Note de la rédaction : les changements de prêts FHA qui ont été déployés en 2017 sont en vigueur en 2021. Selon Ellie Mae, un plus grand nombre de demandeurs FHA à faible crédit sont approuvés. En juillet 2016, seulement 19 % des prêts FHA fermés étaient destinés à des demandeurs ayant un score de 600 à 649. En décembre 2019, cela a augmenté à 23,5 % des approbations. Les prêteurs assouplissent les directives et encouragent les demandeurs à faible crédit à faire une demande.
À la lumière de ces développements, il vaut la peine de vérifier votre statut d’approbation, même si vous avez été refusé auparavant.
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Quelles sont les exigences de score de crédit FHA en 2021?
L’Administration fédérale du logement, ou FHA, exige un score de crédit d’au moins 500 pour acheter une maison avec un prêt FHA. Un minimum de 580 est nécessaire pour effectuer le versement initial minimum de 3,5 %. Cependant, de nombreux prêteurs exigent un score de 620 à 640 pour se qualifier.
Grâce à une nouvelle politique de la FHA, les prêteurs semblent avoir commencé à réduire leurs exigences en matière de score de crédit minimum FHA à partir de 2017, ouvrant l’accès à la propriété à des milliers d’acheteurs de maison supplémentaires.
Les prêts FHA ont aidé des milliers d’acheteurs de maison à compléter leurs achats malgré des scores de crédit faibles à moyens. Vous n’avez plus besoin d’attendre d’avoir un excellent crédit avant d’acheter une maison.
Maintenant, la FHA a mis en œuvre une politique qui pourrait ouvrir les vannes des nouveaux acheteurs de maison qui se précipitent sur le marché.
Les analystes prévoient que ce changement pourrait permettre à 100 000 familles supplémentaires par an d’acheter une maison avec un prêt FHA.
Depuis sa création en 1934, le programme de prêt FHA a permis à plus de 40 millions de familles d’acheter ou de refinancer une propriété. Son extrême popularité est le résultat direct de sa flexibilité. Le programme a été construit de A à Z pour promouvoir l’accession à la propriété auprès d’une partie de la population qui ne serait pas autrement admissible.
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Quel score de crédit faut-il avoir pour acheter une maison ?
Il est possible d’obtenir un prêt FHA avec un score de crédit de 580 ou 500, selon le montant de votre mise de fonds. Les prêts VA, USDA et conventionnels ont un score de crédit minimum défini, mais les prêteurs exigent généralement un score de crédit d’au moins 620.
Bien sûr, n’oubliez pas que le carré minimum vous indique ce qui est nécessaire pour être admissible, mais un score de crédit plus faible signifie aussi généralement des taux d’intérêt plus élevés.
Ce tableau présente les carrés de crédit minimums généralement nécessaires pour acheter une maison en fonction du type de prêt : conventionnel, FHA, VA ou USDA.
| Type de prêt | Score de crédit FICO minimum | Pour lequel | FHA | 580 avec un acompte de 3.5 % ou 500 avec une mise de fonds de 10 % | Acheteurs de maison à revenu faible ou modéré | .revenu |
| Va | Aucun minimum établi de la part du VA bien que la plupart des prêteurs avec exigent un score de crédit de 620 ou plus (certains peuvent permettre un score aussi bas que 580) | Vétérans. & Militaires actifs |
| USDA | Aucun minimum fixé par l’USDA bien que la plupart des prêteurs exigent un score d’au moins 640 | Acheteurs achetant une maison dans une zone rurale désignée |
| Conventionnel | 620 à 640 | Acheteurs qui veulent un prêt hypothécaire traditionnel |
FHA bat la flexibilité des prêts conventionnels
Les prêts conventionnels offerts par les géants hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac ont certainement leur place sur le marché. Mais ils ne sont pas très flexibles concernant certains critères de prêt. La FHA comble les lacunes en offrant des approbations de prêts hypothécaires aux personnes ayant
- un crédit moyen à faible
- un revenu inférieur
- un revenu provenant de nombreuses sources
- des coemprunteurs qui ne prévoient pas d’habiter dans la maison (coemprunteurs non occupants)
- une mise de fonds en cadeau, mais pas de mise de fonds propre
- Les propriétés qui ont besoin d’être réparées
Sans la FHA, des millions de propriétaires seraient coincés en location des années plus longtemps qu’ils ne le devraient. Pourtant, il y a encore de la place pour que la FHA étende sa capacité à servir davantage de propriétaires en herbe.
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Les prêteurs FHA ne suivent pas toujours les minimums de score de crédit FHA
Les banques et les sociétés hypothécaires qui offrent des prêts FHA ne sont pas tenues de suivre les directives de la FHA à la lettre.
Il s’agit de sociétés privées à but lucratif qui approuvent simplement les prêts sur la base des directives fournies par une agence gouvernementale, à savoir la Federal Housing Administration, ou FHA.
La plupart, sinon tous les prêteurs du pays, imposent des directives plus strictes pour les prêts FHA que la FHA elle-même. Cela ne semble pas très logique jusqu’à ce que vous réalisiez que la FHA pénalise les prêteurs pour avoir approuvé trop de mauvais prêts FHA.
Oui, la FHA pénalise réellement les prêteurs s’ils approuvent des emprunteurs qui font défaut des mois et des années plus tard, même si le prêt correspond parfaitement aux directives publiées par la FHA.
Voici un exemple.
Un emprunteur demande un prêt et est approuvé sur la base des directives de la FHA. Six mois plus tard, il perd son emploi et ne peut plus effectuer ses paiements mensuels. La FHA enregistre ce mauvais prêt dans le dossier du prêteur.
Trop de mauvais prêts et la FHA pourrait révoquer la capacité du prêteur à offrir des prêts FHA. Cela pourrait mettre certaines sociétés de prêt hypothécaire en faillite.
Statistiquement, les emprunteurs ayant un faible score de crédit font plus souvent défaut. C’est pourquoi la plupart des prêteurs exigent un score de crédit minimum plus élevé que celui de la FHA.
Voici les scores de crédit minimums tels qu’énoncés par la FHA :
- Score de crédit égal ou supérieur à 580 : Éligible pour un acompte de 3,5 %
- Score de crédit de 500-579 : Doit mettre 10% d’acompte, mais reste éligible
- Score de crédit inférieur à 500 : Non admissible au financement FHA
La plupart des prêteurs exigent un score d’au moins 620-640. Mais ce nombre pourrait baisser plus près des minimums publiés par la FHA en raison de la nouvelle politique.
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Qu’est-ce que la mise à jour de la politique de la FHA ?
La FHA a ajouté une autre couche d’évaluation à sa méthode actuelle d’identification des prêteurs à haut risque.
Ancienne politique
La seule méthode de la FHA consistait à comparer un prêteur FHA avec d’autres prêteurs FHA dans la même région géographique. C’est ce qu’on appelle dans le monde du prêt le « ratio de comparaison » de la FHA.
Si un prêteur avait 150% de prêts en retard de paiement de plus que les autres prêteurs de la région, il risquait d’être rayé de la liste des prêteurs approuvés par la FHA.
De nombreuses banques et sociétés de prêt hypothécaire avaient un problème avec cette méthode. Si les prêteurs voisins avaient des normes de qualification FHA plus strictes et donc un meilleur carnet de prêts, les autres prêteurs de la région semblaient comparativement moins bons.
En théorie, un prêteur FHA pourrait être fermé parce que le prêteur FHA d’en face a augmenté son exigence de score de crédit minimum de 640 à 680.
Cela peut conduire et a conduit à une sorte d’escalade – les prêteurs ont augmenté leurs exigences de score de crédit FHA minimum aussi haut ou plus haut que leurs concurrents. Les propres politiques de la FHA allaient à l’encontre de sa mission, qui est de permettre aux emprunteurs moins que parfaits d’accéder à la propriété.
Politique mise à jour
Bien que la FHA ne mette pas tout à fait fin à la méthode du » ratio de comparaison « , elle ajoute une autre couche d’évaluation.
Maintenant, la FHA examinera séparément les prêts à paiement tardif en fonction des emprunteurs ayant des scores de crédit de
- moins de 640
- entre 640 et 680
- plus de 680
Comment cela aidera-t-il les emprunteurs ayant des scores plus faibles ?
Le prêteur ne risquera pas de perdre ses références FHA si ses prêts à score de crédit inférieur ont des performances similaires à celles des prêts situés dans la même tranche de score de crédit. En outre, la comparaison sera effectuée à l’échelle nationale, et pas seulement dans la région géographique du prêteur.
Voici ce que cela pourrait donner dans la vraie vie. Le prêteur X accorde 100 prêts à des emprunteurs dont le score est inférieur à 640. Trois emprunteurs admissibles finissent par cesser de faire leurs paiements, ce qui donne au prêteur X un taux de » mauvais prêt » de 3 %.
Le prêteur Y, en face, émet 100 prêts à des emprunteurs dont le score est supérieur à 680. Un seul ne paie pas son hypothèque, ce qui donne au prêteur Y un taux de défaut de 1 %.
Selon les anciennes règles, le prêteur X pourrait avoir des problèmes. Son « ratio de comparaison » est de 300% – le double du niveau acceptable. À ce stade, le prêteur X augmente son score de crédit FHA minimum à 680.
Selon les nouvelles règles, le prêteur X pourrait s’en sortir, car la FHA compare son taux de défaut à la moyenne nationale pour les prêts dont le score de crédit est inférieur à 640.
Maintenant, le prêteur X peut continuer à aider les acheteurs de maison mal desservis, en phase avec la mission principale de la FHA.
En bref, cette nouvelle politique peut aider à maintenir le nombre de prêteurs disponibles pour les emprunteurs dont les scores de crédit ne répondent pas aux exigences minimales des prêts non FHA.
Vérifiez votre éligibilité et les taux FHA actuels ici.
Quand les emprunteurs à faible score de crédit peuvent-ils faire une demande de FHA ?
La nouvelle politique a été déployée depuis quelques années (depuis 2017), donc le prêteur que vous avez choisi a peut-être déjà modifié sa politique interne. Mais certains sont plus lents à adopter de nouvelles réglementations.
Typiquement, il y a un effet de descente en puissance dans le paysage des prêteurs. Un prêteur va légèrement assouplir ses directives, suivi par d’autres jusqu’à ce qu’une majorité fonctionne de la même manière. Si les nouvelles normes fonctionnent, les prêteurs assouplissent un peu plus.
Les acheteurs de maisons à faible crédit devraient obtenir plusieurs devis et appeler plusieurs prêteurs. Un prêteur pourrait être un adopteur précoce des nouvelles politiques, tandis qu’un autre attend de voir les résultats de tous les autres.
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Malgré le moment où les prêteurs adoptent la nouvelle politique de la FHA, il y a de fortes raisons de croire qu’ils le feront. Des milliers de locataires qui ont été exclus de l’accès à la propriété en raison d’un historique de crédit imparfait pourraient enfin se qualifier.
Vous voulez savoir si vous êtes admissible maintenant ? Contactez dès maintenant un prêteur FHA qui vous guidera dans le processus de qualification.
Questions fréquentes sur les prêts FHA
Quel score de crédit faut-il avoir pour acheter une maison ?
Il n’y a pas de score de crédit minimum légal requis pour être admissible à un prêt hypothécaire résidentiel FHA. Cependant, la plupart des prêts FHA exigent généralement que votre score FICO soit d’au moins 500-580. Les chiffres spécifiques requis sont souvent considérés conjointement avec quel pourcentage de la valeur de la maison est inclus dans l’acompte, s’il y en a un. Les prêts VA, USDA et conventionnels (les trois autres options de financement disponibles) exigent généralement un score de crédit minimum de 620.
Quel est le score de crédit dont vous avez besoin pour acheter une maison pour la première fois ?
Il existe une sélection de programmes de prêts hypothécaires destinés aux acheteurs d’une première maison qui permettent des scores de crédit plus bas, y compris les prêts FHA disponibles pour les emprunteurs avec des scores aussi bas que 500 (bien que ces prêts nécessitent un acompte de 10%). Les prêts FHA – avec seulement un acompte de 3,5 % – sont disponibles pour les emprunteurs ayant un score de crédit de 580 ou plus.
Puis-je obtenir une maison avec un score de crédit de 500 ?
Techniquement, oui, bien que ce soit difficile. Comme il n’existe pas de loi stipulant un score de crédit minimum nécessaire pour acheter une maison (il existe cependant des lois interdisant les pratiques de prêts prédateurs ou les discriminations fondées sur la race, l’ethnie, le sexe, la classe sociale, etc.), un prêteur peut, de manière générale, offrir des prêts à sa discrétion, quels que soient les antécédents de crédit de l’emprunteur. Quoi qu’il en soit, il est de plus en plus rare que les prêteurs approuvent des prêts hypothécaires à l’habitation pour les emprunteurs dont le score de crédit est à 500 – un prêt FHA est susceptible d’être le seul type disponible dans ce scénario, et la plupart des prêts FHA accordés aux emprunteurs ayant un score de crédit de 500 exigent un acompte de 10 %.
Quel score FICO les prêteurs hypothécaires utilisent-ils ?
La plupart des prêteurs déterminent la solvabilité d’un emprunteur en fonction de son score FICO, un modèle de notation de crédit et un système d’analyse des risques mis au point par Fair, Isaac, and Company, qui s’est rapidement imposé dans le domaine du crédit à la consommation dès sa création en 1956. Les scores FICO portent des noms différents dans chacune des trois grandes sociétés américaines d’évaluation du crédit : Experian, Equifax et TransUnion. Ces trois sociétés sont le plus souvent consultées lorsqu’un prêteur hypothécaire détermine s’il doit vous accorder un prêt.
Est-ce que je peux rapidement augmenter mon score de crédit ?
Les scores de crédit sont les résultats de nombreuses variables (historique de paiement, ratio d’utilisation du crédit, durée de l’historique de crédit, mélange de crédits), dont certaines sont calculées rapidement et d’autres peuvent nécessiter des semaines ou des mois pour être calculées avec précision. Ainsi, malheureusement, il n’existe pas de moyen précis de prédire complètement combien de temps il faudra pour obtenir un meilleur pointage de crédit. Cependant, vous pouvez commencer par vous concentrer sur l’accumulation d’un historique de paiements constants, qui est le facteur le plus influent dans un score de crédit.
Et n’oubliez pas que vous avez droit à un rapport de crédit gratuit chaque année.
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