In alcuni circoli c’è la sensazione che a San Diego manchi un biglietto da visita riconoscibile a livello internazionale, come una destinazione degna di una cartolina – o nel gergo di oggi, Instagrammable – che gridi, “Visitami”. La torre cilindrica con una vita stretta che viene propagandata come il sostituto ad alta quota di un Seaport Village piatto al confronto potrebbe cambiare tutto questo.
Questo è, se la California lo permette.
Un simbolo sbalorditivo di cambiamento per l’area della baia che costituisce il Central Embarcadero del centro, la torre di 500 piedi è stata annunciata dallo sviluppatore 1HWY1 come il punto focale architettonico del suo massiccio progetto Seaport San Diego da 2,4 miliardi di dollari. La sua posizione, dove finisce la baia e inizia la Pacific Highway, la rende anche geograficamente significativa.
L’intero sforzo di riqualificazione comprende 70 acri di terra e acqua lungo Harbor Drive ed è attualmente in fase di pianificazione iniziale. Il suo programma prevede un totale di 2.050 camere d’albergo distribuite in diverse proprietà, comprese 385 camere nella base della torre. Si propone anche un acquario di 170.822 piedi quadrati, un centro eventi di 110.247 piedi quadrati, 261.411 piedi quadrati di spazio commerciale e 159.454 di spazio per uffici riservato alle imprese legate alla ricerca oceanica.
In giugno, 1HWY1 ha presentato una proposta formale di progetto al Porto di San Diego, che ha il potere di autorizzare le terre emerse. Il personale dell’agenzia sta esaminando il piano, che si è evoluto dalla prima offerta vincente dello sviluppatore per riqualificare il sito. Lo staff si aspetta di presentare Seaport San Diego ai commissari del porto per l’approvazione preliminare in agosto o settembre.
La torre è, per progetto, uno spettacolo – la versione di San Diego dello Space Needle.
“Niente del genere è stato fatto sull’acqua in California”, ha detto Yehudi “Gaf” Gaffen, che gestisce 1HWY1.
C’è una ragione per questo. La maggior parte delle zone costiere dello stato sono soggette a un limite di altezza di 30 piedi grazie al Coastal Act del 1976 adottato dalla legislatura della California. La legislazione ha anche reso permanente la California Coastal Commission, istituita per la prima volta nel 1972, come un’agenzia quasi-giudiziaria con la supervisione dello sviluppo adiacente all’acqua e la missione di proteggere le risorse pubbliche. Il centro di San Diego è esente dalla restrizione di altezza costiera, tuttavia, lasciando il porto responsabile dei limiti di altezza per le proprietà ad ovest di Pacific Highway e a sud di Harbor Drive.
Questo non significa che il progetto Seaport San Diego possa essere ideato, per non parlare della sua costruzione, in una bolla. La Commissione Costiera avrà l’ultima parola. Tutti i permessi costieri rilasciati dal porto per il progetto possono essere rifiutati dall’agenzia di grado superiore se non sono coerenti con la legge statale, che è aperta all’interpretazione.
Così com’è, le agenzie sembrano essere un oceano a parte su ciò che dovrebbe accadere con la terra del Central Embarcadero.
Il porto crede da tempo che il sito, dove la città incontra l’acqua e l’attività è vivace, richieda una caratteristica di livello mondiale.
“Quando penso alla torre, ripenso all’originale (richiesta di proposta) che è stata preparata per questo sviluppo”, ha detto Tony Gordon, che è il direttore del settore immobiliare del porto. “
Gaffen, che gestisce la società di gestione delle costruzioni Gafcon con sede a San Diego, ha consegnato. La sua proposta del 2016 è iniziata con una guglia da amare o odiare. Che, con l’aiuto dell’acclamato studio di architettura internazionale Bjarke Ingels Group, si è trasformato in qualcosa di altrettanto polarizzante. BIG, come è conosciuto lo studio, ha un talento per i grattacieli accattivanti – è l’architetto dietro il design a scatola impilata dell’edificio in corso Two World Trade Center a Manhattan. Qui hanno progettato un’attrazione di 342.709 piedi quadrati che è in parte hotel, in parte parco a tema educativo.
Anche se ci vorrà del tempo prima che la Commissione Costiera si pronunci formalmente, il personale sta già sollevando forti riserve sull’altezza e l’enormità della torre.
“Siamo preoccupati per la mole e la scala del progetto in generale”, ha detto la pianificatrice costiera di San Diego Melody Lasiter.
La cultura indoor-outdoor di San Diego, così come la topografia del lungomare della città, hanno giocato a fare da musa per l’aspetto della torre, ha detto Daniel Sundlin, che è un partner di BIG. L’edificio a forma di clessidra è spesso alla base, sottile al centro e di nuovo largo in cima. La sua rotondità vuole riflettere la circolazione e il flusso di persone dentro e intorno alla struttura. E il suo design, che ruota intorno a una pila di dischi rotanti, dovrebbe evocare immagini diverse a varie altezze e punti di vista, ha detto Sundlin.
Così qualcuno fuori dalla torre a terra potrebbe guardare in alto e associare l’edificio a un giardino sospeso a cascata, mentre uno spettatore in cima potrebbe guardare l’orizzonte e sentire la sensazione di galleggiare sopra le nuvole.
A parte le opzioni di vendita al dettaglio e di ristorazione al piano terra, la maggior parte della base della torre sarebbe costituita da camere d’albergo per ospiti paganti. Il pubblico più ampio, tuttavia, è lungi dall’essere escluso dal godere della vista della proprietà. Infatti, le persone saranno incoraggiate a vagare per il livello più alto della torre, dove un certo numero di mostre ancora da determinare occuperanno diversi piani.
“C’è la possibilità per tutti, ricchi o poveri, di arrivare in alto e vedere la vista”, ha detto Gaffen. “È una celebrazione e un riconoscimento del luogo, l’inizio della Highway 1.”
Si potrebbe prendere un ascensore fino in cima e poi spostarsi tra i livelli a spirale, ha detto Sundlin. Su quei piani, la sua azienda sta giocando con concetti apparentemente inverosimili che ha definito collettivamente come un “laboratorio di apprendimento nel cielo”. Le idee includono una mostra di farfalle, una rete sospesa nell’aria su cui i clienti possono arrampicarsi, un giardino del vento dove i visitatori potrebbero sperimentare la tecnologia sostenibile e un auditorium all’aperto per crogiolarsi tra le nuvole.
Lo schema più bizzarro prevede un acquario verticale che coprirebbe l’intera lunghezza della torre ed emulerebbe le diverse profondità dell’oceano. “Non lo intendo in modo negativo.
Terzi, che ha il compito di vendere San Diego a persone di altre città vicine e lontane, parla della torre come del premio promozionale che è sempre stato fuori portata.
“Non siamo sconosciuti, ma non siamo riconosciuti come molte altre destinazioni internazionali”, ha detto.
La sua agenzia si affida alla California Tower del Balboa Park e al Coronado Bay Bridge per ritrarre la città agli estranei. Ma queste immagini non sempre risuonano all’estero.
“Abbiamo cercato a lungo la struttura iconica, che se la vedeste, riconoscereste immediatamente (San Diego). Francamente, non abbiamo quell’immagine forte”, ha detto Terzi.
La torre di Gaffen è un’immagine potente. Ma per alcuni puristi della costa, le reazioni emotive non sono probabilmente quelle volute dallo sviluppatore o dal suo famoso architetto.
Una torre di 500 piedi, in questa particolare posizione, è un affronto impressionante alle norme costiere, ha detto Sara Wan, un ex commissario costiero e un esperto di regolamenti costieri.
“Se si inizia a permettere lo sviluppo di alti edifici lungo la costa, si distrugge la capacità del pubblico, in generale, di vedere la costa”, ha detto. “Quando si fa qualcosa come (la torre), si stabilisce un precedente che può avere altre conseguenze.”
La paura non è persa da Lasiter, che è un pianificatore della Coastal Commission con l’ufficio di San Diego dell’agenzia e che è stato informato sul progetto. L’altezza della torre, la larghezza della base e la sua posizione sul lungomare sono tutti elementi problematici, ha detto.
Non è tutto.
“La nostra principale preoccupazione è che lo sviluppo esistente giù al Seaport Village ora è facilmente accessibile per una vasta gamma di redditi. C’è un sacco di spazio passivo, e chiunque può andare al Seaport Village e camminare. Con la riqualificazione, potrebbe non essere così”, ha detto Lasiter. “
In altre parole, il progetto è potenzialmente troppo, troppo vicino all’acqua, dove l’aumento del livello del mare, i corridoi di vista ostruiti e le limitazioni all’accesso pubblico sono fattori cruciali.
La Commissione Costiera non si esprimerà ufficialmente fino a molto più tardi nel processo – solo dopo che un rapporto di impatto ambientale sarà completato e approvato dal porto – ma una determinazione che Seaport San Diego non è coerente con il Coastal Act sarebbe un colpo significativo per i proponenti. Potrebbe bloccare indefinitamente qualsiasi trasformazione dell’Embarcardero Centrale.
Il team 1HWY1 riconosce, ma spera di correggere, lo scollamento tra il suo piano e ciò che la commissione vuole. Accesso pubblico? Più del 70% dell’impronta di Seaport San Diego è riservata a parchi, passeggiate, piazze e altri servizi pubblici, notano i progettisti dello sviluppatore. E l’altezza della torre? Sta democratizzando l’accesso alla vista impareggiabile del lungomare, si argomenta.
“Non è affatto una sorpresa che la commissione costiera sia preoccupata (della torre). Si tratta di una quantità molto insolita di massa nella zona costiera”, ha detto Allison Rolfe, un consulente ambientale che sta consigliando il team di sviluppo su come navigare al meglio le acque torbide dell’agenzia di regolamentazione statale, che lei conosce bene. Rolfe è amica dell’ex commissario Wan e in precedenza ha lavorato per l’attuale commissario Steve Padilla.
“C’è un modo per fare questo progetto in modo che Melody (Lasiter) e gli altri possano essere d’accordo”, ha detto.
Tuttavia, nessuno può dire come sarà esattamente. È troppo presto nel processo, dice Rolfe.
“Non capiremo come arrivare a una vittoria fino alla fine”, ha detto.
Prima arriva l’approvazione preliminare del porto alla fine di quest’anno, seguita da un processo di circa due anni per completare un’analisi di impatto ambientale. Durante questo periodo il Port Master Plan Update, che crea il quadro di utilizzo del territorio per i principali cambiamenti del porto di San Diego, dovrebbe essere completato.
Il pensiero è che quando i dodici membri votanti della Commissione Costiera prenderanno una posizione, qualsiasi controversia sul progetto dovrebbe essere già stata spazzata via dal mare.
(La Commissione Costiera) potrebbe fermarlo,” ha detto Gaffen. “Se sono contenti, allora (il progetto) potrebbe passare.”