Diritti degli inquilini di Chicago

Molti proprietari di Chicago non rispettano l’ordinanza sui proprietari di case residenziali (RLTO) di Chicago. Per affrontare questo problema, il Consiglio Comunale di Chicago ha emanato delle leggi che proteggono gli inquilini. È possibile leggere ogni sezione della RLTO utilizzando il pulsante a discesa dal menu in alto.

Gli inquilini ricevono un risarcimento e/o possono rompere il contratto di locazione quando i proprietari violano alcune disposizioni della RLTO. Questo offre agli inquilini qualche ricorso, anche se la legge favorisce ancora generalmente i proprietari. Fate sapere al vostro assessore di Chicago che non siete a favore della diminuzione dei diritti degli inquilini.

Alcuni inquilini potrebbero anche ottenere qualche sollievo dalla nuova ordinanza del 2013: “Protezione degli inquilini nelle proprietà in affitto pignorate”.”

Più informazioni sull’affitto in Illinois & Chicago

Questa non è una consulenza legale

La Corte d’Appello dell’Illinois ha affermato che esiste una “disparità storica tra i poteri di contrattazione del proprietario e dell’inquilino.” Plambeck contro Greystone Mgmt. & Columbia Nat’l Trust Co., 281 Ill. App. 3d 260, 266-267 (1st Dist. 1996). Alcune delle leggi dell’Illinois e specialmente di Chicago hanno lo scopo di offrire un piccolo aiuto agli inquilini residenziali. Questo dà agli inquilini una certa leva, e soddisfazione, quando quasi tutto il resto favorisce i proprietari. Esempi di quello che succede a volte in questi casi possono essere visti sulla nostra pagina dei casi. Sia per gli inquilini che per i proprietari, vedere cosa è successo ad altri in situazioni simili può essere utile.

I. LOCAZIONI & ROTTURA:

Tranne che a DeKalb, Mount Prospect, e Oak Park, i contratti d’affitto dell’Illinois non devono essere scritti. Le locazioni a DeKalb Mount Prospect e Oak Park per gli affitti residenziali devono essere in forma scritta. In tutto il resto dell’Illinois, se un inquilino non ha un contratto scritto, probabilmente sta affittando sulla base del mese per mese. Questo tipo di contratto di locazione è valido e applicabile. Di solito è ancora un preavviso scritto per terminare correttamente.

Anche se un contratto di locazione scritto non è un prerequisito per affittare, un inquilino può preferire un contratto di locazione scritto. I contratti di affitto verbali sono applicabili, ma inaffidabili. Chi ha promesso cosa esattamente? Non è chiaro. Eppure, un inquilino potrebbe non volere un contratto scritto per poter traslocare con poco preavviso. I padroni di casa di solito vogliono un contratto d’affitto scritto per poter vincolare i loro inquilini a pagare l’affitto per un lungo periodo. Un contratto d’affitto scritto di 12 mesi è una promessa dell’inquilino di pagare 12 mesi d’affitto. I padroni di casa potrebbero fare causa con successo agli inquilini per tutto l’affitto dovuto in base a un contratto scritto di 12 mesi anche se l’inquilino non si è mai trasferito. Quindi ci sono momenti in cui firmare un contratto d’affitto scritto è un bene, e momenti in cui è un male. Se avete un contratto d’affitto mensile la flessibilità è buona, ma potreste finire per dover mettere tutte le vostre cose in un deposito e trovare un nuovo appartamento velocemente.

Se un inquilino rompe un contratto d’affitto impropriamente, quell’inquilino è probabilmente a carico dell’affitto per il resto della durata del contratto. In nessun caso un affittuario dovrebbe basarsi su un accordo VERBALE del padrone di casa per permettere all’inquilino di rompere il contratto di locazione. Né l’inquilino dovrebbe dare solo un preavviso VERBALE di 30 giorni per terminare un affitto mensile. Questo è vero anche se il contratto stesso non è scritto. Se un accordo per terminare un contratto di locazione prima della sua scadenza naturale non è scritto, l’affittuario non dovrebbe fare affidamento su di esso. Quello sfortunato inquilino potrebbe ritrovarsi a dover pagare l’affitto dopo essersene andato in anticipo e il padrone di casa gli ha detto “certo, non ti preoccupare” al telefono o di persona. L’inquilino metterà in pericolo almeno il suo deposito cauzionale. Un inquilino può ritrovarsi a dover pagare l’affitto per mesi che non vive nemmeno nella proprietà. Ci sono casi in cui un inquilino semplicemente non può terminare legalmente il suo contratto di locazione in anticipo, non importa quanto ne abbia bisogno. Anche a Chicago. Fate attenzione a rompere i contratti di locazione. Se non potete farlo bene, non fatelo.

Problemi con i coinquilini? Gli inquilini non possono facilmente sfuggire a un contratto d’affitto che hanno firmato con dei coinquilini solo perché alcuni, ma non tutti, gli inquilini violano il contratto o rendono l’appartamento disgustoso. Gli inquilini di un contratto d’affitto sono di solito responsabili in solido. Ciò significa che il padrone di casa può fare causa a uno qualsiasi degli inquilini per TUTTO l’affitto dovuto in base al contratto. Sì, potresti essere responsabile dell’affitto del tuo coinquilino fannullone, anche se hai pagato tutto l’affitto. Quindi fate attenzione a chi firmate un contratto d’affitto. Almeno a Chicago potresti avere dei motivi per rompere legalmente il contratto d’affitto e ricominciare da capo per conto tuo o con un compagno di stanza più responsabile. Potresti decidere di parlare con un avvocato dei diritti degli affittuari di Chicago di questa opzione. Oltre al rischio di dover pagare l’affitto per un ex “amico” o “Valentino”, quella persona avrà anche accesso alle aree comuni e forse anche alla tua camera da letto nell’appartamento affittato. Questo può mettere a rischio la sicurezza dei tuoi oggetti di valore e anche della tua persona. Anche la tua spazzatura contenente ricevute, estratti conto o offerte di carte di credito mette a rischio la tua identità e il tuo credito quando si presenta una situazione di coinquilino finito male. Dopo tutto, non puoi sfrattare il tuo coinquilino per non aver pagato l’affitto, o chiuderlo fuori dalla proprietà.

Alcuni inquilini di Oak Park hanno un difetto nel loro contratto di locazione che può farli uscire dal contratto scritto con un preavviso scritto di 30 giorni.

Gli affittuari nella maggior parte dell’Illinois non hanno mezzi certi per terminare legalmente un contratto di locazione prima della sua scadenza scritta. La migliore speranza di questi inquilini è quella di negoziare una qualche risoluzione con il loro padrone di casa e impegnarla per iscritto. La difesa dello “sfratto costruttivo” è forse un’opzione, ma difficile da provare e inaffidabile.

II. IL TUO NOLEGGIO È COPERTO DALLA RLTO A CHICAGO?

La maggior parte degli affitti di appartamenti, condomini e case a Chicago sono coperti dal RLTO perché il RLTO si applica a tutti i contratti di affitto nella città, scritti e non scritti, a meno che l’affitto sia soggetto a qualche esclusione che si trova sotto la sezione 020 del RLTO. Tale sezione esclude un certo numero di affitti, e questa discussione tocca solo alcune di queste esclusioni. Si consiglia agli inquilini di assicurarsi di non intraprendere alcuna azione o inazione basandosi su questa discussione, o sul RLTO, senza consultare un avvocato. Non andrà a finire bene se l’RLTO non si applica. L’RLTO di Chicago si applica solo a Chicago, non a tutta la contea di Cook. C’è anche un Evanston RLTO, che non è lo stesso del Chicago RLTO. In questa sezione II stiamo parlando solo di Chicago.

Proprietario occupato e meno di 7 appartamenti nell’edificio

L’RLTO non si applica ad un affitto in un edificio se il proprietario della proprietà vive nell’edificio E l’edificio ha solo sei unità, o meno. Non importa quante delle unità vengono effettivamente affittate in quel momento. Vedi Meyer v. Cohen, 260 Ill. App. 3d 351, 358 (1st Dist. 1993).

Inoltre, come abbiamo imparato a nostre spese, anche se una rimessa indipendente sulla stessa proprietà non è abitata dal proprietario, se il proprietario vive nella casa principale, la rimessa è ancora considerata “occupata dal proprietario” ed esclusa dalla copertura del RLTO se ha meno di sette (7) unità. Vedi Berven v. Marquette Nat’l Bank & Trust No. 14662, 394 Ill. App. 3d 22 (1st Dist. 2009). Il risultato è lo stesso se l’intera proprietà ha più di sette (7) unità, ma non la rimessa? Chi lo sa. Sembra un altro caso d’appello. Tuttavia, se ci sono cinque (5) o più unità sull’intera proprietà, anche se divise tra i due edifici, gli inquilini di entrambi gli edifici dovrebbero essere ancora coperti dall’Illinois Security Deposit Return Act anche se l’RLTO non si applica perché ci vive un proprietario. Vedi Hoffman v. Altamore, 352 Ill. App. 3d 246, 256 (2d Dist. 2004) (“‘proprietà immobiliare residenziale’ ai fini della sezione 1 del Security Deposit Return Act è limitata agli edifici sullo stesso lotto di proprietà immobiliare”) (enfasi aggiunta da noi).

Una casa unifamiliare sarà coperta dal RLTO a Chicago, perché il proprietario della casa in affitto non vive nella casa in affitto. Solo l’affittuario vive nella casa in affitto. Lo stesso vale per una singola unità di condominio affittata in un grande edificio. Anche se il proprietario del condominio possiede solo un’unità nell’edificio, sono coperti dalla RLTO. Vedi VG Marina Mgmt. Corp. v. Wiener, 378 Ill. App. 3d 887 (2d Dist. 2008).

La corte d’appello dell’Illinois ha sostenuto che le case di città in fila sotto lo stesso tetto sono ancora edifici separati sotto il RLTO. Allen v. Lin, 356 Ill. App. 3d 405, 413 (1st Dist. 2005). Quindi, se c’è una fila di cinque case a schiera e il vostro padrone di casa vive in una, e voi affittate quella accanto, potreste ancora essere protetti dall’RLTO. D’altra parte, se affittate un’unità in un duplex, e il proprietario vive nell’altra unità, non siete protetti dal RLTO. Ma se l’edificio ha sette o più unità e il proprietario vive nello stesso edificio, si è ancora protetti.

La domanda su chi è un “proprietario” trova risposta nella Sezione 030, che definisce “proprietario” chiunque abbia un interesse effettivo nella proprietà e il diritto di godimento attuale. In altre parole, anche se un trust detiene il titolo di proprietà, i suoi beneficiari sono “proprietari” anche se il loro nome non appare da nessuna parte sull’atto. Inoltre, ci possono essere spesso proprietari multipli, e proprietari non umani come i proprietari di LLC o società. In altre parole, la persona o la società a cui si paga l’affitto non è necessariamente l’unico proprietario, o addirittura un proprietario. In Detrana v. Such, 368 Ill. App. 3d 861, 869 (1st Dist. 2006), è stato dichiarato che un proprietario parziale che viveva in un seminterrato ma non otteneva alcun reddito dalla proprietà, o gestiva la proprietà, era ancora un proprietario. Quindi l’RLTO non si applicava all’edificio.

La questione di cosa significhi “occupato” non trova risposta nelle opinioni pubblicate. Siamo stati recentemente coinvolti in un caso in cui la corte d’appello ha ribaltato la conclusione del tribunale di prova che un proprietario ha occupato un piccolo edificio quando gli inquilini hanno visto il padrone di casa solo una volta in due anni, In un ordine non pubblicato del 2010 la corte d’appello ha delineato il suo ragionamento:

“troviamo che per “occupare” un edificio, ci deve essere almeno un grado di “vita”, come stabilito in Berven, sufficiente a realizzare i suddetti scopi dell’eccezione occupata dal proprietario. * * * Un padrone di casa assente potrebbe tenere un’unità in numerose proprietà e sostenere di occuparle tutte se occasionalmente visitasse il luogo e vi facesse spedire la posta. L’unica prova possibile dell’occupazione riguarda le informazioni sulla patente di guida e la sua testimonianza che ha votato nella contea di Cook. Il resto della sua testimonianza e gli argomenti in appello non ammontano a nient’altro che un cinico tentativo di impedire al suo inquilino di ottenere gli effetti benefici dell’ordinanza. Inoltre, c’è abbondanza di prova che mostra chiaramente che stava vivendo in Joliet durante i periodi relativi all’edizione ed ha speso la vasta maggioranza del suo tempo là . Per tutti gli intenti e gli scopi, era un proprietario assente in queste circostanze come lei sarebbe ignaro ed inaccessibile se tutte le edizioni inquilino-relative sorgono, che è contrario agli scopi dell’eccezione proprietario-occupata ritagliata dal consiglio comunale.”

Inutile dire che siamo d’accordo che un proprietario non può vivere nella sua casa a Joliet e sostenere che il suo condominio di Chicago è “occupato dal proprietario.”

Co-op

L’RLTO non si applica a un’unità affittata da un membro di una cooperativa che detiene un contratto di proprietà. Il nostro ufficio è stato coinvolto in un caso in cui il padrone di casa sosteneva che un enorme edificio che gestiva era una coop, e quindi non coperto dal RLTO. Il tribunale ha deciso che questo non era vero, perché gli inquilini non possedevano alcuna azione della società che possedeva l’edificio. I veri detentori di “affitti di proprietà” in una cooperativa possiedono azioni della società cooperativa, e gli inquilini nel nostro caso non possedevano azioni dell'”Associazione degli inquilini” che deteneva il titolo di proprietà dell’edificio.

Monasteri, dormitori scolastici, ospedali, strutture di assistenza transitoria, Case per anziani senza scopo di lucro, manicomi

Tutti questi non sono coperti dal RLTO. Fino all’inizio del 2008, un dormitorio universitario era esentato dalla copertura della RLTO solo se era di proprietà E gestito dalla scuola. Ma se si affittava in un dormitorio privato, non di proprietà dell’istituzione, poteva ancora essere coperto dall’RLTO. Tuttavia, il consiglio comunale ha modificato il RLTO all’inizio del 2008 per trasformare la “e” in una “o”, così che gli edifici precedentemente coperti sono diventati esclusi dalla copertura RLTO. Questo emendamento è probabilmente arrivato su richiesta disperata di istituzioni come le università Roosevelt e DePaul, dato che alcune loro residenze erano state citate in cause collettive che denunciavano violazioni del RLTO. È anche importante menzionare che, anche se una casa per anziani senza scopo di lucro non è coperta dal RLTO, se ha 25 o più unità e non è un “alloggio pubblico”, può ancora essere coperta dall’Illinois Security Deposit Interest Act e Security Deposit Return Act.

Hotels, Rooming Houses, Bed & Breakfasts

Se si affitta in uno stabilimento tipo flophouse, e pagate un affitto giornaliero o settimanale, non siete protetti dall’RLTO fino a quando non avete affittato lì più di 32 giorni di fila. Poi, potreste essere coperti se iniziate a pagare un affitto mensile. L’RLTO non è chiaro su cosa succede se si continua a pagare un affitto settimanale o giornaliero per più di 32 giorni, e non si paga mai un “affitto mensile”. È nostra opinione che gli affittuari di un hotel o di una pensione con 25 o più unità che danno depositi e rimangono più di sei mesi sono protetti dall’Illinois Security Deposit Interest Act indipendentemente dal fatto che il RLTO sia applicabile o meno.

Acquirente o venditore ai sensi di un contratto di acquisto immobiliare prima del trasferimento della proprietà

La definizione di “contratto di acquisto immobiliare” in questa sezione è purtroppo aperta all’interpretazione. Questa esclusione comprende una situazione di rent-to-own? Che ne dite di un’opzione o di un diritto di prelazione? A meno che non ci sia un trasferimento di proprietà, di sicuro, secondo i termini scritti del contratto, gli inquilini che affittano per comprare o che detengono altre opzioni possono ragionevolmente sostenere di non avere un “contratto di acquisto immobiliare”. Solo i tribunali o il consiglio comunale possono risolvere l’ambiguità derivante da questa esclusione.

Dipendente di un locatore il cui diritto all’occupazione è subordinato all’impiego nei locali

Gli inquilini che ottengono un appartamento perché lavorano sulla o nella proprietà non sono protetti dal RLTO. Se siete l’amministratore dell’edificio, l’inquilino dall’altra parte del corridoio potrebbe essere protetto dall’RLTO mentre voi non lo siete. Ci sono situazioni che abbiamo incontrato in cui gli inquilini hanno contratti di locazione e pagano l’affitto, ma il loro affitto è scontato a causa del lavoro che l’inquilino fa nell’edificio. La copertura di questi accordi da parte della RLTO non è nota. Questi inquilini possono sostenere che la loro occupazione non è “condizionata all’impiego” perché, se pagano solo l’affitto più alto, il loro impiego non ha importanza. Solo i tribunali o il Consiglio Comunale possono rispondere a questo.

III. L’RLTO di Chicago è più di una legge sul deposito cauzionale

Se si applica, l’ordinanza del padrone di casa e dell’inquilino di Chicago è più che una semplice legge sul deposito cauzionale. La legge di Chicago offre anche la possibilità di rompere un contratto d’affitto, e recuperare i danni per eccessivi ritardi, fastidiose presentazioni di appartamenti, e sfratti ritorsivi, per citare solo alcune violazioni comuni. Costringere un inquilino a rinnovare il contratto di locazione più di 90 giorni prima della scadenza, cercare di far rispettare una disposizione del contratto di locazione che richiede all’inquilino di pagare le spese legali del padrone di casa, le minacce di chiudere fuori un inquilino, la mancata consegna del possesso all’inizio del contratto di locazione, e la mancata divulgazione delle citazioni del codice contro un edificio prima che l’inquilino firmi un contratto di locazione, possono dare diritto a un inquilino ai danni automatici anche se l’inquilino non ha subito alcun danno effettivo. Abbiamo recuperato premi per danni sostanziali per affittuari di Chicago che non hanno nemmeno dato depositi di sicurezza. Le leggi sugli appartamenti di Chicago sono più complicate del semplice pagamento degli interessi e della restituzione del deposito cauzionale entro 45 giorni.

IV. Applicazione della legge sui diritti degli inquilini fuori Chicago nel resto dell’Illinois

Con poche eccezioni locali, gli affitti di appartamenti nel resto dell’Illinois sono regolati solo dall’Illinois Security Deposit Interest Act e Illinois Security Deposit Return Act. Queste leggi non sono così generose verso gli inquilini come le ordinanze locali di Chicago, Evanston, Mount Prospect, Oak Park, DeKalb e Urbana.

A. LEGGE SUI DIRITTI DEGLI INQUILINI DI EVANSTON: Abbiamo ottenuto risultati favorevoli per gli inquilini secondo la legge Evanston RLTO che è unica nello stato perché richiede che i depositi di sicurezza siano restituiti e contabilizzati entro 21 giorni dopo che un inquilino si trasferisce, anche se la trattenuta è per l’affitto. Rappresentiamo molti studenti della Northwestern University che affittano a Evanston secondo l’RLTO di Evanston. In un caso in cui abbiamo rappresentato gli inquilini, la Corte d’Appello ha affermato che “l’incapacità del padrone di casa di ottenere una stima dei danni entro 21 giorni è irrilevante per il dovere del padrone di casa ai sensi della sezione 5-3-5-1(C) di restituire il deposito di sicurezza”. Nadhir v. Salomon, 2011 Ill. App. LEXIS 1011 (Ill. App. Ct. 1st Dist. 2011).

B. LEGGE DELL’ILLINOIS SUI DIRITTI DEGLI AFFITTUARI: L’Illinois Security Deposit Interest Act si applica solo agli affittuari di proprietari che possiedono o gestiscono proprietà con 25 o più unità. L’Illinois Security Deposit Return Act si applica solo agli affittuari di edifici con cinque o più unità.

L’Illinois Security Deposit Interest Act richiede che un inquilino dimostri che il padrone di casa “intenzionalmente non è riuscito” a pagare gli interessi come richiesto dalla legge, o si è rifiutato. Dimostrare una violazione compensabile sotto uno dei due Security Deposit Acts è più complicato che a Chicago. Il nostro ufficio ha presentato diverse cause collettive in base a queste leggi contro grandi proprietari di complessi di appartamenti con centinaia di unità.

Sotto la legge dell’Illinois sulla restituzione dei depositi di sicurezza, l’inquilino ha diritto a un risarcimento pari a due volte l’importo che il padrone di casa trattiene se viene dimostrata la “malafede” o il rifiuto di fornire una dichiarazione scritta integrata da ricevute. Questo può non essere facile. Tuttavia, un inquilino ha diritto alla restituzione del suo deposito per intero se il padrone di casa afferma di aver pagato appaltatori o fornitori esterni per fare dei lavori nell’appartamento, ma non riesce a fornire all’inquilino le copie delle ricevute pagate entro 60 giorni dopo che l’inquilino ha lasciato l’appartamento. Anche se questo fallimento non è stato un rifiuto, o in malafede, il deposito stesso deve essere restituito (senza danni penali o spese legali per l’inquilino). Se l’inquilino può dimostrare che il fallimento è stato un rifiuto, allora i danni penali e le spese legali possono essere assegnati. Abbiamo aiutato gli inquilini a redigere lettere ai loro padroni di casa per dimostrare il “rifiuto”.

Quando si affitta fuori Chicago, un inquilino dell’Illinois deve capire che non ci può essere nessuna legge che regoli la restituzione del suo deposito cauzionale se non le disposizioni del suo contratto di locazione, o la legge comune.

Inoltre, a differenza di Chicago e Oak Park, non c’è probabilmente alcun modo per un inquilino dell’Illinois di uscire legalmente da un contratto di locazione a lungo termine. Gli inquilini non possono sfuggire alla responsabilità dei loro contratti di locazione a causa di difficoltà economiche, un trasferimento di lavoro, discordie coniugali, o presunta “muffa”. Un padrone di casa può sempre accettare la resa di un inquilino e liberarlo volontariamente dai suoi obblighi di locazione, ma assicuratevi di metterlo per iscritto. Se un inquilino può davvero provare che i problemi di abitabilità rendono l’appartamento o la casa totalmente inabitabile, secondo un’agenzia governativa competente o un ispettore autorizzato, l’inquilino può essere in grado di uscire da un contratto di locazione rivendicando lo “sfratto costruttivo”. Questo però non è facile.

Gli affittuari fuori Chicago, in Illinois, sono protetti da una versione meno efficace delle disposizioni dell’RLTO che permette di trattenere l’affitto quando un inquilino deve fare delle riparazioni che il padrone di casa dovrebbe fare. L’Illinois Residential Tenants’ Right to Repair Act non permette agli inquilini di rompere i contratti di locazione, ma può permettere loro di trattenere dall’affitto fino a 500 dollari o metà dell’affitto mensile, qualunque sia il minore, per i pagamenti che l’inquilino fa agli appaltatori per risolvere problemi che sono responsabilità del padrone di casa. Ma questo è permesso solo dopo che l’inquilino ha scritto al padrone di casa una lettera certificata (con ricevuta di ritorno) informandolo dei problemi e dando al padrone di casa almeno 14 giorni per risolvere i problemi stessi. Ovviamente l’inquilino non può esercitare questo diritto se è stato lui a causare il danno.

L’Illinois Safe Homes Act prevede anche che un inquilino può essere in grado di evitare la responsabilità sotto il resto di un contratto di locazione se si è trasferito sotto una “credibile minaccia imminente di violenza domestica o sessuale nei locali; e (2) l’inquilino ha avvisato per iscritto il padrone di casa prima o entro 3 giorni dalla liberazione dei locali che la ragione per liberare i locali era a causa di una credibile minaccia imminente di violenza domestica o sessuale contro l’inquilino o un membro della sua famiglia.” Cos’è una “credibile minaccia imminente”? Sta al giudice o alla giuria.

La novità del 1 gennaio 2012 è un emendamento all’Illinois Landlord and Tenant Act che crea un obbligo per i proprietari nelle contee con più di tre milioni di abitanti (Cook County – non solo Chicago) di cambiare le serrature degli appartamenti dopo ogni locazione. Questo è, eccetto per gli edifici occupati dal proprietario con quattro o meno unità. Questa nuova sezione, 765 ILCS 705/15 “Cambiare o rifare la serratura dell’unità abitativa” ha lo scopo di offrire protezione ai nuovi inquilini da furti da parte di ex proprietari di unità, o persone che hanno ottenuto vecchie chiavi. Se il padrone di casa non rispetta questa sezione e c’è un furto, allora il padrone di casa diventa responsabile nei confronti dell’inquilino per la perdita subita.