Dalla Grande Recessione, iniziata ufficialmente nel dicembre 2007, i prezzi mediani delle case nell’area di Denver sono aumentati di una percentuale maggiore che in qualsiasi altra grande città degli Stati Uniti.

Questo è uno dei risultati più significativi di un nuovo rapporto di ATTOM Data Solutions, ma non è l’unico legato al Colorado. Delle 149 aree metropolitane analizzate dal servizio, Greeley è arrivata prima, con prezzi all’87% sopra i picchi pre-recessione – anche più alti dell’80% di Denver. E Fort Collins non era molto indietro, con un urto del 76 per cento.

Todd Teta, ATTOM’s chief product and technology officer, ha fornito a Westword i numeri grezzi dietro le principali conclusioni dello studio, comprese quelle relative a Denver e altre località del Colorado, in particolare lungo il corridoio urbano. Ma anche se ha riconosciuto via e-mail quei segni che indicano che Denver potrebbe passare ad un mercato dell’acquirente, come teorizzato dall’esperta immobiliare locale Veronica Collin in un post di luglio, non pensa che la transizione abbia già avuto luogo.

Infatti, il guadagno del venditore (la differenza tra i prezzi mediani di acquisto e i prezzi mediani di vendita, che riflette quanto il tipico venditore guadagna su una transazione) nell’area statistica metropolitana Denver-Aurora-Lakewood, o MSA, si trova attualmente a 133.000 dollari, quasi il doppio della media nazionale di 67.500 dollari. E questo è modesto rispetto a Boulder, dove i venditori stanno tipicamente raccogliendo $ 194,741.

Per quanto riguarda i prezzi delle case, ATTOM usa una metrica diversa da quella della Metro Denver Association of Realtors; il primo stabilisce il tag mediano nella MSA di Denver per il secondo trimestre del 2019 a $ 408,000, mentre il secondo elenca il prezzo medio venduto a $ 499,807. Ma le cifre di ATTOM indicano quanto i prezzi siano saliti alle stelle negli ultimi dieci anni. Nel primo trimestre del 2005, per esempio, il prezzo mediano della casa di Denver era di 213.000 dollari, e ha toccato il fondo nel primo trimestre del 2009 a 167.500 dollari.

Qui c’è un grafico ATTOM che mostra i dieci MSA con una popolazione superiore a un milione che hanno visto il più grande aumento dei prezzi mediani in percentuale da prima della recessione, con Denver in testa.

Secondo Teta, la preminenza di Denver in questo senso ha a che fare con “molteplici fattori”, tra cui “l’occupazione regionale, i salari, il costo della vita, le tasse sulla proprietà, la politica, la reputazione, la demografia e lo stile di vita.”

Sottolinea “il calo relativamente grande del tasso di disoccupazione del Colorado dalla fine della Grande Recessione, dall’8,7% nel 2010 al 2,7 nel 2017 e al 3,3 nel 2018. Lo stato aveva il secondo tasso più basso del paese nel 2017 e si è classificato 14° nel 2018. Questo è ben al di sotto del suo rango di 31° nel 2012. Allo stesso tempo, il salario medio annuo di Denver è aumentato a circa lo stesso tasso del guadagno nazionale dal 2012.”

Inoltre, continua Teta, la grande crescita della popolazione di Denver (il numero di residenti dell’area metropolitana è salito più di 388.000 in otto anni), ha portato alla “domanda di alloggi, che gioca un ruolo enorme nella fluttuazione dei prezzi delle case.”

Anche la tendenza entra in gioco, nota. Come visto sopra, Austin, che, come la Mile High City, è ampiamente vista come un posto cool dove vivere, soprattutto dai millennials, è stata seconda a Denver nella percentuale di aumenti dei prezzi mediani delle case dopo la recessione tra le principali città degli Stati Uniti, al 77 per cento.

Quando gli viene chiesto degli aumenti dei prezzi in luoghi come Greeley e Fort Collins, Teta cita la bassa disoccupazione e gli stipendi relativamente alti anche lì: “I salari medi nelle contee di Denver, Boulder, Arapahoe e Douglas vanno da 64.000 a 70.000 dollari, mettendoli sopra la media nazionale di circa 57.300 dollari nel quarto trimestre del 2018.” Ma potrebbero esserci dei venti contrari: Riconosce che durante questo stesso periodo, “la contea di Larimer era al di sotto della media nazionale.”

I soldi da guadagnare dalla vendita di case a Denver hanno anche influenzato la tenuta degli alloggi – la quantità di tempo in cui i tipi della zona metropolitana rimangono nelle loro dimore. “I proprietari di case nell’area di Denver si muovono prima di quasi tutto il paese, rimanendo nelle loro case una media di 6,9 anni contro 8,1 anni a livello nazionale”, rivela Teta. “Denver ha il terzo periodo di permanenza più breve tra le MSA analizzate nell’ultimo rapporto.”

Il prezzo elencato per questa casa a 475 Madison Street è di 4,5 milioni di dollari.

Google Maps

Concesso, continua, “Il numero di Denver è sceso un po’ negli ultimi due anni, mentre quello della nazione è aumentato. Ma l’area di Denver ha seguito più o meno le tendenze nazionali, con il periodo di tempo medio prima della vendita che è cresciuto significativamente. Il numero di Denver è quasi il triplo di quello che era all’inizio del 2009 (2,4 anni all’inizio del 2009); il numero nazionale era più del doppio di quello che era all’inizio del 2008 (3,5 anni).”

Nonostante i prezzi alti, il mercato in Colorado rimane sano nella stima di Teta, come evidenziato dal fatto che lo stato ha il decimo più basso numero di vendite in difficoltà, che “dimostra che gli abitanti del Colorado hanno comprato case a prezzi che potevano permettersi più della maggior parte del paese. Meno pignoramenti significano meno case trascurate o vacanti, il che aumenta i valori e rende i quartieri più attraenti.”

Al tempo stesso, però, la quantità di denaro che i venditori guadagnano dall’acquisto di una casa è scesa del 5% a Denver nell’ultimo anno. “Bisogna fare attenzione a leggere troppo in un cambiamento da un anno all’altro per un solo trimestre”, avverte Teta. “Il numero è sceso un po’ dal secondo e terzo trimestre dell’anno scorso, ma è ancora davvero eccellente. Tuttavia, ogni potenziale venditore o agente immobiliare che presta attenzione al mercato dell’area di Denver vedrà che i margini di profitto sono scesi. Anche se i prezzi sono ai massimi storici, la tendenza al ribasso dei profitti è un fattore chiave da guardare, dato che i mercati immobiliari funzionano in cicli e questo non è mai stato più alto.”

Questo suggerisce che il mercato locale ha raggiunto il picco, potenzialmente innescando il suddetto cambiamento in un mercato degli acquirenti? Teta non scarta la prospettiva. “Denver ha visto un aumento dei prezzi del 6% dal primo al secondo trimestre e un aumento del 2% rispetto a un anno fa. Non male, ma non eccezionale. Entrambi i numeri erano ben al di sotto dei salti nazionali del 10,8 e del 6,4 per cento, rispettivamente. Nonostante la solita spinta primaverile dei prezzi, i numeri dell’area di Denver sono stati piuttosto tiepidi e hanno seguito un periodo dello scorso anno in cui i prezzi sono diminuiti un po’.”

Nonostante, continua, “il mercato dell’area di Denver ha superato i massimi pre-recessione meglio della maggior parte delle aree del paese, ed è ancora un grande mercato di venditori. Ma le tendenze recenti suggeriscono che il mercato regionale, come molti in tutto il paese, potrebbe essere in fase di raffreddamento e pronto per una sorta di tuffo.”

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Michael Roberts scrive per Westword dall’ottobre 1990, ricoprendo il ruolo di music editor e di media columnist. Attualmente si occupa di tutto, dalle breaking news alla politica, dallo sport alle storie che sfidano la categorizzazione.

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