Nota: Il tuo contratto di locazione è stato firmato o il tuo problema è iniziato prima del 18/4/18? Se è così, si prega di consultare il fondo di questa pagina per i cambiamenti di legge che possono avere un impatto sulla tua situazione. Per un rapido riassunto dei numerosi cambiamenti di legge, consultate la nostra Law Changes Page.

…un locatore in una locazione residenziale non può aumentare l’affitto, diminuire i servizi, intentare un’azione per il possesso dei locali, rifiutarsi di rinnovare un contratto di locazione o minacciare uno dei precedenti, se vi è una preponderanza di prove che l’azione o l’inazione non si sarebbe verificata se il locatore non avesse fatto ritorsioni contro l’inquilino per… fare un reclamo in buona fede su un difetto nei locali … lamentarsi con il padrone di casa su una violazione di s. 704.07 o un codice locale di alloggio … esercitando un diritto legale relativo alle locazioni residenziali.
dal Wisconsin Statute 704.45, “Retaliatory Conduct Prohibited”

Ha subito ritorsioni per aver esercitato i suoi diritti di inquilino?

La legge protegge gli inquilini dai proprietari che potrebbero fare ritorsioni contro di loro (punirli) per aver cercato di usare i loro diritti. Il legislatore, i tribunali e il Dipartimento dell’agricoltura, del commercio e della protezione dei consumatori hanno tutti creato protezioni riconoscendo che i diritti degli inquilini non hanno senso se gli inquilini non li usano per paura di ritorsioni da parte del proprietario.

La ritorsione illegale ha tre parti principali:

L’inquilino ha esercitato o cercato di esercitare un diritto dell’inquilino?

Il primo segno che un’azione del proprietario può essere una ritorsione illegale è quando segue un inquilino che esercita i suoi diritti. L’inquilino non ha bisogno di finire di esercitare il diritto (per esempio, portando il padrone di casa in tribunale o presentando una denuncia) – a volte potrebbe semplicemente aver affermato il diritto o cercato di usarlo (come chiedendo al padrone di casa di seguire le leggi).

I diritti dell’inquilino includono molte cose, per esempio:

• Richiedere le riparazioni richieste o promesse (Madison e Fitchburg o Wisconsin)
• Chiamare l’ispettore edilizio
• Richiedere al padrone di casa di entrare solo per scopi consentiti dal regolamento del padrone di casa
• Rifiutare l’ingresso del padrone di casa senza il giusto preavviso
• Presentare una denuncia alla protezione dei consumatori o intentare una causa contro la direzione
• Avere un ospite in base al diritto dell’inquilino al “possesso esclusivo dei locali” poiché il contratto di locazione non vieta gli ospiti
• Rifiutare di permettere al padrone di casa di cambiare regole sostanziali a metà del contratto di locazione
• Richiedere la fine della discriminazione (per es: un inquilino nero che chiede un condizionatore d’aria, dato che ne è stato fornito uno a tutti gli inquilini bianchi, ma nessuno agli inquilini neri)
• Richiedere al padrone di casa di proteggere il diritto dell’inquilino al pacifico godimento avvertendo o sfrattando un vicino rumoroso
• Assumere o tentare di esercitare qualsiasi diritto dell’inquilino da un contratto di locazione, statuto, ordinanza, codice amministrativo, o decisione del tribunale
• O, far valere molti altri diritti non elencati sopra!

Mantenere sempre una traccia cartacea!

Anche se il padrone di casa e l’inquilino sanno entrambi che l’inquilino ha rivendicato un diritto, il problema può essere documentarlo. Quando gli inquilini hanno una preoccupazione (per esempio, riguardo alle riparazioni) non dovrebbero mai parlare solo al telefono o di persona con il padrone di casa. Gli inquilini dovrebbero seguire per iscritto e conservare una copia della lettera o dell’e-mail. Inoltre, se gli inquilini presentano un reclamo a un ispettore edilizio, alla protezione dei consumatori o a un’altra agenzia, dovrebbero ottenere una copia del rapporto per i loro archivi il più presto possibile. Ogni volta che un padrone di casa risponde al reclamo di un inquilino, dovrebbe sempre farlo per iscritto per documentare che sta seguendo la legge.

Il padrone di casa ha commesso un’azione di ritorsione?

Alcune cose che i padroni di casa fanno per ritorsione non sono illegali, come essere scortesi con i loro inquilini o parlare di loro ai vicini. Solo le seguenti azioni si qualificano come ritorsioni illegali, se la situazione soddisfa tutti gli altri criteri.

Atti di ritorsione vietati dallo statuto 704 del Wisconsin.45

• Aumentare l’affitto
• Ridurre i servizi disponibili per l’inquilino
• Presentare un’azione di sfratto in tribunale
  • NOTA: Gli inquilini che sono anche in ritardo con l’affitto o che infrangono altre regole del contratto di locazione non possono usare la ritorsione come difesa, a meno che il motivo di sfratto del padrone di casa sia esso stesso una forma di ritorsione (per esempio, se l’inquilino si è rifiutato di pagare un aumento ritorsivo dell’affitto)
• Rifiutando di rinnovare il contratto d’affitto
• Minacciando di fare una delle cose di cui sopra

Atti ritorsivi proibiti secondo il Codice Amministrativo del Wisconsin ATCP 134.09(5) e Madison General Ordinances 32.12(4) & 32.15

• Fine di una locazione
• Avviso per fermare un rinnovo automatico di un contratto di locazione
• Sfratto costruttivo di un inquilino riducendo il calore, l’acqua o l’elettricità (illegale, anche se non ritorsivo, vedi Sfratto per maggiori informazioni)

Un ulteriore atto ritorsivo proibito nella sola città di Madison è la denuncia dell’inquilino alle autorità di polizia come se fosse entrato o immigrato illegalmente negli Stati Uniti al fine di ritorcere contro l’inquilino per aver esercitato i suoi diritti di inquilino, indipendentemente dalla validità di tale denuncia. MGO 32.12(4)

Il padrone di casa lo ha fatto perché l’inquilino ha rivendicato, esercitato o cercato di esercitare un diritto dell’inquilino?

Questo è il pezzo finale della ritorsione. Ogni regolamento ha un diverso livello di prova richiesto perché l’atto sia considerato illegale:

Prova necessaria per le violazioni del Wisconsin Statute 704.45

L’inquilino deve solo dimostrare che è più probabile che il padrone di casa non avrebbe fatto l’azione “se” l’inquilino avesse esercitato un suo diritto. Mentre il padrone di casa potrebbe avere altre ragioni legittime per fare lo sfratto o l’azione, la ritorsione è ancora illegale se il padrone di casa non avrebbe fatto ritorsioni se non fosse che l’inquilino ha esercitato i suoi diritti. Tuttavia, Wis. Stat. 704.45 non fornisce assolutamente alcuna protezione contro lo sfratto se gli inquilini sono in ritardo con l’affitto (tranne se l’affitto non pagato è dovuto a un aumento dell’affitto ritorsivo). Questa legge non fornisce inoltre alcuna protezione per gli inquilini che si lamentano di difetti o danni che essi stessi hanno causato per negligenza o uso improprio.

A partire dal 31/03/12 se gli inquilini fanno causa alla Small Claims Court per violazioni di queste leggi, possono ricevere il doppio di qualsiasi perdita finanziaria relativa. Wis. Stat. 704.95, 2011 Wis. Act 143, Sec. 36 Eff. 3/31/12. Ai sensi del 2013 Wisconsin Act 76 ha rimosso il linguaggio sui doppi danni, le spese processuali e le spese legali ragionevoli per tutte le questioni in Wis. Stat 704 tranne che per i depositi di sicurezza e le violazioni delle clausole di locazione illegali. I doppi danni per le violazioni del capitolo 704 sono consentiti solo tra il 31/3/12 e il 28/2/14. Wis. Stat. 704.95, 2013 Wis. Act 76, Sec. 27

NOTA: Il doppio dei danni è sempre consentito per le ritorsioni del padrone di casa secondo l’ATCP 134. Vedi sotto.

Prova necessaria per Wisconsin Administrative Code ATCP 134.09(5)

Come Wis. Stat. 704.45 il codice di protezione dei consumatori protegge gli inquilini che effettivamente esercitano un diritto.

NOTA: L’ATCP 134.09(5) ha una lista leggermente diversa di diritti dell’inquilino e di azioni proibite (vedi sopra).

Gli inquilini possono presentare un reclamo con la Protezione del Consumatore e/o citare in giudizio un tribunale per le controversie di modesta entità per il doppio dei danni, le spese processuali e le ragionevoli spese legali. ATCP 134.09(5)

Prova necessaria per Dikhut v. Norton (1970)

Dikhut v. Norton è una decisione della corte che protegge il diritto di un inquilino di usare una “politica pubblica” come il codice edilizio. Il caso può proteggere gli inquilini che affermano o tentano di usare una politica pubblica (a differenza del Wis. Stat. 704.45) e può proteggere gli inquilini non coperti dal codice di protezione dei consumatori (ATCP).

Il caso richiede un forte livello di prova: l’affermazione, l’uso, o il tentato uso della politica pubblica deve essere l’unica ragione per lo sfratto o le molestie del proprietario.

Prova necessaria per le ordinanze generali di Madison 32.12(4) & 32.15

I residenti della città di Madison hanno le stesse protezioni che hanno nei regolamenti di protezione dei consumatori, ma l’onere della prova è messo sul padrone di casa, cioè devono dimostrare che non stavano facendo ritorsioni, o l’inquilino vincerà.

Se la questione va in tribunale, gli inquilini possono citare il MGO 32.15, che richiede alla corte di “presumere” che il padrone di casa stia facendo ritorsioni se l’atto del padrone di casa è avvenuto entro sei mesi dopo che l’inquilino ha fatto una denuncia alle autorità cittadine.

La polizia della città di Madison può emettere multe da 60 a 600 dollari per un numero limitato di violazioni (rimuovere porte e finestre, confiscare proprietà, entrare nella proprietà senza preavviso, non fornire credito d’affitto o restituire un deposito di sicurezza).

Rispondere alle ritorsioni del padrone di casa

Gli inquilini che credono di subire ritorsioni dovrebbero fare quanto segue:

1. Documentare quello che sta succedendo. Gli inquilini dovrebbero scrivere una lettera al padrone di casa che documenti che l’atto è ritorsivo e che loro lo sanno. Per esempio, “Come sapete, vi ho chiesto la settimana scorsa di non entrare più senza un preavviso adeguato. Oggi mi avete dato un avviso di non rinnovo. Dovete sapere che il vostro mancato rinnovo non è valido e illegale secondo lo statuto 704.45 e l’ATCP 134.09(5). Ho intenzione di rinnovare e mi aspetto che voi annulliate questo avviso e lo rimuoviate dal mio file. Conosco i miei diritti di presentare un reclamo o fare causa per i miei danni”.

2. Contattare un’agenzia. Se il padrone di casa non ritira rapidamente la ritorsione per iscritto, gli inquilini dovrebbero inviare una copia della loro lettera alla protezione dei consumatori o chiamarli al numero verde (800) 422-7128. Gli inquilini di città come Madison dovrebbero anche inoltrare la loro denuncia all’ispettore edilizio, al dipartimento di polizia e al procuratore della città. Le agenzie possono avvertire il padrone di casa di fermare le sue minacce o molestie, o anche perseguirlo se il padrone di casa ha violato i regolamenti in precedenza.

3. Raccogliere le prove. Se l’atto o gli atti si sono verificati dopo che l’inquilino ha chiamato l’ispettore, la polizia o un’altra agenzia, dovrebbero ottenere una copia del rapporto per i loro archivi. Se il padrone di casa fa causa per sfrattarlo, l’inquilino può portare il rapporto, eventuali lettere, una linea temporale del problema, e qualsiasi altra prova o testimone, oltre a copie delle leggi, e chiedere che lo sfratto venga respinto. Con le nuove leggi, è ancora più importante avere le copie di queste leggi alla prima data del tribunale, dato che il tribunale fisserà un processo solo se l’inquilino solleva “validi motivi legali”. Wis. Stat. 799(206(3), 2017 Wis. Act 317, Sec. 49, Eff. 4/18/18. L’inquilino potrebbe anche voler portare tutte le prove che ha all’udienza iniziale.

4. Portare tutto a un giudice. Se la ritorsione del padrone di casa ti è costata denaro, puoi fare causa per qualsiasi danno correlato. Le violazioni delle leggi sulla protezione dei consumatori richiedono obbligatoriamente il doppio dei danni più le spese processuali e gli onorari degli avvocati.

Le leggi sulla ritorsione sono sia nel Wis. Stat. 704 e ATCP 134. A partire dal 31/03/12, se gli inquilini citano in giudizio la Small Claims Court per violazioni dell’articolo 704, possono ricevere il doppio di qualsiasi perdita finanziaria correlata. Wis. Stat. 704.95, 2011 Wis. Act 143, Sec. 36 Eff. 3/31/12. Il doppio dei danni per le violazioni di tutto il capitolo 704 è consentito solo tra il 31/3/12 e il 28/28/14. Dopo il 28/02/14 sono permessi solo per i depositi di sicurezza e le disposizioni illegali del contratto di locazione. Wis. Stat. 704.95, 2013 Wis. Act 76, Sec. 27 Double damages for ATCP 134 sono rimasti gli stessi.

Se il padrone di casa sta minacciando una causa di sfratto, l’inquilino può rispondere spiegando che sa di non poter essere sfrattato come ritorsione per aver esercitato i propri diritti. Se si va in tribunale, possono portare una copia della lettera e altre prove per farle vedere al giudice. Sfortunatamente, l’inquilino deve combattere la ritorsione con il suo alloggio sulla linea. Gli avvocati non sono richiesti nei tribunali per le controversie di modesta entità o nei casi di sfratto, ma gli inquilini potrebbero voler contattare un qualificato avvocato di alloggi del Wisconsin. Per maggiori informazioni vedere Sfratto.

Le leggi sono cambiate nel 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 e 2018. Molti fattori possono determinare quali leggi si applicano alla vostra situazione, incluso quando si è verificato il problema, quando il contratto di locazione è stato firmato o rinnovato e quando ha avuto luogo lo sfratto. Se il vostro contratto d’affitto è stato firmato o il problema è iniziato prima del 18/4/18, vorrete esaminare attentamente il linguaggio della legge per determinare se si applica alla vostra situazione.

Il testo viola si applica ai contratti d’affitto e agli eventi a partire dal 21/12/11 (2011 Wis. Act 108) Summary

Il testo arancione si applica a locazioni ed eventi a partire dal 31/3/12 (2011 Wis. Act 143) Summary

Il testo verde si applica a locazioni ed eventi a partire dal 3/1/14 (2013 Wis. Act 76) Summary WI, Summary Dane Co.

Il testo blu si applica alle locazioni e agli eventi a partire dal 11/1/15 (CR 14-038) Summary

Il testo maroon si applica alle locazioni e agli eventi a partire dal 3/2/16 (2015 Wis. Act. 176) Summary

Il testo marrone si applica a locazioni ed eventi a partire dal 4/18/18 (2017 Wis. Act 317) Summary