I mutui convenzionali costituiscono la maggior parte di tutti i mutui per la casa, circa il 64% in totale. I mutui convenzionali sono emessi da banche e altri prestatori e sono spesso venduti a entità sostenute dal governo come Fannie Mae e Freddie Mac.

Anche se un mutuo convenzionale è il più comune, è sorprendentemente difficile da ottenere. I mutuatari devono avere un punteggio minimo di credito di circa 640 per qualificarsi – il punteggio minimo più alto di tutti i prodotti ipotecari – e avere un rapporto debito-reddito del 43% o meno. I mutuatari devono anche essere in grado di permettersi un acconto del 20% o più per evitare l’assicurazione ipotecaria.

Che cos’è un mutuo convenzionale?

Un mutuo convenzionale è un tipo di mutuo che è fatto per una proprietà residenziale. Questi prestiti sono emessi da prestatori privati (banche, cooperative di credito e altri prestatori). Gli istituti di credito che fanno prestiti convenzionali forniscono anche il servizio dei prestiti, il che significa che raccolgono le rate del mutuo e perseguono il pignoramento se un mutuatario è inadempiente.

I mutui convenzionali non sono sostenuti dal governo, come un prestito USDA o FHA. Tuttavia, affinché un prestito per la casa si qualifichi come un mutuo convenzionale, deve essere conforme alle regole di prestito stabilite da Fannie Mae e Freddie Mac. Queste regole richiedono:

• Un punteggio minimo di credito di circa 640 per qualificarsi, a seconda dell’importo del prestito, il rapporto debito-reddito, e altri fattori
• Un rapporto debito-reddito inferiore al 43% – può essere inferiore per i mutuatari con punteggi di credito più bassi
• Nessun problema di credito importante, come bancarotta o pignoramento
• Un acconto del 3% o più (20% se non si vuole acquistare l’assicurazione del mutuo)
• Un importo totale del prestito di $510.400 o meno (nella maggior parte delle aree – $765.600 nelle aree a più alto costo)

Il limite del prestito per i mutui convenzionali varia a seconda della posizione. Per il 2020, il limite nella maggior parte delle aree è di 510.400 dollari. Tuttavia, per le aree ad alto costo, il limite può essere alto come $765.600.

Come funziona un mutuo convenzionale

Per ottenere un mutuo convenzionale può essere un processo lento. C’è un sacco di scartoffie e documentazione che dovrete fornire. Ma i passi necessari per ottenere un prestito convenzionale sono in realtà relativamente semplici.

Il processo inizia quando si fa domanda per un mutuo. Lavorerai con un ufficiale di prestito per completare la tua domanda e fornire i documenti finanziari pertinenti. Quando il vostro prestito è approvato, chiudete, cioè quando ottenete effettivamente il vostro prestito.

Quando prendete un’ipoteca, il prestatore che emette il vostro prestito prende un pegno ipotecario contro la vostra casa, che dà loro un interesse garantito nella proprietà. Quando avete un’ipoteca, non potete vendere o prendere in prestito la proprietà senza il permesso del creditore. Se si smette di pagare il mutuo, il creditore può vendere la proprietà per recuperare il saldo del prestito.

Documentazione necessaria per la richiesta di un mutuo

Prima di approvare il mutuo, il creditore avrà bisogno di documentare tutto ciò che avete messo nella vostra domanda, compreso il reddito, i debiti, i beni e il vostro punteggio di credito. Il prestatore richiede questo per assicurarsi che tu faccia abbastanza soldi per permetterti il tuo prestito.

I sette pezzi di documentazione di cui avrete bisogno sono:

1. La tua patente di guida o altro documento d’identità con foto
2. Le buste paga dell’ultimo mese (se sei un dipendente W2)
3. Le dichiarazioni dei redditi degli ultimi due anni
4. Documentazione che mostri come farai a pagare l’acconto
5. Un rendiconto finanziario che mostri attività e passività
6. Il tuo rapporto di credito, che il vostro prestatore ordinerà
7. Una valutazione della proprietà in prestito

Chi si qualifica per un prestito convenzionale?

I requisiti di qualificazione standard includono:

• Un rapporto debito/reddito inferiore al 43% (potenzialmente inferiore se non hai un grande credito)
• Un punteggio minimo di credito di circa 640
• Un acconto di almeno il 3% (20% se vuoi evitare di pagare l’assicurazione del mutuo)

Perché molti prestiti convenzionali sono venduti a enti governativi come Fannie Mae e Freddie Mac, i prestatori spesso assumono pochi rischi sui prestiti individuali, il che significa che i mutuatari possono spesso ottenere i tassi di interesse più bassi disponibili, soprattutto se hanno un credito buono o eccellente e redditi familiari superiori a $ 60.000 a $ 75.000 all’anno.

Un prestito convenzionale è ideale per:

• Chi ha un lavoro stabile a tempo pieno che fornisce buste paga regolari e consistenti
• Lavoratori autonomi con tre o più anni di reddito costante e affidabile
• Coppie sposate con un reddito familiare da moderato ad alto e poco debito

Conforming Vs. Non-Conforming Loan

Un prestito convenzionale rientra in due diverse categorie: conforme e non conforme. I prestiti conformi sono quelli che sono conformi agli standard di prestito stabiliti da Fannie Mae e Freddie Mac, il che significa che Fannie o Freddie acquisteranno il prestito dal prestatore, così il prestatore non deve aspettare 30 anni per raccogliere l’intero importo del prestito.

L’altro tipo di prestito convenzionale – prestiti non conformi – non sono conformi agli standard di prestito di Fannie o Freddie, così non possono essere venduti rapidamente dal prestatore. Poiché i prestatori devono tenere questi prestiti più a lungo, assumono più rischio, il che significa che i tassi di interesse sono tipicamente più alti, così come i requisiti minimi di credito. Questi prestiti sono spesso riservati a mutuatari particolarmente ben qualificati che hanno alti redditi e alti patrimoni netti.

Come funzionano i mutui Jumbo

I mutui Jumbo sono simili ai prestiti convenzionali tranne che per una differenza chiave: Hanno importi di prestito superiori al limite per i prestiti conformi (510.400 dollari per la maggior parte delle aree nel 2020, ma questo varia a seconda della posizione).

Perché questi prestiti non sono conformi ai requisiti di prestito di Fannie e Freddie, non possono essere venduti così facilmente dai prestatori. Questo significa che i prestatori devono assumersi più rischi quando fanno prestiti jumbo, così a volte richiedono acconti più alti, punteggi di credito minimi più alti o rapporti debito-reddito più bassi per qualificarsi.

Qual è l’acconto minimo per un mutuo convenzionale?

L’acconto più basso disponibile per i mutui convenzionali è del 3% per i prestiti a tasso fisso di 30 anni. Per i mutui a tasso regolabile (ARM), il requisito è più alto: 5%. Comunque, qualsiasi mutuatario che metta meno del 20% di acconto sarà tenuto ad acquistare un’assicurazione ipotecaria.

Gli acconti minimi per i prestiti convenzionali sono:

• 3% per i prestiti a tasso fisso
• 5% per i prestiti a tasso variabile

Quando è necessario pagare l’assicurazione ipotecaria privata

Ogni mutuatario con un prestito convenzionale che mette meno del 20% di anticipo è tenuto ad acquistare l’assicurazione ipotecaria privata (PMI), che aumenta il costo annuale del prestito. Questa assicurazione ipotecaria può essere cancellata una volta che l’equità del proprietario della casa supera il 20%. L’assicurazione ipotecaria fornisce protezione per il vostro prestatore nel caso in cui non riusciate ad onorare il vostro prestito.

I mutui convenzionali sono simili ad altri tipi di mutui per la casa, specialmente quelli che sono sostenuti dal governo, come i mutui FHA e USDA. Tuttavia, poiché i mutui convenzionali sono emessi da prestatori privati e non possono essere assicurati dal governo, in genere richiedono punteggi di credito minimi più alti per qualificarsi.

La più grande differenza tra i mutui convenzionali e altri prestiti per la casa sostenuti dal governo è che i prestiti sostenuti dal governo sono in genere progettati per aiutare i mutuatari a reddito medio-basso o quelli con punteggi di credito inferiori. I prestiti convenzionali, d’altra parte, sono ideali per coloro che hanno un buon credito, un lavoro stabile e un basso rapporto debito/reddito.

Come si confrontano i tassi dei prestiti convenzionali

Mentre i tassi dei mutui convenzionali sono relativamente bassi rispetto ai mutui alternativi, in genere non sono così bassi come alcuni mutui garantiti dal governo.

Cosa c’è di più, i mutui convenzionali possono essere più costosi dei prestiti garantiti dal governo per i mutuatari che non sono in grado di mettere il 20% in basso perché sono tenuti a comprare un’assicurazione privata sui mutui. Questa assicurazione aggiunge tipicamente dallo 0,5% all’1% al costo del prestito ogni anno, che è più alto dell’assicurazione ipotecaria richiesta dai programmi di prestito per la casa FHA e USDA.

Se avete un punteggio di credito di 700 o superiore, un rapporto debito/reddito del 35% o inferiore, e un acconto del 20% per il vostro prestito, un mutuo convenzionale può essere la vostra scelta migliore. Se il vostro punteggio di credito è inferiore a 640 o non potete mettere il 20% in giù, potreste voler considerare un prestito FHA o USDA invece.