Hier staat wat u moet weten over het kopen of verkopen van huizen en onroerend goed in het Boise Idaho metrogebied. Mijn grafieken bevatten 14 jaar gegevens over de geschiedenis, de huidige omstandigheden en de belangrijkste trends op de plaatselijke woningmarkten, zodat u de timing van het kopen en verkopen van onroerend goed kunt beoordelen. Sla dit op bij uw favorieten en bekijk het maandelijks. Zie ook mijn driemaandelijkse nieuwsbrief.

Huiskopers betaalden grootste premie tot nu toe in februari

De vraag naar huizen in SW Idaho blijft te groot voor de extreem lage voorraad. Op de meeste aanbiedingen werd meerdere keren geboden en de gemiddelde verkoopprijs was 3,8% hoger dan de vraagprijs voor woningen die in februari werden gesloten in Ada County en 2,4% hoger in Canyon. Dit is de hoogste premie tot nu toe en de 7e maand op rij dat de gemiddelde residentiële koper meer betaalde dan gevraagd in de Boise Metro. Met record lage hypotheekrente, sterke lokale economie en bevolkingsgroei, hoeft het niet een kristallen bol om te zien huis prijzen in Idaho zal blijven stijgen van hier.

Housing Inventory Shortage in Boise Metro

Deze grafiek van beschikbare huizen te koop in Ada & Canyon counties laat zien hoe extreem de omstandigheden zijn in de Boise Metro en SW Idaho woningmarkten. Eerlijk gezegd, dacht ik vorig jaar dat een aanbod van 1 maand het laagste was dat ik ooit zou zien. Nu een week!
Het aanbod is elk jaar gedaald, omdat de bevolking groeit en huizen snel worden verkocht. Van de bestaande woningen die in februari verkocht werden, verkocht de helft (van aanbieding tot aanvaarding van aanbod) in de eerste 3 dagen in beide provincies.

Dit zijn alle actieve (beschikbare) aanbiedingen in Ada & Canyon County, Idaho op de eerste werkdag van elke maand, inclusief alle soorten eengezinswoningen, zowel bestaande & nieuwbouw.

In het afgelopen jaar zijn de beschikbare aanbiedingen in zowel Ada & Canyon counties gekelderd tot een niveau dat al vele, vele jaren niet meer is voorgekomen. Ik verwacht niet dat dit in 2021 zal veranderen.

Het is opmerkelijk dat de werkelijke beschikbare woningvoorraad veel lager is dan het hier lijkt, omdat veel van de beschikbare woningen nog moeten worden gebouwd of in aanbouw zijn. Zie mijn cirkeldiagrammen hieronder voor uitsplitsingen van de beschikbare voorraad.

Q4 2020 Median Home Prices- Ada/Canyon County, Idaho

De huizenprijzen zijn in het vierde kwartaal in de regio Boise omhooggeschoten. Normaal gesproken zijn vierde kwartalen hier negatief, dus dit is vrij uitzonderlijk en een zeker teken van een sterk jaar in het verschiet.

Voor het vierde kwartaal steeg de mediane bestaande huizenprijs in Ada County van $413.000 met een stevige 5,9% ten opzichte van het vorige kwartaal. Dat is twee procent per maand in het laagseizoen!

Na dit geweldige kwartaal in Ada County is de mediane prijs van bestaande huizen nu met 25,15% gestegen op jaarbasis. Dat had ik eerlijk gezegd niet zien aankomen in een pandemisch jaar.

De mediane bestaande huizenprijs in Canyon County van $305.000 voor het vierde kwartaal is 8% hoger dan in het voorgaande kwartaal. Dat is enorm voor de winter! Op jaarbasis is de mediaan voor het vierde kwartaal in Canyon County met 26,5% gestegen. De woningnood in beide county’s eindigde het jaar krapper dan ooit, dus verwacht dat de prijzen zullen blijven stijgen.

Ik gebruik alleen bestaande woningen om de huizenprijzen te meten, omdat nieuwbouw veel volatieler en seizoensgebondener is. Ik negeer ook betekenisloze maandelijkse peilingen. Kwartaalcijfers zijn een veel betrouwbaardere steekproefgrootte en geven een indicatie van langetermijntrends in huizenprijzen. Deze statistieken hebben een beperkte relevantie voor een individuele woning. Vraag mij om een gratis marktanalyse van uw woning.

Boise ID Metro- Home Sales

De verkoop van woningen volgt de typische vier-seizoenen trend in Idaho, met de pieken en dalen consequent opwaarts elk jaar in deze grafieken van verkochte woningen per maand, als gevolg van de groeiende bevolking en woningvoorraad in de Treasure Valley.

Deze grafieken tonen alle residentiële eengezinswoningen verkocht elke maand, met inbegrip van townhomes, condo’s en vervaardigd. De rode lijn toont nieuwbouw in Ada County. De goedkoopste nieuwbouwwoning die vorige maand in Ada werd verkocht, was opnieuw $ 349.999.

Ada County had een zeer sterk 2020 voor de verkoop van woningen, ondanks covid. De verkoop is beperkt door de lage voorraad, maar blijft veel sterker dan vorig jaar op dit moment. Nog een zeer druk jaar voor de boeg!

Nieuwbouw in Ada County vertraagde na de pandemie en zou moeten beginnen te klimmen met warmer weer.

Canyon County woningverkopen zijn ook gestaag omhoog gegaan met de bevolkingsgroei en hadden een zeer sterk jaar, post-pandemisch. De grootste steden Nampa, Caldwell & Middleton hebben allemaal een sterke huizenverkoop gezien nu nieuwe mensen hiernaartoe verhuizen en de betaalbaarheid mensen verder weg drijft van Boise. Die grote dip was de sneeuwpocalyps van 2017. De Covid blip was een beetje extremer hier dan Ada, maar kort.

New Construction sluitingen zijn verzwakt in Canyon County. Bouwen is geweldig voor de economie en het verlichten van het woningtekort. De goedkoopste nieuwbouwwoning die vorige maand in Canyon werd verkocht, was $348.990 voor een huis met een stok.

Voorraad & Vraag drijft huizenprijzen

Vaststaande woningen (de verkopen van volgende maand) zijn de beste toekomstgerichte indicator voor de vraag van kopers. Door de actieve woningen te delen door de lopende, krijgen we een aanbod van woningen in maanden dat zeer betrouwbaar de toekomstige trends in huizenprijzen voorspelt. Volgens de NAR is een aanbod van 5-6 maanden van te koop staande woningen een evenwichtige woningmarkt waar de prijzen stabiel zijn of langzaam stijgen en kopers noch verkopers een duidelijk voordeel hebben. Om te weten waar de huizenprijzen in een lokale markt naartoe gaan, kijk je naar het woningaanbod – ook wel het absorptiepercentage genoemd.

Inventory	1-2 maanden	3-4 maanden	5-6 maanden	7-8 maanden	9-10 maanden
Prijsvariantie	double-digit appreciation	single-digit appreciation	stable	singe-cijferige afschrijving	dubbel-cijferige afschrijving	double-digit depreciation

Hier is het lokale beeld van aanbod & vraag met Ada & Canyon counties gecombineerd. NAR’s tabel klopt – met het aanbod onder een maand, zijn de prijzen jaarlijks met dubbele cijfers gestegen in zowel Ada & Canyon counties. Daarom verwacht ik dat de sterke stijging van de huizenprijzen in de Treasure Valley in 2021 zal aanhouden. Een zeer goede reden om met vertrouwen te investeren in Boise real estate.

Als er geen huizen meer op de lijst zouden staan, zouden we bij het huidige tempo van verkopen in minder dan een week door onze voorraad heen zijn! De sterke verkoop, gecombineerd met minder verkopers, zorgt voor een extreme opwaartse druk op de huizenprijzen.

Ada County, Idaho

Inclusief de steden Boise, Meridian, Eagle, Star en Kuna, is hier een overzicht van de huizenmarkten in Ada County, waarbij wordt gekeken naar trends in vraag, aanbod en voorraad te koop staande huizen.

De samenstelling van te koop staande woningen vertelt ons veel over de huidige markttrends voor zowel bestaande als nieuw gebouwde woningen. Eén ding is duidelijk: we bouwen niet genoeg woningen.

Reguliere verkopers van bestaande woningen hebben de neiging seizoentrends te volgen met de meeste aanbiedingen halverwege het jaar bij gunstig weer en tussen schooljaren in. Vandaag is allesbehalve normaal.

Nieuwbouw in Ada County is nu goed voor de meerderheid van de aanbiedingen en verkopen. Slechts een paar zijn genoteerd to-be-built. De rest is in aanbouw of af- we noemen dat nieuw nooit bewoond. Hieronder staan dezelfde gegevens in een lijngrafiek die de historische trends in de markt laat zien.

De bestaande woningverkopen zijn het afgelopen jaar flink gedaald. De verkopers van bestaande woningen zijn elk jaar gedaald omdat de vraag blijft toenemen en er niet genoeg woningen te koop staan in Ada County om aan die vraag te voldoen.

In de nieuwbouwsegmenten is de bouw vertraagd in Ada County. Ik zie geen gevaar dat de bouwers de vraag zullen overtreffen met 157 beschikbare nieuwe woningen (130 gereed) te koop in Ada County. Dit komt neer op minder dan een voorraad van 1 maand bij het huidige tempo van verkopen zoals blijkt uit de 284 gesloten woningen in februari. Dat is slechts een fractie van wat een normaal aanbodniveau zou zijn.

Foreclosures en short sales zijn nu zeer zeldzaam in SW Idaho. De huizenprijzen in het Boise gebied zijn al jaren consequent gestegen, waardoor maar weinig eigenaren in de problemen komen terwijl ze ondersteboven zijn en niet kunnen verkopen. Laat u niet misleiden door websites met pre-voorbehoud in het Boise gebied-een in gebreke stelling betekent alleen dat betalingen te laat zijn en geeft eigenaren 120 dagen de tijd om het verzuim te genezen. Zeer, zeer weinig huizen daadwerkelijk worden afgeschermd in SW Idaho nu.

Boise, Idaho

Het kroonjuweel stad van de Treasure Valley in SW Idaho, Boise is de grootste woningmarkt en meestal leidt de weg in de lokale onroerend goed trends. Boise is booming en de huizenprijzen & huren stijgen snel.

Voor februari, Boise had 210 bestaande woning verkopen (Med $ 430.000 Gem $ 477.909 Gemiddelde dagen op de markt 8, mediaan 3 dagen!)

De laatste 14 jaar toont deze grafiek het aantal actieve en in afwachting van verkoop zijnde huizen op de eerste dag van elke maand. Dit omvat alle soorten nieuwe en bestaande eengezinswoningen: condo, townhouse, vervaardigd, stick-built met en zonder areaal.

Boise is nog steeds een van de snelst groeiende steden in de natie en huisvesting inventaris is nog nooit krapper geweest, en waarom deze grafiek is zo omgekeerd van een normale markt.

Deze cirkeldiagrammen tonen de verdeling per verkoper van alle actieve huizen die op de eerste dag van elke maand te koop stonden. Boise had slechts 103 woningen te koop op 1 maart. Dat is minder dan de helft van het aantal beschikbare woningen een jaar geleden! Nieuwbouwsegmenten maken nu een kleiner deel uit van de taart.

Meridian, Idaho

Gelegen in het centrum van het Boise metrogebied, is Meridian voorbestemd om te groeien, simpelweg door de locatie. Onlangs uitgeroepen tot de beste plek om een gezin groot te brengen in de natie, Meridian is ongeveer de helft van de grootte van Boise, maar zeer vergelijkbaar in huis prijzen.

Voor februari, Meridian had 104 bestaande woningen verkocht (Med $ 457.500 Gem $ 506.341 Gemiddelde dagen op de markt 7, mediaan 3 dagen!)

Listings zijn opgedroogd hier sinds covid. Meridian heeft deze maand opnieuw minder woningen beschikbaar. Het grootste deel van de beschikbare voorraad is nieuw-nooit-bezet. Dit zal de huizenprijzen verder opdrijven.

Meridian had op 1 maart in totaal slechts 92 woningen te koop staan en nu zijn de meeste beschikbare woningen nieuwbouw. Het lijkt een goed moment om een nieuw huis te kopen in Meridian met 60 woningen die klaar zijn en wachten op kopers.

Eagle, Idaho

Met prachtige golfbanen en een groeiende groenstrook langs de schilderachtige Boise River is Eagle de duurdere gemeenschap in de Treasure Valley waar u de grootste, duurste huizen zult vinden.

Voor februari had Eagle 30 bestaande woningen verkocht (Med $813.550 Gem $917.733 Gem dagen op markt 5, mediaan 3 dagen!)

Eagle listings zijn ook gekelderd, terwijl de kopersactiviteit sterk was. Deze maand had Eagle weer veel minder huizen beschikbaar, omdat contractondertekeningen veel sterker zijn dan nieuwe listings. Nu met minder dan een een week totale aanbod van huizen te koop in Eagle, nog steeds zeer krappe markt waar de prijzen moeten stijgen.

Met 31 woningen te koop op 1 maart, en nu slechts 35 procent van de beschikbare woningen zijn nieuwbouw, waaronder 7 woningen voltooid en 2 in aanbouw.

Star, Idaho

Een rijzende ster in de Treasure Valley met riviervallei/rolling hills topografie. Veel mensen verhuizen naar Idaho en kiezen voor dit nog steeds pittoreske stadje vanwege de lagere prijzen (vergeleken met Eagle), relatief korte reistijd (30 minuten naar vliegveld/Boise) en een geweldige naam.

Voor februari had Star 13 bestaande woningen verkocht (Med $486.000 Gem $519.616 Gem 3 dagen op de markt!)

Wat is er aan de hand in Star? Ik moet mijn cijfers dubbel controleren als ik deze grafiek zie – een extreem grote ongelijkheid in de trendlijnen. De verkoop is geëxplodeerd, maar de aanbiedingen zijn opgedroogd. Nu met minder dan een tiende van een maand aanbod van huizen te koop – laagste in de metro, zie ik de huizenprijzen hier het snelst stijgen in de nabije toekomst.

Star had op 1 maart in totaal slechts 11 huizen te koop.

Kuna, Idaho

Kuna heeft de laagste huizenprijzen in Ada County, waardoor het populair is bij starters en investeerders. Gelegen op slechts 10 mijl ten zuiden van Meridian en toegang tot de snelweg, Kuna heeft een schattig klein stadje en veel starters niveau huizen. Veel mensen verkiezen Kuna boven het langere woon-werkverkeer en de hogere onroerend goed belastingen in Canyon County. Plus groei in de commerciële sectoren is eindelijk het inhalen van de residentiële rond Kuna.

Voor februari, Kuna had 30 bestaande woning verkopen (Med $ 381.725 Gem $ 411.658 Gem dagen op de markt 13, mediaan 3 dagen!)

Kuna’s vraag naar woningen is trending upward. De voorraad is echter extreem laag (slechts 0,26 maanden aanbod) en dit zal de verkoop ook tegenhouden. De prijzen zullen hier hoogstwaarschijnlijk stijgen.

Kuna had op 1 maart in totaal 64 huizen te koop en de overgrote meerderheid is nieuwbouw. Veel huizen zijn klaar- een geweldige tijd om nieuw te kopen in Kuna. Kopers kunnen hier hevige concurrentie verwachten voor bestaande huizen met weinig beschikbaar.

Canyon County, Idaho

Canyon County beslaat een groot landelijk gebied met kleine stadjes. Ik concentreer me op het metrogebied- Nampa, Caldwell & Middleton. Mijn cijfers komen misschien niet overeen met die van anderen voor de hele county, maar ik doe elke maand dezelfde metingen, waardoor ik algemene trends kan vaststellen.

De verkoopcijfers zijn hoger dan vorig jaar omdat de county groeit. Het woningaanbod is zeer laag, maar de bouwers verliezen vaart, zelfs bij een sterke vraag. Nu is 47% van de beschikbare woningen in Canyon County nieuwbouw.

Canyon county nieuwbouw was booming tot Covid, daarna verzwakte het voor de rest van 2020. Gelukkig vertonen de huizen in aanbouw weer een stijgende lijn in Canyon County.

Vanaf 1 maart zijn er in totaal slechts 68 nieuwe woningen op de markt in Canyon County, een daling ten opzichte van vorige maand en nauwelijks een derde van de voorraad een jaar geleden.

Nampa, Idaho

Met een gerevitaliseerd centrum is Nampa de grootste stad en het belangrijkste verkeersknooppunt (Caldwell is de zetel van het graafschap) van Canyon County. De huizenprijzen zijn ook hier met dubbele cijfers gestegen, dankzij de sterke vraag en het lage aanbod.

Voor februari had Nampa 111 bestaande woningverkopen (Med $325.000 Gem $333.965 Gem 6 dagen op de markt, mediaan 3 dagen!)

Een van de sterkste markten in de vallei in 2020, Nampa’s in afwachting van woningen is veel groter dan het aantal dat actief te koop staat. Het aanbod werd vorige maand opnieuw krapper. Nu er minder dan 1 week aanbod van huizen op de markt is, verwacht ik dat de huizenprijzen in Nampa dit jaar snel zullen blijven stijgen.

Nampa had op 1 maart in totaal slechts 106 huizen te koop.

Caldwell, Idaho

Caldwell, de thuisbasis van de wereldberoemde rodeo en een van de meest betaalbare steden in het Boise metrogebied. Centraal gelegen en de Canyon County zetel, is dit een groeiende stad.

Voor februari, Caldwell had 53 bestaande woning verkopen (Med $ 325.000 Gem $ 331.886 Gem dagen op de markt 6, mediaan 3 dagen!)

Contractondertekeningen stegen in Caldwell vorige maand. Het aanbod van woningen in Caldwell is nog steeds een zeer mager 0,18-maanden aanbod, minder dan een week. De huizenprijzen in Caldwell zouden moeten blijven stijgen, vooral in het tweede kwartaal.

Caldwell had op 1 maart in totaal slechts 43 huizen te koop. Nieuwbouw maakt nu bijna de helft uit van de beschikbare woningen deze maand.

Middleton, Idaho

Middleton ligt aan de uiterste noordwestelijke rand van de metro van Boise. Kleine stad maar groeiend met zeer betaalbare huizenprijzen en veel huizen met areaal doen de huizenprijzen hoger lijken.

Voor februari had Middleton 17 bestaande woningen verkocht (Med $401,500 Gem $534,097 Gem dagen op de markt 8, mediaan 3!)

Met ingang van 1 maart heeft Middleton een aanbod van slechts 0,18 maanden, aangezien het beschikbare aanbod bij het huidige verkooptempo in minder dan een week op zou zijn. Verwacht dat de huizenprijzen in Middleton zullen blijven stijgen.

Middleton had op 1 maart in totaal slechts 14 huizen te koop, waarvan de meeste nieuwbouwwoningen waren.

Alle grafieken zijn gebaseerd op MLS-gegevens, die betrouwbaar worden geacht maar niet kunnen worden gegarandeerd, waarbij wordt gezocht naar alle typen eengezinswoningen in de Boise-Nampa Metro, nieuw en bestaand, inclusief zelfbouw, huizen met areaal, appartementen, herenhuizen, gefabriceerde huizen op gehuurde kavels en met land.

Bedankt voor uw interesse. Waarom genoegen nemen met slechts een agent? Ik ben een makelaar, licentie in Idaho, en makelaar sinds 1991 gespecialiseerd in residentieel vastgoed te koop met inbegrip van woningen, appartementen, herenhuizen, vervaardigd, areaal, land, kavels, onroerend goed. Ik dien Boise, Meridian, Eagle, Star, Kuna, Nampa, Caldwell, Middleton, Ada County, Canyon County, Treasure Valley en Zuidwest Idaho.