Il rendimento del debito è una semplice metrica usata per determinare il rischio di un prestito proposto. La formula è
Rendimento del debito = Reddito operativo netto (NOI)/ Importo del prestito
Anche se è molto facile da calcolare, il prestatore deve determinare se il risultato è un investimento utile per lui, dato il tipo di proprietà e le condizioni del mercato. Generalmente, il dieci per cento (10%) è considerato il rendimento del debito minimo per un prestito. Essenzialmente, più basso è il Debt Yield più alto è il rischio del prestatore.
Il Debt Yield è calcolato indipendentemente dai tassi di capitalizzazione (“cap rate”), dai tassi di interesse o dai periodi di ammortamento. È un modo semplice e veloce per valutare il rischio di un prestito, ma non è l’unico criterio per analizzare un prestito. Altre due metriche per valutare un prestito sono il Loan-to-Value (“LTV”) e il Debt Service Coverage Ratio (“DSCR”). Un prestito proposto deve essere supportato dal Debt Yield e rispettare i requisiti LTV e DSCR come determinato dal prestatore.
Per esempio, DSCR può essere regolato per adattarsi alla “scatola” di un prestatore cambiando il periodo di ammortamento. Nella tabella qui sotto, espandendo il periodo di ammortamento di cinque (5) anni da 20 anni a 25 anni si aumenta il DSCR da 1,15x a 1,22x. Se il prestatore ha un requisito DSCR di 1,20x, questo piccolo aggiustamento può fare la differenza per ottenere o meno un prestito.
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Importo del prestito |
$ 750,000 |
$ 750.000 |
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Tasso di interesse |
10.0% |
10.0% |
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Ammortamento |
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Prestito PMT |
$81,783 |
$86,852 |
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DSCR |
1.22x |
1.15x |
La correzione del periodo di ammortamento non ha impatto sul Debt Yield. Nell’esempio (presuppone un NOI di $100.000, un cap rate del 10% e un LTV del 75%) sopra il Debt Yield sarebbe calcolato come segue:
Debt Yield = Net Operating Income (NOI)/ Loan Amount
Debt Yield= $100.000/$750.000
Debt Yield= 13.33%
Il rendimento del debito fornisce al prestatore una misura del rischio indipendente dal tasso d’interesse, al contrario di DSCR e LTV. Date le recenti condizioni di mercato (pre COVID-19), dove i bassi tassi d’interesse e i tassi cap compressi erano la norma, gli importi dei prestiti determinati esclusivamente da DSCR e LTV fornivano poco conforto in un ambiente di tassi d’interesse in aumento.
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