Dans le domaine du flipping immobilier, la valeur après réparation (ARV) est la valeur d’une propriété après avoir effectué des réparations et être prêt à vendre. Elle prend en compte le coût total des réparations et la valeur estimée de la maison.

Les particuliers et les entreprises qui achètent des maisons pour les réparer et les revendre éventuellement sont connus sous le nom de flippers immobiliers. Les flippers expérimentés connaissent bien leur région et leur marché. Ce sont aussi des investisseurs immobiliers – ils achètent des maisons, les réparent et les revendent dans l’espoir calculé d’un bénéfice.

La VRA est utilisée par les flippers ayant une expérience suffisante de la réparation et de la vente de maisons pour estimer la valeur. Ces propriétaires d’entreprise ont souvent des licences d’entrepreneur général et d’agent immobilier – ce qui est utile pour pouvoir travailler sur la maison et la vendre eux-mêmes, mais n’est généralement pas requis – et se sentent confiants dans leur capacité à calculer la valeur de la propriété après avoir terminé les rénovations ou être autrement prêts à vendre.

Qu’est-ce que la valeur après réparation (ARV) ?

La VRA n’est pas tant une valeur comptable d’une propriété qu’une estimation éclairée de la valeur actuelle d’une propriété. Les investisseurs immobiliers ont généralement une opinion éclairée des maisons qu’ils achètent ou réparent, et de ce qu’elles pourraient valoir avec le temps, ou lorsque les réparations seront terminées.

Si des réparations sont nécessaires, l’investisseur prend son estimation de la valeur actuelle de la propriété, et ajoute le coût des réparations (ou le coût estimé), ce qui donne la VRA de la maison.

Comment calculer la valeur après réparation (VRA)

La formule de la VRA elle-même n’est pas complexe.

La valeur actuelle de la propriété est le montant auquel l’investisseur a acheté la maison, et le coût total des rénovations est la valeur des rénovations effectuées ou une estimation.

Comment fonctionne la valeur après réparation (ARV)

Établir les variables de l’équation peut être délicat. La valeur actuelle d’une propriété reflète son état actuel. L’investisseur doit être en mesure de payer aussi loin en dessous de la valeur actuelle de la maison pour maximiser ses profits lorsqu’il la vend.

Les estimations de rénovation sont l’aspect le plus risqué de l’investissement dans une réparation de maison. Il se peut qu’il n’y ait que les dommages visibles, ou qu’il y ait beaucoup plus de dommages qui ne peuvent pas être vus jusqu’à ce que d’autres réparations commencent.

Par exemple, supposons qu’un flipper ait estimé la valeur d’une maison sur la base d’un nouveau revêtement, d’une moquette et d’un remplacement du toit. Lorsqu’ils ont fait arracher la moquette, ils ont remarqué qu’il y avait de la moisissure derrière les plinthes. Après une enquête plus approfondie, ils ont trouvé de la moisissure noire dans les murs de chaque pièce de la maison. Cela a radicalement changé l’estimation de la rénovation de la propriété et a augmenté la VRA de la maison.

Les acheteurs peuvent ne pas être disposés à payer la valeur accrue de la maison, car ils peuvent ne pas comprendre ou ne pas tenir compte de la valeur en dollars des réparations qui ont dû être effectuées – un évaluateur peut ne pas le faire non plus.

Une autre considération pour la VRA d’une propriété est d’avoir une idée de la concurrence – ce que les propriétés comparables (connues sous le nom de comps dans l’industrie) dans la zone locale ont tendance à vendre. Cela pourrait vous aider à ajuster votre prix demandé lorsque les réparations sont terminées et que vous êtes prêt à vendre.

Les limites de la valeur après réparation (VAR)

La VAR est un calcul d’un instantané dans le temps – la valeur de la propriété dans les conditions actuelles du marché immobilier et l’état de réparation de la maison au moment du calcul. Cette valeur peut changer quotidiennement tout au long du cycle de rénovation d’une maison.

Le marché du logement peut fluctuer, entraînant une hausse ou une baisse de la valeur des maisons comparables. Les coûts de rénovation peuvent varier en fonction des dommages constatés – ils peuvent être inférieurs ou supérieurs aux estimations.

Un évaluateur peut faire des hypothèses différentes et évaluer certains aspects de la maison différemment d’un investisseur ou d’un agent immobilier. Comme chaque prêteur veut une évaluation actuelle, cela peut entraîner une perte pour un investisseur si l’évaluateur décide que la valeur de la propriété est inférieure à l’estimation.

Le rendement pour l’investisseur dépend également de sa capacité à négocier le prix d’achat et de vente le plus avantageux pour lui. S’ils sont bons pour estimer les réparations mais pas pour négocier le prix, ils pourraient perdre de grosses sommes d’argent face aux acheteurs si la valeur d’évaluation était inférieure à leur VRA calculée. Ils auraient besoin de solides compétences en négociation pour convaincre les acheteurs que la maison vaut plus que la valeur d’évaluation.

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