- Lokaal
- Gemeenschap
- Journalistiek
-
Steun de onafhankelijke stem van Denver en help de toekomst van Westword vrij te houden.
Sinds de Grote Recessie, die officieel begon in december 2007, zijn de mediane huizenprijzen in de regio Denver met een hoger percentage gestegen dan in welke andere grote Amerikaanse stad dan ook.
Dat is een van de belangrijkste conclusies uit een vers rapport van ATTOM Data Solutions, maar het is niet het enige dat betrekking heeft op Colorado. Van de 149 door de dienst geanalyseerde metrogebieden eindigde Greeley als eerste, met prijzen die 87 procent boven de pieken van vóór de recessie lagen – zelfs hoger dan Denver’s 80 procent. En Fort Collins was niet ver daarachter, met een sprong van 76 procent.
Todd Teta, ATTOM’s chief product and technology officer, voorzag Westword van de ruwe cijfers achter de belangrijkste conclusies van de studie, met inbegrip van die met betrekking tot Denver en andere locaties in Colorado, met name langs de stedelijke corridor. Maar terwijl hij via e-mail die tekenen erkende die erop wijzen dat Denver kan verschuiven naar een kopersmarkt, zoals getheoretiseerd door lokale vastgoeddeskundige Veronica Collin in een post van juli, denkt hij niet dat de overgang nog heeft plaatsgevonden.
Inderdaad, de verkoper winst (het verschil tussen de mediane aankoop en mediane verkoopprijzen, die weergeeft hoeveel de typische verkoper verdient op een transactie) in de Denver-Aurora-Lakewood grootstedelijk statistisch gebied, of MSA, staat momenteel op $ 133.000, bijna het dubbele van het nationale gemiddelde van $ 67.500. En dat is bescheiden vergeleken met Boulder, waar verkopers typisch $ 194.741 oogsten.
Wat de huizenprijzen betreft, gebruikt ATTOM een andere metriek dan de Metro Denver Association of Realtors doet; de eerste stelt het mediane prijskaartje in de Denver MSA voor het tweede kwartaal van 2019 op $ 408.000, terwijl de laatste de gemiddelde verkochte prijs op $ 499.807 vermeldt. Maar de cijfers van ATTOM geven aan hoezeer de prijzen de afgelopen tien jaar omhoog zijn geschoten. In het eerste kwartaal van 2005, bijvoorbeeld, de mediane Denver huisprijs was $ 213.000, en het dieptepunt in het eerste kwartaal van 2009 op $ 167.500.
Hier is een ATTOM grafiek die de tien MSA’s met een bevolking van meer dan een miljoen die de grootste mediane procentuele prijsstijgingen hebben gezien sinds vóór de recessie, met Denver aan de leiding van het peloton laat zien.
Volgens Teta heeft de preëminentie van Denver in dit opzicht te maken met “meerdere factoren,” waaronder “regionale werkgelegenheid, lonen, kosten van levensonderhoud, onroerendgoedbelastingen, politiek, reputatie, demografie en levensstijl.”
Hij onderstreept “de relatief grote daling van de werkloosheid in Colorado sinds het einde van de Grote Recessie, van 8,7 procent in 2010 tot 2,7 in 2017 en 3,3 in 2018. De staat had in 2017 het op een na laagste percentage van het land en stond in 2018 op de 14e plaats. Dat is een stuk lager dan de 31e plaats in 2012. Tegelijkertijd is het gemiddelde jaarloon van Denver sinds 2012 ongeveer even snel gestegen als de nationale stijging.”
Denvers grote bevolkingsgroei (het aantal inwoners van het metrogebied steeg in acht jaar tijd met meer dan 388.000), heeft geleid tot een “vraag naar huisvesting, die een grote rol speelt in hoe huizenprijzen fluctueren.”
Trendiness speelt ook een rol, merkt hij op. Zoals hierboven te zien is, werd Austin, dat net als de Mile High City alom wordt gezien als een coole plek om te wonen, vooral door millennials, tweede na Denver in het percentage van mediane huizenprijsstijgingen sinds de recessie onder de grote Amerikaanse steden, met 77 procent.
Gevraagd naar de prijsstijgingen in plaatsen als Greeley en Fort Collins, noemt Teta de lage werkloosheid en de relatief hoge lonen daar ook: “De gemiddelde lonen in Denver, Boulder, Arapahoe en Douglas counties variëren van $ 64.000 tot $ 70.000, waarmee ze boven het nationale gemiddelde van ongeveer $ 57.300 in het vierde kwartaal van 2018 liggen.” Maar er kunnen tegenwinden zijn: Hij erkent dat in diezelfde periode, “Larimer County onder het nationale gemiddelde lag.”
Het geld dat te verdienen is met de verkoop van huizen in Denver heeft ook de woninghuur beïnvloed – de hoeveelheid tijd die metro-area types in hun abodes blijven. “Huiseigenaren in de regio Denver verhuizen sneller dan bijna overal in het land, ze blijven gemiddeld 6,9 jaar in hun huis versus 8,1 jaar in het hele land,” onthult Teta. “Denver heeft de op twee na kortste huurperiode van de MSA’s die in het laatste rapport zijn geanalyseerd.”
Getwijfeld, gaat hij verder, “Denver’s nummer is een beetje gedaald in de afgelopen twee jaar, terwijl de natie’s is gestegen. Maar het Denver gebied heeft vrij veel de nationale trends gevolgd, waarbij de gemiddelde periode voor verkoop aanzienlijk is toegenomen. Het aantal van Denver is bijna het drievoudige van wat het begin 2009 was (2,4 jaar begin 2009); het nationale aantal was meer dan het dubbele van wat het begin 2008 was (3,5 jaar).”
Ondanks de hoge prijzen blijft de markt in Colorado volgens Teta gezond, zoals blijkt uit het feit dat de staat het tiende laagste aantal noodlijdende verkopen heeft, wat “laat zien dat Coloradans huizen kochten tegen prijzen die ze zich meer konden veroorloven dan het grootste deel van het land. Minder gedwongen verkopen betekent minder verwaarloosde of leegstaande huizen, wat de waarde verhoogt en buurten aantrekkelijker maakt.”
Tegzelfdertijd is het bedrag dat verkopers verdienen aan een huisaankoop in Denver het afgelopen jaar echter met 5 procent gedaald. “Voorzichtigheid is hier geboden bij het lezen van te veel in een jaar-op-jaar verandering voor een enkel kwartaal,” waarschuwt Teta. “Het aantal is een beetje gedaald ten opzichte van het tweede en derde kwartaal van vorig jaar, maar nog steeds echt uitstekend. Niettemin zal elke potentiële verkoper of makelaar die aandacht besteedt aan de markt in het Denver-gebied zien dat de winstmarges naar beneden zijn getikt. Ook al zijn de prijzen nog nooit zo hoog geweest, de neerwaartse winstontwikkeling is een belangrijke factor om naar te kijken, gezien het feit dat vastgoedmarkten in cycli verlopen en deze nog nooit zo hoog is geweest.”
Dus dat suggereert dat de lokale markt zijn hoogtepunt heeft bereikt, wat mogelijk de eerder genoemde verandering naar een kopersmarkt teweegbrengt? Teta wijst het vooruitzicht niet af. “Denver zag een prijsstijging van 6 procent van het eerste naar het tweede kwartaal en een stijging van 2 procent ten opzichte van een jaar geleden. Niet slecht, maar niet geweldig. Beide cijfers lagen ver onder de nationale sprongen van respectievelijk 10,8 en 6,4 procent. Ondanks de gebruikelijke prijsstijgingen in het voorjaar, waren de cijfers in de regio Denver nogal lauw en volgden ze op een periode vorig jaar waarin de prijzen een beetje daalden.”
Niettemin, vervolgt hij, “heeft de markt in de regio Denver de hoogtepunten van voor de recessie beter doorbroken dan de meeste gebieden in het land, en het is nog steeds een grote verkopersmarkt. Maar recente trends suggereren dat de regionale markt, net als vele in het hele land, kan afkoelen en klaar is voor een soort dip.”
Keep Westword Vrij… Sinds we Westword hebben opgericht, is het gedefinieerd als de vrije, onafhankelijke stem van Denver, en dat willen we graag zo houden. We bieden onze lezers vrije toegang tot scherpe berichtgeving over lokaal nieuws, eten en cultuur. Met verhalen over alles van politieke schandalen tot de hipste nieuwe bands, met moedige verslaggeving, stijlvol schrijven, en medewerkers die alles hebben gewonnen, van de Sigma Delta Chi feature-writing award van de Society of Professional Journalists tot de Casey Medal for Meritorious Journalism. Maar nu het voortbestaan van de lokale journalistiek wordt bedreigd en de teruglopende reclame-inkomsten een grotere impact hebben, is het meer dan ooit van belang dat we steun verzamelen voor de financiering van onze lokale journalistiek. U kunt helpen door deel te nemen aan ons “I Support” lidmaatschap programma, zodat we Denver kunnen blijven verslaan zonder paywalls.
- Business
- News
- Contact:
- Michael Roberts
- Follow:
- Facebook: Michael Roberts
- Twitter: @mikerobertscolo