Che cos’è uno sfratto?
Prima di metterci al lavoro, discutiamo su cosa sia realmente uno sfratto per essere sicuri di essere tutti sulla stessa pagina. Uno sfratto è l’azione di espellere qualcuno, specialmente un inquilino, da una proprietà. Se ti sei trovato, come padrone di casa, in una situazione in cui vedi necessario sfrattare un tuo inquilino, allora questo articolo è per te! Esaminiamo i passi per lo sfratto in modo da poter determinare il modo corretto (approvato dal tribunale) di sfrattare un inquilino dalla vostra proprietà in affitto.
I passi per lo sfratto
Non è insolito che avvenga uno sfratto – ricordate, è solo una parte dell’essere un padrone di casa e del business delle proprietà in affitto. Se un inquilino non può pagare l’affitto o ha rotto il contratto di locazione in un modo o nell’altro, lo sfratto è spesso il passo successivo per un proprietario. Anche se non è un argomento di cui la maggior parte di noi ama parlare, è un male necessario – quindi assicuriamoci che tutti comprendano i passi corretti per lo sfratto.
Perché le leggi sullo sfratto variano da stato a stato, è importante che ogni proprietario faccia una ricerca approfondita su queste leggi per lo stato specifico (o gli stati) in cui possiede una proprietà in affitto. Assicuratevi di prendere in considerazione queste leggi anche mentre scrivete i vostri contratti d’affitto. Se non vi sentite a vostro agio a scrivere il contratto di locazione da soli, assumete un avvocato che lo faccia per voi.
Non è saggio iniziare il processo di sfratto senza un motivo valido per farlo. Se siete curiosi di sapere quali sono le ragioni comuni (e valide) per lo sfratto, esse includono:
- Non pagamento dell’affitto
- Violazioni del contratto di locazione
- Danni alla proprietà
- Attività illegali (di solito legate alla droga)
- Scadenza del contratto di locazione
Se uno di questi motivi riflette la vostra situazione attuale, allora potete procedere con lo sfratto. Assicuratevi di avere prove documentate di qualsiasi reclamo contro il vostro inquilino – questo sarà necessario quando porterete il caso di sfratto in tribunale.
Se per qualsiasi motivo ritenete che la legge non sia dalla vostra parte – magari se non avete un contratto d’affitto legalmente vincolante con l’inquilino – o non volete affrontare una causa di sfratto, potete provare a ragionare con i vostri inquilini. Se avete un rapporto decente con loro, allora l’inquilino potrebbe apprezzare il vostro tentativo e accettare di lasciare la proprietà senza ulteriori sforzi. È meglio essere comprensivi della situazione dell’inquilino, pur mantenendo un senso di serietà riguardo alla sua incapacità di pagare l’affitto. Provate a farlo in un luogo pubblico piuttosto che nella stessa proprietà in affitto.
Tuttavia, se l’inquilino non accetta le vostre ragioni, non prendete in mano la situazione. Uno “sfratto di auto-aiuto” è illegale in qualsiasi stato si viva. Per tenervi fuori dai guai, non rimuovete gli effetti personali dell’inquilino dalla proprietà, non chiudete l’inquilino fuori dalla proprietà, non chiudete le utenze dell’inquilino e non sollecitate fisicamente l’inquilino ad andarsene in nessun modo.
Se ragionare con il vostro inquilino non ha avuto successo, allora sfortunatamente, non vi hanno lasciato altra scelta. È il momento di dare un avviso formale di sfratto. Il vostro avviso di sfratto dovrebbe:
- Includere una data entro la quale l’inquilino deve pagare l’affitto o trasferirsi
- Includere l’importo monetario che è dovuto dall’inquilino al proprietario
- Essere dato all’inquilino un certo numero di giorni (controllare con le leggi locali) prima di presentare i documenti di sfratto al tribunale locale
- essere messo sulla porta d’ingresso dell’inquilino così come inviato per posta (assicurarsi di ottenere una ricevuta per questo avviso dall’ufficio postale)
Anche se gli avvisi di sfratto non sono piacevoli, è un passo necessario se non vuoi che questo inquilino rimanga nella tua proprietà in affitto. Se nulla è cambiato entro la data indicata sull’avviso di sfratto (il che significa che l’inquilino non ha pagato o si è trasferito), allora si può presentare lo sfratto al tribunale.
Qui le cose si fanno serie. Se volete presentare lo sfratto in tribunale, dovrete fare un viaggio al vostro tribunale locale. Ti verrà chiesto di pagare una tassa, e poi ti verrà data una data di udienza programmata. Il cancelliere ti chiederà di mostrare la prova (una ricevuta della posta certificata che hai inviato l’avviso di sfratto) che hai dato all’inquilino la quantità di tempo legale richiesta dallo stato per un avviso di sfratto. Il tribunale avviserà l’inquilino attraverso una citazione, quindi non preoccupatevi di avvisare voi stessi l’inquilino.
L’udienza in tribunale è la vostra unica possibilità di dimostrare che l’inquilino deve essere sfrattato dalla proprietà. Siate onesti sulla situazione e lasciate che la vostra documentazione e le prove sulla situazione dimostrino il vostro punto. Avrete bisogno di portare i seguenti elementi all’udienza in tribunale:
- Il contratto d’affitto originale firmato
- Eventuali assegni o pagamenti respinti
- Tutte le registrazioni di pagamento
- Registrazioni telefoniche ed e-mail tra te e il tuo inquilino (per dimostrare che hai comunicato con con loro)
- Una copia dell’avviso di sfratto scritto fornito al tuo inquilino
- Una firma datata dell’inquilino o una ricevuta da USPS che dimostri che l’inquilino ha ricevuto un avviso adeguato
Se le probabilità sono a vostro favore durante l’udienza in tribunale, allora il giudice informerà il vostro inquilino di quanto tempo ha prima di dover lasciare la proprietà. Questo può essere ovunque da 48 ore a una settimana, a seconda delle leggi locali. Se l’inquilino non lascia la proprietà in modo tempestivo (prima che il tempo sia scaduto), allora dovrete contattare le autorità locali per scortare l’inquilino dalla proprietà e rimuovere tutte le sue cose dalla proprietà e sul marciapiede. Anche se le cose non possono sempre arrivare a questo punto, succede – quindi preparatevi al peggio.
Per riscuotere i soldi che ti sono dovuti in affitto scaduto, dovrai intentare una piccola causa per ottenere i soldi dell’affitto. Il giudice probabilmente si pronuncerà a vostro favore, e se questo è il caso, allora si può dare al datore di lavoro dell’inquilino (se ne ha uno), l’ordine formale del tribunale. È qui che entra in gioco la frase “pignorare i salari” – questo richiede che il datore di lavoro pignori i salari dell’inquilino. Questo significa che voi, il padrone di casa, sarete pagati prima che l’inquilino sia pagato per il suo lavoro, al fine di pagare i debiti d’affitto dell’inquilino.
Come gestire futuri sfratti
Se sperate di evitare sfratti in futuro (e sono sicuro che lo siete), potete aiutarvi facendo ricerche approfondite sui potenziali inquilini prima di approvare le loro domande di affitto. Questo include controlli sul background, sul credito, sui registri di lavoro e sulla storia degli affitti. Assicurati di chiedere referenze dai datori di lavoro attuali e passati, così come referenze di precedenti padroni di casa o gestori di proprietà. Non c’è niente di più utile che contattare l’ex padrone di casa o l’amministratore di proprietà dell’inquilino per vedere come è stata la loro esperienza di affitto con questo specifico inquilino. Una volta che hai raccolto tutte le informazioni possibili sull’inquilino, puoi decidere se ti sembra un buon candidato per l’affitto. È meglio essere al sicuro ora piuttosto che dispiacersi dopo!
Pubblicato il 12 settembre 2019