シカゴの賃借人の権利
シカゴの家主の多くは、シカゴ住宅地の家主の賃借人条例（RLTO）を守っていません。 この問題に取り組むため、シカゴの市議会はテナントを保護する法律を制定しました。
家主がRLTOの特定の条項に違反した場合、テナントは損害賠償を請求されたり、リースを破棄することができます。 これにより、借主にはいくつかの救済策が与えられますが、法律はまだ一般的に家主に有利です。 シカゴの市会議員に、テナントの権利を弱めることを支持しないことを伝えましょう。
一部のテナントは、2013年の新しい条例によっても救済されるかもしれません。
一部のテナントは、2013年に制定された新しい条例によって救済されるかもしれません。”
& シカゴ
これは法的なアドバイスではありません
。
イリノイ州控訴裁判所は、「家主と借主の交渉力の間には歴史的な格差がある」と述べています。” Plambeck v. Greystone Mgmt. & Columbia Nat’l Trust Co., 281 Ill. App. 3d 260, 266-267 (1st Dist.1996). イリノイ州、特にシカゴの法律の中には、住宅のテナントに少しでも助けになるようなものがあります。 これは、他のほとんどすべてのことが家主に有利なときに、借主にいくらかの影響力と満足感を与えるものである。 このようなケースの例は、「ケース」のページでご覧いただけます。 借家人にとっても、家主にとっても、同じような状況で他の人に何が起こったかを見ることは参考になります。
I. リース & リースの概要：
DeKalb、Mount Prospect、Oak Parkを除き、イリノイ州のアパートのリースは書面である必要はありません。 DeKalb Mount ProspectとOak Parkの住宅用賃貸契約は書面でなければなりません。 イリノイ州の他の地域では、賃借人が書面による賃貸契約を結んでいない場合、おそらく月単位で賃貸していることになります。 このような賃貸契約は有効であり、強制力を持つ。 やはり通常は書面による通知できちんと解約することになります。
書面による賃貸契約は賃貸の前提条件ではありませんが、借主は書面による賃貸契約を好む場合があります。 口頭での賃貸契約は強制力がありますが、信頼性に欠けます。 誰が正確に何を約束したのか？ 明確ではありません。 しかし、急な退去にも対応できるように、書面による賃貸契約を希望しないテナントもいます。 一方、家主は、長期にわたって家賃を支払うことをテナントに約束させるために、通常、書面による賃貸契約を希望します。 12ヶ月の賃貸契約書は、借主が12ヶ月分の家賃を支払うことを約束するものです。 家主は、たとえテナントが入居していなくても、12ヶ月リースの書面に基づいて支払うべきすべての家賃について、テナントを訴えることができるかもしれません。 このように、書面によるリース契約は、良い場合もあれば悪い場合もあります。
賃借人が不適切に賃貸契約を破棄した場合、その賃借人はおそらく残りの賃貸契約期間の家賃を支払わなければなりません。 どのような場合でも、借主は家主の口頭での合意を頼りに賃貸契約を解除してはいけません。 また、月単位の賃貸契約を解除する際に、借主が30日前に口頭で通知するだけではいけません。 これは、リース自体が書面になっていない場合でも同様です。 賃貸借契約を自然に満了する前に終了させる合意が書面にない場合、賃借人はそれに頼ってはいけません。 早めに退去したにもかかわらず、家主が電話や面会で「大丈夫ですよ」と言ったために、家賃を滞納することになるかもしれません。 賃借人は少なくとも保証金を危うくするでしょう。 賃借人がその物件に住んでいない月の家賃を支払うことになる場合もあります。 賃借人がどんなに必要としていても、賃貸契約を早期に終了することが法的にできない場合があります。 シカゴでもそうです。 リースの破棄は慎重に。 正しくできない場合は、やめておきましょう。
ルームメイトとのトラブル？ 賃借人は、一部の賃借人が賃貸契約に違反したり、アパートを汚したりしているからといって、同居人と結んだ賃貸契約から簡単に逃れることはできません。 賃貸借契約を結んでいるテナントは、通常、連帯責任を負います。 つまり、家主はテナントの誰かを訴えて、リース契約に基づくすべての家賃を請求することができるのです。 つまり、あなたが家賃を全額支払っていたとしても、不法行為をしたルームメイトの家賃を請求される可能性があるのです。 ですから、誰と賃貸契約を結ぶかには注意が必要です。 少なくともシカゴでは、合法的に賃貸契約を破棄して、自分一人で、あるいはもっと責任感のあるルームメイトと再出発する理由があるかもしれません。 この方法については、シカゴの賃借人権利弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。 かつての「友人」や「恋人」のために家賃を支払うリスクに加えて、その人は賃貸アパートの共用部分やあなたの寝室にも出入りすることになるでしょう。 貴重品はもちろん、あなた自身のセキュリティも危険にさらされます。 領収書や銀行の明細書、クレジットカードの請求書などが入ったゴミでも、ルームメイトとの関係が悪化すると、あなたのアイデンティティや信用が危険にさらされます。 結局のところ、家賃を払わないからといってルームメイトを追い出したり、物件から閉め出したりすることはできません。
オークパークの賃貸人の中には、30日前の書面での通知で書面のリースから抜け出すことができる欠陥があります。
イリノイ州のほとんどの地域では、賃貸契約書の有効期限が切れる前に法的に解約する確実な手段がありません。 このような借主の最大の望みは、家主と交渉して何らかの解決策を講じ、それを署名入りの書面にすることです。
II. あなたのレンタルは、シカゴのRltoでカバーされていますか？
RLTOは、RLTOの第020条に記載されている除外事項に該当しない限り、書面、非書面を問わず、シカゴ市内のすべての賃貸契約に適用されるため、シカゴのアパート、コンドミニアム、一軒家の賃貸のほとんどはRLTOの対象となります。 このセクションでは多くの賃貸物件が除外されていますが、ここではそのうちのいくつかの除外事項についてのみ触れます。 テナントは、弁護士に相談することなく、この議論やRLTOに依存して、いかなる行動や不作為も取らないようにしてください。 RLTOが適用されないと、良い結果にはなりません。 シカゴRLTOはシカゴでのみ適用され、クック郡のすべてではありません。 また、Evanston RLTOもありますが、これはChicago RLTOとは異なります。 このセクションIIでは、シカゴについてのみ説明します。
オーナーが占有し、建物内に7つ以下のアパートがある場合
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物件の所有者が建物に住んでいて、かつ建物に6戸しかない場合は、RLTOは建物内の賃貸には適用されません。 またはそれ以下の場合は適用されません。 また、その時点で実際に貸し出されているユニットの数は関係ありません。 参照：Meyer v. Cohen, 260 Ill. App. 3d 351, 358 (1st Dist.1993)を参照してください。
また、私たちが苦労して学んだことですが、同じ敷地内にある一戸建てのコーチハウスは、敷地の所有者が住んでいなくても、所有者が母屋に住んでいれば、コーチハウスは「所有者が占有している」とみなされ、ユニット数が7個未満の場合はRLTOの適用から除外されます。 参照：Berven v. Marquette Nat’l Bank & Trust No.14662, 394 Ill. App. 3d 22 (1st Dist.2009)を参照してください。 コーチハウスではなく、敷地全体に7つ以上のユニットがある場合も結果は同じでしょうか？ それはわかりません。 別の控訴審のようですね。 しかし、敷地全体に5つ以上のユニットがあり、両建物に分かれている場合は、オーナーが住んでいるためRLTOが適用されなくても、両建物のテナントはイリノイ州の敷金返還法の対象となるはずです。 参照：Hoffman v. Altamore, 352 Ill. App. 3d 246, 256 (2d Dist. 2004) (「Security Deposit Return Actのセクション1の目的である『住宅用不動産』は、同一の不動産区画上にある建物に限定される」) (強調しています)。
シカゴでは一戸建てがRLTOの対象となりますが、これは借家の所有者が借家に住んでいないからです。 賃借人だけが賃借された家に住んでいるのです。 大きなビルの中で貸し出されている一棟のコンドミニアムも同様です。 コンドミニアムの大家がビルの中に1ユニットしか所有していなくても、RLTOの対象となります。 参照：VG Marina Mgmt. Corp.vs.Wiener, 378 Ill. App. 3d 887 (2d Dist. 2008)を参照してください。
イリノイ州の控訴裁判所は、同じ屋根の下に並んでいるタウンホームは、RLTOの下ではやはり別の建物であるとしています。 Allen v. Lin, 356 Ill. App. 3d 405, 413 (1st Dist. 2005). つまり、5軒のタウンホームが並んでいて、大家さんが1軒に住んでいて、あなたが隣のタウンホームを借りている場合でも、RLTOによって保護される可能性があるのです。 一方、デュプレックスのユニットを借りて、もう一方のユニットにオーナーが住んでいる場合は、RLTOでは保護されません。
誰が「所有者」なのかという疑問には、第030条で「所有者」を「不動産の受益権と現在の享受権を持つ者」と定義しています。 言い換えれば、信託が不動産の所有権を持っていても、その受益者は証書のどこにも名前が載っていなくても「所有者」なのです。 また、複数の所有者が存在することも多く、LLCや法人のように人間以外の所有者が存在することもあります。 つまり、家賃を支払っている人や会社が必ずしも唯一の所有者ではなく、所有者でもないのです。 Detrana v. Such, 368 Ill. App. 3d 861, 869 (1st Dist.2006)では、地下室に住んでいるが、不動産から収入を得ていない、あるいは不動産を管理していない部分的な所有者であっても、所有者であると判断されました。
「占有されている」とは何を意味するのかという疑問は、公表された意見では答えられていません。 私たちは最近、テナントが2年間で1度しか家主に会わなかった場合に、家主が小さなビルを占有していたという裁判長の判断を控訴裁判所が覆した事件に関わりました。2010年の未発表の命令で、控訴裁判所はその理由を概説しています。
「建物を『占有』するためには、少なくとも、所有者占有の例外の前述の目的を達成するのに十分な、バーベンに規定されているような『居住』の程度が存在しなければならないと判断する。 * 不在の大家は、多数の物件にユニットを置いておき、時々その場所を訪れて郵便物を送ってもらえば、すべての物件を占有していると主張することができます。 占有していることを示す唯一の証拠は、運転免許証の情報と、彼女がクック郡で投票したという証言に関連しています。 控訴審での彼女の証言と主張の残りの部分は、条例の有益な効果をテナントが得られないようにするための皮肉な試みに過ぎません。 さらに、問題となっている時期にジョリエットに住んでいたことを示す証拠はたくさんあり、ほとんどの時間をジョリエットで過ごしていたことが明らかになっています。 このような状況下では、市議会が定めた所有者例外規定の目的に反して、借主に関連する問題が発生しても気付かず、連絡も取れないため、どう考えても不在者所有者となってしまいます。”
言うまでもなく、オーナーがジョリエットの家に住んでいて、シカゴのアパートが「オーナーが住んでいる」と主張することはできないという点には同意します。”
Co-op
RLTOは、プロプライエタリなリースを行っているCo-opのメンバーが借りているユニットには適用されません。 私たちの事務所が関わったあるケースでは、家主が自分の管理する巨大なビルはCo-opなのでRLTOの対象外だと主張しました。 裁判所は、テナントがビルを所有する会社の株式を所有していなかったため、これは真実ではないと判断しました。 協同組合の「所有権のある賃貸」の真の所有者は、協同組合の法人の株式を所有しており、私たちのケースのテナントは、建物の所有権を持つ「テナント協会」の株式を所有していませんでした。
修道院、学校の寮、病院、移行期のケア施設。 非営利の高齢者施設、精神病院
上記はすべてRLTOの対象外です。 2008年の初めまでは、大学の寮は学校が所有・運営している場合に限り、RLTOの対象外となっていました。 しかし、学校が所有していない民間の寮で借りた場合は、RLTOの対象になっていたかもしれません。 しかし、2008年初めに市議会がRLTOを改正し、「and」を「or」に変えたことで、以前は対象となっていた建物がRLTOの対象外となってしまったのです。 この改正は、ルーズベルト大学やデポール大学などの機関が、あるレジデンスホールがRLTOに違反しているとして集団訴訟を起こされていたため、必死に要請したものと思われる。 また、非営利の老人ホームはRLTOの対象外ですが、25戸以上のユニットを持ち、「公営住宅」でない場合は、イリノイ州の敷金利息法と敷金返還法の対象となる可能性があることもお伝えしておきます。
& 朝食
下宿タイプの施設で借りる場合。 日払いや週払いの場合、連続して32日以上借りていないとRLTOでは保護されません。 その後、月払いの家賃を支払うようになれば、保護されるかもしれません。 RLTOは、週払いや日払いの家賃を32日以上払い続けて、「月払いの家賃」を払わなかった場合にどうなるのかが不明瞭です。 私たちの意見としては、RLTOが適用されるかどうかにかかわらず、25ユニット以上のホテルやボーディングハウスの賃借人が保証金を支払い、6ヶ月以上滞在する場合は、イリノイ州の保証金利子法によって保護されると考えています。
所有権移転前の不動産購入契約に基づく購入者または販売者
このセクションの「不動産購入契約」の定義は、残念ながら解釈の余地があります。 この除外規定は、賃貸の状況まで包含するのでしょうか？ また、オプションや先買権はどうでしょうか？ 契約書の条項に従って確実に所有権の移転が行われない限り、購入するために借りているテナントやその他のオプションを持っているテナントは、「不動産購入契約」を結んでいないと合理的に主張することができます。 この除外規定から生じる曖昧さを解決できるのは、裁判所または市議会だけです。
入居する権利が敷地内での雇用を条件とする家主の従業員
敷地内や敷地で働いているためにアパートを手に入れた入居者は、RLTOでは保護されません。 あなたがビルの管理人であれば、ホールの向かい側の賃借人はRLTOによって保護されているかもしれませんが、あなたはそうではありません。 私たちが遭遇した状況では、テナントが賃貸契約を結んで家賃を支払っているが、テナントがビルで仕事をしているという理由で家賃が割引されている場合があります。 このような場合のRLTOの適用範囲は不明です。 このようなテナントは、高い家賃を支払えば雇用は問題にならないので、入居は「雇用を条件としたもの」ではないと主張するかもしれません。 これに答えられるのは、裁判所か市議会だけです。
III. シカゴのRLTOは単なる敷金法ではない
該当する方は、シカゴのLandlord Tenant Ordinanceには単なる敷金法以上のものがあります。 シカゴの法律では、賃貸借契約を破棄し、過剰な延滞料、迷惑なアパートの案内、報復的な立ち退きなどの一般的な違反行為に対する損害賠償を回収する機会も提供しています。 リース満了の90日以上前にテナントに更新を強要したり、テナントが家主の弁護士費用を支払うことを要求するリース条項を実施しようとしたり、テナントを締め出すと脅したり、リース開始時に所有権を引き渡さなかったり、テナントがリースに署名する前に建物のコード違反を開示しなかったりすると、テナントが実際に損害を被っていなくても、自動的に損害賠償を請求することができます。 当事務所では、セキュリティ・デポジットを提供していないシカゴの賃借人から多額の損害賠償金を回収した実績があります。 シカゴのアパート法は、単に利息を払い、45日以内に敷金を返還するだけではなく、もっと複雑なのです。
IV. シカゴ以外のイリノイ州での借家権法の適用
イリノイ州の他の地域では、一部の例外を除き、アパートの賃貸はイリノイ州の保証金利子法とイリノイ州の保証金返還法のみに準拠します。 これらの法律は、シカゴ、エバンストン、マウントプロスペクト、オークパーク、デカルブ、アーバナなどの地域の条例に比べて、テナントに対して寛大ではありません。
A. エバンストンの賃借人の権利に関する法律。 この法律は、テナントが退去した後、21日以内に敷金を返還することを義務づけており、たとえそれが家賃のためであっても、テナントに有利な結果をもたらしています。 当事務所では、エバンストンRLTOに基づいてエバンストンで賃貸している多くのノースウェスタン大学の学生を代理しています。 当事務所がテナントを代理したある事件では、控訴裁判所が、家主が「21日以内に損害賠償の見積もりを得ることができないことは、第5-3-5-1(C)条に基づく家主の敷金返還義務とは無関係である」と判断しました。 Nadhir v. Salomon, 2011 Ill. App. LEXIS 1011 (Ill. App. Ct. 1st Dist.2011).
B. イリノイ州北部の賃借人権利法。 イリノイ州の敷金返還法は、25戸以上の物件を所有または管理している家主の賃借人にのみ適用されます。 イリノイ州保証金返還法は、5戸以上の建物の賃借人にのみ適用されます。
イリノイ州の敷金返還法では、家主が同法で要求されている利息の支払いを「故意に怠った」、あるいは「拒否した」ことを借主が証明する必要があります。 いずれの敷金法においても、補償対象となる違反行為の立証は、シカゴよりも複雑です。 当事務所では、これらの法律に基づいて、ダウンステートやクック郡の郊外にある数百戸の集合住宅の大家に対して、いくつかの集団訴訟を起こしました。
イリノイ州の敷金返還法では、「悪意」または領収書を補足する書面の提出を拒否したことが証明された場合に限り、借主は家主が差し押さえた金額の2倍に相当する違約金を請求することができます。 これは簡単ではないかもしれません。 しかし、家主がアパートの工事のために外部の請負業者やベンダーに支払ったと主張しているにもかかわらず、テナントが退去してから60日以内に支払った領収書のコピーをテナントに提供しなかった場合、テナントは保証金を全額返還する権利があります。 この不履行が拒否ではなかったとしても、あるいは悪意であったとしても、保証金自体は返還しなければなりません（借主へのペナルティ損害賠償や弁護士費用は不要）。 拒絶であったことを借主が証明できれば、違約金や弁護士費用が認められます。 私たちは、”拒絶 “を証明するために、借主が家主に送る手紙を作成するお手伝いをしてきました。
シカゴ以外の地域で賃貸する場合、イリノイ州のテナントは、リースの規定や慣習法以外に敷金返還を規定する法律がない場合があることを理解する必要があります。
また、シカゴやオークパークとは異なり、イリノイ州北部のテナントが長期リースから合法的に抜け出すことはできません。 テナントは、経済的困難、転勤、夫婦間の不和、「カビ」の疑惑などを理由に、賃貸契約上の責任を逃れることはできない。 家主はいつでもテナントの降伏を受け入れ、テナントのリース義務を自主的に解除することができますが、その際には必ず文書を作成してください。 借主が、政府機関や認可された検査員によって、アパートや家の居住性に問題があり、まったく住めないことを証明できれば、借主は「建設的立ち退き」を主張して、賃貸契約を解除することができるかもしれません。 しかし、これは簡単なことではありません。
イリノイ州のシカゴ以外の地域の賃借人は、家主がすべき修理を賃借人がしなければならない場合に家賃を差し控えることができるRLTOの規定の効果が低いバージョンによって保護されています。 イリノイ州の住宅賃借人の修繕権法は、賃借人が契約を破棄することはできないが、家主の責任である問題を解決するために賃借人が業者に支払った金額については、最大500ドルまたは月額家賃の半分のいずれか少ない金額まで家賃を差し控えることができる。 ただし、これは、借主が家主に問題があることを通知し、家主が自分で問題を解決するために少なくとも14日間の猶予を与える内容証明郵便（リターンレシート）を書いた後にのみ認められます。 もちろん、借主が損害を与えた場合は、この権利を行使することはできません。
イリノイ州安全家屋法では、「建物内で家庭内暴力や性的暴力が発生するという信頼できる差し迫った脅威」の下でテナントが退去した場合、残りのリース期間の責任を回避することができると規定しています。 (2) 賃借人は、建物を明け渡す前または明け渡してから3日以内に、建物を明け渡す理由が賃借人または賃借人の世帯員に対する家庭内暴力または性的暴力の信頼できる差し迫った脅威のためであることを家主に書面で通知した。” 差し迫った信頼できる脅威」とは？
2012年1月1日からは、イリノイ州の家主・借主法が改正され、人口300万人以上の郡（シカゴだけではなく、クック郡）の家主は、各借家契約後にアパートの鍵を交換する義務が生じます。 これは、人口300万人以上の郡（クック郡：シカゴだけではない）の家主が、アパートの入居後に鍵を交換することを義務付けるものである。 この新しいセクション、765 ILCS 705/15 “Changing or rekeying of the dwelling unit lock” は、以前のユニットオーナーや古い鍵を手に入れた人による盗難から、新しいテナントを保護するためのものである。 もし家主がこの条項に従わずに盗難に遭った場合、家主はテナントに対して被った損失を賠償する責任を負うことになります。