Nota del redattore: le modifiche ai prestiti FHA che sono state introdotte nel 2017 sono in vigore nel 2021. Secondo Ellie Mae, un maggior numero di richiedenti FHA a basso credito viene approvato. Nel luglio 2016, solo il 19% dei prestiti FHA chiusi erano per richiedenti con punteggi di 600-649. Entro dicembre 2019, questo è aumentato al 23,5% delle approvazioni. Gli istituti di credito stanno allentando le linee guida e incoraggiando i richiedenti di credito inferiore a fare domanda.
Alla luce di questi sviluppi, vale la pena controllare il tuo stato di approvazione, anche se sei stato negato prima.
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Quali sono i requisiti del punteggio di credito FHA nel 2021?
La Federal Housing Administration, o FHA, richiede un punteggio di credito di almeno 500 per acquistare una casa con un prestito FHA. Un minimo di 580 è necessario per fare l’acconto minimo del 3,5%. Tuttavia, molti istituti di credito richiedono un punteggio da 620 a 640 per qualificarsi.
Grazie a una nuova politica della FHA, sembra che gli istituti di credito abbiano iniziato a ridurre i loro requisiti minimi di credito FHA a partire dal 2017, aprendo la proprietà della casa a migliaia di altri acquirenti.
I prestiti FHA hanno aiutato migliaia di acquirenti di case a completare i loro acquisti nonostante i punteggi di credito bassi o medi. Non c’è più bisogno di aspettare di avere un credito eccellente prima di comprare una casa.
Ora la FHA ha implementato una politica che potrebbe aprire le cateratte di nuovi acquirenti di case che si precipitano sul mercato.
Gli analisti prevedono che il cambiamento potrebbe permettere a 100.000 famiglie in più all’anno di comprare una casa con un prestito FHA.
Dal suo inizio nel 1934, il programma di prestiti FHA ha permesso a più di 40 milioni di famiglie di comprare o rifinanziare una proprietà. La sua estrema popolarità è un risultato diretto della sua flessibilità. Il programma è stato costruito da zero per promuovere la proprietà della casa tra una parte della popolazione che altrimenti non si qualificherebbe.
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Quale punteggio di credito serve per comprare una casa?
È possibile ottenere un prestito FHA con un punteggio di credito di 580 o 500, a seconda della dimensione del vostro acconto. VA, USDA, e prestiti convenzionali hanno un punteggio minimo di credito, ma i prestatori richiedono generalmente un punteggio di credito di almeno 620.
Ovviamente, ricordate che il quadrato minimo vi dirà cosa è richiesto per qualificarsi, ma un punteggio di credito più basso significa anche tassi di interesse più alti.
Questa tabella delinea i punteggi minimi di credito tipicamente necessari per comprare una casa in base al tipo di prestito: convenzionale, FHA, VA o USDA.
| Tipo di prestito | Minimo punteggio di credito FICO | Inteso per | |
| FHA | 580 con un 3.5% di pagamento verso il basso o 500 con il 10% verso il basso | Acquirenti con basso a moderato-reddito | |
| VA | Nessun minimo stabilito dal VA anche se la maggior parte dei prestatori con richiedono un punteggio di credito 620 o superiore (alcuni possono consentire un punteggio basso come 580) | Veterani & Militari attivi | |
| USDA | Nessun minimo stabilito dall’USDA anche se la maggior parte dei prestatori richiederà un punteggio di almeno 640 | Acquirenti acquistare una casa in una zona rurale designata | |
| Convenzionale | da 620 a 640 | Acquirenti che vogliono un mutuo tradizionale |
FHA batte la flessibilità dei prestiti convenzionali
I prestiti convenzionali offerti dai giganti dei mutui Fannie Mae e Freddie Mac hanno certamente il loro posto sul mercato. Ma non sono molto flessibili riguardo a certi criteri di prestito. La FHA colma le lacune offrendo approvazioni di mutui a quelli con
- Credito da medio a basso
- Reddito più basso
- Reddito da numerose fonti
- Co-mutuatari che non hanno intenzione di vivere nella casa (co-mutuatari non occupanti)
- Soldi in regalo per l’anticipo, ma nessun acconto proprio
- Proprietà che hanno bisogno di riparazioni
Senza il FHA, milioni di proprietari di case sarebbero bloccati in affitto più a lungo di quanto dovrebbero. Eppure, c’è ancora spazio per la FHA per espandere la sua capacità di servire più aspiranti proprietari di case.
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I prestatori FHA non sempre seguono i minimi di punteggio di credito FHA
Le banche e le società di mutui che offrono prestiti FHA non sono tenute a seguire alla lettera le linee guida della FHA.
Sono aziende private, a scopo di lucro, che semplicemente approvano i prestiti in base alle linee guida fornite da un’agenzia governativa, vale a dire la Federal Housing Administration, o FHA.
La maggior parte, se non tutti i prestatori in tutto il paese impongono linee guida più severe per i prestiti FHA di quanto faccia la FHA stessa. Non sembra avere molto senso finché non ci si rende conto che la FHA penalizza i prestatori che approvano troppi cattivi prestiti FHA.
Sì, la FHA penalizza effettivamente i prestatori se approvano mutuatari che sono inadempienti mesi e anni dopo, anche se il prestito rientra perfettamente nelle linee guida pubblicate dalla FHA.
Ecco un esempio.
Un mutuatario chiede un prestito e viene approvato in base alle linee guida della FHA. Sei mesi dopo perde il lavoro e non può più fare i pagamenti mensili. La FHA registra questo cattivo prestito sul record del prestatore.
Troppi cattivi prestiti e la FHA potrebbe revocare la capacità del prestatore di offrire prestiti FHA. Questo potrebbe far fallire alcune società di mutui.
Statisticamente, i mutuatari con punteggi di credito più bassi sono più spesso inadempienti. Ecco perché la maggior parte dei prestatori richiede un punteggio di credito minimo più alto di quello della FHA.
Questi sono i punteggi minimi di credito come dichiarato dalla FHA:
- Punteggio di credito pari o superiore a 580: Idoneo per il 3,5% di acconto
- Punteggio di credito di 500-579: Deve mettere il 10% in basso, ma ancora ammissibile
- Punteggio di credito inferiore a 500: Non idoneo per il finanziamento FHA
La maggior parte dei prestatori richiedono un punteggio di almeno 620-640. Ma quel numero potrebbe scendere più vicino ai minimi pubblicati dalla FHA a causa della nuova politica.
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Che cos’era l’aggiornamento della politica della FHA?
FHA ha aggiunto un altro livello di valutazione al loro attuale metodo di identificazione dei prestatori ad alto rischio.
Politica precedente
L’unico metodo della FHA era quello di confrontare un prestatore FHA con altri prestatori FHA nella stessa regione geografica. Questo è noto nel mondo dei prestiti come il “rapporto di confronto” FHA.
Se un prestatore aveva il 150% in più di prestiti in ritardo di pagamento rispetto ad altri prestatori della zona, era a rischio di essere buttato fuori dalla lista dei prestatori approvati dalla FHA.
Molte banche e compagnie di mutui avevano un problema con questo metodo. Se i prestatori vicini avevano standard di qualificazione FHA più severi e quindi un miglior portafoglio di prestiti, gli altri prestatori della zona sarebbero sembrati relativamente peggiori.
In teoria, un prestatore FHA potrebbe essere chiuso perché il prestatore FHA dall’altra parte della strada ha aumentato il suo requisito minimo di credito da 640 a 680.
Questo può portare ad una sorta di escalation – i prestatori hanno aumentato i loro requisiti minimi di credito FHA altrettanto o più alti dei loro concorrenti. Le politiche della FHA hanno contrastato la sua missione di fornire l’accesso alla proprietà della casa a mutuatari meno che perfetti.
Politica aggiornata
Mentre la FHA non sta terminando il metodo del “rapporto di confronto”, sta aggiungendo un altro livello di valutazione.
Ora, la FHA esaminerà separatamente i prestiti in ritardo di pagamento in base ai mutuatari con punteggi di credito di
- Meno di 640
- Tra 640 e 680
- Maggiore di 680
Come aiuterà i mutuatari con punteggi inferiori?
Il prestatore non sarà a rischio di perdere le sue credenziali FHA se i suoi prestiti con un punteggio di credito più basso stanno avendo un rendimento simile ai prestiti all’interno della stessa fascia di punteggio di credito. Inoltre, il confronto sarà fatto a livello nazionale, non solo nella regione geografica del prestatore.
Ecco come potrebbe apparire nella vita reale. Il prestatore X emette 100 prestiti a mutuatari con punteggi inferiori a 640. Tre mutuatari qualificati alla fine smettono di effettuare i loro pagamenti, dando al prestatore X un tasso di “cattivo prestito” del 3%.
Il prestatore Y dall’altra parte della strada emette 100 prestiti a mutuatari con punteggi superiori a 680. Solo uno non paga il suo mutuo, dando al prestatore Y un tasso di insolvenza dell’1%.
Con le vecchie regole, il prestatore X potrebbe essere nei guai. Il suo “rapporto di confronto” è del 300% – il doppio del livello accettabile. A questo punto, il prestatore X alza il suo punteggio minimo di credito FHA a 680.
Con le nuove regole, il prestatore X potrebbe essere a posto, perché la FHA confronta il suo tasso di inadempienza con la media nazionale per i prestiti con punteggi di credito inferiori a 640.
Ora, il prestatore X può continuare ad aiutare gli acquirenti di case non servite, in sintonia con la missione principale della FHA.
In breve, questa nuova politica può aiutare a mantenere il numero di prestatori disponibili per i mutuatari con punteggi di credito che non soddisfano i requisiti minimi dei prestiti non FHA.
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Quando i mutuatari con un punteggio di credito più basso possono fare domanda per la FHA?
La nuova politica è stata introdotta da qualche anno (dal 2017), quindi il prestatore da voi scelto potrebbe aver già cambiato la sua politica interna. Ma alcuni sono più lenti ad adottare nuovi regolamenti.
Tipicamente, c’è un effetto step-down in tutto il panorama dei prestiti. Un prestatore allenterà leggermente le linee guida, seguito da altri fino a quando la maggioranza funzionerà in modo simile. Se i nuovi standard funzionano, i prestatori si allentano un po’ di più.
Gli acquirenti di case a basso credito dovrebbero ottenere più preventivi e rivolgersi a più prestatori. Un prestatore potrebbe essere uno dei primi ad adottare le nuove politiche, mentre un altro aspetta di vedere i risultati di tutti gli altri.
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Nonostante quando i prestatori adotteranno la nuova politica della FHA, ci sono forti motivi per credere che lo faranno. Migliaia di affittuari che sono stati chiusi fuori dalla proprietà della casa a causa di una storia di credito imperfetta potrebbero finalmente qualificarsi.
Vuoi sapere se sei idoneo ora? Contatta subito un prestatore FHA che ti guiderà attraverso il processo di qualificazione.
FHA Loan FAQs
Quale punteggio di credito è necessario per acquistare una casa?
Non esiste un punteggio minimo legale di credito richiesto per qualificarsi per un mutuo FHA. Tuttavia, la maggior parte dei prestiti FHA richiede generalmente che il vostro punteggio FICO sia almeno 500-580. I numeri specifici richiesti sono spesso considerati insieme a quale percentuale del valore della casa è inclusa nell’acconto, se ce n’è uno. VA, USDA, e prestiti convenzionali (le altre tre opzioni di finanziamento disponibili) di solito richiedono un punteggio minimo di credito di 620.
Quale punteggio di credito è necessario per comprare una casa per la prima volta?
C’è una selezione di programmi di prestiti ipotecari destinati a chi compra casa per la prima volta che permettono punteggi di credito più bassi, compresi i prestiti FHA disponibili per mutuatari con punteggi fino a 500 (anche se tali prestiti richiedono un anticipo del 10%). I prestiti FHA – con solo il 3,5% di anticipo – sono disponibili per mutuatari con un punteggio di credito di 580 o superiore.
Posso ottenere una casa con un punteggio di credito di 500?
Tecnicamente, sì, anche se è difficile. Poiché non c’è una legge che stabilisce un punteggio minimo di credito necessario per comprare una casa (ci sono, tuttavia, leggi che vietano pratiche di prestito predatorie o discriminazioni basate su razza, etnia, sesso, classe, ecc.), un prestatore può, in generale, offrire prestiti a sua discrezione, indipendentemente dalla storia di credito del mutuatario. Indipendentemente da ciò, è sempre più raro che gli istituti di credito approvino mutui per mutuatari con un punteggio di credito di 500 – un prestito FHA è probabilmente l’unico tipo disponibile in questo scenario, e la maggior parte dei prestiti FHA dati a mutuatari con un punteggio di credito di 500 richiedono un acconto del 10%.
Quale punteggio FICO usano i prestatori di mutui?
La maggior parte dei prestatori determina l’affidabilità creditizia di un mutuatario in base al suo punteggio FICO, un modello di punteggio di credito e un sistema di analisi del rischio sviluppato da Fair, Isaac, and Company, che è diventato rapidamente un punto fermo del credito al consumo dopo la sua creazione nel 1956. I punteggi FICO hanno nomi diversi in ognuna delle tre maggiori compagnie di credito degli Stati Uniti: Experian, Equifax e TransUnion. Questi tre sono più comunemente riferiti quando un prestatore di mutui sta determinando se fornirvi un prestito.
Quanto velocemente posso aumentare il mio punteggio di credito?
I punteggi di credito sono il risultato di molte variabili (storia dei pagamenti, rapporto di utilizzo del credito, lunghezza della storia del credito, miscela di credito), alcune delle quali sono calcolate rapidamente, e altre che possono richiedere settimane o mesi per essere calcolate accuratamente. Quindi, sfortunatamente, non c’è un modo accurato per prevedere completamente quanto tempo o quanto poco tempo ci vorrà per guadagnare un punteggio di credito migliore. Tuttavia, si può iniziare concentrandosi sulla maturazione di una storia di pagamenti coerenti, che è il fattore più influente in un punteggio di credito.
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