Domanda

Ho 65 anni e mia moglie ha 40 anni. Abbiamo pagato una parte significativa della nostra ipoteca regolare, quindi abbiamo un bel po’ di equità nella nostra casa. Possiamo ottenere un mutuo inverso?

Risposta

Sembra che voi possiate probabilmente qualificarvi per un mutuo inverso, ma potrebbe non essere la vostra migliore opzione.

I mutui inverso sono stati pubblicizzati come un ottimo modo per i cittadini anziani e pensionati con problemi di liquidità di ottenere denaro per le spese senza dover rinunciare alle loro case. Ma sono tutti così grandi? I mutui inversi sono complicati, rischiosi e costosi. Ottenere questo tipo di prestito generalmente non è una buona idea.

Ipoteche inverse

L’ipoteca inversa più popolare è l’Home Equity Conversion Mortgage (HECM) della FHA. Con un’ipoteca inversa, si ricevono pagamenti dal prestatore basati sull’equità della propria casa. Il prestito generalmente deve essere ripagato quando si muore, ci si sposta, si trasferisce il titolo di proprietà o si vende la casa. Se si violano i termini del contratto di prestito, però, il prestatore potrebbe chiamare il prestito in scadenza prima. In una qualsiasi di queste circostanze, se non si paga il prestito, si potrebbe potenzialmente perdere la proprietà per un pignoramento.

Criteri di ammissibilità

Generalmente, per qualificarsi per un mutuo inverso è necessario:

• avere 62 anni o più
• occupare la proprietà come residenza principale, e
• avere una sostanziale equità nella proprietà o possedere la casa per intero.

Perché avete 65 anni, sembrate qualificarvi per un mutuo inverso, ma il vostro coniuge quarantenne no. Un modo che una volta era popolare per aggirare questo problema di ammissibilità era quello di deed il titolo di proprietà esclusivamente nel nome del coniuge più anziano e lasciare il coniuge più giovane fuori dal mutuo inverso. Ma questa tattica può causare grossi problemi.

Il problema di lasciare il coniuge fuori da un mutuo inverso

In passato, i mutui inversi erano scritti in modo che una volta che il mutuatario muore, al coniuge superstite (che non era nominato sul prestito) veniva spesso detto che lui o lei doveva ripagare il prestito immediatamente o altrimenti il creditore avrebbe pignorato la proprietà.

La legge è cambiata. Nel 2013, un tribunale federale ha stabilito che il regolamento dell’HUD che permette ai prestatori di esigere che i coniugi superstiti rimborsino immediatamente i prestiti ipotecari inversi alla morte dei loro coniugi viola la legge federale. Secondo le nuove linee guida dell’HUD, per i prestiti emessi a partire dal 4 agosto 2014, il coniuge non mutuatario può rimanere nella casa dopo la morte del mutuatario (e il rimborso del prestito sarà posticipato) a patto che siano soddisfatti criteri specifici. Per le HECM stipulate prima del 4 agosto 2014, il prestatore può scegliere di assegnare l’ipoteca all’HUD e il coniuge non mutuatario può rimanere nella casa a patto che vengano soddisfatti criteri specifici. (Per saperne di più, leggete l’articolo di Nolo “Reverse Mortgages: Se state pensando di accendere un’ipoteca inversa con un coniuge non debitore, state molto attenti e assicuratevi di parlare con un avvocato o con un consulente immobiliare approvato dall’HUD per sapere come proteggere adeguatamente il coniuge non debitore in questa situazione.

Un altro problema: Potreste rimanere senza soldi

Tu e specialmente il tuo coniuge siete entrambi relativamente giovani per prendere un’ipoteca inversa considerando che la vita media negli Stati Uniti è di quasi 80 anni. Queste ipoteche forniscono un numero finito di pagamenti e potreste finire i soldi se prendete un’ipoteca inversa in questo momento. E si potrebbe spendere il patrimonio netto nella vostra casa all’inizio e poi non avere abbastanza fondi disponibili lungo la strada per coprire le vostre spese successive, che potrebbero probabilmente includere costi di assistenza sanitaria, lasciando i soldi ai vostri eredi, così come le tasse, l’assicurazione e la manutenzione della proprietà. Inoltre, tenete a mente che per ottenere l’ipoteca inversa dovrete prima pagare l’ipoteca esistente con i fondi dell’ipoteca inversa.

Altri aspetti negativi includono:

• Prendere un’ipoteca inversa potrebbe influenzare la vostra idoneità per Medicaid.

• Le tasse su un’ipoteca inversa tendono ad essere alte.

Altre opzioni da considerare

Non hai detto perché stai pensando di accendere un’ipoteca inversa, ma se hai bisogno di accesso al contante, alcune altre opzioni da considerare come alternativa all’accensione di un’ipoteca inversa includono:

• ottenere una Home Equity Line of Credit
• rifinanziare la vostra ipoteca esistente per abbassare i pagamenti
• ottenere una modifica del prestito per la vostra ipoteca esistente per abbassare i pagamenti
• ridimensionarsi in una casa più accessibile, e/o
• fare domanda per programmi federali, statali o locali che forniscono assistenza finanziaria (per pagare le tasse di proprietà o fare riparazioni a casa, per esempio) agli anziani.

Per ottenere aiuto

Si raccomanda di procedere con estrema cautela se si sta pensando di accendere un mutuo inverso. Le ipoteche inverse sono molto complesse. I consulenti HECM hanno riferito che spesso ci vogliono almeno un paio d’ore per spiegare come funzionano queste ipoteche e coprire tutti gli argomenti – compresi i costi e le conseguenze – che i mutuatari devono capire prima di prendere questo tipo di prestito.

Anche dopo una sessione di consulenza HECM, molti mutuatari ancora non comprendono appieno tutti i termini e i requisiti del mutuo inverso. Considerate anche di parlare con un pianificatore finanziario, un avvocato di pianificazione patrimoniale o un avvocato di protezione dei consumatori per ottenere maggiori informazioni, specialmente se non capite appieno i termini dei prestiti ipotecari inversi.