Chicago Huurders Rechten

Veel verhuurders in Chicago houden zich niet aan de Chicago Residential Landlord Tenant Ordinance (RLTO). Om dit probleem aan te pakken heeft de gemeenteraad van Chicago wetten uitgevaardigd die huurders beschermen. U kunt elke sectie van de RLTO lezen door gebruik te maken van de drop down knop in het menu hierboven.

Huurders krijgen schadevergoeding en/of mogen hun huurovereenkomst verbreken wanneer verhuurders bepaalde bepalingen van de RLTO schenden. Dit biedt huurders wat verhaalsmogelijkheden, hoewel de wet over het algemeen nog steeds in het voordeel van verhuurders is. Laat uw wethouder in Chicago weten dat u het verminderen van de rechten van huurders niet steunt.

Enkele huurders kunnen ook enige verlichting krijgen van de nieuwe 2013 Verordening: “Bescherming van huurders in afgeschermde huurwoningen.”

Meer over huren in Illinois & Chicago

Het Illinois Appellate Court heeft gezegd dat er een “historische ongelijkheid is tussen de onderhandelingsbevoegdheden van verhuurder en huurder.” Plambeck v. Greystone Mgmt. & Columbia Nat’l Trust Co., 281 Ill. App. 3d 260, 266-267 (1st Dist. 1996). Sommige wetten in Illinois en in het bijzonder in Chicago zijn bedoeld om een beetje hulp te bieden aan huurders van woningen. Dit geeft huurders wat pressie, en voldoening, wanneer bijna alles in het voordeel van de verhuurders is. Voorbeelden van wat er soms gebeurt in deze gevallen kunnen bekeken worden op de onze Cases pagina. Voor zowel huurders als verhuurders kan het nuttig zijn om te zien wat er met anderen in soortgelijke situaties is gebeurd.

I. LEASES & BREKEN DIE:

Behalve in DeKalb, Mount Prospect, en Oak Park, Illinois appartement huurovereenkomsten hoeven niet schriftelijk te zijn. Huurcontracten in DeKalb Mount Prospect en Oak Park voor residentiële verhuur moeten schriftelijk zijn. Overal elders in Illinois, als een huurder geen schriftelijke huurovereenkomst heeft, huurt hij waarschijnlijk op een maand-tot-maand basis. Dit soort huurovereenkomst is geldig en afdwingbaar. Het is nog steeds meestal schriftelijke kennisgeving om goed te beëindigen.

Hoewel een schriftelijke huurovereenkomst geen voorwaarde is om te kunnen huren, kan een huurder de voorkeur geven aan een schriftelijke huurovereenkomst. Mondelinge huurovereenkomsten zijn afdwingbaar, maar onbetrouwbaar. Wie beloofde wat precies? Dat is niet duidelijk. Toch kan het zijn dat een huurder geen schriftelijke huurovereenkomst wil, zodat hij op korte termijn kan vertrekken. Verhuurders willen meestal wel een schriftelijke huurovereenkomst, zodat zij hun huurders kunnen binden aan het betalen van huur voor een lange termijn. Een schriftelijke huurovereenkomst voor 12 maanden is een belofte van de huurder om 12 maanden huur te betalen. Verhuurders kunnen huurders met succes aanklagen voor alle verschuldigde huur volgens een schriftelijke 12-maanden huurovereenkomst, zelfs als de huurder er nooit is ingetrokken. Er zijn dus momenten waarop het ondertekenen van een schriftelijke huurovereenkomst goed is, en momenten waarop het slecht is. Als je een maand tot maand huurcontract hebt, is de flexibiliteit leuk, maar je kunt uiteindelijk al je spullen in een opslagfaciliteit moeten zetten en snel een nieuw appartement vinden.

Als een huurder een huurcontract op onjuiste wijze verbreekt, is die huurder waarschijnlijk de huur voor de rest van de huurperiode verschuldigd. In geen geval mag een huurder vertrouwen op de mondelinge instemming van een verhuurder om de huurder de huurovereenkomst te laten verbreken. Evenmin mag de huurder slechts een mondelinge opzegtermijn van 30 dagen in acht nemen om een huurovereenkomst van maand tot maand te beëindigen. Dit geldt zelfs als de huurovereenkomst zelf niet schriftelijk is. Als een afspraak om een huurovereenkomst te beëindigen vóór de natuurlijke vervaldatum niet schriftelijk is vastgelegd, mag de huurder daar niet op vertrouwen. Die onfortuinlijke huurder kan huur verschuldigd blijven nadat hij voortijdig is verhuisd en zijn huisbaas aan de telefoon of persoonlijk heeft gezegd “maak je daar maar geen zorgen over”. De huurder zal op zijn minst zijn borgsom in gevaar brengen. Een huurder kan maanden huur verschuldigd zijn terwijl hij niet eens in het huis woont. Er zijn gevallen waarin een huurder zijn huurcontract niet vroegtijdig kan opzeggen, hoe graag hij dat ook zou willen. Zelfs in Chicago. Wees voorzichtig met het verbreken van huurovereenkomsten. Als je het niet goed kunt doen, doe het dan niet.

Problemen met huisgenoten? Huurders kunnen niet zomaar ontsnappen aan een huurovereenkomst die ze met huisgenoten hebben getekend, alleen omdat sommige, maar niet alle, huurders de huurovereenkomst schenden of het appartement smerig maken. Huurders in een huurovereenkomst zijn meestal gezamenlijk en hoofdelijk aansprakelijk. Dat betekent dat de verhuurder een van de huurders kan aanklagen voor ALLE verschuldigde huur onder de huurovereenkomst. Ja, je kunt verantwoordelijk zijn voor de huur van je huisgenoot, zelfs als je al je huur hebt betaald. Dus wees voorzichtig met wie je een huurcontract tekent. In Chicago kun je tenminste redenen hebben om de huurovereenkomst te verbreken en een nieuwe start te maken op jezelf of met een meer verantwoordelijke huisgenoot. Je zou kunnen besluiten om met een advocaat te praten over deze optie. Naast het risico van het verschuldigd zijn van huur voor een voormalige “vriend” of “valentijn”, gaat die persoon ook toegang hebben tot de gemeenschappelijke ruimtes en misschien zelfs uw slaapkamer in het gehuurde appartement. Dit kan de veiligheid van uw waardevolle spullen en zelfs uw persoon in gevaar brengen. Zelfs je prullenbak met bonnetjes, bankafschriften, of credit card aanbiedingen brengen je identiteit en krediet in gevaar als er een huisgenoot-verkeerd-situatie ontstaat. U kunt uw huisgenoot immers niet uitzetten omdat hij of zij de huur niet betaalt, of uit de woning zetten.

Sommige huurders in Oak Park hebben een gebrek in hun huurovereenkomst dat hen uit de schriftelijke huurovereenkomst kan krijgen met een schriftelijke opzegtermijn van 30 dagen.

Huurders in het grootste deel van Illinois hebben geen zekere middelen om legaal een huurovereenkomst te beëindigen vóór de schriftelijke vervaldatum. De beste hoop voor deze huurders is te onderhandelen met hun verhuurder over een oplossing en deze schriftelijk vast te leggen. De verdediging van “constructieve ontruiming” is misschien een optie, maar moeilijk te bewijzen, en onbetrouwbaar.

II. VALT UW HUUR ONDER DE RLTO IN CHICAGO?

De meeste verhuur van appartementen, condo’s en huizen in Chicago vallen onder de RLTO omdat de RLTO van toepassing is op alle huurovereenkomsten in de stad, geschreven en ongeschreven, tenzij de verhuur onderhevig is aan een of andere uitsluiting gevonden onder sectie 020 van de RLTO. Die sectie sluit een aantal huurovereenkomsten uit, en deze discussie gaat slechts over een paar van die uitsluitingen. Huurders wordt geadviseerd geen actie te ondernemen op basis van deze discussie of de RLTO zonder een advocaat te raadplegen. Het zal niet goed aflopen als de RLTO niet van toepassing is. De Chicago RLTO geldt alleen in Chicago; niet in heel Cook County. Er is ook een Evanston RLTO, die niet dezelfde is als de Chicago RLTO. In dit deel II hebben we het alleen over Chicago.

Eigenaar bewoond en minder dan 7 appartementen in het gebouw

De RLTO is niet van toepassing op een huurwoning in een gebouw als de eigenaar van het pand in het gebouw woont EN het gebouw slechts zes eenheden heeft, of minder. Het maakt niet uit hoeveel van de eenheden daadwerkelijk worden verhuurd op dat moment. Zie Meyer v. Cohen, 260 Ill. App. 3d 351, 358 (1st Dist. 1993).

Ook, zoals we op de harde manier hebben geleerd, zelfs als een vrijstaand coachhuis op hetzelfde terrein niet wordt bewoond door de eigenaar van het pand, als de eigenaar in het hoofdgebouw woont, wordt het coachhuis nog steeds beschouwd als “door de eigenaar bewoond” en uitgesloten van dekking onder de RLTO als het minder dan zeven (7) eenheden heeft. Zie Berven v. Marquette Nat’l Bank & Trust No. 14662, 394 Ill. App. 3d 22 (1st Dist. 2009). Is het resultaat hetzelfde als het hele pand meer dan zeven (7) eenheden heeft, maar het koetshuis niet? Wie weet. Klinkt als een andere beroepszaak. Maar als er vijf (5) of meer eenheden zijn op het hele eigendom, hoewel verdeeld over beide gebouwen, zouden de huurders in beide gebouwen nog steeds onder de Illinois Security Deposit Return Act moeten vallen, zelfs als de RLTO niet van toepassing is omdat een eigenaar er woont. Zie Hoffman v. Altamore, 352 Ill. App. 3d 246, 256 (2nd Dist. 2004) (“‘residential real property’ voor de toepassing van sectie 1 van de Security Deposit Return Act is beperkt tot gebouwen op hetzelfde perceel onroerend goed”) (onderstreping door ons toegevoegd).

Een eengezinswoning zal in Chicago onder de RLTO vallen, omdat de eigenaar van het gehuurde huis niet in het gehuurde huis woont. Alleen de huurder woont in het gehuurde huis. Hetzelfde geldt voor een eengezinswoning die in een groot gebouw wordt verhuurd. Zelfs als de verhuurder van het appartement slechts één eenheid in het gebouw bezit, valt hij onder de RLTO. Zie VG Marina Mgmt. Corp. v. Wiener, 378 Ill. App. 3d 887 (2nd Dist. 2008).

Het Illinois hof van beroep heeft geoordeeld dat stadshuizen in een rij onder hetzelfde dak nog steeds afzonderlijke gebouwen onder de RLTO zijn. Allen v. Lin, 356 Ill. App. 3d 405, 413 (1st Dist. 2005). Dus als er een rij van vijf town-homes is en uw huisbaas woont in één ervan, en u huurt het huis ernaast, dan kunt u nog steeds beschermd worden door de RLTO. Aan de andere kant, als u een eenheid huurt in een duplex, en de eigenaar woont in de andere eenheid, bent u niet beschermd door de RLTO. Maar als het gebouw zeven of meer eenheden heeft en de verhuurder woont in hetzelfde gebouw, bent u nog steeds beschermd.

De vraag wie een “eigenaar” is, wordt beantwoord door Sectie 030, die “eigenaar” definieert als iedereen met een economisch belang in het eigendom en recht op het huidige genot. Met andere woorden, zelfs als een trust de eigendomstitel van het onroerend goed heeft, zijn de begunstigden “eigenaars”, ook al staat hun naam nergens op de akte. Ook kunnen er vaak meerdere eigenaren zijn, en niet-menselijke eigenaren zoals LLC of corporation eigenaren. Met andere woorden, de persoon of het bedrijf waaraan u huur betaalt, is niet noodzakelijk de enige eigenaar, of zelfs maar een eigenaar. In Detrana v. Such, 368 Ill. App. 3d 861, 869 (1st Dist. 2006), werd geoordeeld dat een gedeeltelijke eigenaar die in een kelder woonde maar geen inkomsten uit het pand haalde, of het pand beheerde, nog steeds een eigenaar was. Dus de RLTO was niet van toepassing op het gebouw.

De vraag wat “bewoond” betekent is niet beantwoord door de gepubliceerde opinies. We waren onlangs betrokken bij een zaak waarin het hof van beroep de vaststelling van de rechtbank dat een eigenaar een klein gebouw bezette, terugdraaide toen de huurders de verhuurder slechts een keer in twee jaar zagen, In een ongepubliceerde beschikking van 2010 schetste het hof van beroep zijn redenering:

“wij vinden dat om een gebouw te ‘bewonen’, er ten minste een mate van ‘wonen’ moet bestaan, zoals uiteengezet in Berven, voldoende om de voornoemde doeleinden van de uitzondering voor eigenaarsbewoning te verwezenlijken. * * Een huisbaas die afwezig is, kan een eenheid in talrijke gebouwen bezitten en beweren dat hij ze allemaal bewoont, indien hij af en toe de locatie bezoekt en er post naartoe laat sturen. Het enige mogelijke bewijs van bewoning betreft de informatie op haar rijbewijs en haar getuigenis dat zij in Cook County heeft gestemd. De rest van haar getuigenis en argumenten in hoger beroep komen neer op niets meer dan een cynische poging om haar huurder te beletten de gunstige effecten van de verordening te verkrijgen. Bovendien is er overvloedig bewijsmateriaal dat duidelijk aantoont dat zij tijdens de relevante perioden in Joliet woonde en het overgrote deel van haar tijd daar doorbracht. In alle opzichten was zij in deze omstandigheden een afwezige eigenaar, aangezien zij niet op de hoogte en onbereikbaar zou zijn indien zich problemen in verband met de huurder zouden voordoen, hetgeen in strijd is met de doelstellingen van de uitzondering voor eigenaars die door de gemeenteraad is gemaakt.

Onnodig te zeggen dat wij het ermee eens zijn dat een eigenaar niet in zijn huis in Joliet kan wonen en kan beweren dat zijn flatgebouw in Chicago “door de eigenaar bewoond” is.”

Co-op

De RLTO is niet van toepassing op een eenheid die wordt gehuurd door een lid van een coöperatie die een eigendomsrechtelijk huurcontract heeft. Ons kantoor was betrokken bij een zaak waarin de verhuurder beweerde dat een groot gebouw dat hij beheerde een coöperatie was, en dus niet onder de RLTO viel. De rechtbank besliste dat dit niet waar was, omdat de huurders geen aandelen hadden in de vennootschap die eigenaar was van het gebouw. Echte houders van “eigendomscontracten” in een coöperatie bezitten aandelen in de coöperatieve vennootschap, en de huurders in onze zaak bezaten geen aandelen in de “huurdersvereniging” die eigenaar was van het gebouw.

Kloosters, schoolwoningen, ziekenhuizen, zorginstellingen, Not-for-Profit Tehuizen voor Bejaarden, Asylums

Al het bovenstaande valt niet onder de RLTO. Tot begin 2008, een college dorm was alleen vrijgesteld van dekking door de RLTO als het was eigendom van EN beheerd door de school. Maar als u huurde in een privé studentenhuis, dat geen eigendom was van de instelling, was het mogelijk dat het nog steeds gedekt was door de RLTO. De gemeenteraad wijzigde de RLTO begin 2008 echter om het “en” te veranderen in een “of”, zodat gebouwen die voorheen onder de regeling vielen, werden uitgesloten van de RLTO-dekking. Deze wijziging kwam waarschijnlijk op wanhopig verzoek van instellingen zoals Roosevelt en DePaul Universiteiten, omdat bepaalde residentiegebouwen van hen werden aangeklaagd in collectieve rechtszaken wegens vermeende schendingen van de RLTO. Het is ook belangrijk te vermelden dat, ook al valt een bejaardentehuis zonder winstoogmerk niet onder de RLTO, als het 25 of meer eenheden heeft en geen “openbare huisvesting” is, het toch onder de Illinois Security Deposit Interest Act en de Security Deposit Return Act kan vallen.

Hotels, pensions, Bed & Ontbijt

Als u huurt bij een flophouse-achtig etablissement, en dagelijks of wekelijks huur betaalt, bent u niet beschermd door de RLTO totdat u daar meer dan 32 dagen achter elkaar hebt gehuurd. Daarna bent u misschien gedekt als u een maandelijkse huur begint te betalen. De RLTO is onduidelijk over wat er gebeurt als u meer dan 32 dagen wekelijkse of dagelijkse huur blijft betalen, en nooit een “maandelijkse huur” betaalt. Het is onze mening dat huurders in een hotel of pension met 25 of meer eenheden die borgsommen geven en langer dan zes maanden blijven, beschermd worden door de Illinois Security Deposit Interest Act, ongeacht of de RLTO van toepassing is of niet.

Koper of verkoper ingevolge een koopcontract voor onroerend goed voorafgaand aan de eigendomsoverdracht

De definitie van “koopcontract voor onroerend goed” in deze afdeling is helaas voor interpretatie vatbaar. Geldt deze uitsluiting ook voor een huur-op-eigendom-situatie? Hoe zit het met een optie, of een recht van eerste weigering? Tenzij er een eigendomsoverdracht zal plaatsvinden, volgens de schriftelijke voorwaarden van het contract, kunnen huurders die huren om te kopen of andere opties hebben, redelijkerwijs aanvoeren dat zij geen “koopovereenkomst voor onroerend goed” hebben. Alleen de rechtbanken of de gemeenteraad kunnen de dubbelzinnigheid oplossen die uit deze uitsluiting voortvloeit.

Werknemer van een verhuurder wiens recht op bewoning afhankelijk is van tewerkstelling in het pand

Huurders die een appartement krijgen omdat ze op of bij het pand werken worden niet beschermd door de RLTO. Als u de conciërge van het gebouw bent, kan de huurder aan de overkant van de hal beschermd worden door de RLTO terwijl u dat niet bent. Wij zijn situaties tegengekomen waarin huurders een huurcontract hebben en huur betalen, maar hun huur wordt verlaagd wegens werkzaamheden die de huurder in het gebouw verricht. De dekking van deze regelingen door de RLTO is onbekend. Die huurders kunnen aanvoeren dat hun bewoning niet “afhankelijk is van werkgelegenheid” omdat, als zij gewoon het hogere huurbedrag betalen, hun werkgelegenheid er niet toe doet. Alleen de rechtbanken of de gemeenteraad kunnen hierop antwoorden.

III. Chicago’s RLTO is meer dan alleen de wet op de borgstelling

Als het van toepassing is, is er meer aan de Chicago Landlord Tenant Ordinance dan alleen de wet op de borgstelling. De wet van Chicago biedt ook mogelijkheden om een huurovereenkomst te verbreken en schadevergoeding te eisen voor buitensporig hoge boetes, vervelende vertoningen van appartementen en uitzettingen met represailles, om maar een paar veel voorkomende overtredingen te noemen. Een huurder dwingen om zijn huurovereenkomst meer dan 90 dagen voor het verstrijken ervan te verlengen, proberen een bepaling van de huurovereenkomst af te dwingen die de huurder verplicht de advocaatkosten van de verhuurder te betalen, dreigen om een huurder buiten te sluiten, het niet overdragen van bezit bij het begin van de huurovereenkomst, en het niet bekendmaken van de aanspraken op een gebouw voordat de huurder een huurovereenkomst ondertekent, kunnen een huurder allemaal recht geven op automatische schadevergoeding, zelfs als de huurder geen werkelijke schade heeft geleden. Wij hebben aanzienlijke schadevergoedingen teruggevorderd voor huurders in Chicago die niet eens een borgsom hadden gestort. Chicago appartement wetten zijn ingewikkelder dan alleen het betalen van rente en het retourneren van de borg binnen 45 dagen.

IV. Toepassing van de Huurdersrecht Wet buiten Chicago in de rest van Illinois

Op enkele lokale uitzonderingen na, worden Appartement Verhuur in de rest van Illinois alleen geregeld door de Illinois Security Deposit Interest Act en Illinois Security Deposit Return Act. Deze wetten zijn niet zo gul voor huurders als de plaatselijke verordeningen in Chicago, Evanston, Mount Prospect, Oak Park, DeKalb, en Urbana.

A. EVANSTON HUURDERS RECHTEN WET: Wij hebben gunstige resultaten behaald voor huurders onder de Evanston RLTO, die uniek is in de staat omdat het vereist dat borgsommen worden teruggegeven en verantwoord binnen 21 dagen nadat een huurder verhuist, zelfs als de inhouding voor de huur is. Wij vertegenwoordigen veel studenten van de Northwestern University die in Evanston huren onder de Evanston RLTO. In een zaak waarin wij de huurders vertegenwoordigden, oordeelde de Court of Appeals dat het onvermogen van de verhuurder om binnen 21 dagen een schaderaming te verkrijgen niet relevant is voor de plicht van een verhuurder onder sectie 5-3-5-1(C) om de borg terug te geven.” Nadhir v. Salomon, 2011 Ill. App. LEXIS 1011 (Ill. App. Ct. 1st Dist. 2011).

B. DOWNSTATE ILLINOIS HUURDERS RECHTEN WET: De Illinois Security Deposit Interest Act is alleen van toepassing op huurders van verhuurders die eigendommen met 25 of meer eenheden bezitten of beheren. De Illinois Security Deposit Return Act is alleen van toepassing op huurders in gebouwen met vijf of meer eenheden.

De Illinois Security Deposit Interest Act vereist dat een huurder aantoont dat zijn huisbaas “opzettelijk heeft nagelaten” om rente te betalen zoals vereist door de Act, of heeft geweigerd. Het bewijzen van een compensabele overtreding onder een van de Security Deposit Acts is ingewikkelder dan in Chicago. Ons kantoor heeft op grond van deze wetten verschillende collectieve rechtszaken aangespannen tegen grote verhuurders van appartementencomplexen met honderden eenheden in de voorsteden van Cook County en Downstate.

Onder de Illinois Security Deposit Return Act, heeft de huurder alleen recht op een boete schadevergoeding gelijk aan twee keer het bedrag dat de verhuurder achterhoudt als “kwade trouw” of een weigering om een schriftelijke verklaring aangevuld met kwitanties te verstrekken is bewezen. Dit zal niet gemakkelijk zijn. Een huurder heeft echter recht op volledige teruggave van zijn waarborgsom indien de verhuurder beweert externe aannemers of verkopers te hebben betaald om werkzaamheden aan het appartement te verrichten, maar verzuimt de huurder binnen 60 dagen nadat de huurder is verhuisd kopieën van betaalde kwitanties te verstrekken. Zelfs als dit verzuim geen weigering of te kwader trouw was, moet de waarborgsom zelf worden teruggegeven (zonder schadevergoeding of advocaatkosten voor de huurder). Als de huurder kan aantonen dat het verzuim een weigering was, dan kunnen de boeteschade en advocaatkosten worden toegekend. Wij hebben huurders geholpen bij het opstellen van brieven aan hun verhuurders om “weigering” aan te tonen.

Wanneer een huurder buiten Chicago huurt, moet hij begrijpen dat er geen andere wet is die de teruggave van de borg regelt dan de bepalingen van zijn huurovereenkomst, of het gewoonterecht.

Ook, in tegenstelling tot Chicago en Oak Park, is er waarschijnlijk geen manier waarop een downstate Illinois huurder legaal onder een lange termijn huurcontract uit kan komen. Huurders kunnen niet ontsnappen aan aansprakelijkheid op grond van hun huurovereenkomst als gevolg van economische moeilijkheden, een overplaatsing naar een andere baan, echtelijke onenigheid, of vermeende “schimmel”. Een verhuurder kan altijd de overgave van een huurder accepteren en een huurder vrijwillig van zijn huurverplichtingen ontslaan, maar zorg ervoor dat dit SCHRIFTELIJK wordt vastgelegd. Als een huurder echt kan bewijzen dat het appartement of huis door bewoonbaarheidsproblemen totaal onbewoonbaar is, volgens een bevoegde overheidsinstantie of een erkende inspecteur, kan de huurder mogelijk onder de huurovereenkomst uit door een “constructieve uitzetting” te eisen. Dit is echter niet gemakkelijk.

Huurders buiten Chicago in Illinois worden beschermd door een minder effectieve versie van de RLTO bepalingen die het mogelijk maken huur in te houden wanneer een huurder reparaties moet uitvoeren die de verhuurder zou moeten doen. De Illinois Residential Tenants’ Right to Repair Act staat huurders niet toe hun huurcontracten te verbreken, maar staat hen wel toe tot $500 of de helft van de maandelijkse huur, indien dat minder is, in te houden op de huur voor betalingen die de huurder doet aan aannemers om problemen op te lossen die onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder vallen. Maar dit is alleen toegestaan nadat de huurder de verhuurder een aangetekende brief heeft geschreven (met ontvangstbewijs) waarin hij de verhuurder op de hoogte stelt van de problemen en hem ten minste 14 dagen de tijd geeft om de problemen zelf op te lossen. Uiteraard kan de huurder dit recht niet uitoefenen als de huurder de schade heeft veroorzaakt.

De Illinois Safe Homes Act bepaalt ook dat een huurder aansprakelijkheid onder de rest van een huurovereenkomst kan ontlopen als hij is verhuisd onder een “geloofwaardige dreiging van huiselijk of seksueel geweld in de woning; en (2) de huurder de verhuurder vóór of binnen 3 dagen na het verlaten van het pand schriftelijk heeft meegedeeld dat de reden voor het verlaten van het pand was dat er een geloofwaardige dreiging was van huiselijk of seksueel geweld tegen de huurder of een lid van het huishouden van de huurder.” Wat is een “geloofwaardige onmiddellijke dreiging”? Dat is aan de rechter of jury.

Nieuw voor 1 januari 2012 is een wijziging van de Illinois Landlord and Tenant Act die een verplichting creëert voor verhuurders in counties met meer dan drie miljoen mensen (Cook County – niet alleen Chicago) om de sloten van appartementen na elke huur te veranderen. Dat wil zeggen, behalve voor eigenaar bewoonde gebouwen met vier of minder eenheden. Deze nieuwe sectie, 765 ILCS 705/15 “Veranderen of opnieuw insteken van het slot van de wooneenheid” is bedoeld om nieuwe huurders te beschermen tegen diefstal door vroegere wooneigenaren of mensen die oude sleutels hebben bemachtigd. Als de verhuurder zich niet aan deze sectie houdt en er is een diefstal, dan wordt de verhuurder aansprakelijk tegenover de huurder voor het geleden verlies.