’agence de rang supérieur s’il n’est pas conforme à la loi de l’État, qui est ouverte à l’interprétation.
En l’état actuel des choses, les agences semblent être à un océan d’écart sur ce qui devrait arriver avec le terrain de Central Embarcadero.
Le port croit depuis longtemps que le site, où la ville rencontre l’eau et où l’activité est animée, exige un élément de classe mondiale.
« Quand je pense à la tour, je repense à la (demande de proposition) originale qui a été préparée pour ce développement », a déclaré Tony Gordon, qui est le directeur de l’immobilier du port. « La demande de proposition demandait des soumissions qui comprenaient des caractéristiques architecturales emblématiques. »
Gaffen, qui dirige la société de gestion de la construction Gafcon basée à San Diego, a livré. Sa proposition de 2016 commençait par une flèche que l’on aime ou que l’on déteste. Avec l’aide du célèbre cabinet d’architectes international Bjarke Ingels Group, elle s’est transformée en quelque chose de tout aussi polarisé. BIG, comme le cabinet est connu, a un don pour les gratte-ciel qui attirent l’attention – c’est l’architecte derrière le design en forme de boîte empilée de l’immeuble en construction du Two World Trade Center à Manhattan. Ici, ils ont conçu une attraction de 342 709 pieds carrés qui est à la fois un hôtel et un parc à thème éducatif.
Bien qu’il faudra un certain temps avant que la Commission côtière ne se prononce officiellement, le personnel émet déjà de fortes réserves sur la hauteur et l’énormité de la tour.
« Nous sommes préoccupés par le volume et l’échelle du projet en général », a déclaré Melody Lasiter, planificatrice côtière de San Diego.
La culture intérieur-extérieur de San Diego, ainsi que la topographie du front de mer de la ville, ont joué le rôle de muse pour l’aspect de la tour, a déclaré Daniel Sundlin, qui est un partenaire chez BIG. Le bâtiment en forme de sablier est épais à la base, mince au milieu et large à nouveau au sommet. Sa rondeur est censée refléter la circulation et le flux des personnes dans et autour de la structure. Et son design, qui s’articule autour d’une pile de disques tournants, devrait évoquer des images différentes selon l’altitude et le point de vue, a expliqué Sundlin.
Ainsi, une personne à l’extérieur de la tour, au sol, pourrait lever les yeux et associer le bâtiment à un jardin suspendu en cascade, tandis qu’un spectateur tout en haut pourrait regarder l’horizon et avoir la sensation de flotter au-dessus des nuages.
À part les commerces et les options de restauration du rez-de-chaussée, la majeure partie de la base de la tour serait constituée de chambres d’hôtel pour les clients payants. Le grand public, cependant, est loin d’être exclu de la possibilité de profiter des vues de la propriété. En fait, les gens seront encouragés à errer autour de l’étage le plus élevé de la tour, où un certain nombre d’expositions encore à déterminer occuperont plusieurs étages.
« Il y a la possibilité pour tout le monde, riche ou pauvre, de monter en hauteur et de voir la vue », a déclaré Gaffen. « C’est une célébration et une reconnaissance de l’emplacement, le début de l’autoroute 1. »
On pourrait prendre un ascenseur jusqu’au sommet, puis se déplacer entre les niveaux en spirale, a déclaré Sundlin. Sur ces étages, son cabinet joue avec des concepts apparemment farfelus qu’il a qualifiés collectivement de » laboratoire d’apprentissage dans le ciel. » Les idées comprennent une exposition de papillons, un filet suspendu dans l’air sur lequel les clients peuvent grimper, un jardin éolien où les visiteurs pourraient faire l’expérience de la technologie durable et un auditorium extérieur pour se prélasser dans les nuages.
Le schéma le plus bizarre implique un aquarium vertical qui s’étendrait sur toute la longueur de la tour et émulerait les différentes profondeurs de l’océan.
« C’est un peu bizarre », a déclaré le PDG de l’autorité touristique de San Diego, Joe Terzi, à propos de la conception globale de la tour. « Je ne veux pas dire cela de manière négative. C’est très unique. »
Terzi, qui est chargé de vendre San Diego aux gens d’autres villes proches et lointaines, parle de la tour comme du prix promotionnel qui a toujours été hors de portée.
« Nous ne sommes pas un inconnu, mais nous ne sommes pas aussi reconnus que beaucoup d’autres destinations internationales », dit-il.
Son agence utilise par défaut la California Tower de Balboa Park et le Coronado Bay Bridge pour dépeindre la ville aux étrangers. Mais ces images ne résonnent pas toujours à l’étranger.
« Nous avons longtemps cherché la structure iconique, que si vous la voyiez, vous reconnaîtriez immédiatement (San Diego). Franchement, nous n’avons pas cette image forte », a déclaré Terzi.
La tour de Gaffen est un visuel puissant. Mais pour certains puristes de la côte, les réactions émotionnelles ne sont probablement pas celles prévues par le promoteur ou son célèbre architecte.
Une tour de 500 pieds, à cet endroit particulier, est un affront frappant aux normes côtières, a déclaré Sara Wan, ancienne commissaire côtière et experte en réglementations côtières.
« Si vous commencez à autoriser le développement de tours le long de la côte, vous détruisez la capacité du public, en général, à voir la côte », a-t-elle déclaré. « Lorsque vous faites quelque chose comme (la tour), vous créez un précédent qui peut avoir d’autres conséquences. »
La crainte n’est pas perdue pour Lasiter, qui est un planificateur de la Commission côtière au bureau de l’agence à San Diego et qui a été informé du projet. La hauteur de la tour, la largeur de la base et son emplacement sur la promenade sont tous des éléments problématiques, a-t-elle dit.
Ce n’est pas tout.
« Notre principale préoccupation est que le développement existant en bas de Seaport Village à l’heure actuelle est facilement accessible pour un large éventail de revenus. Il y a beaucoup d’espace passif, et tout le monde peut aller à Seaport Village et se promener. Avec le réaménagement, ce ne sera peut-être pas le cas », a déclaré M. Lasiter. « Nous nous concentrons sur la capacité du public à s’y récréer à faible coût ou gratuitement. »
En d’autres termes, le projet est potentiellement trop, trop près de l’eau, où l’élévation du niveau de la mer, les couloirs de vue obstrués et les limitations de l’accès public sont des facteurs cruciaux.
La Commission côtière n’aura officiellement son mot à dire que beaucoup plus tard dans le processus – seulement après qu’un rapport d’impact environnemental soit achevé et approuvé par le port – mais une détermination que Seaport San Diego est incompatible avec la loi côtière serait un coup dur pour les promoteurs. Cela pourrait bloquer indéfiniment toute transformation de l’Embarcardero central.
L’équipe de 1HWY1 reconnaît, mais espère corriger, le décalage entre son plan et ce que veut la commission. L’accès du public ? Plus de 70 % de l’empreinte de Seaport San Diego est réservée aux parcs, promenades, places et autres équipements publics, notent les planificateurs du promoteur. Et la hauteur de la tour ? Elle démocratise l’accès à des vues inégalées sur le front de mer, dit-on.
« Ce n’est pas du tout une surprise que la Commission côtière soit préoccupée par (la tour). C’est une quantité très peu commune de volume et de masse dans la zone côtière », a déclaré Allison Rolfe, une consultante en environnement qui conseille l’équipe de développement sur la meilleure façon de naviguer dans les eaux troubles de l’agence de réglementation de l’État, qu’elle connaît bien. Rolfe est amie avec l’ex-commissaire Wan et a précédemment travaillé pour l’actuel commissaire Steve Padilla.
« Il y a une façon de faire ce projet d’une manière que Melody (Lasiter) et d’autres peuvent embarquer », a-t-elle dit.
Cependant, à quoi cela ressemble exactement, personne ne peut le dire. Il est tout simplement trop tôt dans le processus, dit Rolfe.
« Nous ne trouverons pas comment arriver à un gagnant-gagnant jusqu’à la toute fin », dit-elle.
D’abord vient l’approbation préliminaire du port plus tard cette année, suivie par le processus d’environ deux ans pour compléter une analyse d’impact environnemental. Au cours de cette période, la mise à jour du plan directeur du port, qui crée le cadre d’utilisation des terres pour les changements majeurs de Seaport San Diego sur les terres de marée, devrait être bouclée.
La pensée est, qu’au moment où les douze membres votants de la Commission côtière prennent position, toute controverse autour du projet devrait avoir déjà été emportée par la mer.
« (La Commission côtière) pourrait l’arrêter « , a déclaré Gaffen. « S’ils sont satisfaits, alors (le projet) pourrait glisser à travers. »