Vroege pogingenEdit
In de 19e en het begin van de 20e eeuw hield de overheid zich vooral bezig met de huisvesting van de armen door bouwvoorschriften op te leggen die voorschrijven dat nieuwe gebouwen aan bepaalde normen voor fatsoenlijke bewoonbaarheid (zoals goede ventilatie) moeten voldoen en dat verhuurders bestaande gebouwen op bepaalde punten moeten aanpassen. Fotojournalist Jacob Riis’ How the Other Half Lives (1890) vestigde de aandacht op de omstandigheden in de sloppenwijken van New York City, waardoor de huisvestingsomstandigheden in het hele land in de belangstelling kwamen te staan.
Vroeger was de hervorming van de huurwijken vooral een filantropische onderneming, waarbij al in de jaren 1870 modelwoonwijken werden gebouwd in een poging om de fysieke en sociale problemen van de sloppenwijken met nieuwe architectonische en beheersmodellen aan te pakken. Deze pogingen werden beperkt door de beschikbare middelen, en de eerste inspanningen werden al snel gericht op hervorming van de bouwvoorschriften. De New York Tenement Act van 1895 en de Tenement Law van 1901 waren vroege pogingen om de bouwvoorschriften in New York City aan te pakken, die vervolgens navolging vonden in Chicago, Philadelphia en andere Amerikaanse steden.
In 1910 werd de National Housing Association (NHA) opgericht om de woonomstandigheden in stedelijke en voorstedelijke buurten te verbeteren door middel van betere regelgeving en meer bewustwording. De NHA werd opgericht door Lawrence Veiller, auteur van de Model Tenement House Law (1910), en bestond uit afgevaardigden van tientallen steden. Na verloop van tijd verschoof de aandacht van de huisvestingsbeweging van een focus op de juiste bouwtypologie naar gemeenschapsontwikkeling op een bredere schaal, en de NHA werd in 1936 ontbonden.
De stad Milwaukee, onder de socialistische burgemeester Daniel Hoan, implementeerde het eerste volkshuisvestingsproject van het land, bekend als Garden Homes, in 1923. Dit experiment met een door de gemeente gesponsorde woningbouwcoöperatie kende aanvankelijk succes, maar werd geplaagd door ontwikkelings- en grondverwervingsproblemen, en het bestuur dat toezicht hield op het project ontbond de Gardens Home Corporation slechts twee jaar nadat de bouw van de woningen was voltooid.
Public Works Administration (PWA) Housing DivisionEdit
Duurzame, door de federale overheid gefinancierde huisvesting kwam in de Verenigde Staten tot stand als onderdeel van de New Deal van Franklin Roosevelt. Titel II, Sectie 202 van de National Industrial Recovery Act, aangenomen op 16 juni 1933, gaf de Public Works Administration (PWA) de opdracht een programma te ontwikkelen voor de “bouw, wederopbouw, verbouwing of reparatie onder overheidsregulering of -controle van goedkope woningen en krotopruimingsprojecten …”. Onder leiding van de Housing Division van de PWA en onder leiding van architect Robert Kohn, was het aanvankelijke Limited-Dividend Program gericht op het verstrekken van laagrentende leningen aan openbare of particuliere groepen om de bouw van woningen voor lage inkomens te financieren.
Te weinig gekwalificeerde aanvragers meldden zich, en het Limited-Dividend Program financierde slechts zeven woningbouwprojecten in het land. In het voorjaar van 1934 gaf PWA-administrateur Harold Ickes de Housing Division de opdracht om direct te gaan bouwen, een beslissende stap die als precedent zou dienen voor de Wagner-Steagall Housing Act van 1937, en het permanente volkshuisvestingsprogramma in de Verenigde Staten. Kohn trad af tijdens de reorganisatie en tussen 1934 en 1937 bouwde de Huisvestingsafdeling, nu geleid door kolonel Horatio B. Hackett, tweeënvijftig huisvestingsprojecten in de Verenigde Staten, evenals Puerto Rico en de Maagdeneilanden. Techwood Homes in Atlanta werd geopend op 1 september 1936 en was het eerste van de tweeënvijftig geopende projecten.
Gebaseerd op de woonplanningsconcepten van Clarence Stein en Henry Wright, zijn deze tweeënvijftig projecten architectonisch samenhangend, met samengestelde rijtjeshuizen en flatgebouwen van één tot vier verdiepingen, gerangschikt rond open ruimten, waardoor verkeersvrije speelruimten ontstonden die de gemeenschapslift definieerden. Veel van deze projecten werden gebouwd op sloppengrond, maar grondverwerving bleek moeilijk, zodat ook verlaten industrieterreinen en braakliggende terreinen werden aangekocht. De twee eerste projecten van Lexington werden gebouwd op een verlaten paardenrenbaan. Onder leiding van Ickes waren veel van deze projecten ook gesegregeerd, ontworpen en gebouwd voor ofwel blanken ofwel Afro-Amerikanen. Ras werd grotendeels bepaald door de buurt rond de locatie, aangezien de Amerikaanse woonpatronen, zowel in het noorden als in het zuiden, sterk gesegregeerd waren.
Tijdens de woningbouwbeweging rond de eeuwwisseling werd in de jaren dertig ook de Home Owners’ Loan Corporation (HOLC) opgericht, die leningen herfinancierde om de woningmarkt overeind te houden. Bij de National Housing Act van 1934 werd de Federal Housing Administration (FHA) opgericht, die slechts een kleine kapitaalinvestering van de federale regering gebruikte om hypotheken te verzekeren. De bouw van volkshuisvestingsprojecten was dus slechts één onderdeel van de federale huisvestingsinspanningen tijdens de Grote Depressie.
Huisvestingswet van 1937Edit
In 1937 verving de Wagner-Steagall Huisvestingswet de tijdelijke PWA Huisvestingsafdeling door een permanent, quasi-autonoom agentschap voor het beheer van de huisvesting. De nieuwe huisvestingswet van de United States Housing Authority van 1937 zou sterk gericht zijn op plaatselijke inspanningen voor het vinden en bouwen van huisvesting en zou maxima opleggen aan het bedrag dat per wooneenheid mocht worden uitgegeven. De bovengrens van 5.000 dollar was een fel betwist onderdeel van de wet, omdat dit een aanzienlijke vermindering zou betekenen van het geld dat aan PWA-woningen werd besteed en veel minder was dan de voorstanders van de wet hadden bepleit.
De bouw van huisvestingsprojecten kwam onder de nieuwe structuur in een stroomversnelling. Alleen al in 1939 werden 50.000 wooneenheden gebouwd – meer dan tweemaal zoveel als gedurende de gehele periode van de PWA Housing Division. Voortbouwend op het organisatorische en architectonische precedent van de Housing Division bouwde het USHA woningen in de aanloop naar de Tweede Wereldoorlog, ondersteunde het de oorlogsproductie-inspanningen en bestreed het de woningnood die na het einde van de oorlog ontstond. In de jaren zestig werden in het hele land huisvestingsautoriteiten belangrijke partners bij stadsvernieuwingsinspanningen, waarbij nieuwe huizen werden gebouwd voor mensen die werden verdreven door de aanleg van snelwegen, ziekenhuizen en andere openbare werken.
De Tweede Wereldoorlog
Als onderdeel van de oorlogsmobilisatie ontstonden hele gemeenschappen rond fabrieken die militaire goederen produceerden. In 1940 gaf het Congres daarom de US Housing Authority toestemming om twintig volkshuisvestingsprojecten te bouwen rond deze particuliere bedrijven om de oorlogsinspanningen te ondersteunen. Er was veel discussie over de vraag of dit permanente woningen moesten zijn, waarmee de hervormingsgezinde doelstellingen van het opzetten van een bredere volkshuisvestingsinspanning werden bevorderd, of tijdelijke woningen in overeenstemming met de tijdelijkheid van de behoefte. De Defense Housing Division werd opgericht in 1941 en zou uiteindelijk acht projecten van tijdelijke huisvesting bouwen, hoewel vele daarvan na de oorlog eindigden als langdurige huisvesting.
Een van de meest ongebruikelijke Amerikaanse initiatieven voor volkshuisvesting was de ontwikkeling van gesubsidieerde middenklasse woningen tijdens de late New Deal (1940-42) onder auspiciën van de Mutual Ownership Defense Housing Division van de Federal Works Agency onder leiding van kolonel Lawrence Westbrook. Deze acht projecten werden na de Tweede Wereldoorlog door de bewoners opgekocht en vanaf 2009 functioneren zeven van de projecten nog steeds als onderlinge woningcorporaties die eigendom zijn van hun bewoners. Deze projecten behoren tot de weinige definitieve succesverhalen in de geschiedenis van de Amerikaanse volkshuisvesting.
Tijdens de Tweede Wereldoorlog nam de bouw van woningen drastisch af omdat alle inspanningen gericht waren op de oorlog. Toen de veteranen terugkeerden van overzee, kwamen ze klaar om een nieuw leven te beginnen, vaak met gezinnen, en deden dat met de financiële middelen van de G.I. Bill om een nieuwe hypotheek te beginnen. Er was echter niet genoeg woningvoorraad om aan de vraag te voldoen. Dientengevolge creëerde President Truman bij uitvoerende order op 26 januari 1946 het bureau van Housing Expediter, dat geleid zou worden door Wilson Wyatt. Via dit bureau intervenieerde de regering in de huisvestingsmarkt, grotendeels door prijscontroles en beperkingen van de aanvoerketen, ondanks politieke druk van sommige facties om rechtstreeks woningen te bouwen. De inspanningen werden uitsluitend toegespitst op de huisvesting van veteranen, met name een materiaalsubsidie voor de bouw van woningen. In de nasleep van de verkiezingen van 1946 was President Truman echter van mening dat er onvoldoende publieke steun was om dergelijke materiaalbeperkingen en subsidies voort te zetten. Het Veterans’ Emergency Housing Program eindigde in januari 1947 door een executieve order van President Truman.
Housing Act of 1949Edit
Nadat het Office of Housing Expediter eindigde, gingen de huisvestingsinspanningen verder met het zoeken naar nieuwe, alomvattende benaderingen om de huisvestingsproblemen aan te pakken. Het resultaat was de huisvestingswet van 1949, die de rol van de federale regering in zowel openbare als particuliere huisvesting drastisch uitbreidde. De wet, die deel uitmaakte van Trumans “Fair Deal”, bestreek drie hoofdgebieden: (1) zij breidde de Federal Housing Administration en de federale betrokkenheid bij de hypotheekverzekering uit, (2) onder Titel I verschafte zij bevoegdheden en middelen voor het opruimen van krotten en stadsvernieuwing, en (3) zij gaf de aanzet tot de bouw van een belangrijk programma voor volkshuisvesting. In Titel II van de wetgeving werd als doel gesteld dat iedere Amerikaan een “fatsoenlijk huis in een fatsoenlijke omgeving” moest krijgen. De wetgeving voorzag in hypotheekgaranties ter waarde van $13 miljard, $1,5 miljard voor de sanering van sloppenwijken en een streefcijfer voor de bouw van 810.000 volkshuisvestingseenheden.
Toen de wet werd aangenomen, vertelde Truman de pers:
” opent het vooruitzicht op fatsoenlijke huizen in een gezonde omgeving voor gezinnen met een laag inkomen die nu in de ellende van de sloppenwijken leven. Voor het eerst krijgt de federale regering de beschikking over doeltreffende middelen om de steden te helpen bij de essentiële taak van het ontruimen van sloppenwijken en het herbouwen van verwoeste gebieden. Deze wetgeving stelt ons in staat een lange stap te zetten in de richting van het vergroten van het welzijn en het geluk van miljoenen van onze medeburgers.
Huisvesting in de jaren ’60Edit
Housing and Urban Development Act of 1965Edit
De ontevredenheid over stadsvernieuwing kwam vrij snel na de goedkeuring van Titel I en de huisvestingswet van 1949. Stadsvernieuwing was voor veel steden een manier geworden om verloedering tegen te gaan, maar niet een solide middel voor het bouwen van nieuwe woningen. In de tien jaar na de goedkeuring van de wet werden bijvoorbeeld 425.000 woningen gesloopt, maar werden slechts 125.000 woningen gebouwd. Tussen Titel I en de Federal Aid Highway Act van 1956 werden hele gemeenschappen in armere, stedelijke buurten gesloopt om plaats te maken voor moderne ontwikkelingen en transportbehoeften, vaak in de ‘torens in het park’-stijl van Le Corbusier. Jane Jacobs zou de nieuwe producten beroemd omschrijven als: “Projecten met lage inkomens die ergere centra van criminaliteit, vandalisme en algemene sociale hopeloosheid worden dan de sloppenwijken die ze geacht werden te vervangen. Woningbouwprojecten voor middeninkomens die werkelijk wonderen van saaiheid en regimentering zijn, verzegeld tegen elke levendigheid of vitaliteit van het stadsleven. Luxe huisvestingsprojecten die hun onbenulligheid afzwakken, of proberen af te zwakken, met een vapide vulgariteit … Dit is niet de wederopbouw van steden. Dit is niet de wederopbouw van steden, maar de ontmanteling ervan.”
Na 1949 werden er nog enkele huisvestingswetten aangenomen, die het programma op kleine punten veranderden, zoals de verschuiving van de ratio’s voor ouderenhuisvesting, maar geen grote wetgeving veranderde de mechanismen van de volkshuisvesting tot de Housing and Urban Development Act van 1965. Deze wet creëerde het Department of Housing and Urban Development (HUD), een bureau op kabinetsniveau dat de leiding kreeg over huisvesting. Deze wet introduceerde ook voor het eerst huursubsidies, het begin van een verschuiving in de richting van het aanmoedigen van particulier gebouwde huisvesting voor lage inkomens. Met deze wetgeving zou de FHA hypotheken verzekeren voor non-profits die dan huizen zouden bouwen voor gezinnen met een laag inkomen. De HUD kon dan subsidies verstrekken om de kloof tussen de kosten van deze eenheden en een vastgesteld percentage van het inkomen van een huishouden te overbruggen.
De huisvestingswet van 1961 introduceerde stilletjes een programma onder sectie 23 dat lokale huisvestingsautoriteiten in staat stelde mensen op hun wachtlijsten te huisvesten in particulier gehuurde eenheden door middel van een voucher die het verschil dekte tussen het vermogen van het huishouden om te betalen en de markthuur. Dit mechanisme werd in latere wetgeving herhaaldelijk uitgebreid.
Housing and Urban Development Act of 1968Edit
In antwoord op veel van de opkomende bezorgdheid over nieuwe volkshuisvestingsprojecten, probeerde de Housing and Urban Development Act van 1968 de stijl van de huisvestingsprojecten te veranderen, kijkend naar het Garden Cities-model van Ebenezer Howard. De wet verbood de bouw van hoogbouwwijken voor gezinnen met kinderen. De rol van hoogbouw was altijd al omstreden geweest, maar met stijgende percentages vandalisme en leegstand en aanzienlijke bezorgdheid over de concentratie van armoede, waren sommigen van mening dat deze ontwikkelingen ongeschikt werden verklaard voor gezinnen. Een van de meest beruchte was het Pruitt-Igoe project in St. Louis, Missouri, gebouwd in 1955 en 1956. Deze ontwikkeling plaatste 2.870 eenheden in drieëndertig hoogbouwgebouwen. Tegen het eind van de jaren zestig liep de leegstand op tot 65% en tussen 1972 en 1975 werd het project gesloopt. Recentere studies over het verhaal van Pruitt-Igoe, dat vaak is gebruikt als een parabel voor het falen van grootschalige volkshuisvesting in de Verenigde Staten, hebben duidelijk gemaakt dat het uiteenvallen van het complex meer te maken had met structureel racisme, desinvestering in de stedelijke kern, witte vlucht, en de afnemende post-industriële inkomens van de bewoners van de gebouwen dan met hoogbouwarchitectuur of de aard van door de overheid beheerde huisvesting.
De wet had ook gevolgen voor de markt voor huizenbezit door de uitbreiding van de FHA. Ginnie Mae werd aanvankelijk opgericht om risicovolle volkshuisvestingsprojecten op te kopen en deze tegen markttarieven door te verkopen. Daarnaast zorgde sectie 235 voor hypotheeksubsidies door de rente op hypotheken voor gezinnen met een laag inkomen te verlagen tot een tarief dat meer vergelijkbaar was met dat van de FHA-hypotheken. Het programma had te lijden onder hoge uitzettingspercentages en administratieve schandalen, en werd in 1974 drastisch teruggeschroefd. Het Section 236 programma subsidieerde de schuldendienst van particuliere ontwikkelingen, die vervolgens tegen een gereduceerd tarief werden aangeboden aan huishoudens onder een bepaald inkomensplafond.
Huisvesting in de jaren 1970Edit
Experimental Housing Allowance ProgramEdit
De Housing Act van 1970 stelde het Experimental Housing Allowance Program (EHAP) in, een langdurig onderzoek naar de potentiële markteffecten van huisvestingsvouchers. Vouchers, die aanvankelijk in 1965 werden ingevoerd, waren een poging om de vraagzijde van de huisvestingsmarkt te subsidiëren in plaats van de aanbodzijde, door de huurtoeslag van een huishouden aan te vullen tot zij zich de marktprijzen konden veroorloven. EHAP was opgezet om drie aspecten van het effect van vouchers te testen:
- Vraag: Onderzoek naar de dynamiek van de gebruikers, waaronder mobiliteit, deelnamepercentages, huurpercentages en huisvestingsnormen.
- Voorraad: De marktreactie op de subsidie gemonitord, namelijk of deze de bouw- of huurprijzen voor de gemeenschap in haar geheel veranderde.
- Bestuur: onderzocht verschillende benaderingen voor het structureren en beheren van de programma’s.
Ultime, nieuwe wetgeving op huisvesting vouchers niet wachten tot de conclusie van het experiment. Toen het programma meer dan tien jaar later werd afgesloten, ontdekte men dat het programma minimale invloed had op de omringende huurprijzen, maar wel de mogelijkheid had om de markt voor huisvesting voor lage inkomens te kraken, en dat gemeenschappen behoefte hadden aan een infusie van extra eenheden. Sommigen betoogden daarom dat volkshuisvesting het geschikte model was om redenen van kosten en aanbod, hoewel vouchers de lokale woningmarkten niet al te zeer leken te verstoren.
HuisvestingsmoratoriumEdit
In 1973 stopte president Richard Nixon de financiering van talrijke huisvestingsprojecten als gevolg van bezorgdheid over de huisvestingsprojecten die in de voorafgaande twee decennia waren gebouwd. HUD Secretaris George Romney verklaarde dat het moratorium al het geld voor Urban Renewal en Model Cities programma’s, alle gesubsidieerde huisvesting, en Sectie 235 en 236 financiering zou betreffen. Er werd een intensief rapport besteld bij de National Housing Policy Review om de rol van de federale regering op het gebied van huisvesting te analyseren en te evalueren. Dit rapport, getiteld Housing in the Seventies, speelde een belangrijke rol bij het opstellen van nieuwe huisvestingswetgeving het jaar daarop. In overeenstemming met Nixons op de markt gebaseerde aanpak, zoals aangetoond door EHAP, hief Nixon eind september ook het moratorium op het Section 23 voucher programma op, waardoor 200.000 nieuwe huishoudens konden worden gefinancierd. Het volledige moratorium werd opgeheven in de zomer van 1974, toen Nixon werd aangeklaagd in de nasleep van Watergate.
Housing and Community Development Act of 1974Edit
De Housing and Community Development Act van 1974 creëerde het Section 8 Housing Program om de particuliere sector aan te moedigen betaalbare woningen te bouwen. Deze vorm van huisvestingssteun helpt arme huurders door een maandelijkse subsidie aan hun huisbazen te geven. Deze bijstand kan “projectgebonden” zijn, d.w.z. van toepassing op specifieke eigendommen, of “huurdersgebonden”, d.w.z. dat huurders een voucher krijgen die zij overal kunnen gebruiken waar vouchers worden geaccepteerd. Op huurders gebaseerde huisvestingsvouchers overbruggen het gat tussen 25% van het inkomen van een huishouden en de vastgestelde huurprijs tegen marktvoorwaarden. Vrijwel geen nieuwe project-gebaseerde Sectie 8 huisvesting is geproduceerd sinds 1983, maar op huurders gebaseerde vouchers zijn nu het primaire mechanisme van ondersteunde huisvesting.
Het andere belangrijke kenmerk van de wet was de oprichting van de Community Development Block Grant (CDBG). Hoewel niet rechtstreeks gekoppeld aan volkshuisvesting, waren CDBG’s forfaitaire geldbedragen, waarvan de hoogte werd bepaald aan de hand van een formule die was toegespitst op de bevolkingsomvang, die werden toegekend aan staats- en lokale overheden voor huisvestings- en gemeenschapsontwikkelingswerk. Het bedrag kon worden gebruikt zoals door de gemeenschap werd bepaald, hoewel de wetgeving ook de ontwikkeling van huisvestingsplannen (Housing Assistance Plans, HAP) voorschreef, waarbij de plaatselijke gemeenschappen hun beschikbare huisvestingsvoorraad moesten onderzoeken en catalogiseren en de bevolkingsgroepen moesten bepalen die het meest behoefte hadden aan bijstand. Deze werden ingediend als onderdeel van de CDBG-aanvraag.
Opnieuw in reactie op de groeiende ontevredenheid over de volkshuisvesting, begonnen stadsontwikkelaars te zoeken naar alternatieve vormen van betaalbare huisvesting voor lage inkomens. Vanuit deze bezorgdheid ontstonden verspreide huisvestingsprogramma’s, ontworpen om kleinschaligere, beter geïntegreerde volkshuisvestingseenheden in diverse buurten te plaatsen. Verspreide huisvestingsprogramma’s werden populair in de late jaren 1970 en 1980. Sindsdien hebben steden in het hele land dergelijke programma’s met wisselend succes ingevoerd.
Huisvesting in de jaren 1980-1990Edit
In de jaren 1980 waren de veranderingen in de volkshuisvestingsprogramma’s gering. Onder de regering-Reagan werd de bijdrage van de huishoudens aan de huurprijzen van sectie 8 verhoogd tot 30% van het huishoudinkomen en werden de huurprijzen op de eerlijke markt verlaagd. Overheidssteun voor huisvestingsinspanningen werd verminderd als onderdeel van een pakket van bezuinigingen over de hele linie. In 1990 ondertekende president George H. W. Bush de Cranston-Gonzalez National Affordable Housing Act (NAHA), die het gebruik van HOME fondsen voor huurhulp bevorderde. In zijn toespraak bij de goedkeuring van de wet zei Bush: “Hoewel de federale regering momenteel ongeveer 4,3 miljoen gezinnen met een laag inkomen bedient, zijn er nog eens ongeveer 4 miljoen gezinnen, waarvan de meesten een zeer laag inkomen hebben, aan wier huisvestingsbehoeften niet is voldaan. We moeten geen hulp onttrekken aan diegenen die het het hardst nodig hebben.”
Het volgende nieuwe tijdperk in de volkshuisvesting begon in 1992 met de lancering van het HOPE VI programma. HOPE VI-fondsen werden besteed aan de sloop van kwalitatief slechte volkshuisvestingsprojecten en de vervanging ervan door projecten met een lagere dichtheid, vaak van gemengde inkomens. De fondsen omvatten bouw- en sloopkosten, kosten voor de herhuisvesting van huurders en subsidies voor nieuw gebouwde eenheden. HOPE VI is het belangrijkste instrument geworden voor de bouw van nieuwe, door de federale overheid gesubsidieerde woningen, maar in 2004 is er onder president George W. Bush aanzienlijk in de financiering gesnoeid.
In 1998 werd de Quality Housing and Work Responsibility Act (QHWRA) aangenomen en ondertekend door president Bill Clinton. In het kader van de welzijnshervorming ontwikkelde de QHWRA nieuwe programma’s om gezinnen uit de volkshuisvesting te halen, ontwikkelde het een model voor eigen woningbezit voor Sectie 8, en breidde het HOPE VI-programma uit om traditionele volkshuisvestingseenheden te vervangen. De wet stelde ook een effectieve bovengrens aan het aantal volkshuisvestingseenheden door de Faircloth Limit in te stellen als een amendement op de huisvestingswet van 1937, die de financiering voor de bouw of exploitatie van alle eenheden beperkte tot het totale aantal eenheden op 1 oktober 1999.