Quando senti le parole “prestito hard money” (o “prestito di denaro privato”) qual è la prima cosa che ti passa per la testa?

Negli anni passati, alcune mele marce hanno macchiato l’industria dei prestiti hard money quando alcuni prestatori predatori stavano tentando il “loan-to-own”, fornendo prestiti molto rischiosi ai mutuatari utilizzando immobili come garanzia e con l’intenzione di pignorare le proprietà. Fortunatamente, questi tipi di prestatori di denaro duro non esistono nel mercato di oggi, anche se un po’ di stigma residuo rimane per alcuni investitori immobiliari che non hanno recentemente utilizzato i servizi di un prestatore di denaro duro rispettabile.

In questo articolo, andremo oltre le basi dei prestiti di denaro duro, tra cui:

• Cosa sono i prestiti di denaro duro.
• I tipi di proprietà e di affari per i quali i prestiti di denaro duro sono appropriati.
• Quali tipi di tassi d’interesse e rapporti di prestito al valore aspettarsi.
• I requisiti standard del mutuatario.
• Dove trovare un esperto prestatore di denaro duro con cui lavorare.

Che cos’è un prestito di denaro duro?

Un prestito di denaro duro è semplicemente un prestito a breve termine garantito da beni immobili. Sono finanziati da investitori privati (o da un fondo di investitori) al contrario dei prestatori convenzionali come le banche o le cooperative di credito. I termini sono di solito intorno ai 12 mesi, ma la durata del prestito può essere estesa a termini più lunghi di 2-5 anni. Il prestito richiede pagamenti mensili di solo interesse o interesse e un po’ di capitale con un pagamento a palloncino alla fine del termine.

L’importo che i prestatori di denaro duro sono in grado di prestare al mutuatario si basa principalmente sul valore della proprietà in questione. La proprietà può essere quella che il mutuatario possiede già e vuole usare come garanzia o può essere la proprietà che il mutuatario sta acquistando.

I mutuanti hard money sono principalmente interessati al valore della proprietà piuttosto che al credito del mutuatario (anche se il credito ha ancora una certa importanza per il mutuante). I mutuatari che non possono ottenere un finanziamento convenzionale a causa di un recente pignoramento o di una vendita allo scoperto possono ancora ottenere un prestito hard money se hanno sufficiente equità nella proprietà che viene usata come garanzia. Quando le banche dicono “No”, i prestatori di denaro duro possono ancora dire “Sì”.

RELATO: Hai bisogno di soldi? You Need to Know About Fund & Grow

Tipi di proprietà per prestiti hard money

Un mutuatario può ottenere un prestito hard money su quasi tutti i tipi di proprietà – tra cui residenziale monofamiliare, residenziale multifamiliare, commerciale, terra e industriale.

Alcuni prestatori di denaro duro possono specializzarsi in un tipo specifico di proprietà come quella residenziale e non essere in grado di fare prestiti per terreni, semplicemente perché non hanno esperienza in questo settore. La maggior parte dei prestatori di denaro duro hanno una nicchia specifica di prestiti con cui si trovano più a loro agio. Chiedete loro in anticipo quale tipo di prestito sono disposti e in grado di fare.

Molti istituti di credito hard money non concedono prestiti su proprietà residenziali occupate dal proprietario a causa delle regole e dei regolamenti extra (grazie Dodd-Frank!), ma ci sono quelli che sono disposti ad affrontare le scartoffie con il mutuatario. Tutti i prestatori di denaro duro faranno prestiti in 1a posizione, mentre pochi faranno la 2a posizione a causa dell’aumento del rischio per il prestatore.

Per quali tipi di affari dovrebbero essere usati i prestiti di denaro duro?

I prestiti di denaro duro non sono adatti a tutti gli affari. Quando si acquista una residenza primaria con un buon credito, una storia di reddito, e non ci sono problemi come una vendita allo scoperto o un pignoramento, il finanziamento convenzionale attraverso una banca è il modo migliore per andare se il mutuatario ha ancora tempo per passare attraverso il lungo processo di approvazione richiesto da una banca. Hard money è la vostra fonte di finanziamento quando le banche non sono un’opzione o il prestito è necessario in un breve periodo di tempo.

I prestiti hard money sono ideali per situazioni come:

• Fix and Flips
• Land Loans
• Construction Loans
• Quando l’acquirente ha problemi di credito.
• Quando un investitore immobiliare ha bisogno di agire rapidamente.

Chi dovrebbe usare un prestito hard money?

Gli investitori immobiliari scelgono di usare hard money per molte ragioni diverse. La ragione principale è la capacità del prestatore di hard money di finanziare il prestito rapidamente. Nella maggior parte delle situazioni, i prestiti hard money possono essere finanziati entro una settimana. Confrontalo con i 30-45 giorni necessari per ottenere un prestito bancario. Il processo di applicazione per un prestito di denaro duro richiede generalmente un giorno o due e in alcuni casi, un prestito può essere approvato il giorno stesso. Buona fortuna nel sentire l’approvazione di un prestito dalla tua banca entro la stessa settimana!

La capacità di ottenere finanziamenti ad un tasso molto più veloce di un prestito bancario è un vantaggio significativo per un investitore immobiliare. Specialmente quando l’investitore immobiliare sta cercando di acquisire una proprietà con molte offerte concorrenti, una chiusura rapida con un prestito hard money otterrà l’attenzione del venditore e metterà la sua offerta a parte del resto degli acquirenti che offrono un lento finanziamento convenzionale.

Un’altra ragione per cui un mutuatario può scegliere di usare un prestito hard money è che sono stati respinti dalle banche per un prestito convenzionale. La vita non va sempre come previsto. Vendite allo scoperto, pignoramenti, problemi di credito… succedono. Un’altra cosa importante che le banche devono vedere è la storia del reddito. Se un potenziale mutuatario ha recentemente iniziato un nuovo lavoro, la banca può negare la richiesta di prestito a causa di una storia di reddito insufficiente, anche se il mutuatario ha un reddito sano. I prestatori di denaro duro sono in grado di guardare oltre questi problemi fino a quando il prestito viene ripagato e il mutuatario ha abbastanza capitale investito nella proprietà.

Tassi di interesse e punti per prestiti di denaro duro

I tassi di interesse e i punti applicati dai prestatori di denaro duro variano da prestatore a prestatore e variano anche da regione a regione. Per esempio, i prestatori di denaro duro in California hanno generalmente tassi più bassi rispetto ad altre parti del paese poiché la California ha molte società di prestito di denaro duro. L’aumento della concorrenza porta ad una diminuzione dei prezzi.

I prestatori di denaro duro assumono più rischi con i loro prestiti rispetto ad un prestito bancario convenzionale. A causa di questo rischio maggiore coinvolto in un prestito di denaro duro, i tassi di interesse per un prestito di denaro duro saranno più alti dei prestiti convenzionali. I tassi di interesse per i prestiti hard money variano dal 10 al 15% a seconda del prestatore specifico e del rischio percepito del prestito. I punti possono variare dal 2 al 4% dell’importo totale prestato. I tassi di interesse e i punti possono variare notevolmente a seconda del rapporto prestito-valore.

Prestito di denaro duro a rapporti di valore

L’importo del prestito che il prestatore di denaro duro è in grado di prestare è determinato dal rapporto tra l’importo del prestito diviso per il valore di una proprietà. Questo è noto come prestito al valore (LTV). Molti prestatori di denaro duro presteranno fino al 65 – 75% del valore attuale della proprietà. Alcuni prestatori prestano in base al valore dopo la riparazione (ARV) che è il valore stimato della proprietà dopo che il mutuatario ha migliorato la proprietà. Questo crea un prestito più rischioso dal punto di vista del prestatore di denaro duro, perché la quantità di capitale messo dal prestatore aumenta e la quantità di capitale investito dal mutuatario diminuisce. Questo aumento del rischio farà sì che un prestatore di denaro duro applichi un tasso d’interesse più alto.

Ci sono alcuni prestatori di denaro duro che presteranno un’alta percentuale dell’ARV e finanzieranno anche i costi di riabilitazione. Questo può sembrare ottimo dal punto di vista del mutuatario per cominciare, ma questi tipi di prestiti hanno un rischio molto più alto e il tasso di interesse e i punti saranno MOLTO più alti. Aspettatevi un interesse del 15-18% e 5-6 punti quando un prestatore finanzia un prestito con poco o nessun acconto da parte del mutuatario. In alcuni casi, può valere la pena che il mutuatario paghi questi tassi esorbitanti per assicurarsi l’affare se può ancora generare profitto dal progetto.

Requisiti del mutuatario per i prestiti Hard Money

Come discusso in precedenza, i prestatori hard money sono principalmente interessati alla quantità di capitale che il mutuatario ha investito nella proprietà che sarà usata come garanzia. Sono meno interessati al rating di credito del mutuatario. Problemi sul record di un mutuatario come un pignoramento o una vendita allo scoperto possono essere trascurati se il mutuatario ha il capitale per pagare gli interessi sul prestito.

Il prestatore di denaro duro deve anche considerare il piano del mutuatario per la proprietà. Il mutuatario deve presentare un piano ragionevole che mostri come intende pagare alla fine il prestito. Di solito, questo è migliorare la proprietà e venderla o ottenere un finanziamento a lungo termine in seguito.

Trovare un prestatore di denaro duro con cui lavorare

Ci sono molti modi diversi per trovare un prestatore di denaro duro rispettabile. Un modo semplice per trovare un prestatore di denaro duro locale è quello di cercare su Google + “hard money lenders”. Ci saranno singole aziende nei risultati della ricerca, nonché elenchi di prestatori di denaro duro compilati da altri. Questo fornirà una buona quantità di istituti di credito per iniziare a contattare e valutare.

Un altro modo per trovare un prestatore di denaro duro è quello di partecipare alla riunione del club locale investitore immobiliare. Questi incontri di club esistono nella maggior parte delle città e sono di solito ben frequentati da prestatori di denaro duro che cercano di fare rete con potenziali mutuatari. Se nessun prestatore di denaro duro sono presenti alla riunione, chiedere ad altri investitori immobiliari se hanno un prestatore di denaro duro che possono raccomandare. I mediatori immobiliari, i mediatori di mutui convenzionali e altri professionisti del settore immobiliare possono essere in grado di indicare un prestatore di denaro duro con esperienza. Sfrutta la tua rete esistente e vedi chi è più raccomandato.

Una volta compilata una lista di alcuni prestatori, è il momento di iniziare a contattarli e trovare il prestatore più adatto a finanziare il tuo prossimo affare.

Conclusione

Spero che questo articolo ti abbia fornito abbastanza conoscenze e fiducia da considerare un prestito con denaro duro per finanziare uno dei tuoi futuri affari immobiliari. I tassi di interesse più alti possono sembrare spaventosi all’inizio, ma i benefici di ottenere un prestito finanziato rapidamente e di essere in grado di ottenere un finanziamento quando tutte le banche hanno detto “No” supereranno di gran lunga il costo extra.

Don Hensel è stato coinvolto nel business dei prestiti hard money dal 1979. North Coast Financial e le sue affiliate hanno finanziato oltre 750 milioni di dollari in prestiti immobiliari hard money in California. Questi prestiti sono stati garantiti da residenze monofamiliari, residenze multifamiliari, edifici commerciali e terreni. Don ha ricevuto la sua laurea in finanza dall’Università dell’Illinois e il suo M.B.A. in finanza e contabilità dalla Northwestern University.

North Coast Financial, Inc. è un prestatore di denaro duro a San Diego, California con 35 anni di esperienza nel prestito di proprietà in tutta la California meridionale. Per ulteriori informazioni sui nostri programmi di prestito o per richiedere un prestito si prega di contattare Don Hensel.

[email protected] 760-722-2991