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もしあなたが「住宅ローンを完済すべきか」と悩んでいるなら、それはあなただけではありません。 不安定な今日の市場では、住宅所有者は負債をなくし、毎月の支出を減らす方法を探しています。 住宅の元金を返済することは自然な選択のように思えるかもしれませんが、すべての繰り上げ返済の方法が同じではありません。

住宅ローンを早く返済するための3つの方法

住宅ローンの貸し手は、魅力的な借り換えの提案によって月々の支払額が減る約束を振りかざしたがりますが、借り換えが必ずしもローンを早く返済するのに役立つとは限りません。 さらに、一部の住宅ローン金融機関では、違約金の脅威にさらされながら、借り手に追加の支払いを「強要」するような、特殊な繰り上げ返済プランを提供しています。

住宅ローン会社に返済方法を相談するのではなく、住宅ローンを早く完済するための無料の代替プランを検討してみてください。

毎月の返済額を12分の1にする

1年は12ヶ月あるので、毎月の返済額を12分の1にすることで、年末までに元金を全額返済することができます。 例えば、25万ドルを3.75％の金利で25年ローンを組んだ場合、毎月の支払額は約1,285.33ドルとなります。 これを12分の1に増やすと、1回の支払いに107.11ドルが加算され、月々の支払いは合計1392.44ドルとなります。 もし、ローン期間の最初から高額の支払いを開始した場合、ローンは3年早く返済され、ローン期間中の利息を18,131.48ドル節約することができます。

年に1回余分に支払う

一部の借り手にとっては、毎月の予算がすでに薄くなっています。 毎月の支払額を増やすのではなく、1年に1回、通常の月々の支払額に相当する金額を一括で支払うことで、同様の効果が得られます。 年に一度、税金の還付やボーナスを受け取る方には最適かもしれません。 例えば、同じ25万ドルの25年ローンで、金利が3.75％の場合、月々の支払額は1,285.33ドルと低く抑えられます。

通常の月々の支払いの半分を隔週払いにする

隔週で給料をもらっている人は、住宅ローンの支払いを給料日に合わせて行うと、返済が楽になるでしょう。 月々の大きな支払いの代わりに、月々の総支払い額の半分を隔週で支払うことになります。 隔週払いは年に26回あるので、毎年、元金の全額を余分に支払うことになります。 25万ドル、金利3.75%の25年ローンの場合、642.66ドルを隔週で支払うことになり、2年11カ月の早期返済で、合計17,789.71ドルの利息を節約することができます

どのくらい節約できるでしょうか？

住宅ローン臨時返済計算機を引っ張り出す代わりに、次のような繰り上げ返済のシナリオを考えてみましょう。

ある借り手が30万ドルの住宅ローンを4.0%の金利で30年間借りたとします。 この条件での支払いは月々1,432.25ドル、30年後の返済額は元金と利息を合わせて515,607.15ドルとなります。 従来の住宅ローンであれば、ローン期間中に215,000ドル以上の利息がかかることになります。

それぞれの節約術を使えば、この借り手はローン期間中にかなりの利息を節約することができます。

• 月々の支払いを12分の1に増やした場合、新しい支払い額は1551.60ドルになります。
• 毎月の支払額を12分の1に増やした場合、新たな支払額は1551.60ドルとなり、ローンは4年1カ月早く返済され、元利金の支払総額は482,211.46ドルとなり、合計で33,397.06ドルの節約になります。
• 年に1回、1432.25ドルの追加支払を行った場合、ローンは4年早く返済され、ローン期間中の支払総額は483,398.31ドルとなり、合計で32,310.21ドルの節約になります。
• 716.12ドルを隔週で返済した場合、ローンは4年早く返済され、ローン期間中の総支払額は482,751.69ドルとなり、合計で32,856.83ドルの節約になります。

住宅ローン金利は変動する可能性があり、APRはあなたのクレジットスコア、住宅価格、収入、負債比率など様々な要因によって決まることを覚えておいてください。

住宅ローンを繰り上げ返済するメリット

毎月の住宅ローン返済額が減ることは繰り上げ返済の当然のメリットですが、積極的な返済計画を立てることで得られるメリットは他にもいくつかあります。 ローンの組み方によっては、住宅ローンの元利金以上の金額を支払っている場合があります。 多くの住宅ローンでは、固定資産税、ホームオーナーズ保険料、プライベートモーゲージ保険（支払いが必要な場合）などを支払うためのエスクローが用意されています。

また、繰り上げ返済プランを利用することで、より早く家の持分を増やし、ローンの元金を早く返済することで、負債比率を改善することができます。

住宅ローンの繰り上げ返済のデメリット

住宅ローンの繰り上げ返済には多くのメリットがありますが、決断する前に考慮すべきいくつかのデメリットもあります。 まず考えられるのは、借り換えにお金がかかることです。 最初に借りた時のクロージングコストと同じような費用がかかるので、しばらく家に住む予定がない場合は、節約よりもコストの方が上回ってしまう可能性があります。

お金を他のことに使った方がいい場合もあります。 ほとんどの人は、自分の給料や支出、他の借金などから、この月々の住宅ローンの支払いが可能かどうかを把握しています。 繰り上げ返済ができるかどうかを確認してから、コミットする必要があります。

そのお金を何か他のことに使ったほうがいいのかどうか、自分に問いかけてみる必要があります。 例えば、住宅ローンを早期に完済することで、雨の日のための貯蓄に回すお金が減るとします。 たとえ家を完済したとしても、予期せぬ出費や緊急事態のためにお金が必要になります。

あるいは、そのお金を代わりに他の投資に使うことができるかもしれません。 低金利であれば、リスクの低い投資から得られる利子の方が、ローンを早期に返済することで得られる利益よりも大きいかもしれません。 その場合は、余ったお金を代わりに投資した方が賢いと言えるでしょう。

借り換えと繰り上げ返済の比較

住宅ローンの支払額を減らしたいが、繰り上げ返済には抵抗があるという方には、借り換えが良いかもしれません。 借り換えとは、現在の住宅ローンとは異なる金利や条件で、新たに住宅ローンを組むことです。

これは、家を購入した当初、住宅ローンの金利や条件があまり良くなかった人にとって有益なことです。

これは、最初に家を購入したときには住宅ローンの金利や条件があまり良くなかったが、今は信用度が上がり、金利も下がっているので、借り換えをすればお金を節約できるという人に有効です。 借り換えは、ローンを早く完済する決断をする前に検討すべきです。

借り換えのデメリットは、そのためのコストがかかることです。 借り換えには、元の住宅ローンの決算時に支払ったものと同様の手数料がかかりますので、自分にとって意味があるかどうかを計算してみる必要があります。 もし、その費用を正当化できるだけの貯蓄ができるのであれば、住宅ローンの返済に充てようとしていた余剰資金で借り換えをしたほうがいいかもしれません。

COVID-19パンデミック時の借り換え

COVID-19パンデミック時に、多くの人が借り換えを選択しています。 ほとんどの住宅ローン金利は史上最低水準であり、多くの人がこの低金利を利用してローン費用を節約しています。

金利が1ポイントでも下がれば、月々の支払額が大幅に下がらなくても、ローン期間中の利息を大幅に節約することができます。 経済の先行きが不透明な時期に家を借り換えるのは怖いかもしれませんが、一度相談してみて損はありません。

いつものように、十分な注意を払って、細かい文字を読むことを忘れないでください。 借り換えは、ある人にとっては素晴らしい選択肢かもしれませんが、あなたにとっては理想的ではないかもしれません。 問い合わせてみないとわかりませんが。