What’s the deal with evictions in Alabama?

アラバマ州では、家主や不動産所有者が立ち退きに踏み切る理由がたくさんあります。

2014年初頭、Alabama Power社が所有するPleasure Point Park and Marinaは、Tallapoosa County Health officialsから安全でない状態であると指摘されました。 報告書によると、この土地にある70の物件のうち、19の物件で浄化槽システムが故障していたり、違法であったりしていました。

この事実が発覚した直後、同社は住民に新しい場所を見つけるために6ヶ月間の猶予を与えました。

同社はまた、住民が土地をきれいにするためのダンプスターや、モバイルハウスを借地から移動させるためのサービスを提供し、新しい場所を見つけるための時間をたっぷりと確保しました。

このような状況は誰にとっても良いものではありませんが、土地所有者が自分たちの欠点に責任を持ち、住民に移動のための時間と支援を十分に与えたため、多くの土地所有者が立ち退きに直面する際に直面する高価な法廷闘争を回避することができたのです。

立ち退きの際に法律の条文に従うことについては、こちらをご覧ください。

アラバマ州でテナントを立ち退かせることができる理由は何ですか？

家主は以下のような理由でテナントを立ち退かせることができます。

• リースの条件を破る
• 未払いの家賃
• 月単位のリースの終了（30日前に通知）

テナントを立ち退かせられない状況はありますか？

アラバマ州では、報復行為としてテナントを立ち退かせることはできません。 立ち退き通知が出される前に、テナントがテナント組織に参加したり、健康や安全面での違反を報告するなど、法的権利を行使しようとした証拠がある場合、立ち退きの理由がそれらの行動以外にあることを証明するのは家主の責任です。 家主が借主の書面による同意なしに、リースに新しいルールや規則を採用しようとした場合、それに違反したからといって借主を立ち退かせることはできません。

通常はどのようなプロセスを経るのですか？

アラバマ州では立ち退きが裁判になることが多いため、立ち退き通知を出さずに問題解決を図ることで、家主や不動産所有者の時間、費用、ストレスを軽減できる可能性があります。

そうは言っても、「自助努力」で立ち退き手続きを回避することはできません。

家主は、不法占有の手続き（民事上の立ち退き）と、立ち退きの失敗の手続き（刑事上の立ち退き）のいずれかを取ることができます。

Unlawful Detainer（不法占有）手続きでは、家主が借主に書面で立ち退きを通知し、通知期間内に借主が立ち退かない場合、家主は裁判所に訴訟を起こして手続きを進めます。

Failure to vacate手続きは、家主が10日前に書面で通知する必要があり、家賃の不払いの場合にのみ使用できます。

その他の場合：

1. 14日または7日前に通知を出します。 立ち退きの手続きを開始するには、立ち退きの理由、テナントの名前と住所を記載した書面による通知を、テナントに直接、またはプロセスサーバーを介して提供する必要があります。 リース契約に違反したことを理由に立ち退きを迫られる場合は、14日前までに通知する必要があります。 家賃不払いの場合は、7日前に通知する必要があります。
2. テナントが予告期間中に未払いの家賃を支払うことができるようにします（該当する場合）。 テナントはこの期間内に未払いの家賃や料金を支払う義務がありますが、家主や不動産管理会社が一部でも支払いに応じれば、最初の退去通知が無効になります。 この場合、テナントは賃貸期間が終了するまでアパートに滞在することができます。
3. 該当する場合は、通知で指摘された健康/安全性やコンプライアンス違反の問題をテナントが解決できるようにします。
4. 通知期間が過ぎた後、家主はUnlawful Detainerの召喚状と訴状を提出・送達することができます。 家賃不払いの場合、借主は14日以内に返答する必要があります。 その他の理由の場合は、7日以内に応答しなければなりません。 返事をしなかったり、申し立てに異議を唱えなかったりすると、借主は債務不履行となり、裁判官は家主に有利な立ち退き手続きの判決を下すことになるでしょう。
5. 審問は裁判官の前で行われます。家主と借主はそれぞれの言い分を述べる機会がありますが、通知が合法的に出されたことと、借主がリース契約に違反したことを証明するのは家主の責任です。
6. 家主に有利な判決には、滞納家賃、弁護士費用、手続き費用などの金銭的損害賠償が含まれる場合があります。
7. 7日間の控訴期間が過ぎた後、家主はWrit of Possession（占有令状）を取得することができます。 賃借人がまだ物件を明け渡していない場合は、保安官がこの令状を賃借人に送達します。
8. テナントは判決を不服として陪審員裁判を請求することができますが、その間は家賃を支払わなければなりません。
9. 物件に所有物が残っている場合、家主は14日間待ってから自分の判断でそれを処分しなければなりません。

Where can I learn more?

ご質問がある場合や、アラバマ州で借主と立ち退きの手続きを始めたいと思われる場合は、弁護士にご相談ください。

Resources:

• Unlawful Detainer Act No:
  • Unlawful Detainer Act No.2006-316: Regarding Uniform Residential Landlord and Tenant Act
  • NOLO Guide to Termination of Nonpayment of Rent

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