Quando ouvir as palavras “empréstimo por dinheiro vivo” (ou “empréstimo por dinheiro privado”) qual é a primeira coisa que lhe passa pela cabeça?
Prestadores de aparência duvidosa que conduzem os seus negócios em becos escuros e cobram taxas de juro altíssimas?
Em anos anteriores, algumas maçãs ruins mancharam a indústria de empréstimos de dinheiro duro quando alguns credores predatórios tentavam “emprestar para possuir”, fornecendo empréstimos muito arriscados a mutuários que usavam bens imóveis como garantia e pretendiam executar hipotecas sobre as propriedades. Felizmente, estes tipos de emprestadores de dinheiro vivo não existem no mercado actual, embora reste algum estigma residual para alguns investidores imobiliários que não utilizaram recentemente os serviços de um emprestador de dinheiro vivo respeitável.
Neste artigo, vamos rever as bases dos empréstimos de dinheiro vivo, incluindo:
- De que se trata os empréstimos de dinheiro vivo.
- Os tipos de propriedades e negócios de empréstimos de dinheiro duro são apropriados para.
- Que tipo de taxas de juro e rácios de empréstimo para valor a esperar.
- Requisitos padrão do mutuário.
- Onde encontrar um emprestador de dinheiro duro experiente para trabalhar.
O que é um empréstimo de dinheiro duro?
Um empréstimo de dinheiro duro é simplesmente um empréstimo a curto prazo garantido por bens imóveis. É financiado por investidores privados (ou um fundo de investidores) em oposição aos credores convencionais, tais como bancos ou cooperativas de crédito. Os prazos são normalmente de cerca de 12 meses, mas o prazo do empréstimo pode ser alargado para prazos mais longos de 2-5 anos. O empréstimo requer pagamentos mensais de apenas juros ou juros e algum capital com um pagamento em balão no final do prazo.
O montante que os emprestadores de dinheiro duro são capazes de emprestar ao mutuário baseia-se principalmente no valor da propriedade em questão. A propriedade pode ser uma que o mutuário já possui e deseja utilizar como garantia ou pode ser a propriedade que o mutuário está a adquirir.
Os mutuantes de dinheiro duro estão principalmente preocupados com o valor da propriedade e não com o crédito do mutuário (embora o crédito ainda seja de alguma importância para o mutuante). Os mutuários que não conseguem obter financiamento convencional devido a uma execução hipotecária recente ou venda a descoberto podem ainda obter um empréstimo de dinheiro duro se tiverem capital próprio suficiente no imóvel que está a ser utilizado como garantia. Quando os bancos dizem “Não”, os mutuantes de moeda forte ainda podem dizer “Sim”.
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Tipos de Propriedade para Empréstimos de Dinheiro Difícil
Um mutuário pode obter um empréstimo de dinheiro difícil em quase qualquer tipo de propriedade – incluindo residencial unifamiliar, residencial multi-familiar, comercial, terreno, e industrial.
Alguns emprestadores de dinheiro vivo podem especializar-se num tipo específico de propriedade, tal como residencial, e não ser capazes de fazer empréstimos para terrenos, simplesmente porque não têm experiência nesta área. A maioria das entidades que emprestam dinheiro duro têm um nicho específico de empréstimo com o qual se sentem mais confortáveis. Pergunte-lhes antecipadamente que tipo de empréstimos estão dispostos e são capazes de fazer.
Muitos mutuantes de dinheiro vivo não emprestarão em propriedades residenciais ocupadas pelos proprietários devido às regras e regulamentos extra (obrigado Dodd-Frank!), mas há aqueles que estão dispostos a vasculhar a papelada com o mutuário. Todos os emprestadores de dinheiro duro farão empréstimos na 1ª posição, enquanto menos farão empréstimos na 2ª posição devido ao aumento do risco para o emprestador.
Para que tipos de operações devem ser usados empréstimos de dinheiro duro?
Os empréstimos de dinheiro duro não são apropriados para todas as operações. Ao comprar uma residência primária com bom crédito, histórico de rendimentos, e não há questões como uma venda curta ou execução hipotecária, o financiamento convencional através de um banco é o melhor caminho a seguir se o mutuário ainda tiver tempo para passar pelo longo processo de aprovação exigido por um banco. O dinheiro duro é a sua fonte de financiamento quando os bancos não são uma opção ou o empréstimo é necessário num curto período de tempo.
Os empréstimos de dinheiro duro são ideais para situações tais como:
- Fix e Flips
- Land Loans
- Empréstimos à Construção
- Quando o Comprador tem problemas de crédito.
- Quando um investidor imobiliário precisa de agir rapidamente.
Quem Deve Usar um Empréstimo de Dinheiro Difícil?
Os investidores imobiliários escolhem usar dinheiro difícil por muitas razões diferentes. A principal razão é a capacidade do emprestador de dinheiro difícil de financiar o empréstimo rapidamente. Na maioria das situações, os empréstimos com dinheiro vivo podem ser financiados no prazo de uma semana. Compare isso com os 30 – 45 dias que leva para obter um empréstimo bancário financiado. O processo de requerimento de um empréstimo de dinheiro vivo demora geralmente um ou dois dias e, em alguns casos, um empréstimo pode ser aprovado no mesmo dia. Boa sorte ao saber da aprovação de um empréstimo pelo seu banco dentro da mesma semana!
A capacidade de obter financiamento a uma taxa muito mais rápida do que um empréstimo bancário é uma vantagem significativa para um investidor imobiliário. Especialmente quando o investidor imobiliário está a tentar adquirir um imóvel com muitas ofertas concorrentes, um fecho rápido com um empréstimo de dinheiro vivo chamará a atenção do vendedor e diferenciará a sua oferta do resto dos compradores que oferecem um financiamento convencional lento.
Outra razão pela qual um mutuário pode optar por utilizar um empréstimo de dinheiro vivo é que foi rejeitado pelos bancos para um empréstimo convencional. A vida nem sempre corre como planeado. Vendas curtas, execuções hipotecárias, problemas de crédito… acontecem. Outra coisa importante que os bancos precisam de ver é o histórico de rendimentos. Se um potencial mutuário começou recentemente um novo emprego, o banco pode negar o pedido de empréstimo devido a um historial de rendimentos insuficiente, mesmo que o mutuário obtenha um rendimento saudável. Os mutuantes de dinheiro vivo são capazes de olhar para além destas questões desde que o empréstimo seja reembolsado e o mutuário tenha capital suficiente investido na propriedade.
Taxas de juro e pontos para empréstimos de dinheiro vivo
As taxas de juro e pontos cobrados pelos mutuantes de dinheiro vivo variarão de mutuante para mutuante e também variarão de região para região. Por exemplo, os emprestadores de dinheiro vivo na Califórnia geralmente têm taxas mais baixas do que em outras partes do país, uma vez que a Califórnia tem muitas empresas de empréstimo de dinheiro vivo. O aumento da concorrência leva a uma diminuição dos preços.
Os emprestadores de dinheiro duro assumem mais riscos com os seus empréstimos em comparação com um empréstimo bancário convencional. Devido a este maior risco envolvido num empréstimo de dinheiro duro, as taxas de juro de um empréstimo de dinheiro duro serão mais elevadas do que os empréstimos convencionais. As taxas de juro para empréstimos de dinheiro pesado variam entre 10 – 15% dependendo do emprestador específico e do risco percebido do empréstimo. Os pontos podem variar entre 2 – 4% do montante total do empréstimo. As taxas de juro e os pontos podem variar muito dependendo do rácio empréstimo/valor.
Rácios empréstimo de dinheiro duro/valor
O montante do empréstimo que o emprestador de dinheiro duro é capaz de emprestar é determinado pelo rácio do montante do empréstimo dividido pelo valor de um imóvel. Isto é conhecido como o empréstimo ao valor (LTV). Muitos emprestadores de dinheiro vivo emprestam até 65 – 75% do valor actual do imóvel. Alguns emprestadores emprestarão com base no valor após reparação (ARV), que é o valor estimado do imóvel depois de o mutuário ter melhorado o imóvel. Isto cria um empréstimo mais arriscado do ponto de vista do emprestador de dinheiro duro porque a quantidade de capital colocado pelo emprestador aumenta e a quantidade de capital investido pelo mutuário diminui. Este risco acrescido fará com que um emprestador de dinheiro pesado cobre uma taxa de juros mais elevada.
Há alguns emprestadores de dinheiro pesado que emprestarão uma percentagem elevada do ARV e até financiarão os custos de reabilitação. Isto pode parecer óptimo do ponto de vista do mutuário para começar, mas estes tipos de empréstimos têm um risco muito maior envolvido e a taxa de juro e os pontos serão MUITO mais elevados. Esperar 15 – 18% de juros e 5 – 6 pontos quando um mutuante financia um empréstimo com pouco ou nenhum pagamento de entrada por parte do mutuário. Em alguns casos, pode valer a pena para o mutuário pagar estas taxas exorbitantes a fim de garantir o negócio se ainda puderem gerar lucro do projecto.
Borrower Requirements for Hard Money Loans
Como discutido anteriormente, os mutuantes de dinheiro vivo estão principalmente preocupados com o montante de capital próprio que o mutuário investiu no imóvel que será usado como garantia. Estão menos preocupados com a notação de crédito do mutuário. Questões sobre o registo de um mutuário, tais como execução hipotecária ou venda a descoberto, podem ser ignoradas se o mutuário tiver capital para pagar os juros do empréstimo.
O mutuante de dinheiro vivo deve também considerar o plano do mutuário para a propriedade. O mutuário deve apresentar um plano razoável que mostre como pretende pagar o empréstimo em última instância. Normalmente, isto é melhorar a propriedade e vendê-la ou obter mais tarde um financiamento a longo prazo.
Finding a Hard Money Lender to Work With
Existem muitas formas diferentes de encontrar um emprestador de dinheiro duro com reputação. Uma maneira fácil de encontrar um emprestador local de dinheiro duro é procurar no Google por + “emprestadores de dinheiro duro”. Haverá empresas individuais nos resultados da pesquisa, bem como listas de financiadores de dinheiro vivo compiladas por outros. Isto fornecerá uma boa quantidade de financiadores para começar a contactar e avaliar.
Outra forma de encontrar um financiador de dinheiro vivo é através da participação na reunião do clube de investidores imobiliários local. Estas reuniões de clube existem na maioria das cidades e são geralmente bem assistidas por financiadores de dinheiro vivo que procuram estabelecer uma rede com potenciais mutuários. Se não estiverem presentes na reunião, pergunte a outros investidores imobiliários se eles têm um emprestador de dinheiro vivo que possam recomendar. Corretores imobiliários, corretores hipotecários convencionais e outros profissionais imobiliários podem ser capazes de encaminhar um financiador experiente de dinheiro vivo. Aproveite a sua rede existente e veja quem é mais recomendado.
Após uma lista de algumas entidades financiadoras ter sido compilada, é altura de começar a contactá-las e encontrar a entidade financiadora mais adequada para financiar o seu próximo negócio.
Conclusão
esperadamente, este artigo dotou-o de conhecimentos e confiança suficientes para considerar um empréstimo de dinheiro vivo para financiar um dos seus futuros negócios imobiliários. As taxas de juro mais elevadas podem parecer assustadoras no início, mas os benefícios de obter um empréstimo financiado rapidamente e de ser capaz de obter financiamento quando todos os bancos tiverem dito “Não” ultrapassarão de longe o custo extra.
DonHensel tem estado envolvido no negócio de empréstimo de dinheiro duro desde 1979. A North Coast Financial e as suas filiais financiaram mais de 750 milhões de dólares em empréstimos imobiliários de dinheiro vivo na Califórnia. Estes empréstimos têm sido garantidos por residências unifamiliares, residências multi-familiares, edifícios comerciais e terrenos. Don recebeu a sua licenciatura em finanças da Universidade de Illinois e o seu mestrado em finanças e contabilidade da Northwestern University.
North Coast Financial, Inc. é um emprestador de dinheiro vivo em San Diego, Califórnia, com 35 anos de experiência em empréstimos imobiliários em todo o Sul da Califórnia. Para mais informações sobre os nossos programas de empréstimo ou para saber mais sobre um empréstimo contacte Don Hensel.
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