Wanneer u de woorden “hard geld lening” (of “onderhandse lening”) hoort, wat is dan het eerste wat er in u opkomt?

Donkere kredietverstrekkers die hun zaken doen in donkere steegjes en torenhoge rentetarieven berekenen?

In voorgaande jaren, een aantal slechte appels bezoedeld de hard geld kredietverlening industrie toen een paar roofzuchtige kredietverstrekkers probeerden te “loan-to-own”, het verstrekken van zeer riskante leningen aan leners met behulp van onroerend goed als onderpand en met de bedoeling om af te sluiten op de eigenschappen. Gelukkig, dit soort hard geld kredietverstrekkers niet bestaan in de markt van vandaag, hoewel sommige residuele stigma blijft voor sommige vastgoedbeleggers die niet onlangs gebruik hebben gemaakt van de diensten van een gerenommeerde hard geld kredietverstrekker.

In dit artikel zullen we gaan over de basisprincipes van hard geld leningen, waaronder:

• Wat hard geld leningen zijn allemaal over.
• De soorten eigenschappen en deals hard geld leningen zijn geschikt voor.
• Wat voor soort rentevoeten en lening aan waarde ratio’s te verwachten.
• Standaard eisen van de kredietnemer.
• Waar vindt u een ervaren harde geldschieter om mee samen te werken.

Wat is een hard geld lening?

Een hard geld lening is gewoon een korte termijn lening beveiligd door onroerend goed. Ze worden gefinancierd door particuliere beleggers (of een fonds van beleggers) in tegenstelling tot conventionele kredietverstrekkers, zoals banken of kredietverenigingen. De termijnen zijn meestal ongeveer 12 maanden, maar de leningstermijn kan worden verlengd tot langere termijnen van 2-5 jaar. De lening vereist maandelijkse betalingen van alleen rente of rente en een aantal hoofdsom met een ballon betaling aan het einde van de term.

Het bedrag dat de hard geld kredietverstrekkers in staat zijn om te lenen aan de lener is voornamelijk gebaseerd op de waarde van het onderwerp eigendom. Het onroerend goed kan een de kredietnemer al bezit en wenst te gebruiken als onderpand of het kan het onroerend goed de kredietnemer is het verwerven van.

Hard geld kredietverstrekkers zijn voornamelijk bezig met de waarde van het onroerend goed in plaats van het krediet van de kredietnemer (hoewel krediet is nog steeds van enig belang voor de kredietgever). Leners die geen conventionele financiering kunnen krijgen als gevolg van een recente afscherming of korte verkoop kunnen nog steeds een hard geld lening krijgen als ze voldoende eigen vermogen hebben in het pand dat als onderpand wordt gebruikt. Wanneer de banken zeggen “Nee”, kan de hard geld kredietverstrekkers nog steeds zeggen “Ja”.

GeRELATEERD: Geld nodig? You Need to Know About Fund & Grow

Property Types for Hard Money Loans

Een lener kan een hard geld lening krijgen op bijna elk type eigendom – inclusief eengezinswoningen, meergezinswoningen, commercieel, land, en industrieel.

Sommige hard geld kredietverstrekkers kunnen zich specialiseren in een specifiek onroerend goed type, zoals woningen en niet in staat zijn om land leningen te doen, simpelweg omdat ze geen ervaring hebben op dit gebied. De meeste hard geld kredietverstrekkers hebben een specifieke niche van de lening zijn ze het meest comfortabel met. Vraag hen vooraf welk type leningen ze bereid en in staat zijn om te doen.

Veel hard geld kredietverstrekkers zullen niet lenen op woningen in gebruik als gevolg van de extra regels en voorschriften (bedankt Dodd-Frank!), maar er zijn er die bereid zijn om door het papierwerk te waden met de lener. Alle hard geld kredietverstrekkers zullen leningen doen in 1e positie, terwijl minder 2e positie zullen doen als gevolg van het verhoogde risico voor de kredietverstrekker.

Welke soorten deals moeten hard geld leningen worden gebruikt voor?

Hard geld leningen zijn niet geschikt voor alle deals. Bij de aankoop van een primaire woning met een goed krediet, inkomen geschiedenis, en er zijn geen problemen, zoals een korte verkoop of afscherming, conventionele financiering via een bank is de beste manier om te gaan als de kredietnemer nog tijd heeft om te gaan door de lange goedkeuringsproces vereist door een bank. Hard geld is uw bron van financiering wanneer banken zijn geen optie of de lening nodig is in een korte periode van time.

Hard geld leningen zijn ideaal voor situaties zoals:

• Fix en Flips
• Land Leningen
• Bouw leningen
• Wanneer de koper krediet problemen heeft.
• Wanneer een vastgoedbelegger snel moet handelen.

Wie zou een hard geld lening moeten gebruiken?

Onroerend goed beleggers kiezen om hard geld te gebruiken om veel verschillende redenen. De belangrijkste reden is de mogelijkheid van de hard money geldschieter om de lening snel te financieren. In de meeste situaties kan een hard geld lening binnen een week worden gefinancierd. Vergelijk dat met de 30 – 45 dagen die het duurt om een banklening gefinancierd te krijgen. De aanvraagprocedure voor een hard geld lening duurt over het algemeen een dag of twee en in sommige gevallen kan een lening worden goedgekeurd op dezelfde dag. Veel geluk terug te horen over een lening goedkeuring van uw bank binnen dezelfde week!

De mogelijkheid om financiering te verkrijgen in een veel sneller tempo dan een banklening is een belangrijk voordeel voor een vastgoedbelegger. Vooral wanneer de vastgoedbelegger probeert een woning te verwerven met veel concurrerende biedingen, zal een snelle sluiting met een hard geld lening de aandacht van een verkoper krijgen en hun aanbod onderscheiden van de rest van de kopers die trage conventionele financiering aanbieden.

Een andere reden waarom een lener kan kiezen voor een hard geld lening is dat ze zijn afgewezen door de banken voor een conventionele lening. Het leven gaat niet altijd zoals gepland. Short sales, inbeslagnames, kredietproblemen… ze gebeuren. Een ander belangrijk ding dat banken nodig hebben om te zien is inkomen geschiedenis. Als een potentiële lener onlangs begonnen met een nieuwe baan, kan de bank weigeren de lening aanvraag te wijten aan onvoldoende inkomen geschiedenis, zelfs als de lener maakt een gezond inkomen. Hard geld kredietverstrekkers zijn in staat om voorbij deze kwesties te kijken, zolang de lening wordt terugbetaald en de kredietnemer genoeg eigen vermogen heeft geïnvesteerd in het onroerend goed.

Rente en punten voor hard geld leningen

De rente en punten in rekening gebracht door hard geld kredietverstrekkers zullen variëren van kredietverstrekker tot kredietverstrekker en zal ook variëren van regio tot regio. Bijvoorbeeld, hard geld kredietverstrekkers in Californië hebben over het algemeen lagere tarieven dan andere delen van het land, omdat Californië veel hard geld kredietverstrekkers heeft. Meer concurrentie leidt tot een daling van de prijzen.

Hard money lenders nemen meer risico met hun leningen in vergelijking met een conventionele banklening. Als gevolg van deze hogere risico’s op een hard geld lening, zal de rente voor een hard geld lening hoger zijn dan conventionele leningen. Rentetarieven voor hard geld leningen variëren van 10 – 15%, afhankelijk van de specifieke kredietverstrekker en de waargenomen risico van de lening. Punten kunnen overal variëren van 2 – 4% van het totale geleende bedrag. De rentetarieven en punten kunnen sterk variëren, afhankelijk van de lening naar waarde ratio.

Hard Money Loan to Value Ratios

Hard geld lening wordt bepaald door de verhouding van het geleende bedrag gedeeld door de waarde van een woning. Dit staat bekend als de lening aan waarde (LTV). Veel hard geld kredietverstrekkers zullen lenen tot 65 – 75% van de huidige waarde van het onroerend goed. Sommige kredietverstrekkers zullen lenen op basis van de na reparatie waarde (ARV), dat is de geschatte waarde van het pand nadat de kredietnemer heeft verbeterd het pand. Dit creëert een risicovollere lening vanuit het perspectief van de hard geld kredietverstrekker, omdat de hoeveelheid kapitaal die door de kredietverstrekker wordt geïnvesteerd toeneemt en de hoeveelheid kapitaal die door de kredietnemer wordt geïnvesteerd afneemt. Dit verhoogde risico zal ertoe leiden dat een hard geld kredietverstrekker een hogere rente in rekening brengt.

Er zijn een aantal hard geld kredietverstrekkers die een hoog percentage van de ARV zullen lenen en zelfs de rehabilitatiekosten zullen financieren. Dit klinkt misschien geweldig vanuit het oogpunt van de lener om te beginnen, maar dit soort leningen hebben een veel hoger risico betrokken en de rente en punten zullen VEEL hoger zijn. Verwacht 15 – 18% rente en 5 – 6 punten wanneer een geldschieter een lening financiert met weinig tot geen aanbetaling van de lener. In sommige gevallen kan het de moeite waard zijn voor de lener om deze exorbitante tarieven te betalen om de deal veilig te stellen als ze nog steeds winst kunnen genereren uit het project.

Eisen lener voor hard geld leningen

Zoals eerder besproken, hard geld kredietverstrekkers zijn vooral bezig met de hoeveelheid eigen vermogen van de lener heeft geïnvesteerd in het onroerend goed dat zal worden gebruikt als onderpand. Ze zijn minder bezorgd over de kredietwaardigheid van de kredietnemer. Problemen op het record van een kredietnemer, zoals een afscherming of een korte verkoop kan over het hoofd worden gezien als de kredietnemer het kapitaal heeft om de rente op de lening te betalen.

De hard geld kredietverstrekker moet ook rekening houden met het plan van de kredietnemer voor het onroerend goed. De lener moet een redelijk plan presenteren dat laat zien hoe ze van plan zijn om uiteindelijk de lening af te betalen. Meestal is dit het verbeteren van het onroerend goed en het verkopen of het verkrijgen van lange termijn financiering later.

Het vinden van een hard geld geldschieter om mee te werken

Er zijn veel verschillende manieren om een gerenommeerde hard geldschieter te vinden. Een gemakkelijke manier om een lokale hard geld kredietverstrekker te vinden is om te zoeken op Google voor + “hard geld kredietverstrekkers”. Er zullen individuele bedrijven in de zoekresultaten, alsmede lijsten van hard geld kredietverstrekkers samengesteld door anderen. Dit zal een goede hoeveelheid kredietverstrekkers om te beginnen met contact op te nemen en te evalueren.

Een andere manier om een harde geldschieter te vinden is door het bijwonen van uw lokale vastgoedbelegger club bijeenkomst. Deze club bijeenkomsten bestaan in de meeste steden en zijn meestal goed bezocht door hard geld kredietverstrekkers op zoek naar een netwerk met potentiële kredietnemers. Als er geen harde geldschieters aanwezig zijn op de bijeenkomst, vraag dan andere investeerders in vastgoed als ze een harde geldschieter die ze kunnen aanbevelen. Onroerend goed makelaars, conventionele hypotheek makelaars en andere vastgoed professionals kunnen in staat zijn om een ervaren harde geldschieter verwijzen. Maak gebruik van uw bestaande netwerk en kijk wie het meest wordt aanbevolen.

Zodra een lijst van een paar geldschieters is samengesteld, is het tijd om te beginnen met het contacteren van hen en het vinden van de meest geschikte geldschieter om uw volgende deal te financieren.

Conclusie

Hopefully, dit artikel heeft u gewapend met genoeg kennis en vertrouwen om een hard geld lening te overwegen om een van uw toekomstige onroerend goed deals te financieren. De hogere rentepercentages kunnen in eerste instantie beangstigend lijken, maar de voordelen van het snel gefinancierd krijgen van een lening en het kunnen verkrijgen van financiering wanneer alle banken “Nee” hebben gezegd, zullen de extra kosten ruimschoots overtreffen.

Don Hensel is al sinds 1979 betrokken bij de hard money lending business. North Coast Financial en zijn filialen hebben meer dan 750 miljoen dollar aan harde leningen in onroerend goed in Californië gefinancierd. Deze leningen zijn beveiligd door eengezinswoningen, meergezinswoningen, commerciële gebouwen en land. Don behaalde zijn B.S. graad in financiën aan de Universiteit van Illinois en zijn M.B.A. graad in financiën en boekhouding aan de Northwestern University.

North Coast Financial, Inc. is een hard money lender in San Diego, Californië met 35 jaar ervaring in het verstrekken van leningen op eigendommen in heel Zuid-Californië. Voor meer informatie over onze lening programma’s of om te informeren over een lening kunt u contact opnemen met Don Hensel.

[email protected] 760-722-2991