Wat is een uitzetting?

Voordat we tot zaken overgaan, bespreken we eerst wat een uitzetting eigenlijk is, om er zeker van te zijn dat we op één lijn zitten. Een uitzetting is de handeling waarbij iemand, vooral een huurder, uit een woning wordt gezet. Als u zich, als verhuurder, in een situatie bevindt waarin u het nodig acht een huurder van u uit te zetten, dan is dit artikel iets voor u! Laten we de stappen voor uitzetting eens doornemen, zodat u de juiste (door de rechter goedgekeurde) manier kunt bepalen om een huurder uit uw huurwoning te zetten.

De stappen voor uitzetting

Het is niet ongebruikelijk dat een huurder wordt uitgezet – onthoud, het is gewoon een deel van het verhuurderschap en de business van huurwoningen. Als een huurder zijn huur niet kan betalen of de huurovereenkomst op de een of andere manier heeft verbroken, is uitzetting vaak de volgende stap voor een verhuurder. Hoewel het geen onderwerp is waar de meesten van ons graag over praten, is het een noodzakelijk kwaad – dus laten we ervoor zorgen dat we allemaal begrijpen wat de juiste stappen zijn voor uitzetting.

Stap één: Begrijp de uitzettingswetten

Omdat de uitzettingswetten van staat tot staat verschillen, is het belangrijk dat elke verhuurder grondig onderzoek doet naar deze wetten voor de specifieke staat (staten) waar hij/zij huurwoningen bezit. Zorg ervoor dat u deze wetten ook in overweging neemt bij het schrijven van uw huurovereenkomsten. Als u zich niet op uw gemak voelt bij het zelf schrijven van de huurovereenkomst, huur dan een advocaat in om dit voor u te doen.

Stap Twee: Zorg voor een geldige reden voor uitzetting

Het is niet verstandig om de uitzettingsprocedure te starten zonder een geldige reden om dit te doen. Als u nieuwsgierig bent naar wat veel voorkomende (en geldige) redenen voor uitzetting zijn, zijn dat onder meer:

• Niet-betalen van huur
• Overtreding huurovereenkomst
• Eigendomsschade
• Illegale activiteiten (meestal drugsgerelateerd)
• Verlopen huurovereenkomst

Als een van deze redenen overeenkomt met uw huidige situatie, dan kunt u doorgaan met het uitzettingsproces. Zorg ervoor dat u gedocumenteerd bewijs heeft van elke claim tegen uw huurder – dit zal nodig zijn wanneer u de ontruimingszaak voorlegt aan de rechter.

Stap Drie: Redeneer met huurders

Als u om welke reden dan ook het gevoel hebt dat de wet misschien niet aan uw kant staat – misschien als u geen juridisch bindende huurovereenkomst met de huurder hebt – of als u geen uitzettingszaak wilt behandelen, kunt u proberen te redeneren met uw huurder(s). Als u een goede verstandhouding met hen heeft, zal de huurder uw poging misschien waarderen en ermee instemmen het pand zonder verdere moeite te verlaten. Het is het beste om begrip te hebben voor de situatie van de huurder, maar toch serieus te blijven over hun onvermogen om de huur te betalen. Probeer dit op een openbare plaats te doen in plaats van in de huurwoning zelf.

Als de huurder echter niet akkoord gaat met uw redenering, neem het heft dan niet in eigen handen. Een “zelfhulp ontruiming” is illegaal, ongeacht in welke staat u woont. Om uzelf uit de problemen te houden, verwijdert u de bezittingen van de huurder niet uit de woning, sluit u de huurder niet buiten, sluit u de nutsvoorzieningen van de huurder niet af en dringt u er niet fysiek bij de huurder op aan om op enigerlei wijze te vertrekken.

Stap Vier: Geef een formele kennisgeving van ontruiming

Als redeneren met uw huurder geen succes heeft gehad, dan hebben ze u helaas geen keus gelaten. Het is tijd om een formele kennisgeving van ontruiming te geven. Uw ontruimingsbevel moet:

• Inclusief een datum waarop de huurder de huur moet betalen of moet verhuizen
• Inclusief het geldbedrag dat de huurder aan de verhuurder verschuldigd is
• Een bepaald aantal dagen (controleer de plaatselijke wetgeving) voordat de uitzettingspapieren bij uw lokale rechtbank worden ingediend
• Aan de voordeur van de huurder worden gehangen of via de post worden verzonden (zorg ervoor dat u een ontvangstbewijs van het postkantoor krijgt)

Hoewel uitzettingsberichten niet prettig zijn, maar het is een noodzakelijke stap als u niet wilt dat deze huurder in uw woning blijft wonen. Als er niets is veranderd op de datum die op het ontruimingsbericht staat (wat betekent dat de huurder niet heeft betaald of is verhuisd), dan kunt u de ontruiming bij de rechtbank indienen.

Stap Vijf: Dien de ontruiming in bij de rechtbank

Dit is waar het serieus wordt. Als u de ontruiming bij de rechter wilt aanvragen, moet u naar het plaatselijke gerechtsgebouw gaan. Er zal u gevraagd worden een vergoeding te betalen, en dan krijgt u een geplande hoorzitting datum. De griffier zal u vragen om bewijs te laten zien (een ontvangstbewijs van aangetekende post dat u de ontruimingsaankondiging heeft verzonden) dat u de huurder de wettelijke hoeveelheid tijd heeft gegeven die de staat vereist voor een ontruimingsaankondiging. De rechtbank zal de huurder op de hoogte stellen via een dagvaarding, dus maakt u zich geen zorgen over het zelf op de hoogte stellen van de huurder.

Stap Zes: Bereid de rechtszitting voor en woon deze bij

De rechtszitting is uw enige kans om uw bewering te bewijzen dat de huurder uit het pand moet worden gezet. Wees eerlijk over de situatie en laat uw documentatie en bewijs van de situatie uw punt bewijzen. U moet de volgende zaken meenemen naar uw rechtszitting:

• De originele ondertekende huurovereenkomst
• Alle geweigerde cheques of betalingen
• Alle betalingsgegevens
• Telefoon- en e-mailgegevens tussen u en uw huurder (om te bewijzen dat u communiceerde met
• Een kopie van het schriftelijke ontruimingsbericht aan uw huurder
• Een gedateerde handtekening van de huurder of een ontvangstbewijs van USPS waaruit blijkt dat de huurder correct is ingelicht

Stap Zeven: De huurder uitzetten

Als de kansen in uw voordeel zijn tijdens uw rechtszitting, dan zal de rechter uw huurder laten weten hoeveel tijd hij heeft voordat hij het pand moet verlaten. Dit kan variëren van 48 uur tot een week, afhankelijk van uw lokale wetgeving. Als de huurder de woning niet tijdig verlaat (voordat de tijd om is), dan moet u contact opnemen met de lokale autoriteiten om de huurder uit de woning te begeleiden en al zijn bezittingen te verwijderen van de woning en op de stoep. Hoewel het niet altijd zover hoeft te komen, gebeurt het – dus bereid u voor op het ergste.

Stap Acht: Alle achterstallige huur innen

Om het geld dat u verschuldigd bent aan achterstallige huur te innen, moet u een kleine claims rechtszaak aan te spannen om de huur geld te vorderen. De rechter zal waarschijnlijk in uw voordeel beslissen, en als dit het geval is, dan kunt u de werkgever van de huurder (als ze er een hebben), het formele gerechtelijk bevel geven. Dit is waar de uitdrukking “loonbeslag” in het spel komt – dit vereist dat de werkgever beslag legt op het loon van de huurder. Dit betekent dat u, de verhuurder, wordt betaald voordat de huurder wordt betaald voor zijn werk om de huurschulden van de huurder te betalen.

Hoe om te gaan met toekomstige uitzettingen

Als u hoopt uitzettingen in de toekomst te voorkomen (en ik weet zeker dat u dat doet), kunt u uzelf helpen door grondig onderzoek te doen naar potentiële huurders voordat u hun huuraanvragen goedkeurt. Dit omvat achtergrond controles, krediet controles, arbeidsverleden, en huur geschiedenis. Vraag zeker naar referenties van huidige en vroegere werkgevers, evenals referenties van vorige verhuurders of beheerders. Niets is zo nuttig als contact op te nemen met de voormalige verhuurder of beheerder van de huurder om te zien hoe hun huurervaring was met deze specifieke huurder. Als u alle informatie over de huurder heeft verzameld, kunt u beslissen of hij/zij een goede kandidaat is voor de verhuur. Het is beter om nu het zekere voor het onzekere te nemen dan later!

Gepubliceerd op 12 september 2019

What Do You Think?