Uno dei più grandi ostacoli che ogni investitore fondiario deve affrontare è come trovare il “valore di mercato” dei terreni liberi.
Può sembrare uno strano dilemma per un investitore immobiliare convenzionale, ma credetemi – se avete mai provato a trovare i dati di valutazione per un lotto di terreno grezzo, sapete quanto può essere difficile trovare un valore concreto per questo tipo di beni immobili.
Soprattutto per chi si occupa di land flipping, si tratta di una GRANDE sfida, perché le conclusioni che traiamo su questo numero influenzano tutto il resto del processo, e la maggior parte dei dati di cui abbiamo bisogno semplicemente non ci sono.
Prima di addentrarci nelle complessità della valutazione dei terreni, cerchiamo di stabilire una comprensione fondamentale di come funzionano le valutazioni immobiliari.
Nella stragrande maggioranza delle transazioni immobiliari (specialmente quando è coinvolto un finanziamento), acquirenti e finanziatori assumono un perito professionista per verificare il valore dell’immobile acquistato e/o finanziato. Il perito metterà insieme un rapporto completo che considera tre approcci chiave di valutazione:
- Il metodo del reddito
- Il metodo del costo
- Il metodo del confronto delle vendite
Questi sono ampiamente considerati come i metodi più affidabili per determinare il valore di mercato di una proprietà. Nella maggior parte dei casi, un perito utilizzerà almeno due (se non tutti e tre) di questi metodi per arrivare alla loro conclusione finale. Ecco una rapida panoramica di come funziona ognuno di essi:
Approccio al reddito
L’idea alla base di questo approccio è quella di determinare la quantità di reddito continuo (cioè – affitto o reddito da locazione) che ci si può aspettare che la proprietà in questione produca. Per determinare questo numero, un perito guarderà l'”affitto di mercato” nella zona. In altre parole, a quanto ammontano le proprietà simili attualmente affittate o locate nello stesso mercato? Il perito guarderà diverse proprietà simili (considerando anche la loro dimensione, posizione, condizione, servizi, ecc.) per avere un’idea della quantità di reddito che la proprietà in questione potrebbe produrre.
Approccio al costo
Con questo approccio, il perito cercherà di determinare cosa costerebbe ricostruire esattamente la stessa struttura da zero. Il perito calcolerà un costo stimato di costruzione, basato sui prezzi di oggi (meno il deprezzamento, più il terreno) e lo userà per ottenere una misura del valore della proprietà.
Ci sono un sacco di grandi presupposti che vivono all’interno di questo approccio (in particolare, il costo dei materiali da costruzione, e il presupposto che nessuno pagherà mai più per una proprietà del costo dei miglioramenti). L’approccio dei costi è una considerazione importante – ma non è quasi mai sufficiente usare questo approccio da solo per determinare il giusto valore di mercato di una proprietà.
Approccio del confronto delle vendite
Con questo metodo di valutazione, il perito guarderà i recenti dati di vendita di proprietà simili nella zona (cioè – i prezzi a cui proprietà simili sono state vendute nella storia recente). Con questo approccio, il perito sta facendo il presupposto generale che un normale acquirente non pagherà più per la proprietà in questione di quanto altri hanno recentemente pagato per proprietà simili nella stessa zona.
I periti considereranno solo i dati delle proprietà che sono state effettivamente vendute perché questi sono numeri concreti e (in teoria) rappresentano i reali prezzi di acquisto che sono stati pagati. I valutatori di solito trovano questi dati da vari registri pubblici, agenti immobiliari, altri valutatori, ecc.
Il problema con i terreni
Questi approcci di valutazione di solito funzionano abbastanza bene per case, appartamenti, edifici commerciali e simili, ma i terreni liberi sono una storia completamente diversa.
Nella grande maggioranza dei casi, i dati necessari per trarre queste conclusioni per un lotto libero semplicemente non sono disponibili.
Il metodo del reddito tipicamente non si applica, perché a meno che la proprietà sia stata affittata a un agricoltore o a un cacciatore, o stia generando un reddito con qualche altro mezzo, è molto insolito che un terreno libero generi un qualsiasi tipo di reddito regolare.
Il metodo del costo non si applica, perché per la natura del fatto che si tratta di terreno libero, non ci sono miglioramenti da prendere in considerazione.
Il metodo del confronto delle vendite può applicarsi, ma solo se ci sono abbastanza comp venduti da prendere in considerazione (e molte volte, non ci sono). Nella maggior parte dei casi, ci sono MOLTE meno vendite comparative disponibili per i terreni che per le case e altre proprietà migliorate… e anche quando le comps esistono, sono molto più difficili da quantificare rispetto alle proprietà migliorate. Guardare diversi lotti liberi è difficilmente un confronto “mele a mele”, ed è una scienza molto imperfetta al meglio.
È un dilemma frustrante per gli investitori fondiari perché è estremamente importante per noi capire il valore di mercato di una proprietà. Questo numero guida tutto il resto del processo (il prezzo dell’offerta, il costo delle tasse di proprietà, i costi di mantenimento, i costi di chiusura, il margine di profitto quando si vende, ecc.).
Se non possiamo essere certi del valore di mercato di una proprietà, dovremo vivere con un certo livello di ambiguità – e l’ambiguità non è mai l’ideale, soprattutto quando si sta investendo un sacco di soldi in una proprietà su cui non ci si può permettere di sbagliare.
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Cosa guida il valore del terreno?
Purtroppo, non esiste una “pallottola magica” quando si tratta di valutare un terreno. Come qualsiasi perito immobiliare può dirvi, è praticamente impossibile raggiungere il punto di certezza al 100% sul valore di mercato di qualsiasi proprietà, e questo è particolarmente vero per i terreni non migliorati.
La buona notizia è che c’è quasi sempre un modo per ottenere un “valore approssimativo” di una proprietà, anche per i terreni grezzi.
Anche se non si tratta di un approccio di valutazione in bianco e nero, ci sono un certo numero di misurazioni affidabili che si possono usare per essere sicuri del valore di una potenziale proprietà prima di affondarci i propri soldi.
Quando valuto seriamente un potenziale investimento fondiario, comincio a guardare diversi fattori e mi chiedo: “Quanto saranno importanti questi fattori per il mio acquirente finale?”
Come è suddivisa la proprietà in zone?
A cosa può servire questa terra?
Può essere usata per costruire una casa? Un edificio per uffici? Fabbrica?
È più adatto per l’agricoltura? Caccia? Miniere?
Assicuratevi di capire cosa voi (o il vostro futuro acquirente) potrete fare con la proprietà in accordo con il dipartimento locale di zonizzazione e pianificazione.
In molti casi, una proprietà può essere utile per più di uno scopo, e anche questo è da considerare.
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Quanto inventario è disponibile sul mercato?
È una proprietà unica o ce ne sono centinaia di altre esattamente come questa sul mercato in questo momento?
Se possiedi un terreno con una posizione incredibile (o vista, o accesso, o risorse, ecc.) diverso da qualsiasi altro nella zona, questo probabilmente vale qualcosa.
Tuttavia, se la tua proprietà è una delle centinaia di altre esattamente come lei, e tutte le quali sono attualmente elencate per la vendita – questo renderà molto più difficile vendere la tua proprietà ad un prezzo premium.
A quali prezzi sono quotate le proprietà simili nelle vicinanze?
Fingi per un momento di essere il proprietario di questa proprietà che stai valutando.
Se mettessi in vendita questa proprietà oggi, con che tipo di “concorrenza” avresti a che fare nelle immediate vicinanze?
Se siete in grado di acquisire l’immobile in questione al prezzo che desiderate, sarete in grado di reinserirlo in lista, e quotarlo ad un prezzo che è significativamente più alto di quello che avete pagato per esso, ed estremamente più basso di tutte le altre proprietà nella zona? Questo è il modo in cui si fanno soldi come flipper di terreni, ed è un’altra considerazione chiave nel determinare quanto si dovrebbe essere disposti a pagare per un lotto di terreno libero.
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Quanto è desiderabile la proprietà?
Pensa a questo come all’approccio del “buon senso”.
La prima volta che hai visto questo lotto di terreno, qual è stata la tua prima impressione? C’era qualcosa di interessante, desiderabile, attraente o attraente? Sii onesto con te stesso – c’era qualcosa di sexy? È probabile che catturi l’interesse di qualcun altro? Stai guardando uno splendido, boscoso, terreno di montagna – o è una terra arida, sterile, ostile?
Se fai lo sforzo di creare un grande annuncio di proprietà, quanto sarai in grado di far sembrare questa proprietà bella? Puoi dare agli acquirenti un’offerta che non possono rifiutare?
Quali sono i costi di mantenimento associati alla proprietà?
Supponiamo che tu compri un lotto di terreno e non sei in grado di rivenderlo immediatamente.
Cosa succede se devi tenerlo per 6 mesi? 12 mesi? 2 anni?
Se sei costretto a tenere questa proprietà più a lungo di quanto desideri, quanto ti costerà (ad esempio, tasse di proprietà, spese di associazione, valutazioni, ecc.) Può permetterselo? Vale la pena rischiare?
Per fortuna, i costi di mantenimento dei terreni liberi sono di solito abbastanza economici… ma se scopri che una proprietà ha tasse di proprietà insolitamente alte o spese di associazione, dovrai mettere in conto quel piccolo rischio nell’equazione.
La proprietà ha accesso alla strada?
Quando hai a che fare con terreni liberi, questa è una cosa importante, e ha enormi implicazioni su quanto vale una proprietà.
È sempre importante verificare che un terreno libero abbia un accesso stradale (o un qualche tipo di servitù legale) in modo che il proprietario (sia voi, sia il vostro futuro acquirente) possa effettivamente raggiungerlo.
Se non ha alcun punto di accesso legale (e credetemi, c’è un numero sorprendente di lotti liberi che non lo fanno), la vostra proprietà potrebbe anche essere sulla luna. Assicuratevi che la proprietà abbia un accesso legale, e se decidete di lanciare i dadi su una proprietà senza sbocchi sul mare, assicuratevi di non pagare quasi nulla per essa.
Quali sono le dimensioni, la forma & e le dimensioni della proprietà?
Pensate a cosa potrebbe essere usata questa proprietà un giorno. Il lotto è abbastanza grande? Ha una forma strana? Si trova vicino a qualcosa che diminuirebbe significativamente la sua desiderabilità? Prendete nota mentalmente di tutte le bandiere rosse che incontrate… questi possono essere problemi seri che influenzeranno il valore della proprietà.
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Quanto è vicina questa proprietà alle comodità e ai servizi locali?
Considera quali tipi di servizi o attrazioni locali saranno disponibili per il proprietario di questa proprietà. Avranno un negozio di alimentari dall’altra parte della strada o dovranno guidare 3 ore per arrivarci? Sarai in grado di commercializzare la posizione della proprietà come una cosa buona?
Questo è strettamente legato alla desiderabilità della proprietà e al suo uso più alto e migliore. Se l’uso più ovvio della proprietà è quello di costruire una casa unifamiliare, parcheggiare una casa mobile o tenere qualsiasi tipo di residenza, allora questa metrica diventa ancora più importante da considerare.
Come sono le proprietà adiacenti?
Le proprietà della porta accanto possono avere alcune implicazioni importanti per il valore e la “vendibilità” di un lotto di terreno (es.Pensateci, preferireste vivere/lavorare vicino al Glacier National Park o a un laboratorio di metanfetamine?).
La maggior parte delle persone si preoccupa molto di chi sono i loro vicini, quindi cercate di farvi un’idea di come le proprietà circostanti potrebbero influenzare la desiderabilità della vostra proprietà. Se le proprietà adiacenti hanno problemi evidenti che sono al di fuori del vostro controllo, vorrete pensare attentamente a ciò che questo significa per il valore della proprietà.
La proprietà è situata in una zona di inondazione?
Quando le proprietà sono situate in una zona di inondazione, il costo dell’assicurazione contro le inondazioni può essere molto costoso, e questo costo aggiunto di proprietà può avere un GRANDE impatto negativo sulla fattibilità di costruire miglioramenti sulla proprietà.
Per avere un’idea se una proprietà è situata all’interno di una zona alluvionale, controlla il sito web della FEMA o FloodTools.com e fare una ricerca di proprietà per vedere se la vostra proprietà è situata all’interno o nelle vicinanze di una zona di inondazione.
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Schemi di valutazione del terreno
Anche se i dati per la valutazione dei terreni liberi sono scarsi nella maggior parte delle aree, ci sono ancora alcuni approcci alternativi che possono aiutarvi a stabilire un valore realistico della proprietà che state valutando. Ecco un paio di trucchi che uso regolarmente…
Sfogliare la MLS
Nota: Nel 2015, Trulia è stata acquisita da Zillow (e Zillow ha fatto alcuni GRANDI miglioramenti al suo database di vendite di terreni). Se ti dirigi verso Zillow, puoi usare questo stesso identico processo per trovare gli attuali annunci di terreni e le recenti vendite di terreni nella tua zona. Puoi anche usare Redfin per determinare valori di mercato approssimativi nello stesso modo (ma con opzioni migliori per l’analisi dei dati), come spiego in questo post del blog.
Questo approccio è lontano dalla perfezione (per ovvie ragioni), ma fa una cosa abbastanza bene … ti informerà su che tipo di concorrenza hai a che fare (e cosa quei venditori sperano di ottenere dalla loro proprietà). In altre parole – se si dovesse elencare la vostra proprietà soggetto per la vendita in questo mercato oggi, quali altri annunci si avrebbe per competere contro?
Prendetevi un minuto e fare i conti. Una volta che avete capito a quale prezzo la vostra proprietà dovrà essere quotata per apparire come il miglior affare sul mercato, questo vi darà una prospettiva migliore per il valore potenziale della proprietà in contrasto con ciò che è attualmente disponibile sul mercato (perché se state offrendo il miglior affare e lo pubblicizzate bene, sarà teoricamente il primo a vendere).
Calcolatore di valutazione di Price Boss
Se vuoi fare qualche passo in più, un altro modo intelligente per fare questo esercizio è con un valutatore di proprietà chiamato Price Boss (come spiego in dettaglio in questo post del blog). Price Boss ti permette di copiare e incollare i dati grezzi di qualsiasi mercato da siti web come Zillow, LandWatch e Craigslist e, in definitiva, prendere una decisione molto più basata sui dati.
Questo video spiega come funziona…
Nota: Come detto sopra, puoi aiutare a sostenere questo sito e ottenere uno sconto di 100 dollari su Price Boss Pro se usi il codice coupon RETIPSTER durante il processo di acquisto. Enjoy!
Vedi Price Boss qui
Price Boss non è una “bacchetta magica”, ma è molto meglio che seguire semplicemente il tuo istinto dopo aver visto qualche annuncio vagamente simile nella zona.
Proprio come qualsiasi calcolatrice o foglio di calcolo, l’affidabilità di Price Boss dipende molto dalla qualità delle informazioni con cui si inizia, ma se si è intelligenti su come si lavora con le informazioni, può essere utile per dare molta più fiducia su quali sono i valori dei terreni in una data zona.
Contattare gli agenti immobiliari locali
Ancora una volta, questo è lungi dall’essere un metodo infallibile, ma aiuta a “raccontare la storia” di ciò che la vostra proprietà può essere probabile che venda per.
È certamente utile guardare i dati di mercato sul vostro computer, ma c’è tutto un altro livello di valore che deriva dal prendere il telefono e chiamare alcuni agenti immobiliari locali.
Quando trovo un agente locale che ha effettivamente una certa esperienza nella vendita di lotti liberi nella zona, chiedo loro qualcosa del genere…
“Supponiamo che io possieda questa proprietà libera e pulita e che voglia metterla in vendita con voi oggi. A che prezzo dovrei quotarla per venderla entro 6 mesi?”
Questo tipo di dichiarazione dice all’agente un paio di cose:
- Stai cercando un’idea realistica di cosa ci vorrà per vendere questa proprietà velocemente. Sei serio su come ottenere questa cosa venduta, e si desidera alcune risposte oneste.
- Se questo agente si rivela essere legittimamente utile, si può effettivamente voler assumere loro per il lavoro! Questo li incoraggerà a darvi il tempo del giorno e offrire alcune risposte legittime.
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Nel corso di queste conversazioni, presta molta attenzione ai prezzi che ti suggeriscono. Se tirano fuori delle cifre che chiaramente non vanno bene per te, ora è il momento di capirlo (invece che dopo che hai già comprato la cosa).
Un’altra cosa da tenere a mente è che potresti effettivamente voler assumere una di queste persone per elencare questa proprietà in futuro. Non fa male iniziare a raggiungere e fare connessioni con gli agenti sul fronte come questo. I loro servizi potrebbero effettivamente tornare utili.
Il mio avvertimento principale sarebbe questo: Non riporre troppa fiducia nell’opinione di un solo agente. Ci sono un sacco di agenti immobiliari incapaci là fuori, soprattutto quando si tratta di terreni liberi. Se decidete di fare questo esercizio, assicuratevi di ricevere input da almeno 2 o 3 agenti (più sono meglio è).
Riconoscere il valore nascosto
In alcuni casi, il valore di una proprietà è un po’ più difficile da riconoscere.
Sulla carta, potrebbe non esserci molto valore nella posizione della proprietà, o per cosa può essere usata, ma c’è ancora una grande quantità di valore in ciò che sta crescendo su di essa.
Tenete d’occhio qualsiasi valore che può essere prodotto dalla raccolta del legname. Se notate che una proprietà è situata in un’area densamente boscosa, potrebbe valere la pena di indagare ulteriormente. Un consulente forestale professionista può aiutarvi a farvi un’idea del valore del legname su un pezzo di terra.
Tenete anche presente che, a seconda di una serie di fattori, la rimozione degli alberi ha il potenziale di aumentare o diminuire il valore e l’utilità di una proprietà. In alcuni casi, il disboscamento del terreno (o la scelta delle aree giuste da disboscare) può rendere una proprietà più facilmente utilizzabile per lo sviluppo. In altri casi, una densa copertura arborea può favorire la fauna selvatica e rendere una proprietà più utile per scopi ricreativi.
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Un altro potenziale punto di valore sono i diritti minerari della proprietà (che non sono sempre trasferiti automaticamente a un nuovo proprietario con i diritti di superficie).
I diritti di superficie sono esattamente come sembrano – sono i diritti di possedere e usare la superficie del terreno. A seconda del tipo di proprietà che possedete, i diritti di superficie vi permettono di sviluppare la terra in accordo con la zonizzazione locale e l’ordinanza di pianificazione.
I diritti minerari si applicano a tutto ciò che esiste sotto la superficie. Questo include carbone, gas naturale, petrolio o qualsiasi altra merce che può essere estratta. Se il vostro terreno è situato in una zona con queste risorse energetiche, e se possedete i diritti minerari sul vostro terreno, potete venderli o affittarli a una parte interessata. Entrambe le opzioni hanno i loro pro e contro, e si possono fare soldi raccogliendo interessi di royalty o interessi di lavoro. Starà a voi decidere quale preferite.
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Quando una proprietà ha un valore da offrire sotto forma di legname o minerali non sfruttati, questo valore aggiunto spesso non viene considerato semplicemente guardando le basi come la dimensione, la forma, la posizione, la zonizzazione e le proprietà simili elencate nella zona. C’è un valore reale in gioco quando un lotto ha ricche risorse naturali, e queste possono presentare alcune grandi opportunità che molti altri investitori terrieri trascurano.
La prospettiva di un perito
Ora che avete sentito il parere di un investitore terriero su questo tema, ho voluto scavare un po’ più a fondo e ottenere la prospettiva di un perito su come valutano i terreni liberi.
Ho contattato Ryan Lundquist (fondatore del Sacramento Appraisal Blog e un perito certificato nello Stato della California) per avere il suo input su come si avvicinerebbe al compito di valutare i terreni.
Quando si tratta di valutazioni immobiliari, la parola di questo ragazzo ha molto peso, perché lavora in questo mondo ogni giorno. Come perito professionista, capisce come avvicinarsi a questo processo usando gli standard convenzionali che sono ben consolidati nell’industria immobiliare.
Qui c’è un riassunto di una Q&intervista che abbiamo messo insieme su questo argomento…
Quali sono i fattori più importanti che guarda per determinare il valore di un terreno libero?
Onestamente non è facile determinare il valore di un terreno perché ci sono tanti fattori da considerare (come vedremo più avanti). Inoltre, dal momento che ho una licenza statale per valutare la proprietà, devo effettivamente sostenere i valori che do – se sto dando un valore verbale “ballpark” o una valutazione completa, scritta. Sono essenzialmente responsabile per qualsiasi valore che do, quindi questo è il motivo per cui può essere difficile quando la gente mi chiama e dice: “Non ho bisogno di una valutazione completa, ma solo di un valore veloce”. Capisco quello che la gente sta chiedendo, ma dal momento che devo effettivamente sostenere il valore che do, è più coinvolto dalla mia parte.
Parliamo di posizione, zonizzazione e topografia. Perché queste cose sono importanti? Che cosa di questi tre fattori potrebbe far salire o scendere il valore di una proprietà?
Tutti sanno che l’immobiliare riguarda la posizione. Un sito vicino a una discarica tossica, per esempio, probabilmente non avrà un valore elevato, ma un lotto libero in un quartiere di lusso varrà molto di più.
Detto questo, non tutti i lotti liberi sono uguali ed è qui che entra in gioco la zonizzazione. La zonizzazione ci aiuta a capire per cosa può essere usato legalmente il sito. Questo significa che se un lotto vacante fosse destinato ad abitazioni residenziali e potesse essere diviso in quattro lotti edificabili, questo potrebbe avere molto più peso di un lotto che non è affatto edificabile (per qualsiasi motivo). D’altra parte, se la zonizzazione permetterebbe solo una proprietà per uso industriale, vale la pena considerare se quell’uso può essere pienamente realizzato nel mercato attuale. In altre parole, è un buon mercato per migliorare un lotto industriale?
Infine, la topografia è cruciale. Due lotti separati potrebbero avere la stessa identica dimensione sulla carta, ma se uno di essi è in forte pendenza e ha poco spazio edificabile, il lotto effettivamente utilizzabile potrebbe valere molto di più.
Secondo lei, i terreni liberi sono un tipo di immobile difficile da valutare? Se sì, perché?
A volte sembra difficile perché ci sono sicuramente meno comps. La scarsità di dati rende sempre le valutazioni più impegnative. Poiché la maggior parte del mio lavoro riguarda lotti che sono già stati migliorati, questo è sicuramente parte del motivo per cui mi ci vuole più tempo.
(Nota: Quando i dati sono disponibili, questo è il tipo di contesto visivo che Ryan ama fornire ai suoi clienti)
Quando un perito inchioda il valore di un lotto di terreno libero, quanta deviazione (o “mancanza di affidabilità”) pensi ci sia su questo numero e perché?
Onestamente dipende dal perito e da quanto è buono il rapporto. Non c’è una vera risposta “standard” a questa domanda. Il lettore di un rapporto di valutazione dovrà fiutare se sembra legittimo o no. Il rapporto racconta una storia convincente di valore in modo che il valore abbia un senso ragionevole?
Quanto peso e importanza daresti ai seguenti fattori?
Il valore stimato della proprietà:
Immagino che dipenda davvero da quanto è buona la valutazione. Alcune aree possono essere migliori di altre. Comunque, una considerazione importante è che le valutazioni, almeno nella mia zona, sono basate su quando la proprietà è stata acquistata invece che sul valore corrente di mercato. Questo significa che una valutazione per un pezzo di terra acquistato 15 anni fa potrebbe mostrare un valore profondamente inferiore a quello che il mercato attuale è disposto a pagare. Personalmente, non presto quasi nessuna attenzione alla valutazione per questo motivo.
I prezzi di listino di lotti simili nella zona:
Penso che il prezzo di listino di proprietà simili possa dire qualcosa sul valore, anche se a volte gli annunci sono fuori sincrono con il mercato. Faccio attenzione a loro (così come alle transazioni in sospeso e ritirate), ma è sempre importante giudicare ognuno per conto proprio – e determinare se dice qualcosa sul mercato o no. Voglio sapere quanto interesse hanno avuto proprietà simili da parte degli acquirenti quando sono state esposte al mercato aperto e anche quanti giorni hanno passato sul mercato. Può essere indicativo se gli annunci non stanno vendendo ad un certo livello o se stanno riscuotendo molto interesse ad un certo prezzo.
La quantità di inventario (di proprietà simili) sul mercato:
Questo è importante perché quando c’è più inventario in un mercato, si tende a ridurre il prezzo (a causa della maggiore concorrenza). Questa è economia di base. Quando c’è più offerta che domanda, i prezzi inevitabilmente scendono.
Per l’investitore tipico che cerca di inchiodare un “valore approssimativo” di un lotto libero (SENZA ordinare una perizia), ci sono degli errori di valutazione comuni o pericolosi malintesi a cui dovrebbero fare attenzione?
Direi di assicurarsi di confrontare mele con mele. Un lotto potrebbe sembrare molto competitivo sulla carta, ma quando lo si guida o almeno lo si vede su Google “Street View”, le differenze possono diventare evidenti. Vorrei anche raccomandare di parlare con la città per garantire l’uso del territorio e la zonizzazione sono compresi. Dico questo perché a volte le informazioni fornite nei registri fiscali possono non essere accurate. La parola definitiva dovrebbe venire dal dipartimento di pianificazione invece che dai documenti pubblicati che potrebbero non essere stati aggiornati da anni.
È un’arte, non una scienza.
Credetemi, vorrei tanto darvi un approccio cristallino alla valutazione dei terreni che funzioni sempre, ogni volta – ma non è così semplice (e se qualcuno cerca di dirvi il contrario, sarei molto sospettoso di qualsiasi cosa stia cercando di vendervi). Il fatto è che anche l’opinione di un perito dovrebbe essere presa con un grano di sale. Quando si parla di immobili (o di qualsiasi altro prodotto o servizio, se è per questo), la regola finale è questa:
Vale qualsiasi cosa qualcuno sia disposto a pagare per esso.
I dati (quando disponibili) possono darci una mezza idea decente su questo, ma non è qualcosa su cui si dovrebbe scommettere la vita. Alla fine della giornata, il valore dipende soprattutto dal trovare il giusto acquirente, per la giusta proprietà, al momento giusto. Estrarre il massimo valore da qualsiasi pezzo di proprietà immobiliare è un’arte, non una scienza.
Photo by Elizabeth Gottwald
Quando si tratta di determinare il valore di un terreno – il meglio che puoi fare è eseguire una ragionevole quantità di ricerca. Prenditi il tempo necessario per considerare attentamente gli elementi elencati sopra. Cercate qualsiasi dato possiate trovare con strumenti come AgentPro247 o DataTree, guardate altre proprietà elencate localmente su Zillow e usate il miglior giudizio imparziale che potete gestire.
Alla fine della giornata, se state facendo offerte abbastanza basse, dovreste essere in grado di proteggervi dalla maggior parte dei rischi dell’investimento in terreni.
A causa della difficoltà di ottenere valutazioni perfette, dovresti darti un sano cuscinetto per aiutare a compensare eventuali errori di giudizio che potresti fare lungo la strada. Questo è il modo in cui l’ho fatto per anni, e anche se non l’ho sempre fatto perfettamente, non mi sono mai trovato in difficoltà – e questo è qualcosa che la maggior parte degli investitori immobiliari non può dire per se stessa.