カリフォルニア州では、住宅コストが爆発的に増加し、家賃が上昇し続けているにもかかわらず、より多くの家賃コントロールを可能にするイニシアチブが圧倒的に失敗しているように見え、スポンサーはすでに2020年に再挑戦することを話しています。 地主、デベロッパー、不動産業者、そしてウォール街の一握りの不動産投資家は、予想通り数千万ドルを投じてこの法案を阻止しようとしました。

Prop.10の支持者は、このような格差を克服するのは難しいと指摘しています。

「反対派が賃貸料をふんだくるために使っているお金は、人々を混乱させるためのものです」とYes on 10キャンペーンのディレクター、Damien Goodmon氏は言います。 “

カリフォルニア州の2ベッドルームアパートの価格の中央値は、過去5年間で20％以上上昇しました。

「『イエス』キャンペーンを展開する場合、問題点とその解決策が問題点を解決することの両方を証明する責任があります」と、あるイニシアチブキャンペーンのベテランマネージャーは述べています。 “

ここでは、家賃抑制運動の今後の展望を含めた、さらなる内訳をご紹介します。

たとえ「青い波」が「青い津波」になったとしても、議案第10号はまだ困難です

レントコントロール運動の一部では、支持者は、世論調査では予測以上に大きな「青い波」、つまり左寄りの賃借人や目的に同調する民主党員を多く含む可能性を考慮していないと主張しています。

非営利の調査機関であるPublic Policy Institute of Californiaによる最近の世論調査では、賃貸人に大きく傾いていると思われる投票しそうな人のモデルが使われていました。 サンプルの約3分の2は住宅所有者です。

Public Policy Institute of CaliforniaのリサーチアソシエイトであるDean Bonner氏によると、選挙間近になってProp.10ほど低い投票率を記録したイニシアチブは記憶にないそうです。

ボナー氏によると、もし投票率が2016年のようになれば、カリフォルニア州では圧倒的に民主党の候補者が勝利した大統領選挙の年だったので、賛成側が予測以上の票を獲得する可能性があります。

他のいくつかの信頼できる世論調査でも、このイニシアチブは2桁の差で引き離されていますが、最も明るいのはLos Angeles TimesとUSC Dornsifeの世論調査で、支持率は41%でした。

紛らわしい投票用紙

議案第10号の投票用紙のタイトルと概要は、明らかに有権者を混乱させるものでした。 この法律は、地方自治体がいくつかの方法で家賃管理を拡大することを禁止しています。

投票用紙に書かれている文章は複雑で、年間数千万ドルの州と地方の収入減の見通しを示しています。

「これは既存の法律を廃止するもので、廃止という言葉が使われているため、….、これはレントコントロールを廃止するものなのか、それとも実際にレントコントロールなのか、多くの混乱がありました。”

実際、9月に行われたPPICの調査では、可能性の高い有権者の52％がレントコントロールは良いことだと答えていますが、議案10号に賛成票を投じる予定の人は36％しかいませんでした。 この差は、調査対象となった賃貸人の間ではさらに大きくなりました。

また、Prop.10が可決された場合、都市がどのようなことを許可されるかについても不確実性があります。 新築に適用することもできますが、そうなると住宅を増やそうというインセンティブが薄れてしまいます。 また、一戸建ての賃貸住宅に適用することも考えられます。

この提案には、新築などの除外規定がないという欠陥があると、反対運動のスポークスマンであるSteve Maviglio氏は言います。 “

間違ったメッセージ？

一方で、都市が家賃コントロールで好きなことをできるようにすることは、有権者に住宅政策に対する地方のコントロールを強化できるという魅力的な利点があります。

Yes on 10キャンペーンは、ローカルコントロールの魅力、州の住宅危機の人的コスト、反対側へのウォール街からの寄付を強調し、「家賃が高すぎる！」というキャッチフレーズでメッセージを伝えています。

しかし、ほとんどのProp.10の広告には2つの言葉が目立って欠けています。 “それは「レントコントロール」です。 家賃の値上げを制限する」という言葉はいくつかの広告に含まれていますが、「家賃管理」を強調することで、特に家賃管理の概念がProp.10を上回っていたことが功を奏したのかもしれません。

戦略家の中には、「家賃管理」という言葉を目立たせていただろうと言う人もいます。 夏にYes on 10キャンペーンに参加したTrippi氏は、彼らの批判を理解していると述べています。

「必ずしもそれに反論するつもりはありません。 “

ほぼすべての資金が1つの組織から

カリフォルニア州の世論調査員や選挙コンサルタントは、自分のイニシアチブを可決させたいのであれば、選挙のかなり前から、少なくとも50％台後半の高い順位で世論調査を行うべきだと言うでしょう。

9月に発表されたPublic Policy Institute of Californiaの世論調査によると、可能性の高い有権者のうち、提案10に好意的な人は36％に過ぎませんでした。

この初期の世論調査の数字は、賛成側の資金の大部分がたった1つのソースから来ている理由を説明するのに役立つかもしれません。

AIDS Healthcare Foundationは、提案10を支持するために集めた2600万ドルのうち、およそ2100万ドルを寄付しました。

AIDSヘルスケア財団は、議案10号を支持するために集めた2600万ドルのうち、およそ2100万ドルを寄付しています。この非営利団体は、マイケル・ワインスタインが代表を務めていますが、彼は激烈で分裂的なバーニー・サンダース流の進歩主義者で、近年、他の州や地方の投票イニシアチブに数千万ドルを費やしてきました。

この法案を推進する団体「Alliance of Californians for Community Empowerment」の州キャンペーン・ディレクターであるAmy Schur氏によると、いくつかの労働組合は、多忙な投票日に他の原因のためにリソースを節約しなければならなかったのではないかとのことです。

より強い運動の始まりか、それとも家主にとっての新たなレバレッジか？

プロップ10の支持者たちは、たとえこのイニシアチブが敗れたとしても、家賃管理の問題を前進させ続ける社会運動を組織し、強化したと言います。

「もし火曜日に成功しなければ、2020年の投票で州全体の家賃管理を行うことが適切かどうかについて、州内で正当な話し合いが行われるでしょう」と賛成側のグッドモン氏は述べています。

しかし、世論調査が予測するような大敗を喫した場合、家主とそのパートナーは、カリフォルニア州民が家賃管理の拡大を決定的に拒否したと言うことができます。

これは、この問題に関する将来の交渉において強力なレバレッジとなり、民主党の知事候補であるGavin Newsom氏は、知事に選出された場合、交渉を促進することを約束しています。