Nel business del flipping immobiliare, il valore dopo la riparazione (ARV) è il valore di una proprietà dopo aver effettuato le riparazioni ed essere pronti a vendere. Prende in considerazione il costo totale delle riparazioni e il valore stimato della casa.
Gli individui e le aziende che comprano case per la riparazione e l’eventuale rivendita sono conosciuti come flipper immobiliari. I flipper esperti conoscono bene le loro zone e i loro mercati. Sono anche investitori immobiliari – comprano case, le riparano e le vendono nella speranza calcolata di un profitto.
L’ARV è usato dai flipper con un’adeguata esperienza di riparazione e vendita di case per stimare il valore. Questi imprenditori spesso hanno licenze generali di appaltatore e di agente immobiliare – che sono utili per essere in grado di lavorare sulla casa e venderla da soli, ma generalmente non sono richieste – e si sentono sicuri della loro capacità di calcolare il valore della proprietà dopo che hanno completato i lavori di ristrutturazione o sono altrimenti pronti a vendere.
Cos’è il After Repair Value (ARV)?
L’ARV non è tanto un valore contabile di una proprietà quanto una stima educata del valore attuale di una proprietà. Gli investitori immobiliari hanno generalmente un’opinione informata delle case che stanno acquistando o riparando, e cosa potrebbero valere nel tempo, o quando le riparazioni sono complete.
Se le riparazioni sono necessarie, l’investitore prende la sua stima del valore attuale della proprietà, e aggiunge il costo delle riparazioni (o il costo stimato), ottenendo l’ARV della casa.
Come si calcola il valore dopo la riparazione (ARV)
La formula ARV non è complessa.
Il valore attuale della proprietà è l’importo per cui l’investitore ha acquistato la casa, e il costo totale della ristrutturazione è il valore delle ristrutturazioni effettuate o una stima.
Come funziona l’After Repair Value (ARV)
Stabilire le variabili dell’equazione può essere difficile. Il valore attuale di una proprietà riflette la sua condizione attuale. L’investitore deve essere in grado di pagare il più possibile al di sotto del valore corrente della casa per massimizzare i loro profitti quando la vendono.
Le stime di ristrutturazione sono l’aspetto più rischioso dell’investimento nella riparazione di una casa. Ci può essere solo il danno che può essere visto, o ci potrebbe essere molto più danno che non può essere visto fino a quando altre riparazioni iniziano.
Per esempio, supponiamo che un flipper abbia stimato il valore di una casa sulla base di nuovi rivestimenti, moquette, e una sostituzione del tetto. Quando hanno fatto tirare su la moquette si è notato che c’era della muffa dietro i battiscopa. Dopo ulteriori indagini, hanno trovato muffa nera nelle pareti di ogni stanza della casa. Questo ha cambiato drasticamente la stima della ristrutturazione della proprietà e ha aumentato il valore d’inventario della casa.
Gli acquirenti potrebbero non essere disposti a pagare l’aumentato valore della casa, poiché potrebbero non capire o tenere conto del valore in dollari delle riparazioni che hanno dovuto essere fatte – anche un perito potrebbe non farlo.
Un’altra considerazione per il valore d’inventario di una proprietà è farsi un’idea della concorrenza – che proprietà comparabili (note come comps nel settore) nella zona locale tendono ad andare per. Questo potrebbe aiutarvi a regolare il vostro prezzo di vendita quando le riparazioni saranno completate e sarete pronti a vendere.
Limiti del valore dopo la riparazione (ARV)
L’ARV è un calcolo di un’istantanea nel tempo – il valore della proprietà nelle attuali condizioni del mercato immobiliare e lo stato di riparazione della casa al momento del calcolo. Questo valore può cambiare ogni giorno durante il ciclo di ristrutturazione di una casa.
Il mercato immobiliare può fluttuare, facendo salire o scendere i valori delle case comparabili. I costi di ristrutturazione possono variare a seconda dei danni riscontrati – potrebbero essere meno o più di quelli stimati.
Un perito potrebbe fare ipotesi diverse e valutare certi aspetti della casa in modo diverso da un investitore o un agente immobiliare. Poiché ogni prestatore vuole una valutazione aggiornata, questo può causare una perdita per un investitore se il perito decide che il valore della proprietà è inferiore a quello stimato.
Il ritorno per l’investitore dipende anche dalla sua capacità di negoziare il prezzo di acquisto e di vendita più vantaggioso per se stesso. Se sono bravi a stimare le riparazioni ma non a negoziare il prezzo, potrebbero perdere grandi quantità di denaro dagli acquirenti se il valore stimato fosse inferiore al loro ARV calcolato. Avrebbero bisogno di forti capacità di negoziazione per convincere gli acquirenti che la casa vale di più del valore di perizia.
Key Takeaways
- Il After Repair Value (ARV) di una casa, anche se semplice da calcolare, dipende da stime accurate delle riparazioni, compensando tutte le variabili.
- Un perito può danneggiare gravemente i ritorni con un valore basso. Questo rende importante conoscere il mercato locale e le condizioni generali del mercato.
- L’investitore deve essere in grado di prendere in considerazione le possibili perdite dovute a circostanze impreviste durante la stima.