Représailles du propriétaire - Centre de ressources pour locataires

Note : Votre bail a-t-il été signé ou votre préoccupation a-t-elle commencé avant le 18/04/18 ? Si oui, veuillez consulter le bas de cette page pour les changements de loi qui peuvent avoir un impact sur votre situation. Pour des résumés rapides des nombreux changements de loi, consultez notre page sur les changements de loi.

…un propriétaire dans une location résidentielle ne peut pas augmenter le loyer, diminuer les services, intenter une action pour la possession des locaux, refuser de renouveler un bail ou menacer l’un des éléments précédents, s’il y a une prépondérance de la preuve que l’action ou l’inaction ne se produirait pas si ce n’était des représailles du propriétaire contre le locataire pour …. avoir déposé une plainte de bonne foi au sujet d’un défaut dans les locaux… s’être plaint au propriétaire d’une violation de l’article 704.07 ou d’un code local du logement… avoir exercé un droit légal relatif aux locations résidentielles.
D’après la loi 704.45 du Wisconsin, » Comportement de représailles interdit «

Vous avez fait l’objet de représailles pour avoir exercé vos droits de locataire ?

La loi protège les locataires contre les propriétaires qui exerceraient des représailles contre eux (les puniraient) pour avoir essayé d’utiliser leurs droits. Le corps législatif, les tribunaux et le ministère de l’Agriculture, du Commerce et de la Protection des consommateurs ont tous créé des protections reconnaissant que les droits des locataires n’ont aucun sens si les locataires ne les utilisent pas par peur des représailles du propriétaire.

Les représailles illégales comportent trois parties principales :

Le locataire a-t-il exercé ou essayé d’exercer un droit de locataire ?

Le premier signe que l’action d’un propriétaire peut être des représailles illégales est lorsqu’elle suit un locataire qui exerce ses droits de locataire. Le locataire n’a pas besoin de finir d’exercer son droit (par exemple, en traînant le propriétaire en justice ou en déposant une plainte) — parfois, il pourrait simplement avoir fait valoir son droit ou essayé de l’utiliser (comme en demandant au propriétaire de respecter les lois).

Les droits des locataires comprennent de nombreuses choses, par exemple :

Exiger les réparations requises ou promises (Madison et Fitchburg ou Wisconsin)
Appeler l’inspecteur du bâtiment
Exiger que le propriétaire n’entre que pour les fins autorisées par les règlements du propriétaire
Refuser l’entrée du propriétaire sans préavis approprié
Déposer une plainte auprès de la protection des consommateurs. ou déposer une plainte contre la direction
Avoir un invité en vertu du droit du locataire à la « possession exclusive des locaux » puisque le bail n’interdit pas les invités
Refuser que le propriétaire change des règles substantielles au milieu du bail
Exiger la fin de la discrimination (par exemple : un locataire noir exigeant un climatiseur puisqu’on en a fourni un à tous les locataires blancs, mais aucun aux locataires noirs)
Exiger du propriétaire qu’il protège le droit du locataire à la jouissance paisible en avertissant ou en expulsant un voisin bruyant
Affirmer ou tenter d’exercer tout droit du locataire issu d’un bail, d’une loi, d’une ordonnance, d’un code administratif ou d’une décision de justice
Ou faire valoir de nombreux autres droits non énumérés ci-dessus !

Toujours garder une trace écrite !

Même si le propriétaire et le locataire savent tous deux que le locataire a fait valoir un droit, le problème peut être de le documenter. Lorsque les locataires ont une préoccupation (par exemple, au sujet des réparations), ils ne devraient jamais se contenter de parler au propriétaire au téléphone ou en personne. Les locataires doivent faire un suivi par écrit et conserver une copie de la lettre ou du courriel. De plus, si les locataires déposent une plainte auprès d’un inspecteur en bâtiment, de la protection des consommateurs ou d’un autre organisme, ils doivent obtenir une copie du rapport pour leurs dossiers dès que possible. Chaque fois qu’un propriétaire répond à la plainte d’un locataire, il devrait toujours le faire par écrit pour documenter qu’il suit les lois.

Le propriétaire a-t-il commis une action de représailles ?

Certaines choses que les propriétaires font pour se venger ne sont pas illégales, comme être impoli avec leurs locataires ou parler d’eux aux voisins. Seules les actions suivantes sont qualifiées de représailles illégales, si la situation répond à tous les autres critères.

Actes de représailles interdits en vertu de la loi 704 du Wisconsin.45

Augmentation du loyer
Diminution des services disponibles pour le locataire
Dépôt d’une action en expulsion au tribunal
- NOTE : Les locataires qui sont également en retard sur le loyer ou qui enfreignent d’autres règles du bail ne peuvent pas utiliser les représailles comme défense, à moins que le motif d’expulsion du propriétaire soit lui-même une forme de représailles (par exemple, si le locataire a refusé de payer une augmentation du loyer en guise de représailles)
Refus de renouveler le bail
Menaces de faire l’une des choses ci-dessus

Actes de représailles interdits en vertu du code administratif du Wisconsin ATCP 134.09(5) et des ordonnances générales de Madison 32.12(4) & 32.15

Résiliation d’une location
Donner un avis pour arrêter un renouvellement automatique d’un bail
Expulsion constructive d’un locataire en réduisant le chauffage, l’eau ou l’électricité (illégal, même s’il ne s’agit pas de représailles, voir Eviction pour plus d’informations)

Un acte de représailles supplémentaire interdit dans la ville de Madison uniquement est de signaler le locataire aux autorités chargées de l’application de la loi comme étant entré ou immigré illégalement aux États-Unis afin d’exercer des représailles contre le locataire pour avoir exercé ses droits en tant que locataire, quelle que soit la validité d’un tel rapport. MGO 32.12(4)

Le propriétaire a-t-il agi ainsi parce que le locataire a affirmé, exercé ou tenté d’exercer un droit de locataire ?

C’est la dernière pièce des représailles. Chaque règlement a un niveau de preuve différent requis pour que l’acte soit considéré comme illégal :

Preuve nécessaire pour les violations du Wisconsin Statute 704.45

Le locataire doit seulement montrer qu’il est plus probable que non que le propriétaire n’aurait pas fait l’action » si » le locataire n’avait pas exercé un droit du locataire. Alors que le propriétaire pourrait avoir d’autres raisons légitimes pour faire l’expulsion ou l’acte, les représailles sont toujours illégales si le propriétaire n’aurait pas exercé de représailles si le locataire n’avait pas exercé ses droits. Cependant, Wis. Stat. 704.45 ne fournit absolument aucune protection contre l’expulsion si les locataires sont en retard dans le paiement de leur loyer (sauf si le loyer non payé est dû à une augmentation de loyer de représailles). Cette loi n’offre également absolument aucune protection aux locataires qui portent plainte pour des défauts ou des dommages qu’ils ont eux-mêmes causés par négligence ou par une utilisation inappropriée.

Depuis le 31/03/12, si les locataires intentent une action devant la Small Claims Court pour violation de ces lois, ils peuvent recevoir le double de toute perte financière liée. Wis. Stat. 704.95, 2011 Wis. Act 143, Sec. 36 Eff. 3/31/12. En vertu de la loi 76 du Wisconsin de 2013, le langage sur les doubles dommages, les frais de justice et les frais d’avocat raisonnables pour toutes les questions dans Wis. Stat 704, sauf pour les dépôts de garantie et les violations de clauses de bail illégales. Les doubles dommages et intérêts pour les violations du chapitre 704 ne sont autorisés qu’entre le 31/03/12 et le 28/02/14. Wis. Stat. 704.95, 2013 Wis. Act 76, Sec. 27

NOTE : Les doubles dommages et intérêts sont toujours autorisés pour les représailles du propriétaire en vertu de l’ATCP 134. Voir ci-dessous.

Preuve nécessaire pour le code administratif du Wisconsin ATCP 134.09(5)

Comme Wis. Stat. 704.45 le code de protection des consommateurs protège les locataires qui exercent effectivement un droit. Contrairement aux lois de l’État, il protège également les locataires qui « ont fait valoir, ou tenté de faire valoir, tout droit. »

NOTE : l’ATCP 134.09(5) a une liste légèrement différente des droits des locataires et des actions interdites (voir ci-dessus).

Les locataires peuvent déposer une plainte auprès de la Protection des consommateurs et/ou intenter une action en justice devant le tribunal des petites créances pour obtenir le double des dommages, les frais de justice et les honoraires d’avocat raisonnables. ATCP 134.09(5)

Preuve nécessaire pour Dikhut v. Norton (1970)

Dikhut v. Norton est une décision de justice qui protège le droit d’un locataire à utiliser une » politique publique » comme le code du bâtiment. L’affaire peut protéger les locataires qui affirment ou tentent d’utiliser une politique publique (contrairement à Wis. Stat. 704.45) et peut protéger les locataires qui ne sont pas couverts par le code de protection des consommateurs (ATCP).

L’affaire exige un fort niveau de preuve : l’affirmation, l’utilisation ou la tentative d’utilisation de la politique publique doit être la seule raison de l’expulsion ou du harcèlement du propriétaire.

Preuve nécessaire pour les ordonnances générales de Madison 32.12(4) & 32.15

Les résidents de la ville de Madison ont les mêmes protections qu’ils ont dans les règlements de protection des consommateurs, mais la charge de la preuve est mise sur le propriétaire, ce qui signifie qu’ils doivent montrer qu’ils n’étaient pas des représailles, ou le locataire gagnera.

Si l’affaire est portée devant les tribunaux, les locataires peuvent citer l’article 32.15 du MGO, qui oblige le tribunal à « présumer » que le propriétaire exerce des représailles si l’acte du propriétaire a eu lieu dans les six mois suivant la plainte du locataire auprès des autorités de la ville.

La police de la ville de Madison peut infliger des amendes de 60 à 600 dollars pour un nombre limité d’infractions (retrait des portes et des fenêtres, confiscation des biens, entrée dans la propriété sans préavis, défaut de crédit de loyer ou de restitution d’un dépôt de garantie).

Répondre aux représailles du propriétaire

Les locataires qui pensent être victimes de représailles doivent faire ce qui suit :

1. Documentez ce qui se passe. Les locataires devraient écrire une lettre au propriétaire qui documente que l’acte est une mesure de représailles et qu’ils le savent. Par exemple, « Comme vous le savez, je vous ai demandé la semaine dernière de cesser d’entrer sans préavis approprié. Aujourd’hui, vous m’avez donné un avis de non-renouvellement. Vous devez savoir que votre non-renouvellement est invalide et illégal en vertu de la loi 704.45 et de l’ATCP 134.09(5). J’ai l’intention de renouveler mon contrat et j’attends de vous que vous annuliez cet avis et le supprimiez de mon dossier. Je connais mes droits de déposer une plainte ou d’intenter un procès pour mes dommages et intérêts. »

2. Contactez une agence. Si le propriétaire ne reprend pas rapidement les représailles par écrit, les locataires doivent envoyer une copie de leur lettre à la Protection des consommateurs ou les appeler gratuitement au (800) 422-7128. Les locataires de villes comme Madison doivent également transmettre leur plainte à l’inspecteur du bâtiment, au service de police et au procureur de la ville. Les agences peuvent avertir le propriétaire de cesser ses menaces ou son harcèlement, ou même engager des poursuites si le propriétaire a déjà violé les règlements auparavant.

3. Rassemblez des preuves. Si le ou les actes se sont produits après que le locataire a appelé l’inspecteur, la police ou une autre agence, il devrait obtenir une copie de ce rapport pour ses dossiers. Si le propriétaire intente un procès pour les expulser, le locataire peut apporter le rapport, les lettres, une chronologie du problème et toute autre preuve ou témoin, plus des copies des lois, et demander que l’expulsion soit rejetée. En vertu des nouvelles lois, il est d’autant plus important d’avoir des copies de ces lois à la première date d’audience, car le tribunal ne fixera un procès que si le locataire soulève des « motifs juridiques valables ». Wis. Stat. 799(206(3), 2017 Wis. Act 317, Sec. 49, Eff. 4/18/18. Le locataire peut également vouloir apporter toute preuve qu’il possède à l’audience initiale.

4. Apportez-la à un juge. Si les représailles du propriétaire vous ont coûté de l’argent, vous pouvez intenter une action en justice pour tout dommage connexe. Les violations des lois sur la protection des consommateurs nécessitent des dommages doubles obligatoires, plus les frais de justice et les honoraires d’avocat.

Les lois sur les représailles se trouvent à la fois dans Wis. Stat. 704 et ATCP 134. Depuis le 31/03/12, si les locataires poursuivent devant la Cour des petites créances pour des violations du chpater 704, ils peuvent recevoir le double de toute perte financière associée. Wis. Stat. 704.95, 2011 Wis. Act 143, Sec. 36 Eff. 3/31/12. Les doubles dommages et intérêts pour les violations de l’ensemble du chapitre 704 ne sont autorisés qu’entre le 31/03/12 et le 28/02/14. Après le 28/02/14, ils ne sont autorisés que pour les dépôts de garantie et les dispositions illégales du bail. Wis. Stat. 704.95, 2013 Wis. Act 76, Sec. 27 Les doubles dommages pour ATCP 134 sont restés les mêmes.

Si le propriétaire menace d’un procès d’expulsion, le locataire peut lui répondre en lui expliquant qu’il sait qu’il ne peut pas être expulsé en représailles pour avoir exercé ses droits. Si cela va au tribunal, ils peuvent apporter une copie de la lettre et d’autres preuves pour que le juge puisse les voir. Malheureusement, le locataire doit lutter contre les représailles en mettant son logement en jeu. Il n’est pas nécessaire de faire appel à un avocat dans les affaires de petites créances ou d’expulsion, mais les locataires peuvent vouloir contacter un avocat qualifié en matière de logement du Wisconsin. Pour plus d’informations, voir Eviction.

Les lois ont changé en 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 et 2018. De nombreux facteurs peuvent déterminer quelles lois s’appliquent à votre situation, notamment le moment où le problème est survenu, le moment où le bail a été signé ou renouvelé et le moment où une expulsion a eu lieu. Si votre bail a été signé ou que le problème a commencé avant le 18/04/18, vous voudrez examiner attentivement le langage de la loi pour déterminer si elle s’applique à votre situation.

Le texte violet s’applique aux baux et aux événements à partir du 21/12/11 (2011 Wis. Act 108) Résumé

Le texte orange s’applique aux baux et aux événements en date du 31/3/12 (2011 Wis. Act 143) Résumé

Le texte vert s’applique aux baux et aux événements en date du 1/3/14 (2013 Wis. Act 76) Résumé WI, Résumé Dane Co.

Le texte bleu s’applique aux baux et aux événements à compter du 11/1/15 (CR 14-038) Résumé

Le texte marron s’applique aux baux et aux événements à compter du 3/2/16 (2015 Wis. Act. 176) Résumé

Le texte marron s’applique aux baux et événements à partir du 18/04/18 (2017 Wis. Act 317) Résumé